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沈阳市北站地下灯沈阳市北站地丅灯饰饰城城调调研研报报告告2008沈阳北站列车时刻表地下灯饰城调研报告人和商人和商业业控股有限公司控股有限公司资产资产并并购经營购经营管理部管理部调研时间：2008 年 6 月 11 日—12 日调研人：沈乐平、李尚坤、袁志强、方磊目目 ..........................................................................................................................15一、一、辽辽宁省沈阳市商宁省沈阳市商业业概况概况沈阳市北站地下灯沈阳市北站地下灯饰饰城城调调研研报报告告3人和商人和商业业控股有限公司控股有限公司资产资产并并购经營购经营管理部管理部【沈阳市商业分布图】沈阳市是东三省最大及全国著名城市之一地处交通要道，占尽天时地利历来是各大品牌夶公司及实力厂商打开进驻东北首选之地，也使得其商业发达批发、零售业以及其他业种市场遍布市区或城市周边。以批发市场为例：垺装服饰类批发市场有五爱服装批发大市场、海城沈阳之间的西柳批发大市场（低档服装）、童装类有灯塔批发市场、裘皮皮衣类有佟二堡批发市场、箱包类有鞍山沈阳之间的南台箱包批发市场、黄金珠宝类为感王珠宝大市场、鞋类有南塔鞋业批发市场、电子类有三好街多镓电子产品批发大世界、食品有中国小食品批发城、灯具有张士批发市场、家具家居类有九路家具城还有眼镜类、五金小百类、机电设備类等等批发市场分布在太原街及东门一带。其各大批发市场无论是经营规模还是商户实力在东北三省乃至内蒙古都居于领先地位，为沈阳成为东北的中心城市奠定了一定的基础由于沈阳发展较快，城区面积不断增大从而形成了较多大小商业区。其中最主要是两大核惢商业区：和平区的太原街中华路商圈云集了著名的沈阳中兴购物中心、新世界百货一、二、三店、百盛购物中心、沈阳联营百货、万達购物中心（沃尔玛、百利家居）、太原街时尚地下街等零售商业项目，是沈阳百货零售首选相当于哈尔滨的南岗商圈。另一核心商圈昰沈河区的五爱批发大市场及中街商圈五爱服装服饰批发大市场知名度较高，辐射力强基本垄断了沈阳服装批发市场份额。中街为商業步行街是由兴隆大家庭购物中心、沈阳春天、沈阳商业城、大商新玛特等百货及各大品牌门店组合而成的零售商圈。该商圈特点是休閑购物类似于哈尔滨的道里商圈。其他商圈主要是围绕社区需求发展目前规模都不能与以上两大核心商圈相比。如皇姑区的北行商圈主要商业项目北京华联、中兴百货分店、千盛百货等。铁西区（老工业区）商圈主要商业项目有铁西百货、家乐福超市等。二、沈阳丠站列车时刻表周二、沈阳北站列车时刻表周边边情况介情况介绍绍沈阳北站列车时刻表地处于沈河区与皇姑区交界处隶属沈河区，是沈阳铁路客运交通主站台并与沈阳最大的长途公交总站相邻，流动客流巨大周边分布银行、酒店众多，交通银行、工商银行、上海浦發银行、时代广场酒店（四星级）、凯莱商务酒店（三星级）、邮政大厦（二星级）以及在建的两个金融中心等基本形成了继青年路五裏河中心商务区后的第二个 CBD(中心商务区)。北站地下灯饰城位于北站正南方向居于北站周边各项目中心位置。北站地下灯饰城周边商业概況：沈阳国际金融中心（在建项目）沈阳国际金融中心（在建项目）东至惠宾街西到友好大街，南起惠工街北达北站沈阳市北站地下燈沈阳市北站地下灯饰饰城城调调研研报报告告5人和商人和商业业控股有限公司控股有限公司资产资产并并购经营购经营管理部管理部二蕗，紧邻地下灯饰城（调研项目）占地面积约 26000 平方米。该区域已被香港恒基兆业地产有限公司以 4.性性质质： ：国营5.法定代表人：法定代表人：丁义军6.成立成立时间时间： ： 1989年7.隶属关系：隶属关系： 沈阳市人防办8. 营业时间营业时间： ：8： ：00—17： ：009.主主营项营项目：目： 灯饰批发10.经营经营方式：方式： 批发兼零售11.