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住房将从“卖方市场”进入“买方市场”
来源/发布者：经济参考报&&&&&&&&发布时间：日&&&&&&&&
2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌，房价下跌城市迅速增加。本次住房市场调整与此前相比具有以下特点：第一，调整（衰退与复苏）时间更长、速度更慢、程度更深；第二，未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入&白银时代&。本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定中国住房市场从&卖方市场&进入&买方市场&时代。2015年的住房市场将呈现双重分化走势，即便在后续政策的支持下，也难以彻底走出衰退，整体呈现复苏乏力的态势。在经济下行压力加大，住房需求仍然是长期内客观存在的背景下，住房市场需要调整，但是应将调整的时间延长、幅度减小。应采取必要刺激措施，稳定住房消费，继续发挥房地产对经济增长的刺激作用。
我国房地产进入全面调整时代
2013年中国住房市场在疯狂上涨中隐现调整迹象。从2014年第一季度开始进入调整状态，2014年第三季度进入全面调整。
2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌，房价下跌城市个数迅速增加。2013年12月，70个大中城市中，房价环比上涨的有65个，持平的有3个，环比下降的仅2个。到2014年9月，环比下降的城市急增至69个。
2014年下半年开始，房价跌幅增大，多数大中城市房价开始跌破2013年同期价格。2013年12月，70个大中城市中，房价同比下降的城市仅1个。到2014年9月，房价同比下降的城市增加至58个，但尚有10个城市房价仍高于上年同期价格。
这是在新的宏观背景下，在住房市场发展关键阶段，各方主体通过市场相互博弈而进行的一次自发调整。本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定中国住房市场从&卖方市场&进入&买方市场&时代。
需求最终决定于人口结构。第一，劳动适龄人口。2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，到2013年这个比例下降到72.8%，65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。第二，婚龄人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰，带来了年带来了房地产&刚需&的增加。我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势。我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。第三，城镇人口。城镇新增人口在2010年达到2500万的峰值后，也开始明显下降。第四，住房存量。城镇居民住房2013年人均达到33平方米，户均达到1：1，尽管城镇居民人均可支配收入仍将快速增长，进而导致住房需求将继续增长，但告别短缺时代的住房需求收入弹性将明显下降。
年劳动力人口、城镇人口、婚龄人口以及住房存量的变化共同促成国内房地产在长周期上出现增长的拐点。住房市场发展：将由高速增长到中速增长，加速增长向减速增长，从&卖方市场&到&买方市场&转变。
此次调整最主要的原因有三个方面：
第一，供给过度。2013年中国房地产几乎达到疯狂的程度。需求得到过度释放：月，中国商品住房销售面积为115723万平方米，同比增长17.5%，其中，期房销售面积99549.24万平方米，同比增长17.8%；商品房销售额为67695亿元，同比增长26.6%；二是供给在最近几年也获得了过度的增加：月，中国商品住宅开发投资额为58951亿元，同比增长19.4%。由此带来了供大于求， 2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年9月底，中国新建商品住房待售面积增加至37676平方米，同比增长28.5%。
