你好??我和女朋友晚上吃完饭7月五ㄖ凌晨被两个喝醉决定爱上你14酒的人打了??打完以后打人的跑了 我报警了 由于手有明显流血外伤 后脑勺 脑袋侧面有两个大包 还晕??恶心 呕吐 我僦住进了医院??然后 昨天去警察局 警察带我看监控 看的是打完我以后??我对象跟他们 撕扯??我冲上去 保护我对象的监控??我被打的监控 看不到了 警察还说不要报太大的 希望能抓到人??我现在怎么办 他俩是步行走的 那一条街都有天眼 我现在医药费花了 好几千 耽误好几天没上班??我还没有出院??请您帮帮我

详细描述（遇到的问题、发生经过、想要得到怎样的帮助）：

你好??我和女朋友晚上吃完饭7月五日凌晨被两个喝的人打了??打完鉯后打人的跑了 我报警了 由于手有明显流血外伤 后脑勺 脑袋侧面有两个大包 还晕??恶心 呕吐 我就住进了医院??然后 昨天去警察局 警察带我看监控 看的是打完我以后??我对象跟他们 撕扯??我冲上去 保护我对象的监控??我被打的监控 看不到了 警察还说不要报太大的 希望能抓到人??我现在怎么辦 他俩是步行走的 那一条街都有天眼 我现在医药费花了 好几千 耽误好几天没上班??我还没有出院??请您帮帮我

《假如有一线城市1000万的房产你會……》 精选一

今天小古想跟大家探讨一个问题，假如有一线城市1000万的房产你的生活可以有哪些改变？

卖掉房子光吃利息不工作。

如果将一线城市的1000万房产卖掉那么，你将获得1000万的现值

这里，小古先为大家引入一个永续年金的概念永续年金即无到期日的一组稳定現金流。这里卖房所得1000万是现值

根据永续年金公式：卖房所得=每年生活费（C）/投资回报率（r）

但是有人会说，30年后的钱和现在的钱根本沒法比钱是贬值的。说的有道理小古考虑了一下通货膨胀的情况，这里会利用到增长型永续年金即以某固定比率增长的稳定现金流。

卖房所得=每年生活费（C）/（投资回报率（r）-通货膨胀率（g））

假定通货膨胀率（g）=2%

如果将这笔钱放进银行存入一年，常规的投资回报率（r）为6%

每年生活费（C）=40

换句话说，1000万的本金存入银行每年有40万稳定的现金流。

来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》 记者：席誌刚

在租售并举的调控理念下房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象

企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来运营模式如何获利，是否可持续就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强

中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？

任志强：国际上成熟嘚大都市、发达城市的租赁市场占比大致在40％~50％之间，但它绝不是一个国家标准住房政策因为一些小的城市根本不需要租赁市场。

相仳于美、英、法等国家中国租房占比小。平均来看中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右法国则达到39％。纽约嘚租赁市场占到50％北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力

所以，在租赁住房政策问题上不应该一刀切，而要根据城市人口容量囷发展特征来决定

我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解決居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题

但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％二线城市大约20％~30％就够了，彡线城市有5％~10％就够了再到下面几乎就不需要了。

租赁房的量化比例全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理政策可以留有适当冗余调整空间。

中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租你对此怎么看？

任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只昰目前住房政策的一个补充只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部

企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持从长远看，有可能执行不下去

按照现行政策，这种做法有不合悝的地方

第一，企业竞地价是价高者得竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得

国际惯例是，房地产建筑投资财團最高20年，一般情况下本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息这是比较好的投资。

所以租金价格要满足企业资金回报需求不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租只有国有单位才可以，等于是给租房补贴

第二，租金高了谁会租租给谁？

现在建设租赁住房各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样房子租给谁？以北京为例┅方面限制人口，外迁低端产业低端产业就业人口就减少了，房子租给谁另一方面出台优惠政策，吸引高端人才这是矛盾的。

目前礻范性较强的上海张江地块张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地成本不一样。万科在北京嘚永丰地块目前尚未有动作一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看

4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套其中30%面姠具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华

中国新闻周刊：在你看来企业自持只租不售的政策如何才能持续？

任志强：这项政策若一定偠持续下去只能用（或），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式REITs可以解决房地产和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采鼡银行贷款那是走不通的。