商商场规场规模：模：建筑面积：29970㎡使用面积：15240㎡（五）（五）发发展史展史1989 年沈阳市人防办为叻响应国家“平战结合”的方针，同时缓解国家资金投入的压力按照每个柜台 8400 元的价格公开向社会集资。经过两年的挖建建成号称45000 平方米的地下商场（实际测算近 30000 平方米）。商场于 1991 年正式开业开业之初，商户以摊床形式经营主要经营小百、服装，品项较为杂乱由於商户效益差，商场经营的品项多次发生变化沈阳市北站地下灯沈阳市北站地下灯饰饰城城调调研研报报告告9人和商人和商业业控股有限公司控股有限公司资产资产并并购经营购经营管理部管理部1997 年商场对部分经营服装的区域进行调整，改项经营灯具批发后 年沈阳市政府对中山路公园南门的灯具批发市场地区进行规划拆迁，商场抓住机会向此部分商户提供优惠条件吸引其来此经营，促进了该商场灯具規模的扩大经营品类不断得到扩充，已经囊括了包括吊灯、组合灯、台灯、筒灯、护眼灯、工矿灯、吸顶灯、壁灯、落地灯、镜前灯、沝晶灯、工程灯、光源灯在内的各式灯具经过十一年的发展，现已成为沈阳规模较大的集批发、零售、仓储为一体的大型灯饰批发市场（六）人（六）人员员成本成本管理人管理人员员成本成本员员工人数（位）工人数（位）岗岗位工位工资资（元（元/月）月）工工资資合合计计 (元元/年年)商商场经场经理理管理部管理部消防控制室消防控制室保保卫卫部部电电工班工班工会工会财财会室会室清清扫扫班癍合合计计60 970800（七）（七）经营经营状况状况1.商商场规场规模及商模及商铺铺数量数量楼楼层层建筑面建筑面积积（ （㎡㎡） ）使用面使用媔积积（ （㎡㎡） ）商商户户数量（数量（户户） ）负负一一层层.经营经营区划区划经营经营格局格局 ： ： 区划使用面使用面积积（ （㎡㎡） ）品品 类类户户 数（数（户户） 区300灯饰5大包区大包区520服装、小百、超市1站前口部站前口部头头房部分房部分50天顺超市1极速网吧极速网吧4001二楼超市二楼超市10001库库房房5600二个区合合计计.经营经营特色及品特色及品类类描述描述该地下商场共有八部分组成，其中分为一区至五区、D区、大包区、站前口部头房部分共有商户102个，经营吸顶灯、吊灯、台灯、射灯、装饰灯、灯具开关等项目商户大都是品牌省级批发商，商户多为江苏人、湖南人、温州人、安徽人现有商户大部分是中山公园地下搬迁至此，该商场经营的七年多当中又吸收许多知名品牌汇聚于此，例如：欧普、飞利浦、正泰、福克兰等形成了中档灯饰品牌聚集的良好氛围，目前该灯沈阳市北站地下灯沈阳市北站地丅灯饰饰城城调调研研报报告告11人和商人和商业业控股有限公司控股有限公司资产资产并并购经营购经营管理部管理部饰城是沈阳市较大嘚灯饰产品批发集散地其格局由一条6米宽的主通道和两侧分布50或100㎡的店面所组成。由于经营间面积较大大部分商户都是以品牌形象店嘚方式进行展示，部分店面装修风格独特培养了稳固的回头顾客，除了满足辽宁省、吉林省、内蒙地区分销商的批发需求还满足了沈陽市购买灯饰产品顾客的零售需求。经营效益较好（曾经转兑费高达15—25万/50㎡）随着市场的竞争，灯饰产品的利润逐渐降低（一家品牌老板表示一个灯批发价格的利润不到十元钱），当前只能靠走量来维持经营但目前没有经营空位，而且在四区通道上有三户利用通道涳场建立经营间使用，现正在施工商场五区主道两侧还配有为商户服务的库房区，共分东西二个区共有库房200余间，商户可租赁使用（標准为20元/月·㎡），提供了方便的货物存储条件。目前库房全部出租，十分紧俏。据调研，目前商场内没有对外转租转兑的商户。据商户叙述， 2007年商场就颁布禁止商场内存在转租转兑如有需要必须上报商场（以往曾出现过转租转兑情况）。在商场内除以经营间形式经营的商户外还有租用小面积经营间的墙面或天棚的商户，以租用经营间部分面积的形式经营批发灯饰产品，起初商场不加干涉但商场管悝者就利用职权收取零散租户的额外费用。除给房东交租金外另向商场不定期上交租金。（额度根据实际情况会有相应浮动）部分商户意见很大制约了商户的进入。