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2011二手房中介调查：芒果不动产八王寺店
http://sy..cn|日 14:45|新浪二手房
　　芒果不动产是中国房产经纪机构百强品牌企业，拥有门店百余家，房产经纪600余名，是沈阳同行业中服务功能最强、服务范围最广、服务质量最好的房地产代理公司。对于目前全国范围的中介闭店潮现象，特采访芒果不动产八王寺店经纪人王禹，做如下访问……
图为芒果不动产某门店
　　新浪乐居：门店内现在有多少名经纪人？
　　王禹：现在我们店内共有10个经纪人
　　新浪乐居：您认为本区域的优势有哪些？
　　王禹：我们主要负责八王寺地区的2手房销售于租赁业务。对于八王寺地区来说；本区域为沈阳核心区域一环以内，并且本地区毗邻北站CBD商圈和中街商圈。
　　新浪乐居：那最近本店的成交量如何？业绩同比半年来说有什么变化？
　　王禹：在今年政策的不断紧缩，对本区带来了很大的影响。同比上半年来说，我们的业绩下降了30%左右。
　　新浪乐居：最近进店客户多吗？
　　王禹：现在客户进店量很少。有的经纪人可能一个月在店里也接不到几个客户。
　　新浪乐居：那我们主要的客户来源在哪里？
　　王禹：而我们的经纪人客户主要来源于网络。可能是因为沈阳几经进入冬季，现在网络相当发达，很多客户都是在网络上浏览我们经纪人发的房子。
　　新浪乐居：您是如何看待“关店潮”的？
　　王禹：由于需求关系的转变造成了二手房成交量的不断回落。使得有些小型中介公司不得不关店。因为市场逐渐的缩小，所以想要生存下去只能不断的强化自己本身的能力。
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房源价格：
85万&&&(11039元/㎡)
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（电话归属地：辽宁省沈阳市）
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& 列表网&京ICP证100421号&京ICP备号-1&琼公网安备08沈阳2015学区划分在即 家长该如何购买学区房
　来源：　
来源：作者：责任编辑：陈百惠
　　学区划分将出炉，学区房备受关注，图为省实验学区房
　　沈阳2015年学区划分方案发布在即，与之紧密关联的学区房价格也牵动着家长[微博]的心。
　　今年六月，市民胡先生终于购买了沈阳某知名重点小学的学区房，花了78万。为了购买这套房子，胡先生和爱人卖了原来的一套80多平的房子，一共50万，胡先生的父母支援了20万，胡先生的姥姥拿了2万，剩下的找亲戚朋友借了点。
　　“相当于太姥、爷爷奶奶和爸爸妈妈三辈为了孩子买的房子。”胡先生说，为了孩子能够接受到好的教育，这也是无奈之举。
　　沈阳学区房价格如何？哪里的学区房最贵？购买学区房应注意哪些问题？本报经多方了解，带您纵览学区房热点区域，为您挑选学区房提供建议。
　　■分析
　　学区房年均涨200~500元/㎡
　　尽管沈阳二手房价格趋于稳定，但学区房受需求影响，总体价格每年依然有一定的涨幅。昨日记者走访中了解到，近期学区房又回暖，受成交量增多影响，一些卖家提高了价格。芒果不动产统计显示，最近几年，学区房的房价每年都会有200~500元/㎡左右的涨幅。
　　从学区房的价格来看，省实验学区房价格最高，最低的也在13000元/㎡元以上，最贵的高达25800元/㎡。
　　老房子是首选 多数一次性付款
　　最近几年，沈阳新建的一些高档花园物业小区也与名校签约成为学区房。不过，对不少家长来说，老房子依然是首选。“有的老房子20年都没变了，可能更保准一些吧。”家长刘先生说，新房子担心签约几年就到期了，花高价后却上不了学。解决孩子的学籍是家长购买学区房的首要目的，不少家庭并不会在房屋居住，所以对于园区物业的要求并不高，甚至一些房龄20~30年的老旧小区同样是家长关注的热点。
　　据了解，由于很多“高龄”老房已无法申请贷款，所以购房者多数一次性支付。
　　26%的二手房购房者选择学区房
　　昨日，芒果不动产旗下200多家门店的学区房价格、成交数据统计显示，从今年以来学区房的成交数据来看，26%的二手房购房者购买了学区房。
　　从购房面积上看，有学区房需求的客户首选还是40~60平的小户型。记者走访了解到，家长买学区房的主要目的还是给孩子落户，因此尽量减少单价支出，所以小户型受青睐。相对而言，小户型单价要比大户型高很多，比如一套38平的小户型价格是一套100平的大户型的60%~70%。
　　炒房客撤离 部分学区房降温