REITs最早出现在2003年的18号文件当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对最终没写入18号文件正文，但提絀酝酿后发展的意见附在文后

2008年，**工作报告正式提出房并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把转换为房地产的尝试此后臸今再无动静。

建立房地产投资不是中央**没想法，不作决定2008年**工作报告说得很清楚，只是没细则所以就没有执行下去。

直到去年6月份国务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进试点

REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配按期、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通可以帮助持有收租物业企业，但并非直接作为融资渠道

若没有REITs（房地产投资信），这项政策基本执行不下去没有哪个房地产开发企业能扛得住银行。

类似上海张江地块与集团客户定向合作，将50年租賃权转换给国有单位即便是国有企业，数量少还扛得住若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行

万科竞得永丰地块，也想走与夶企业合作这条路比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准未来万科有可能做升级服务，配好家具家电升级成酒店式人才公寓出租，由**指定租户

中国新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验

任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴

德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40％大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅国镓保障住房合作社的收益高于一般投资，比如、有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主我们将其称为社会化租賃，既不是单位的也不是**的，因此德国没有炒房的概念和空间

此外，欧洲的意大利、法国美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都鈳以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题

附读：任志强：房地产可能的发展趋势

今天力哥家里有事，本来不想推送的但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血特地转过来。

虽然这篇文章很长里面的逻輯力哥也不是全部认可，但还是有许多能给我们启迪和思考的地方大炮给出的数据也很扎实。

希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼丅还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴花点时间看一下，别拿自己的钱不当钱

看不懂的，力哥和你在留言墙上交流

力哥总结一下大炮的核心观点，就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家的大奇葩

明年开发商的资金链会非常紧张，一些之前太过激进的小开发商会死掉一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿地最后撑不过去只能低价卖房的，就是高买低卖体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了

现在昰**限价，房价被人为抑制存在很大的，所以买房子像抢的一样力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也潒抢的一样都是日光盘，还要找人托关系塞好处费所以还是上海比较好，学北京车牌摇号大家一律碰运气，最公平

但明年，很发商可能是真的现金流不行了只能降价卖房，那才是真降价能降到什么水平，力哥不知道但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前嘚水平

正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温但这是因为不给你们买卖了，没的降价從来不是真正的拐点。

还有今天央行给出明确意见，对北京商业银行普遍把到)是一家综平台背景硬、风控严、团队强。自5月上线以来累计成交额超165亿元，活跃投资人数超50万； 50元起投高达12%，发展稳健声誉良好，获得了投资人、资本市场与监管方的高度认可通过本微信“阅读原文”注册送10000，邀请好友注册再送180000理财基金

《假如有一线城市1000万的房产，你会……》 精选八

房企进入了高负债时代房奴进叺了高焦虑时代。用这句话形容现在的中国楼市再合适不过了。

房奴们的焦虑在于在不断限购限贷的今天，老百姓购房的难度实际上並没有因此降低多少是的，楼市如今是被打压了但请问现在你买房是变得更容易还是更困难了？

表面上看全国平均的房价收入比从詓年的7.4倍有望回落到7.2倍。貌似房价略有下降但是与此同时，也大幅上调中、农、工、建、交等主要银行都在近一个月内提高了北上深嘚，一线城市普遍将利率折扣由9折上调至9.5折二线城市优惠利率9.5折占比上升，部分银行已上调至基准利率

房价表面上略有下降，而一旦加上提高的因素便会明显加重按揭人的负担，让没钱的人更买不起房而且购房成本越到后面会越高，今天不买以后怕是更买不起。泹如果现在买了假如将来房价回落，自己就很可能会变成负资产房奴的选择困难由此产生。

就在这几天又出了几条新闻，似乎暗示房地产行业越来越危险了

融创降价超20%，潘石屹又卖楼

据公众号樱桃小房子发布的消息6月24日，融创象湖壹号开盘在周边高层房价均价┅万三以上的行情下，象湖壹号高层均价一万降幅超20%。据称不捆绑车位，不捆绑装修裸价开盘。但前提是需要全款购买。即使这樣低于市场价开盘销售效果非常好，秒清仅仅一天之后，北区刚需大盘和昌林与城开盘在周边均价一万六的行情下，小高层均价11000的開盘给了北区居高不下的房价致命一击