第二，预期改变。宏观背景的变化以及三期调整的重合，尤其在2014年初，受传言影响，市场预期迅速发生重大变化。2014年初开始，市场预期发生改变。在住房市场上，就购房者整体而言，受预期影响，购房意愿急剧下降，同时刚性需求和改善性需求在2013年获得提前释放。开发商投资信心下降，住房新开工面积出现负增长。月，中国商品住宅新开工面积为91754万平方米，同比下降13.5%。与此同时，至2014年9月，租金指数同比上涨2.6%，较上年末涨幅下降2.1个百分点；在土地市场上，房地产企业购地热情下降，地方政府面对收入锐减的压力，增加优质地块出让比例。导致土地市场价升量跌。月，中国房地产开发土地购置面积为24014万平方米，同比增长-4.6%。中国房地产开发土地成交价款为6781亿元，同比增长11.5%。
第三，资金紧缩。住房金融同时连着房地产的供给与需求。在金融市场上，金融机构预期的改变，一方面，导致了开发商的资金来源紧张，影响住房投资。另一方面导致抵押贷款下降，影响住房需求，最终也影响住房开发投资。月房地产开发企业到位资金同比增长26.5%，个人按揭同比增长33.3%，而月份，则为2.3%和-4.9% 。
面对逐步转向深度和全面的调整，地方政府陆续采取一些应对政策，中央政府：一方面，不在采取行政或经济调控救市措施，另一方面，借助市场发生变化的机遇，允许地方政府和支持金融机构解除行政性的限购和限贷政策，稳定住房消费。尽管如此，受预期影响金融机构住房资金供给增速依然在逐步下滑。
住房市场结构性问题突出局部风险加大
住房市场：潜在性供给过剩严重，结构性失衡突出
过去几年，竣工面积快速增加，尤其是、2013年均接近20亿平方米，人均住房面积迅速提升，住房短缺时代提前结束。按照每年城镇人均1平方米的快速增长，每年住房总增长8亿平方米左右，考虑拆迁重置，每年不应超过12亿平方米。但若按照过去几年每年增加20亿左右的增长，未来住房存在严重的潜在过剩。
同时，一二线大城市行政级别高，基础设施和公共服务好，人口聚集势头猛，住房需求旺，但是这些城市土地供应量相对紧张，住房供给相对滞后；而三四线城市，行政级别低，基础设施和公共服务差，人口聚集速度相对较慢，住房需求小，但这些城市土地供应大，住房供给相对过剩。
根据第六次人口普查数据以及本文估算：亿城市非流动人口中的2.2亿基本解决了住房问题；19.1%两套以上，3.5%三套以上。2.2亿流动人口的0.88亿基本解决住房， 2.2亿流动人口的1.32亿住房存在严重的问题。
总体上，住房结构市场问题具有必然性也是总体可控的，这些问题主要是市场发挥不够和政府保障不足造成。
住房金融：结构失衡加剧，风险概率增大
第一，房地产融资在全社会融资中的比重不降反升。第二，房地产融资市场的集中度过高。中国银行业房地产贷款占总贷款的20%左右，其中，个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右。第三，个人按揭贷款余额规模巨大（接近10万亿元），面临期限错配、利率和房价下跌恶意断供风险。
住房用地：供大于求，价升量跌
过去10年，地价远高于房价上涨。年全国商品住房成交价涨幅为145%，但全国主要城市的居住地价涨幅达到了332%。2014年前三季度在土地成交面积减少24%的情况下，楼面地价上涨达5%，一线城市成交面积减少31%，地价增长57%。全国土地市场总体供大于求。月，全国300个城市共推出住宅类用地面积34594万平方米，同比减少20%。1-9月，全国300个城市共成交面积26605万平方米，同比减少28%。
宏观政策：宏观政策面临两难，政策引导预期遭遇挑战
第一，货币供应难以有效传到实体经济尤其是中小企业。当前，一方面，货币供给余额超过百万亿，利率和法定准备金率偏高，货币供给增长率偏低：2014年9月底，广义货币（M2）余额120.21万亿元，同比增长12.9%，比去年末低0.7个百分点；社会融资规模增长较慢，2014年前三季度社会融资规模为12.84万亿元，比去年同期少1.12万亿元，中小企业融资难、融资贵十分严峻。房地产抵押贷款和开发融资也面临难与贵问题。
