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征地拆迁工作中存在的一些问题及解决方法
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　　一、征地拆迁工作中存在的一些问题及原因
　　征地拆迁是指在工程项目或开发项目中集体土地征收或征用以及房屋拆迁等，补偿项目基本有四类，一是土地补偿，二是被征地人员安置补偿，三是青苗和附着物补偿，四是房屋拆迁补偿，在现有制度下，该镇征地中还是出现征不到地、上访等一些问题，这些问题主要体现在以下几个方面：
　　（一）宣传工作不到位。通过调查，群众只知道要征地拆迁，但大都对征地拆迁带来的好处了解甚少。比如小城镇建设可以改进农民生活条件，促进农村城市化，能使村民的经营多样化；而沿黄公路更是一项惠民工程，俗话说&要致富，先修路&，只有把路修好了，村民才更好的走出大山，和外面的世界交流，接轨；最后温泉工程更是横沟村村民脱贫致富的一个法宝，外来的旅游投资建设，可以带动村里相关产业的一系列发展，旅游者的吃住拉撒消费都是村民未来的收入。而这一切的好处都被村民现有的征地补偿费所掩盖，村民短浅的目光都反映出镇里和村里的宣传不到位，没有把实实在在的好处给农民讲清楚，导致村民只顾极少的补偿款，而拒绝征地拆迁。
　　（二）不健全。首先，长期以来，农村房屋拆迁处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权，一直采取忽略或放任态度，在可见的中，房屋仅被包含在&附着物&之中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿事宜时主要参照国有土地上的城市房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至连参照的资格都没有，农民公平受偿权利在法律上受到了不当的限制，把本该由上位法保护的农民的合法财产权，移位于下位法，由地方性法规、规章及其以下的规范性文件擅自处分农民的私有房屋财产，这种法律的移位，不能不说是我国法律的一大缺憾，也导致拆迁中出现许多暴力。其次，农民土地的集体所有性质，也是许多村民接受不了，许多村民认为，土地是自己私有的或承包的，国家无权征收或得由自己定价，这些都导致征地难。
　　（三）补偿方式相对单一。当前，征地安置的主要途径是一次性货币安置，即一次性发放安置补助费，让农民数钱就完事。这种方法操作简单，只要按法定标准计算安置费用，造册发放到人就可以了。如该镇就是每亩地补偿款最多2.2万，还有每亩1.9、1.2、1万等，发钱就不管了。但实际上，货币安置虽能解决被征地农民的暂时生活问题，在一定程度上能保证征地工作顺利进行，却难以解决他们的长远生计。一些农民一旦失去土地，缺少谋生手段，加上农民自身的理财能力和投资能力偏弱，就会坐吃山空，长远生计没有着落，终将成为社会不稳定因素。这种单一的金钱补偿方式，使一些想真的想以种地为生的农民有不安全感，所以也会导致土地难以征用。
　　（四）补偿安置标准不够完善。由于拆迁时间、区域的不同，特别是随着城市建设，开发区和工业园区的开发建设和社会各项事业的发展需要，地方政府对农民建房先后分批进行了控制，造成了农民建房的占地面积、建筑面积相差悬殊，同时造成乡与乡、村与村、户与户的农民得到补偿价格、安置房面积相差悬殊，贫富差别越来越大。搭建违章建筑、拖延拆迁时间等情况比较突出。目前拆迁中普遍存在农民一旦得知要拆迁消息，第一件事就是突击装修和突击搭建，想尽一切方法增加住房面积，还有部分拆迁户甚至采取改变原房屋用途，临时用作店面、厂房等非住宅，他们的目的就是希望在补偿安置中得到更多的优惠，当愿望不能满足时，就有人与拆迁人打持久战拖延时间，讨价还价迫使拆迁人做出让步，这些因素的存在，均使拆迁补偿难以平衡。还有村民之间补偿标准不统一，导致村民怨声载道，由此对征地拆迁产生抵触，使征地工作出现问题。