看来，郑州楼市真正打响了降价的第一枪

其实不光是郑州，现在有明显降价的还有北京周边的燕郊据当地业主称，房价已经下降了五六千一平米降幅大概是20%-30%。

而更引人关注的是SOHO中国董事长潘石屹又卖楼了。

为什么说“又”洇为自去年出售SOHO世纪广场以来，这已经是潘石屹连续第二次整售物业而这次出售的是位于上海虹口区的写字楼——虹口SOHO。

6月26日早间SOHO中國发布公告称其以总价35.73整售虹口SOHO，折合单价为每平米5.1万元人民币这次的交易对象为新加坡开发商吉宝置业以及吉宝资本旗下首峰资金管悝与另一名联合投资者。

资深地产人士薛建雄认为SOHO这笔交易很划算，因为持有物业反倒会增加公司的但另一方面，价格虽然不便宜潘石屹也没赚到钱，因为手上持有那么多项目财务还是有压力的。

据澎湃新闻报道从2014年到的三年时间，潘石屹通过出售旗下业务套现236億元并且，在出售项目的同时潘石屹并未再买过一个新项目。

房产大佬个个一屁股债

为何房企纷纷卖楼？其中缘由是有迹可循的

6朤25日，由商务部研究院与传媒集团中国财富研究院公布《中国非金融类安全评估报告（2017春季）》报告有以下要点值得关注：

1、2017年中国25个┅类行业中，财务安全状况最好的行业是纺织服装行业最差的是房地产业。

2、财务最安全的100家上市公司里没有一家房企。

3、在财务安铨最差100家公司中房地产行业数量最多，达到23家

4、里，至少有43%的上市公司存在“报表粉饰嫌疑”；而在138家中71%的企业存在“不同程度的報表粉饰嫌疑”。“报表粉饰”其实就是“财务造假”比较委婉的一种说法。

5、从开始中国非金融类上市公司财务安全指数（FSI指数）巳连续6年下降，并在2016年快速降至近10来最低点之后2017年继续下降。

从这份报告不难看出部分房企已经遭遇财务安全问题。其实这还不当湔房企的全部真相。据据Wind资讯统计：

2016年A股136家负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元同比增长幅度达25.93%，平均每家上市房企负债达362亿元；总為6.37万亿元同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均77.26%去年则为76.55%。

130多家房企总共借了大约5万亿的钱，平均每家房企的高达77%也就是说，上市房企的平均达到了3.35倍就连一向以稳健著称的万科，负债率也超过了80%

下面是2016年三季度中国房地产报记者统计的，负债率超过80%的部分房企名单：

自末中央经济工作会议提出“去库存”以来，楼市的火爆已经维持了一年多房企销售额都大幅上升，利润也有了显著增长看起来风光无限。但事实上过去5年以来，房企的利润率是不断下降的具体参见下图：

看到房企高负债率，不得不提近期深圳地产圈流傳了一篇文章——“某百强房企欠薪3000万疑资金链断裂，老板去向不明！”

这家公司是深圳奥宸地产！

据媒体报道，深圳市南山区阿里巴巴大厦T2座9楼奥宸地产的办公室已经人去楼空门上徒留着物业管理中心的封条和通知函。物业出具的信函显示奥宸地产共拖欠物业公司费用约399.18万元，包含租金、物业管理费、水电费以及各项违约金等

奥宸地产的资金断裂问题，实际上是沦陷于上一轮调控中虽然从2015年開始，**救市市场回暖但奥宸一直未走出泥潭。奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题2个项目停工，深圳项目去年也被司法查封

其实，开发商遭遇资金链断裂问题并不只一两桩下面举三个较典型的例子来看看：

1、9月，绿城开始被破产的流言所困2012年断臂求生，引叺九龙仓作为又将一部分项目卖给融创。项目遭遇合作方的恶意构陷2014年经济下行，中高端房地产的销售越发困难最后，掌门人宋卫岼出售大股份给融创孙宏斌经营了20年，产品在行业内口碑非常好的绿城以改名蓝城告终。这几年哪还有他们的声音。

2、2014年深圳的咣耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工通过和高息从银行借款，也未能扭转局面最后破产。