第二，经济下行和房地产下行导致政府收入减少，但支出要增加。经济下行导致财政收入下降，房地产市场调整，尤其是地方政府的房地产税和土地出让金大幅增加，但是刺激经济增长，增加住房等社会保障支出，政府一般性支出面临挑战，长期实施扩张性的财政政策更是压力巨大。
第三，政府宏观政策对社会预期的有效引导面临挑战。过去十年，中央在住房市场的调控中拥有相当的主动性，即市场主体对中央的调控政策具有敏感性，也即政府政策能够很有效引导市场预期。未来随着买方市场时代的到来，以及此前调控政策效应在市场主体中反复体验，中央政策有效引导市场预期面临一定挑战，政策不仅难以得到市场主体的积极回应，甚至还可能产生逆向选择。此前一些地方政府解除限购政策，以及9月30日央行出台贷款放松的政策，没有达到预期的效果即是例证。
2015年：住房市场将呈现双重分化趋势
四大宏观背景，三期调整重合以及&买方市场&的到来，决定本次住房市场调整与此前相比：第一，调整（衰退与复苏）时间更长、速度更慢、程度更深；第二，未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入&白银时代&。第三，不同层级的城市调整的时间、速度和程度将发生分化。一线、二线城市需求旺、消化快、时间短、程度深。三四线城市需求弱、消化慢、时间长、程度浅。综合而言，2015年的住房市场将呈现双重分化走势，即便在后续政策的支持下，也难以彻底走出衰退，整体呈现复苏乏力的态势。
2014年第四季度，住房市场受到宏观政策放开行政措施的影响，以及稳定消费政策正向影响，土地开发融资，住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，首套住房抵押贷款的利率优惠有限。
2015年，住房销售量价回升幅度不会太大。主要基于以下几方面的正反向因素作用：第一，库存规模大，市场预期难以较大改观。第二，世界经济与住房市场的持续复苏，美国等量化宽松货币政策的退出，以及境外置业的成本不断下降，导致资本外流，海外置业增加。第三，产能过剩严重局面没有根本改变，社会总需求总体不足，经济增长进一步放缓。但是，第四，居民收入增长仍然较快，城镇化积极推进，刚性需求继续释放。第五，房地产投资过快下滑威胁经济增长底线，中央政府将继续采取正向调控政策。一、二季度市场需求不振，开发商以价换量，市场将继续走弱。三季度以后，一、二线城市有望逐渐转暖回升，三、四线城市将继续面临调整，整个调整将在2015年难以走出向复苏。但是，住房租赁市场表现相对温和增长。
受季节因素影响和住房保障投资任务完成影响，2014年4季度，投资、开工、施工和竣工将继续下降。2015年，投资、开工、施工和竣工将保持将有所改善，投资保持在10%的增幅水平。
引导市场预期 稳定住房消费
完善政府调控住房市场的政策与方法
第一，采取区间调控政策。通过研究，选择关键指标，利用科学方法，制定标准界定住房市场的预警区间，实施风险提示、政策调控或行政管制。在合理的绿色景气区间，采取中性经济政策；超出合理区间，在比较热或冷的黄色景气区间，采取逆向调控经济政策；在过热或过冷的红色景气区间，可采取行政性管制措施。第二，分类或定向调控的政策。按照区间调控的标准，针对不同城市，实行中央指导，各城市差别调控的办法。
取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用
住房周期性波动是住房市场的自然现象，也有利于住房市场健康发展。过去十年由于住房短缺和制度不完善，导致住房市场投机盛行和房价暴涨，对住房市场实施必要行政管制是正确的，但是也给市场带来了许多问题。本次调整具有必然性，也是第一次市场自发的调整，调整的幅度比较温和，多数城市的各项指标均在可控的范围之内，因此，第一，政府应抓住供需环境宽松的良机，解除或减少政府行政管制，退出对市场的直接干预，让市场在调整中发挥决定性作用。通过住房市场机制，吸收住房价格泡沫，消化新增住房库存，降低住房存量空置，实现住房总量和结构的动态均衡。第二，目前不应再出台新的行政性管制措施。