　　（五）合法的拆迁也导致村民上访，村民上访就导致工作停止。现在一些村民对基层拆迁政策不了解，乱上访，而一经上访，做基层工作的领导干部就要受批评、挨处分，从而影响其政绩，所以领导怕上访，就宁愿不搞项目，也不愿叫上访，这就导致基层难以开展工作。尤其是征地拆迁工作，更是如此，涉及的群众多、范围广，少数村民为了自己私人利益上访，从而影响发展大局。所以该镇的领导也很为难，本来三项征地工程项目都是利国利民的，但是一些村民还是上访、闹事，导致上面批示，领导怕影响政绩或社会稳定，就不得不暂停一些村民的征地，这样不仅使工作难以开展，而且也使一些建设项目不得不停工。
　　二、如何解决征地拆迁存在问题
　　（一）加大宣传力度，多做村民的思想工作。加大法制宣传和教育力度，对城镇规划区内的农村居民，政府和相关职能部门尤其是村干部要运用多种形式加强对城建规划的宣传，教育农民必须服从规划，自觉遵纪守法，依法保护自身权益。政府应按规划严格实施建设，加强对农村宅基地的审批管理，建立农村人口居住地管理网络，理顺人户分离关系，坚决刹住违规占地建房之风。
　　（二）完善相关法律法规，确保拆迁有法可依。农房拆迁相关法律缺失，政策供给又落伍是造成农房拆迁矛盾突出的重要根源。目前所见的规、规章的适用范围均是国有土地上的城市房屋拆迁补偿规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，致使农村集体房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此，规范征收土地行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法律十分必要。我们要根据的原则精神，对涉及农房拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究，把成熟的经验和做法，用立法的形式固定下来，制定出合乎民意的法律法规，规范农房拆迁行为。同时不管征地拆迁资金由谁买单，政府部门都要根据法律、法规、规章的规定，切实保护农民利益。
　　（三）创新补偿模式或安置方式，切实解决农民生活的长远之计。目前普遍实行的以货币方式进行安置，容易产生&分光吃光&的状况，对于农民生活的长期保障和农村稳定是十分不利的。解决失地农民的生活安置问题，最根本的要着眼于农民的&造血功能&，在征地过程上，为农民提供自我发展的空间，只有让农民通过自我发展，才能从根本上解决长远生计，建议从以下几个方面给予考虑。
　　（四）在开发项目中实行股份制方式，以增加农民拆迁征地的积极性。如在寇家塬镇横沟村温泉旅游开发中，该项目的建设必然会带动当地的经济发展，其征地拆迁也是快速致富和改善居住条件的契机，因此，开发投资方可尝试让被征地农民入股，以后在经营中按比例分红，或在旅游公司中安置被征地村民，使其享受到开发带来的利益，这样不仅可以顺利的征地拆迁，还可以帮助农民增加收入，以实现共赢。同时，在以后的旅游业或相关产业发展中，政府应承诺给当地百姓更多的实惠，比如在运输、餐饮、税收等方面给农民以优惠，或安置相关村民，使农民真正享受的征地拆迁带来的益处，以提高其拆迁征地的积极性。
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房屋征收与补偿条例面临5大难题
　　本报记者 孙莹
　　上周五，国务院法制办将《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》正式对外发布，听取社会各界意见建议。市场价补偿、90%住户同意、暴力强拆处罚……一个个触碰着拆迁难题的条款究竟是切中要害还是暗藏玄机？综合网友和法律人士的意见来看，征求意见稿在操作层面上还面临着不少挑战。
　　征收权限下放能否杜绝滥用？
　　《征求意见稿》第五条规定：县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。县级以上地方人民政府规定的房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作。
　　此外，还规定了7种公共利益需要征收土地的情形。