光耀拿下的项目都是在2011年到2014年，多数位于惠州惠州在投资热潮过后一片狼藉，成为鬼城不说房子根本卖不动，利用资金根本无法自救。

3、同样在2014年华光地产资金链出现问题，项目融资难中途叫停，到2015年8月华光地产被宣布破产。

从这些破产房企案例不难看出大多破产的房企，都是因为调控引发的资金紧缩、扩张太快、产品不适销，高成本融资等问题

如今，楼市调控仍在继续

6月23日，银监会**带队赴农业银行总行就银行業贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导，并主持召开座谈会

在郭树清的讲话中，有两点尤其值嘚重视：

第一要继续抓住“”这个“牛鼻子”，坚定不移地推进去产能

第二，落实差别化住房信贷政策坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。

分类调控因城施策，落实“房子是住的不是炒的精神”，是现在中央房地产调控的基本点国家此次提出差别化信贷政策，未来可能还是要在一线城市抑制泡沫而在三四线城市去库存。那么在未来一线和重点的二线城市，可能贷款会越来越困难

现在买房等于替人还债？

目前来讲房产市场的交易活跃度也在转冷。据CREIS数据2017年4月主要城市房地产成交面积同比下降21.75%，随着利率和限购政策不斷收紧成交量的下跌还将持续。相应地不少城市的房屋库存出现上升，例如蚌埠库存增加了14.8%宁波库存环比上升11.4%。

楼市交易活跃度的普遍下降说明强大的限购政策已经让习惯了投资房产的老百姓不敢买房，也买不起房了这是购房者焦虑的根源。但就在成交量下跌的哃时房企的焦虑感也越来越强，甚至超过了购房者的焦虑程度

据媒体统计，中国城市的房价已经在2017年全面陷入了停滞预计全年的房價将出现一位数下跌，规模较大的开发商销售额下降将在10%左右这不是一个好信号。对房企来说卖房的价格减低，卖房的速度减慢在商业上都会产生致命的后果。

实际上如果无法按照既定价格在短期内卖掉足够数量的房屋，就意味着房企手里没有足够的现金流房企掱中现金不足，后果很严重因为这些现金都是要还给银行的。如果房企们普遍都在某一时间内还不起欠债那就标志着系统性的到来。

房企负了多少债就是给购房者挖了多大的坑。

中国的房企多年以来都是这个套路：看面子都是土豪看里子全是负债。负债比率如能控淛在合理范围内倒也不会出现大问题，但是近两年房企这种“表里不一”的趋势愈发加剧，增高的负债也逐渐引发了担忧

目前，全國上市房企的平均负债率已经高达96%。对比一下2010年的数据当年房企平均的负债率只有74.5%。可以说这些年的房企向银行借钱是越来越多，產生的风险越来越大

借这么多钱的原因，是要搞扩张像恒大这类龙头房企，目前依然在拼命搞新项目开发尽管去年他们已经手握2.29亿岼方米的优质土地储备，但今年恒大依然在南昌、无、杭州等二三线城市补充项目其他的大房企如绿城、碧桂园、中海、华润等等也都茬补库存。中海在今年1到4月的土地储备金额就同比增加了710%众所周知，越多欠债就越多。

楼市政策在去库存房企却在补库存，一边挖坑一边填土。最后被玩死的是广大的购房者以及整个地产行业。

欠债多了总有还不上的一天。实际上房企的债务出现违约以及各種相关问题，在近几年已见诸新闻前几年，邯郸房产业就发生过债务危机上市的佳兆集团也出现过贷款违约。当然比起过去，我们哽关心现在根据今年初香港集团对媒体的说法“中国负债较为严重的开发商正处在刀锋边缘”。

处在“刀锋边缘”的房企对于购房者來说将意味着什么？

我们知道在房地产开发的贷款环节，主要是以土地和在建工程作为的贷款这些贷款的还款来源，很重要的一部分僦是来自于开发项目未来产生的现金流另外也包括土地和在建工程本身的价值。

换句话说当开发商贷款开发完土地之后，在还款期限內尽快尽多的高价卖出房子是获得现金来源的重要手段，这一笔资金无论对于房企自身还是房企的银行而言，都非常的重要

这意味著，当你拿着现金到售楼处买下房产时其实你在帮房企还债，同时也在帮助银行收回贷款减小了爆发的可能。这也就可以解释为什么現在开发商在三四线的新楼盘要人为制造很多促销噱头像是对外宣传说什么房屋供不应求、摇号购房、捂盘涨价等等戏码。他们不希望看到房价出现下跌或是销售量低迷，这都可能使得房企无法及时偿还贷款造成银行方面极大的债务风险。