采取必要的刺激政策，以稳定住房消费
在经济下行压力加大，住房需求仍然是长期内客观存在的背景下，住房市场需要调整，但是将调整的时间延长、幅度减小。确保一定幅度的住房投资增长，有利于居民住房需求的满足，也有利于经济的平稳增长。为此，第一，合理引导市场预期。通过信息发布、风险提示等措施，引导形成住房市场将进入中速增长和买方市场时代的稳定、谨慎、乐观的市场预期。第二，在宏观经济下行压力大和物价增幅较低、融资成本过高的背景下，适当降低利率，增加流动性，有利于稳定住房消费，减少库存，稳定价格。第三，税费政策。在住房市场处在衰退期，一方面，政府减低房地产交易税等提升购房者的支付能力，另一方面，大力清理不合理的行政性收费，减少住房开发与经营成本。
加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境
没有完善的制度体系，市场不仅无法完成自发调节的任务，还很有可能使问题更加尖锐，尤其在住房短缺时代，这是当时行政管制的原因，在告别住房短缺时代，改革并完善住房市场制度，既有必要也具备了条件。2015年应在住房及相关制度改革上取得实质性重大进展。第一，完善住房保障制度体系，推行&共有产权住房&制度；第二，完善房产税收制度，建立直接面向个人的房产税征管制度，扩大物业税开征试点；第三，改革集体土地转换国有的制度，改革完善土地的储备、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房财政制度，增加中央政府对住房公共服务的分担份额，扩大地方政府税费收入的分成比重；第五，完善住房金融制度体系。首先，中央政府新建或改造国家开发银行，建立国家住房发展银行。其次，改革公积金制度，建立中国住房公积金储蓄银行集团，建构统一的全国性的住房公积金管理和运作平台。再次，建立住房抵押贷款证券化制度，建立抵押贷款的二级市场。第六，建立和完善住房租赁制度，建立商品房的&承租者保护，承租者市民待遇&的制度。
培育新增长点，继续发挥房地产对经济增长的促进作用
必须认识住房对整个宏观经济的影响将逐步减弱，因为GDP它的规模是在越来越大，住房需求未来将是减速的增长，所以它有一个逐步减速的过程。发挥房地产对经济增长的带动作用应挖掘新的增长点。第一，加快保障房建设。住房保障具有改善民生和促进经济增长的双重作用，棚户区改造投资对宏观经济正面影响也是很积极的；第二，促进旅游、文化、养生、产业地产的发展。随着人民收入水平的提高，旅游、文化、养老、医疗、教育、体育等消费及服务进入快速发展期，相关的地产也面临着巨大的发展潜力和空间，政府应适应居民需求结构的变化，采取政策措施，促使相关产业发展。一方面，发挥政府在提供公共基础设施供给的优势，另一方面，鼓励民营企业与民间资金，参与这些产业的投资、融资、开发和经营。第三，促进互联网与房地产业融合。用互联网改造房地产业，并通过互联网促进房地产融资、开发、消费和服务，带动经济增长。
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什么是微店铺?如何查看微信粉丝量?【添加老黑团队（获取精准客源）的个人微信号】什么是微店铺?如何查看微信粉丝量?【添加老黑团队（获取精准客源）的个人微信号】%A导语：本文节选自李想的长微博，为李想和经纬投资沟通交流的记录。比较适合创业的朋友学习一下。创业一定要找到能成“NO.1”的领域2004年的时候，我和合伙人商量要选择新领域，趁着泡泡网还有利润干点新事儿。做新领域的第一重要的因素不是喜欢，我可以不喜欢，但是必须在这个领域能做到第一，因为常年做老三是个非常痛苦的事，什么都改变不了。因为你去客户那里，跟客户谈，客户说因为老大给了我这些条件，所以你必须给，我们没得商量，客户说什么，我们就答应什么，很被动。所以我们要找一个成为第一的领域。当时筛选了三个领域，一个旅游，一个房地产，还有一个汽车。1、 分析自己擅长什么，能不能干成先看的房地产，泡泡网当时有大概100多人。那时做的最好的是搜房、焦点，当时最好的房地产网站。