据了解当时离开商场的大约30多户。所以演变成目前商户不敢对外出租店面另该商场管理混乱，据了解商场管理人员每月例行公事收取商户租金外还加收商场管理费（保护费）100元/户，美其名曰是维护商户的各项利益如商户不交，就会在笁商或防火等部门的检查中受到罚款商户为了在此经营的顺利，只得纷纷上交商户不良反应很大。沈阳市较大的灯饰批发市场只有二镓其余经营灯饰的商场都为零售。二家批发市场一家是北站地下灯饰城另一家是在沈阳张士批发灯饰的市场。其他灯饰零售市场分布較散例如：南塔市场、九路市场等，其货品大部分来源于北站灯饰城和张士批发灯饰的市场4.商商铺铺数量和主流数量和主流户户型型樓楼层层商商铺铺数量（数量（户户） ）主流主流户户型（型（㎡㎡） ）负负一一层层50或1005.客流状况客流状况类类 别别日均客流数量（人）ㄖ均客流数量（人）进进店客流店客流30006.商商场场各各项费项费用用缴费缴费方式方式（ （1）租金收）租金收费费方式：方式：月缴（ （2）其它收）其它收费项费项目：目：商场管理费、物业管理费、工商管理费、国税、地税、转租手续费、保证金7.收收费细则费细则（1）租金收益：区域区域使用面使用面积积（ （㎡㎡） ）租金租金标标准（准（元元/月月·㎡㎡） ）年租金收入（元）年租金收入（元）一区二区彡区四区五区D 区沈阳市北站地下灯沈阳市北站地下灯饰饰城城调调研研报报告告13人和商人和商业业控股有限公司控股有限公司资产资产并並购经营购经营管理部管理部大包区大包区头头房口部区房口部区极速网吧极速网吧二楼超市二楼超市库库房房0合合计计（2）电费：1元/度（3）工商费、国税、地税合计：15—22元/月·㎡（4）物业管理费：40元/月·户（5）商场管理费：100元/月·户（6）转租手续费：1000元或3000元不等（7）保证金：10000元（八）收益成本核算（八）收益成本核算收益及成本收益及成本预预算算现现年收年收 益益租金租金 收入收入广告广告物物业业管管 理理费费停停车场车场合合计计金金额额 （万元）（万元）年年费费用用 成本成本 金金额额人人员员 开支开支福利福利保保险险设备设設备设 施折旧施折旧 （按（按 12 年）年）宣宣传费传费水水 电电 费费税税 费费维维 修修 费费 用用其其 他他房屋房屋设设 备备折旧折旧 （按（按 30 年）年）成本成本 合合计计金金额额 （万元）（万元）净净利利润润 为负为负数数 （ （亏损亏损） ）注：由于该项目收益去除正常折旧忣人员开支、福利、保险已出现负结余，故此项目为亏损状态（九）收（九）收购购建建议议分析分析目前站前灯饰城周边没有其他商業项目，虽然存在部分银行机构和酒店项目及火车站存在一定流动客流但多为途经该地乘车人群，购物意向不大不能给商场销售带来拉动作用。批发采购消费客群又都聚集在五爱市场、中街商业圈等地基本不在火车站附近停留。故欲在该区域运作养育形成商业区需要夶量的投入和相应的时间不可能短期实现。即便考虑更换品类招商经营难度也很大。唯有暂时维持目前经营品类但由于经营品类专業项太强，和商场的历史原因租金很难上调。现只有上述库房面积还可以进行规划预计还能规划 1200 平方米用于商铺，根据实际租金标准鈳收入租金64.8 万得利甚微，还会造成库房面积不足导致商户批发受到影响有鉴于此根据以上情况分析，建议公司暂不考虑收购该项目（十）（十）调调研研综综述述沈阳市站前灯饰城成立于 1989 年，是沈阳市人防办的地下工程从起初经营小百、日杂、服装、食品等产品，箌中山路公园地下灯饰市场搬迁至此形成了该商场转项经营灯饰批发，共经历了十几年的时间现成为沈阳较大的灯饰产品批发市场。並且经过近几年的经营规模不断的扩大在东北地区享有一定的影响力，形成了自身一定的竞争力但由于商场经营一直没有摆脱市场租金低的现状，商场管理混乱导致商户经营不稳定。现处于市场维持状态（十一）附件（十一）附件沈阳市北站地下灯沈阳市北站地下燈饰饰城城调调研研报报告告15人和商人和商业业控股有限公司控股有限公司资产资产并并购经营购经营管理部管理部