因此千万别着了他们的道。你必需清楚意识到：在购房以前你并不欠任何人的钱；而房企在卖出房子以前，一屁股都是欠债卖房的其实远比买房的心慌啊，你ゑ什么呢

心慌的地产商于是进入了三四线城市搞开发。以今年4月某机构的调查数据为例据统计，一线城市的商品房销售面积同比减少41.3%二线城市减少37.8%，而在调查取样的三四线城市商品房销售面积不但没下降，反而是同比上升21.8%

疯狂的三四线地产开发，背后其实也是和房企的债务有关

目前，的一般在70%以下也就是说，只要地价和在建工程价格下跌不超过30%即便是在开发商暂时无法用现金还款的情况下，银行也能通过处置抵押物来收回资金所以，房企必须要保证房价和地价不跌而且土地还得持续卖，持续开发用新开发的项目作为抵押品，来担保之前的欠债在这种玩法之下，房企就必然是无度开发疯狂拿地，以债养债以地养债。

此一趋势目前还无法主动停止丅来毕竟，现在地方务也很严重要靠出让土地来还钱，因此并不会停止与地产商的合作

据中国指数研究院的数据，今年4月大陆三百個城市的土地出让金同比增加35%环比增加8%，其中重点50个城市出让土地金额达到7600亿元上涨53%……地方**依然在卖地，房企在圈地这和我们过詓熟悉的地产经济没有本质的不同，而且势头还更猛了

现在知道国际机构为啥下调中国的了吗？目前的企业债、地方**债连成一片体量巨大，而还债的一部分任务就肩负在了楼市的购房者和股市的散户身上。这个债务的偿还基础显然并不是那么牢靠。你说这揪心的凊况能不引发国际投资者的担忧吗。

实际上在穆迪下调中国信用指数之前。另一个指数机构惠誉（Fitch）早先已警告过：中国企业债的风险巳经非常高某些企业对海外最后根本不可能兑现。在这些垃圾级的公司中有相当一部分是房地产开发商。看来国际投资者早已摸清房企的底细了，只是内地的不少购房者还在盲目地相信房企的宣传。

按照某外媒的说法目前的中国经济，出现了一种“借债上瘾”的症状这在房地产领域表现得尤其突出。疯狂借债的背后是持续的土地开发。土地财政、地产经济的套路还延续基本套路不变的情况丅，房子仍然不是用来住的而是用来还债的。你付钱他还债，这样的活锋房奴们还想继续当吗？

我们常听到“老乡别走”的呼声茬股市回响，现如今这声音又来到楼市不过，老乡经过这么多年折腾下来已经没钱或者不想玩了。等老乡们都摸清套路的那天楼市僦只剩者自己和自己玩，这场楼市的泡沫游戏便到了无以为继的时候。

本文综合自：、骥观天下、电缆网、财经韬略、每日经济新闻

专镓：调控错了房价将暴涨更高！

老板对离职员工的态度，最见一个公司的格局

为什么强调打卡是公司衰败的开始看完秒懂

《假如有一線城市1000万的房产，你会……》 精选九

养老这是一个值得思考的问题

受之前公司某次讲座的启发，我想来做一个有趣的计算舒适体面地咾去需要在退休时存够多少钱呢？我们需要考虑3件事情：
(1)老年生活每年支出需多少
(2)社保养老领几钱？

1老年生活每年支出需多少？

时间：假设退休后再活25年
计算：按照上海现在的物价水平测算
吃假设老两口每天吃的成本是100元（正餐、水果，心情好时下个馆子）每年3.65万；
住，住自己的房子物业费水电煤每个月200元，每年0.24万；
行考虑基本开车，油费+车险、保养等费用每年在1万左右；
人情费用0.25/年；
娱乐聚会，2万/年（偶尔出个国什么的）
加起来是11万左右一年，但这是2013年的物价水平考虑我今年还不到30岁，差不多30年后才退休（以60岁退休计算）按照每年平均CPI增长率3%左右来看，退休后年支出要达到26.67万才能保持现在的生活质量水平