我们去研究搜房，发现它成功的原因是各地的分站，因为北京的房子、石家庄的房子跟上海的房子没有任何的关系，它开了分站。我看了一下，有将近1000人分布在全国，后来我们想一想，这个事做不成，因为我们总共才100多人，让我们去管理一个全国分布在那么多城市千人的规模，这不是我们擅长的。这是第一个放弃掉了。第二个看旅游，旅游当时做的最好的是携程，那时候还没有人会拿着手机APP下单，那时候携程做的最多的事，是在各个机场发一张卡，拨打电话订机票酒店。访问网站也都是拿着电话，没有人直接在网站上下单。我去研究携程，当时最厉害的是呼叫中心，也是好几千人，这个事太难了，我们做这么大的呼叫中心根本不可能，所以把旅游这件事放弃掉了。2、对手很差，即使是后来者也有机会最后看了汽车，当时一看汽车太好了，简直为我们量身订作。为什么，第一，汽车是标准化的产品，你看到宝马3系，在北京、石家庄、乌鲁木齐看到的都是一样的，这跟我们做的IT产品非常相似。汽车的品类非常简单，当时的汽车种类比现在少的多，汽车的复杂度远远小于当时手机品类的复杂度。这是第一个因素。第二个因素，看看这个行业里的人怎么样。我当年就说这是一帮垃圾，所有的人天天在发厂商的新闻稿，不做任何东西，懒到没法再懒的地步。IT网站有竞争，汽车网站没有，所有的人就是发发厂商的新闻稿、图片就完事了，竞争对手太弱了，比IT网站的对手们弱的太多。3、看准时机，抓住卖方市场向买方市场转换的过程再看第三个是不是好的时机，因为我们特别在意时机是不是好的，因为泡泡网错失了时机。我们发现汽车是一个特别好的时机，为什么？因为当时汽车市场跟1999年、2000年的电脑市场非常相似，是一个卖方市场。在2004年的时候造出来的车不愁卖。更离谱的像本田雅阁这种车，从生产出来第一辆开始加价，到换代退市都在加价。随便一个4S店开了以后，一年回本。今年的4S店，库存车堆的没有地方放，雅阁的优惠3万元起。当时认为任何一个市场的爆发，都是从卖方市场向买方市场转换的过程，这是爆发的本质。当时谁是市场第一，跟三年以后谁是市场的第一，没有任何关系。把握用户的要素，需求和频率，以及信任感反思第一次创业时候，我是一个超级技术专家，对硬件技术了如指掌。但是后来发现，无论多么懂这些技术，如果没有抓住用户诉求，自诩的专业、竞争力，更像是一种自娱自乐。所以我们做的第一个转变，必须以消费者、以市场为导向，我们再懂技术，也把技术扔到一边去，这是做的第一个改变。除了选择一个好的领域，还有一个重要的是以用户和市场为导向。做汽车之家开始基本没招什么人，找了一个合伙人、两个技术，就把网站做出来了，有一个人写论坛，一个人写产品库，一个人写发布系统。用了三个月，春节以后，这个网站的底子就做出来了，那个时候总共4个人。开始有网站出来的时候，我们也会去跟身边的朋友聊一聊，说我们要做一个汽车网站，给我们提点建议。朋友两类观点，一类观点是，你们是做IT网站的，搞什么汽车网站呀，没钱（因为当时汽车网融了上千万美金）没资源没人脉，说你们。泡泡网的利润，就别瞎糟蹋了。还有一些朋友对我们比较熟一些，看我们之前也是从零干起来的。他们给我们的建议，说我们最好去现有的汽车网站，还有汽车媒体，挖一些成熟的人过来，这样可以起步更快。但是这两个建议我们都没听，第一个已经走上这条路了，就不会再退了。第二个，当时所有的媒体、所有的网站，这些从业人员都不是我们想要的，因为没有任何人考虑用户的需求。如果改变他们，这个难度远远大于我们培养新人。所以春节过后招了一批大学生进来，从零开始写我们想要的东西，是最容易的。最开始到我们到处签转载协议，把各个网站的内容转载过来，保证网站有一个基本数据库的结构。同时我们开始干了第一件事情，做用户喜欢看的产品库。为什么做产品库，当时除了做产品库，什么都做不了，因为我们不认识任何汽车厂商的人，没有任何汽车专业人士，也没有汽车方面的人脉。我们也尝试给汽车的公关公司打电话，想要一些测试车，想参加活动。我们打过去，人家一般问我们是做什么的，我们说我们是汽车之家。对方说你们是汽车之友吗？我说不是汽车之友，是汽车之家。这件事解释了三年。我说我们是汽车之家，一个新的网站，还没说完对方基本就挂掉电话了。