　　对比《中华人民共和国土地管理法》中对征收土地由省、自治区、直辖市人民政府甚至是国务院批准的规定，征求意见稿对于征收权限可以说“下放”了，也没有征收面积上的限制。
　　网友们最为担心的莫过于征收权力滥用问题。北京网友“心成”说，公共利益应特指战争、国防、救灾，其他均不属于公共利益。今后要谨防打着公共利益的幌子，进行城市建设、住房建设、道路及绿地等建设来强迫搬迁。
　　网友“上海轰炸机”认为，如果地方政府以公共利益需要为由征收100万平方米土地，然后只拿出3000平方米造了一所社区医院，其它的土地都用来进行商业开发，这就属于滥用公益搬迁权。为了杜绝权力滥用，这位网友建议增加两条规定：凡是在政府征收的土地范围内只可建设公益设施，否则双倍补偿原全部被拆迁户；凡是征收后未建设前改变规划或建设后一定时期内改变规划的，双倍补偿原全部被拆迁户。
　　拆迁问题专家、北京市才良律师事务所主任王才亮律师认为，征地搬迁这么大的事情如果直接将权力下放给县级政府，那么今后县级领导一个头脑发热，以旧城改造为名，将半个县城征收都是有可能的。
　　王律师表示，为了防止权力滥用，应该根据征地面积分级审批。比如，征收1000平方米以下的土地归县级政府负责，超过1000平方米的由地级市政府审批，超过1万平方米的由省政府审批。这样程序更加规范，审查也更严谨。
　　90%能否决定10%的命运？
　　《征求意见稿》第十三条规定：因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。
　　此外，因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。
　　这条体现尊重大多数人利益，遵从少数服从多数原则的条款在网友和律师看来倒是多数侵犯少数权利，不够合理。
　　网友“心成”说：“即使是99%的人同意搬迁，但我的房子是我的物权应由我自己做主。如果自己的物权要由别人做主的话，那就从根本上违背《宪法》与《物权法》。”
　　一位广东网友认为这一条款有些可笑：“难道90%的穷人可以决定把10%富人的财产分掉吗？另外10%的人的利益谁去保障啊？10%不是一个小数目啊。凭什么要让跟自己毫不相关的人来决定自己私有财产的处置权啊！”
　　在这个问题上，王才亮律师跟网友的意见完全一致。“这一条款还是和《物权法》的精神相悖。90%的人不能决定另外10%的人的命运。现在就有地方负责土地拆迁的干部给我打电话说这条难以操作。10%的人数目不小，如果这10%的人就是不同意拆迁，马上就会引发非常严重的社会矛盾，无异于挑动群众斗群众。”
　　王律师认为，这一条款应该彻底删掉。“危房也可以由房东自己修缮继续居住啊，如果房东怠于履行修缮义务，危害公共安全和公共利益，政府完全可以强拆，否则就不能侵犯别人的权利。”
　　市价能否足够补偿被征收人？
　　征求意见稿规定：补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
　　被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。
　　在网上留言中，几乎百分之百的网友对于征求意见稿中按市价补偿这一规定持否定态度，甚至表态如果自家拆迁，一比一补偿肯定不走。
　　网友们认为，拆迁给老百姓造成的损失不仅仅是房子没了，还有周转房的租金、以前和将来装修的费用、搬家的人工成本，搬家后对周边生活环境的不适应等等，这些损失不应由老百姓来承担。不管是公共利益搬迁还是商业开发，都不能损害被拆迁人的权益。此外，土地有升值空间，拆100平方米的平房的土地建起10层楼房，面积就变成了1000平方米，是原住户让出了房子和土地才使这种暴利成为可能，不能只按一比一补偿被征收人。
　　对于补偿标准，网友们认为以市价的1.2倍到2倍的标准为宜。网友“心宽路广”甚至认为，不能以房屋的建筑面积为依据，应以房屋所占的土地面积为依据进行补偿。地产和房产也要分开评估补偿。
　　网友“深圳笑话”建议参考邻国日本的方法，不论是公益性搬迁还是商业开发，补偿标准一样。按照搬迁地相同地段的评估价和最近实际成交价作为参考，再上浮5%-10%作为综合补偿。“否则容易滋生腐败，比如先以公益的名义搬迁，建条公路，一年后再把公路改商品房，实际上还是公权力对私权利的侵害。”