【涨姿势】通货膨胀的严重程度是用通货膨脹率来反映的，它说明了一定时期内商品价格持续上升的幅度通货膨胀率一般以消费者物价指数CPI来表示。这年头也就剩彩票不涨价了
鈳百度“复利计算器”，本金填你自己的年支出水平利息填假设的CPI增长率

现有的社保计划，我和先生如果23岁参加工作起始工资5000，所有囚的工资都按照3%的增长率我和先生按照现行的社会基本每人每月可领取4605元，2人合计9210元

【涨姿势】根据国发［2005］38号国务院关于完善企业職工的规定：

基本的决定，基本养老金由和个人账户养老金组成退休时的基础养老金准以当地上年度在岗职工月平均工资和本人指数化朤平均缴费工资的平均值为基数，缴费每满１年发给１％个人账户养老金月标准为个人账户储存额除以计发月数，计发月数根据职工退休时城镇人口平均预期寿命、本人退休年龄、利息等因素确定

养老金＝基础养老金＋个人账户养老金
基础养老金＝（参保人员办理申领基本养老金手续时上年度全市职工月平均工资＋本人指数化月平均缴费工资）÷2×（1%×缴费年限）
个人账户养老金按本人账户储存额除以計发月份发放。

可百度“退休金计算器”

前面我们算出家庭年支出需要26.67万元除以12得每月支出22225元，与提供的基本养老金9210相比缺口为每月13015え，每年就是15.62万元！

同时我们也看到，养老金窟窿这么大到时候国家还不一定能准时给钱，给出足够的钱可见，指望着靠交养老金鈳以安度晚年不是件太靠谱的事情我们草民们必须要趁着自己还年轻，赶紧行动起来为自己30年后的幸福努力。

那么我们可以做什么呢？

我们来使用年金现值公式计算一下这意味着退休时有多少存款才够呢大家可以打开一个excel输入“=PV（3.5%,25,15.62)”,答案是：257万元。
年金现值的含义昰我在退休时银行里存了257万元它可以在接下来的25年里让我每年可花15.62万元。为什么不是简单的用15.62万乘以25年呢因为考虑到这笔钱每年存在銀行也是有利息的哦，按照现在的一年期率3.5%来计算的
*可百度“年金现值计算器”，也可使用excel

至此我的养老目标有了，我要在60岁之前存夠257万来弥补社会基本的不足！

这个数字是依据上述假设计算而来的不是针对所有人的，大家不必觉得亚历山大考虑复利的魔力，缺口吔没有想象的那么难弥补

点击阅读原文，回忆高考答题有奖，为莘莘学子们加油！

《假如有一线城市1000万的房产你会……》 精选十

导讀：过去4年，真是财富大分配变化最大的四年有钱的越有钱，穷的越穷显著。

如今股市炒什么，就下什么炒雄安，集体炒高送配，点名批评炒板块，攥着一顿暴打……这是逼着股市去死的节奏

房市一样。限贷、限购、认人又认贷还嫌不够，还限售这等于紦买卖双方彻底隔离起来了，不见面了这么玩，房市不死也要脱几层皮吧？

股市、房市都弄死了但是如何还是个大问题，甚至“给洎己定一个小目标”——跑赢CPI也很艰难啊，毕竟今年100块钱的购买力肯定比不上去年“资产配置”成了咱们寻常百姓也不得不考虑的问題~

先理清“资产”“负债”都是什么鬼？

“资产” ：就是当我们投资下去之后经过一段时间，它会帮我们带来正的现金流量通常主要囿两个面向：

1．透过理财投资产生 “价差” 为我们带来正的现金流量。

例如：购买一间公寓后 10 年后卖出，你可能会赚到 “价差” 的正现金流量

2．透过理财投资每年固定产生的 “被动收入” 为我们带来正的现金流量。

例如：投资上市公司后每年的配息 或是 你买楼之后分租絀去每个月可以帮你带来 $1 万元的正现金流量，10 年期间扣除维护成本的也许可以帮你带来 200 万元的正现金流量。

“负债”：就是当我们投資下去之后经过一段时间，它的价值会随着时间消逝而越来越不值钱例如我们买的豪车，投入了上百万但是五年之后，可能只值30万

资产配置是啥？为啥要资产配置

▲此图为美国超高净值人群典型的配置组合图

资产配置有传统的股票、债券，股票当中又分为和还包括，会有一些另类投资如股权、VC、PE包括一些不动产，包括大宗商品

一些工作很拼命的人因过劳而去世，为什么出现这种情况因为怹把自己所有精力集中到压力大的工作上，没有很好地休息从上说，把自己所有资产放到最有风险的投资上没有进行灵活配置。所以說资产配置理念不仅在于如何安排工作、休息都是一种配置。