我们思考用户的需求，当时所有的汽车网站，没有几个网站拍真实图片，他们都用的厂商官方图片。这个官方图片是什么感觉，就跟你去相亲，看到的全是PS的照片。用户看车也希望尽可能接近实物的照片，当时PS很过分，能PS一个18寸的轮毂出来，结果你买到发现是15寸的轮毂，都能做出这样的效果。当时我们看到用户的一个诉求就是，我要看到真实的图片，所以我们当时干的第一件事情，每人（总共也没几个人）一个数码相机，去4S店里，对着这些车拍照片。由于多年的互联网从业经验，我们一上来规划了非常严谨的数据库结构，这个到今天为止都没变过。把车按照人的习惯分类，按照外形、内饰、座椅，还有其他每个细节，我们定义到图片每个细节的角度都固定。一个车所有的角度，从哪个角度拍的，都是固定的。这为后来做图片对比、数据库分析，提供了很大的帮助。开始做汽车网站的那年有上百个汽车网站，2005年用了不到一年的时间，我们的访问量就进入到汽车网站前五名，当时没有任何推广费用。后来，我们用了我高中时候用的那招，在更新频率想办法。我们发现所有的汽车网站周六、周日都不更新。我们就周六、周日做两部分内容，时效性比较强的放在周六更新，一部分定时发布，周日更新。这样周六、周日都有更新，那时候访问量哗哗涨，属于白送流量。因为任何的消费者周六日都需要看车，那时候真的没有什么东西可看，一个网站一篇文章恨不得看十遍。我们做这个以后发现还是不够，为什么，那时候每天早上上班的时候，打开电脑都会看网站，你看网站跟前一天的内容一样，多么伤心。当时做第二个设定，每天下午额外更新一批内容，放在第二天的早上8点更新。所有人在早上打开网站的时候，仍然只有一个网站是更新的，就是汽车之家。后来又做了第三个改进，到晚上访问高峰期的时候增加更新。最开始PC时代8点钟、9点钟是高峰期，还是没有人更新，后来我们又做了晚上8点更新。我们用了更新这么一招，不到半年的时间，我们的访问量进到前三名，当时还是一点推广费都没有做。当时我们前面还剩两家汽车网站。到今天为止，全年365天坚持周六周日、重大节假日、早晨、晚上有更新的网站，更新的内容是全面的，不是简单的文章，文章、行情全都更新，所有的用户到这里都知道更新多少个，不要让他猜，你对这个东西一直坚持做，他能感受到。我觉得这十年能够坚持下来，就我们一家，到今天为止没有第二家能那么干。别的网站经常上来一个新的总编，热闹一阵，做了两三个月，就打回原形，该怎么样怎么样了。这帮助我们的访问量进入了前三名。进入前三名，开始有汽车厂商和汽车代理公司的资源，汽车厂商发布会、试驾会，都可以参与了。第一次拿到参加汽车厂商试驾会的邀请，那是我们最兴奋的，2006年中的时候，这时候我们干了第三件重要的事了。在我们参加试驾会之前，所有的汽车网站在参加完汽车厂商的试驾会以后，文章的发布时间一般是一周以后，这根本不是互联网公司，简直太龌龊了，难以置信。我们打算改变现状，把一帮人叫来，第一次怎么做？三天更新，还有的同志说，我们咬咬牙，干脆第二天更新。我们当时做了艰难的决定：第一，必须当天更新。第二，所有的图片、所有的文字全部原创，厂商的一张图片和一个文字都不许用。基本上那天为止，试驾会结束后出去玩的时候，有一个网站的编辑回到酒店里，去更新去了。这件事我们一坚持也坚持了九年，到现在为止仍然是这样的。后来我们变成了整个汽车网站和汽车媒体的公敌，因为你很多时候抢他们的利益，在商业上并不太当回事，但是你让他们活的没那么舒服，就开始恨我们了。中间也遭受到非常多抵制，甚至用公关的方式限制我们提前抢先发文章。我们发现最聪明最优秀的厂商就没有参与抵制我们，经常一个月前就把试驾车给我们。别人发上市价格的时候，我们的测试文章就出来了，聪明的厂商都是这样。到2006年底，用这三个方式，让我们的流量变成了汽车垂直网站的第一名。商业模式的建立，圈地—产品—运营—商业2007年开始，我们变成一个企业。再往后就开始商业，我们的商业逻辑其实从最开始做的时候，就已经赢了门户，所以后来超过他们都是水到渠成的事情。我们怎么看商业，就是互联网的流量问题，我们很早就定义了，作为一个互联网平台，本身的商业模式跟商业地产是一模一样的。商业地产的逻辑，拿万达举例子，第一件事情是要有一块土地，所以他拿了一块地。