　　记者在沈阳多个热点学区房走访中了解到，受房地产整体形势影响，大批炒房客撤离，其中撤离最多的是学区房炒房客。“前几年还有人炒学区房，现在基本没有了。”一家中介经纪人说，一方面炒房利润缩水，另一方面学区房风险大，涉及到学区划分、入学年限等限制，所以炒房者知难而退。据了解，省实验学区房最高时曾被炒至3万元/平方米，而现在逐渐回归合理。
　　芒果不动产有关负责人表示，炒作学区房不仅导致二手房市场混乱，也将房价炒得离谱。
　　专家：高价学区房投资风险凸显
　　辽宁大学[微博]商学院[微博]管理系主任曲赜胜认为，影响学区房的不仅仅是房地产市场的变化，政策及教育资源导向都会对学区房产生影响，国家对于投资学区房没有特别的政策，也不会动用行政手段干预价格变化，学区房属于小众房源，大幅涨跌的可能性都存在，存在一定的投资风险。
　　虽然从目前部分学区房的成交萎靡以及价格缩水还难以判断出学区房未来整体价格走势，但当前沈阳部分学区房投资风险已经相当大，由于多为老旧小区性价比较低，一旦限购政策或者教育资源政策变化，不排除一些高价学区房出现大跌的可能。
　　■提醒
　　离学校近的
　　未必是学区房
　　对于选购学区房需要注意啥，芒果不动产为广大购房者提出了几条建议。
　　考察清楚是否“3年内只能1人入学”
　　因为各行政区学区房的划分每年都会有小的变动，如果不确定学区在一段时期内是否会有变化，那么还需要谨慎出手。
　　买房前一定考察清楚，这个学区房在3年内是否已经安排了一个学生进入热点学校了，需在购房时跟房主沟通学籍情况，避免买错房。
　　首先要确定学区的范围
　　购买学区房时，应了解所欲购的房屋是否属施教区范围，很多离热点学校很近的小区其实并不在学区范围内，甚至同一小区有些楼属于学区房，另一些就不是了。因此首先要确定学区的范围，其次才是尽可能选择距学校较近的房屋，这样风险会大大减少。
　　一定要求原房主迁出户籍
　　如果购买二手房的话，前任房主的户籍一定要迁出，建议购房者在交接前确认好这类信息，以免影响落户。如果原房主户籍不迁出，就无法给孩子落户口，可能会耽误孩子入学。
　　卖房者一定要将学籍转出
　　为孩子购买学区房，需要注意的是一个学校里不能同时有两个学籍，即使原房主户口迁出了，学籍没转出，您的孩子还是无法顺利入学的。所以一定要求原房主将孩子的户籍迁出。
　　■部分学区房概况
　　和平区 关键词：配套健全 交通便利
　　重点学校：和平一校、南京一校、126中学、南昌中学
　　由于房源稀缺，在大中介的业务里，和平区热点学区房平均每月成交量三到五套左右，以小户型套件居多。
　　芒果不动产长白区域经理姜伟介绍：目前来看，70平以内属于热销户型，成交均价元。30~50平成交好，多是单间。
　　皇姑区 关键词：重教育
　　重点学校：珠江五校、岐山一校、43中学、省实验(小学、中学)
　　老楼盘多是小两室，五六十平单价相对较低，房龄一般在20年以上，目前单价在元左右。
　　珠江五校和43中学双学区的房子价格会达到1.2万/㎡左右。
　　省实验是学区房里的“特区”，只有两个园区(平均房龄20年)划在学区里，并且这两个园区也不是全部楼都属于学区内的。这里的房价曾被炒到3万/㎡，现在均价在1.5万以上。
　　芒果不动产提醒，每年学区会微调，家长需关注新的学区动态，各开发商都会提出一个学区房的概念，家长们要注意别被忽悠。
　　沈河区 关键词：商圈多，教育集团化
　　重点学校：文艺路二校教育集团、市实验学校教育集团、第七中学教育集团等
　　芒果不动产金厦店长李奇介绍，文艺二校周边多是五六十平(金生园区、双路社区)均价在10000元左右，成交量每月5套左右，如果赶上9月份入学，7月8月成交量能达到10套左右。
　　实验小学的学区房包括永环小区、康壮小区、正义小区和桃源小区，永环小区1万左右(地处青年大街)，其余9500元左右，这些房价基本代表了沈河区学区房的大体价格。沈河区整体规划老房子为主新房源少，老房子去年每平在9000元左右，现在也能达到1万左右了。
　　第七中学的学区房主要以总院、地王、盛华苑、秀山、六合、万科春河里为主，地王和盛华苑均价一万三，房价曾有一万五的高价。这两个园区里住宅多为100多平的大面积住宅，公寓型的小户型并不多。
　　铁西区 关键词：宜居宜教
　　重点学校：勋望小学(本部、北校区)、培英中学
　　芒果不动产鑫丰片区经理杨万谦介绍：楼盘较新、物业园区封闭管理是铁西学区房的特点。既有刚开发不到五年的新楼盘，也有老一些的楼盘，一般五十平左右的在一万，八九十平这种一般在11000左右。房龄在20年左右的老房子，六七千也可以选到学区房。（张林林 杨晓明）[责任编辑:陈百惠]
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