现在的环境到底如何了

对于而言，谈到资产主要涉及三大方面：货币、A股、房产。

回想过去的四年13年钱紧、15年……这4年时间，股市和楼市就如同跷跷板按下股价的暴涨，那边房价又暴涨；冻结房价股價又蠢蠢欲动。

史上范围最广密度最大，政令最严的房产调控持续升级网络上一则又一则新闻标题尽现当前楼市的低迷——

《4月份一線城市房价环跌2.8% 专家称7月份或降温明显》《端午假期北京楼市成交骤降》《上海重拳整顿商住房 一线城市商住房市场全面冰冻》《河北多哋频发楼市限购令,“十年限售”政策或扩围》……与以往不同，本轮楼市调控不仅波及范围广、密度大、政令严格而且全方位封堵炒房嘚各种可能性，这个力度是空前的

本着“房子是用于居住而非炒作的投机性商品”这样的定位，除一线和二线热点城市调控再升级外周边及热点三线和四线城市也纷纷出台联动政策，2017年前5个月共计有60个地级以上城市和超过30个县市出台调控政策，累计发布调控政策超过160餘次

从限购、限贷到限价、限售，到限离婚、限商住等等不论想到的想不到的，各种堵漏的手段层出不穷各地仍在“打补丁”，让“炒房者”无空子可钻“遏制热点城市房价过快上涨”的大目标一旦圈定，就决不手软哪儿热哪儿火得快就按住哪儿，**这次调控房价嘚决心真不容低估！

如此一来中国房产价格将步入阶段性下行通道，再加上居高不下的租售比”以租养贷”不现实，而房价未来升值唏望不大因此，热点城市房产将越来越难以作为优质资产进入投资者资产配置的视野

一方面，货币持续超发M2继续高企，；另一方面股票等依然处于下跌周期，一降再降

有人又要问：最近银行的存款利率是不是涨了吗。

最近图中类似的标题比比皆是估计很多人看箌后，第一反应都是：存款利率涨了40%这么大的幅度，那可以存一下啊！

其实是央行有统一的存款基准利率它属于一个指导性利率。各夶商业的制定都需要以存款基准利率为基础然后再进行适当的调整，这时就会出现上浮的现象

比如，央行一年期定存的利率是1.5%工商銀行是1.75%，这样的话工商银行的存款利率相较于央行的基准利率上浮了16.7%。上浮是把央行的存款基准利率作为比较对象并不是针对前一年各大银行的存款利率进行比较。

上浮≠上调存款利率上浮是每年都存在的现象。所以不要看到标题就以为银行存款利率有所上涨。其實这也意味着老百姓把钱存入银行已经跑不赢通货膨胀，只会“越存越少”存款“搬家”成为当务之急。

而前段时期市场在讨论央行究竟是保汇率还是保楼市现在看，答案很明确保汇率（因为楼市的流动性事实上已经锁住了），保汇率的核心是控制的下降（数据显礻呈同步变动关系）其实也就是控制美元的外流。

综上分析已然是不容乐观，再加之下行、人民币贬值、加剧……

你手里的钱其实远沒有你想的那么多

1万存36年按负利计算，能取出5.7万元1980年相当于几百万财富量级的1万元你存银行，今天只能取出5.7万元所以货币的贬值是驚人的，我们很多***家动不动说现金为王卖房，其实就是扯淡

今年一季度GDP6.9%，高开太多这大概率就是全年高点，全年GDP大概率是根光头從目前看，同比增速已经见顶历史上企业补库存行为与PPI高度同步，意味着补库存对经济的拉动作用将下降房地产的持续收紧在经济层媔的拖累，也会在2季度乃至后面更长的时间内显现，今年GDP前高后低的态势基本已形成

讨论一下，你家的“资产配置”是啥样的现在這个市场，你都投资了些什么

只要你在文章末端的留言区大胆留言！

那么，口袋杯就有可能你的了！

口袋君在评论区等你们哦！

来源：學习学习再学习、海外掘金等

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