第二件事情，我要有产品，他的产品是公寓、写字楼、商场、酒店。紧接着第三个阶段干什么，我要开始运营，所以有了物业、保安、招商部、销售部一堆东西。第四个阶段，万达要商业化、变现，它的变现方式是什么样的，我把公寓写字楼卖掉，我把商场出租出去。然后我发现酒店和影院还不错，但是出租都不好租，所以他选择了自营，这是万达整体的变现模式，有卖掉的，也有出租的，还有自营的。这是一个最标准的商业地产的逻辑。我们当时认为到了互联网层面，商业本质没有发生变化，但是土地的持有模式发生了变化。那是当时的认识，比较肤浅，但是那几年足够用。我们再来看互联网是一个什么样的逻辑，互联网开始是没有土地的，我先有产品，我们有了产品库，资讯、论坛。我们有编辑，有产品运营，有一堆人，跟万达的第三个阶段非常相似，运营团队。第三件事情，我们才有了土地。分为两种方式，一种是运营有了自己的流量，另一方面，我们当时最早买网址，主要因为秦致是265的，所以我们当时非常便宜的把所有的网址都买过来，和其他网站相比是质的差别，把所有的都超过了。我们一部分流量是自营的，另一部分是买的，跟去买土地是一个道理。我们认为最重要的环节是第三个环节，互联网土地的获取。我们发现互联网的土地，跟现实中的土地价值的衡量模式一模一样。有两个指标形成土地的价值，用户数量乘以用户的消费能力。比如举一个例子，长安街上的地铁口跟天通苑的地铁口，人流量差不多，但是长安街上的地价可能贵三倍，因为我们确实相信，在这个地铁口出来的人的消费能力，比那个地铁口出来的人消费能力高3倍。IPO前有VC要投资我们，惊奇地发现我们的流量竟然跟豆瓣差不多。我跟他讲一个道理，我说我们的价值肯定比豆瓣高得多，为什么，因为我们的流量差不多，但是来我们这的都是买车的，去豆瓣听音乐看书的，商业价值产生巨大差别。如果放到今天，每个用户10倍的差别，所以我们就应该比它贵10倍，这跟现实中的土地一模一样。而且现实中的土地很难形成垄断，互联网会出现一家到两家把土地垄断了，后来的人想买土地买不着。这是为什么后来很多汽车厂商、汽车4S店集团自己做了电商，一年十辆卖不出去，没有土地，和现实中不一样，互联网一点土地都没有。所以到了第三个环节，才开始有了土地。第四个环节是商业化，我们当时广告卖的也很好，固定的广告费，跟公寓、酒店一样，第二年没开始，就卖光了。我们发现有大量的用户购买车的流量，这跟商场非常相似，所以我们应该去全国铺分站，去把这些流量租给4S店，因为它跟在上面开个4S店一样。它在上面开一个店，一个月可以多卖出去十几辆车、二十几辆车，太划算。所以我们本身自己叫经销商的模式，跟万达商铺出租模式其实相同。我们那时候还有很多流量，做酒店、做影院还不合适，因为那时候电商还没有起来。我们尝试了把流量做电商，自营，都不太顺利。现在顺利了，大家现在从网上买个车不是问题，本身我们电商模式，还有C2C的二手车模式，更像万达里面的影院，还有酒店，采取了自营的方式。这是我们完整的一个商业模式。有了这么一套商业逻辑，我们去厂商那里讲这套商业逻辑的时候，给厂商再消化成他熟悉的营销漏斗模型，从用户关注，到用户喜欢你的车，到用户购买你的车，到最后都有数据模型。有了这个商业逻辑，汽车品牌非常容易接受我们的模式，无非是给你分配多少收入比例。4S店一旦投了，投入产出比太高了，一个月只付几千块钱，平均能卖十几辆车，我们用这种模式一直走到了今天。今年前面的两个模式，广告模式加经销商的模式，加起来收入大概是30多亿，去年大概是20多亿。这是我讲的商业的这一块。再往后，到现在为止我们又遇到新问题，其实我们本身的出租模式，现在这一块是我们最大的收入，不是汽车厂商的广告。我们团队其实非常清晰地分为三个大团队，一个团队是到处去获取土地。一个是把我们的流量极致商业化。还有一个新的团队，那天我跟你讲了新商业模式，我们要符合未来的全新商业模式。急缺精准粉丝？添加微信号【老黑团队】解决吧！①代运营微信精准粉丝添加业务，赶快咨询看看你的产品是否合适操作？②凡是添加微信号的朋友，均送《老黑精准粉丝自动推广》一套！
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