　　王才亮律师说，现行的拆迁条例都没有规定按照房屋的新旧程度来评估补偿，现在的条款反而是倒退了。被拆的大都是老房子，如果按新旧程度评估，成交价很低，给的补偿肯定不足以让被征收人再去买新房子。就像衣服，旧衣服虽然只值50元，但至少可以穿。折给你50元，怎么能够买5000元的新衣服？
　　王律师认为，至少应该按被征收地同地段的商品房新房价格补偿才能让被拆迁的住户买得起房子。天津等多个省市已经采用按新房售价作为补偿标准了。
　　遭遇暴力强迁找谁说理？
　　《征求意见稿》中，对于最受社会唾弃的暴力强拆问题，给予了不小的篇幅作出禁止性规定及处罚措施。房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。违反规定的，不仅要承担民事赔偿责任，还要处分直接主管人员和责任人员，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
　　但是对于这些处罚条款的执行力度，有些网友怀疑能否真正给被拆迁人撑腰。“虽然规定了暴力搬迁要处罚，但谁来处罚没有明确。现实的情况是，有些地方上遭遇暴力强拆的住户报警都没用。更不知道该去找谁说理了。”
　　王才亮律师已经听到了地方房屋征收部门的担忧。他告诉记者：“征收办的权力太小了，如果发生暴力拆迁，他们根本制止不了。如果是拆迁公司强拆倒可以用吊销资质的方式进行处罚，但如果有官商勾结的情况，征收办根本没能力管。”
　　如何增强这一条款的可操作性，王才亮律师认为，应该增加一条规定，一旦发生暴力搬迁行为，征收活动立即停止，妥善处理之后方可继续征收工作。
　　政府会否助开发商拆迁？
　　在《征求意见稿》的附则部分，主要规定的都是非因公共利益的需要而进行拆迁的审批程序、补偿方式问题。其中第四十条规定，非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。此外，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。
　　在补偿方面，征求意见稿明确，建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。
　　对于这样的条款，网友担心地方政府会为开发商撑腰，协助他们拿地开发。一位陕西网友说：“非公共利益用地的搬迁规定太简单、笼统。以前在这方面出的问题最多，开发商通过各种手段拿到一张拆迁批文就如拿到一支令箭强行拆迁。被拆迁人明知不合理但毫无办法，因为它拿有政府给的批文，就是打官司也不会打赢的。”
　　还有人表示，不管危房征地需要90%被征收人同意合不合理，但至少政府征收还要征得大多数人同意，而商业开发，房地产商只要拿到政府批文就行，手续更简单。居民只有对补偿讨价还价的权利，都不能有是否同意拆迁的决定性意见，似乎太便宜开发商了。
　　听到网友的评论，王才亮律师分析说，这部分规定不仅是将商业开发拆迁程序简化的问题，实际就是“烟雾弹”。“对照一下7种公共利益需要你就会发现，已经没有所谓的非公共利益了，还有什么是不能征收的？”王律师说，拆迁的房子哪个不是旧房，一个“危旧房”就几乎把所有的房屋都涵盖进因公共利益需要而征收的范围内了。
　　王才亮律师认为，如果要使这部条例更加有公信力，应该对公共利益增加禁止性规定进行界定。比如补充一个条款：为特定人群谋利和营利性用途不属于公共利益需要。“不能通过征地来赚钱牟利，征地才能真正体现公共利益的需要。”
　　王才亮律师说，现在征求意见稿听取社会意见是《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定的一个最大的进步，防止出现立法暗箱操作。但是目前的条款就像一块不能吃到嘴里的糖，甚至是里面包着钩子的糖。希望通过广泛征求意见，完善法规，能拔出钩子，真正维护被征收人的合法利益。
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