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《物业管理条例》练习试题

1、《物业管理条例》第一条规定：为了规范物业管理活动，维护（ D ）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

D、业主和物业管理企业

2、条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由（ D ）按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

D、业主和物业管理企业

3、县级以上地方人民政府（ A ）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 A、房地产行政主管部门

4、业主大会应当（ C ）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 A、代表

5、一个物业管理区域成立（ A ）业主大会。

C ）参加业主大会会议。

A、必须本人 B、可让物业使用人 C、可以委托代理人 D、不可以委托代理人

7、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（ B ）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。

8、召开业主大会会议，应当于会议召开（ C ）以前通知全体业主。 A、7日

9、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（

B、行政主管部门 C、公安派出所 D、居民委员会

10、业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权（

B ）以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则：选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权（

11、业主委员会是业主大会的（

12、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的（ B ）备案 A、工商行政管理部门

B、房地产行政主管部门

13、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行（ D ）职责。

14、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其（

15、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（

16建设单位应当在物业销售前将（ C ）向物业买受人明示，并予以说明。

B、物业管理协议 C、业主临时公约

17、建设单位应当在销售物业之前，制定（ D ），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 A、管理契约

18、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害（ D ）的合法权益。 A、业主

19、住宅物业建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地房管理部门批准，可以采用（

A ）方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（ C ）约定的内容。

B、物业装饰装修 C、前期物业服务合同

21、前期物业服务公同可以（ A ）；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

22、前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（

23、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的（ D ），建设单位不得擅自处分。 A、所有权 B、使用权

C、处理权 D、所有权或使用权

24、物业管理企业承接物业时，应当对物业（ D ）进行查验。

A、技术资料 B、共用部位 C、共用设施设备 D、共用部位、共用设施设备

25、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的（ C ）

C、物业管理用房 D、公共场所绿地

26、从事物业管理活动的企业应当具有（ D ）。

B、能自负盈亏 C、独立承担民事责任

27、一个物业管理区域由（ A ）物业管理企业实施物业管理。 A、一个

28、物业管理企业（ B），导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

A、按照物业服务合同约定

B、未能履行物业服务合同约定 C、对于住宅小区治安，消防防范不够 D、虽然加强管理，但仍旧

29、物业管理企业承接物业时，应当与（ C ）办理物业验收手续。

30、物业管理用房的所用权依法属于（ B）。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。 A、使用人

31、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸，档案资料交给（ C ） A、居民委员会

B、业主大会 C、业主委员会

32、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得（

C、职业等级技能 D、职业技术职称

33、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的（ B ）

B、物业服务合同 C、前期物业合同 D、物业选聘合同

34、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（

35、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经（

B ）同意，不得改变用途。 A、业主

B、业主大会 C、业主委员会

36、物业管理企业可以将物业管理区域内专业服务项目委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的（ C ）一并委托他人。

A、常规服务项目 B、特约服务项目 C、全部物业管理 D、房屋装修管理

37、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，若物业服务费用欠交，由（ A ）负连带交纳的责任。

38、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费（ D ）

39、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务（ C ）的监督。

40、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬（

C、政府物价部门确定 D、双方约定

41、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向（ D ）收取有关费用

A、物业管理企业 B、业主

42、物业管理企业应（ D ）做好的物业管理区域内的安全防范工作。 A、努力

43、物业管理企业顾请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得（ C ）。 A、擅离职守不负责任

B、监守自盗违法犯罪 C、侵害公民合法权利

D、形成恶势力危害业主

44、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（ D ）约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

C、物业管理公司 D、业主和物业使用人

45、物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关（ B ）应当承担连带责任。 A、使用人 B、业主 C、使用人直系亲属 D、业主直系亲属

46、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主，业主委员会、物业使用人和物业管理企业在（

A、公共维修资金的使用

B、经营所得利润的分配 C、物业管理活动中的投拆

D、招投标管理活动的批准

47、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得（ B ） A、随意租售

B、改变用途 C、擅自占用 D、任意损坏

48、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（ C ） A、业主委员会

B、业主大会 C、物业管理企业 D、居民委员会

49、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请（ B ）讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

50、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由（ B ）依法办理有关手续。

B、业主 C、物业管理企业

D、房地产行政主管部门

51、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（ D ） A、业主委员会

D、业主委员会和物业管理企业

52、物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（ C ）的同意。 A、业主

53、业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路，场地，在（ D ）恢复原状。 A、10天内

54、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当（

B、经业主委员会同意 C、经物业管理企业同意

55、业主需要装饰装修房屋的，应当（

A ）物业管理企业。 A、事先告知 B、同时告知 C、完工告知 D、验收告知

56、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（ D ）告知业主。

A、禁止行为 B、注意事项 C、规章制度

D、禁止行为和注意事项

57、（ B ）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款：给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

C、业主委员会 D、物业管理企业

58、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止（ A ），处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

59、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（

C、30~50% D、40~60% 60、业主逾期不交纳物业服务费用的，（ B ）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

A、业主大会 B、业主委员会

C、居民委员会 D、物业管理企业 6

1、下列情形中属于民事法律事实的是（C） A、日出B、备课C、赠与D、恋爱

62、经过（ B ）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。 A、10% B、20% C、30% D、40%

1、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则（ ABCD ）

A、公平合理 B、方便生活 C、团结互助 D、有利生产

2．物权的主要特征包括（ ABCDE ）

A、绝对权 B、客体是物 C、支配权 D、排他权 E、优先

3、国家提倡业主通过（ ABC ）的市场竞争机制选择物业管理企业。 A、公开 B、公平 C、公正 D、合理

4、国家鼓励物业管理采（A C

），依靠科技进步提高管理和服务水平 A、新技术

C、新方法 D、新成果

5、业主在物业管理活动中，享有下列权力（ BCD ） A、按合同约定接受物业管理企业提供的服务 B、监督业主委员会工作

C、对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 D、监督专项维修资金的管理和使用

6、业主在物业管理活动中应履行下列义务（BCD

A、参加业主大会会议，行使投票权

B、遵守业主公约，业主大会议事规则 C、按规定交纳专项维修资金

D、按时交纳物业服务费用

7、物业管理区域的划分应当考虑物业的（ABC ）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

8、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（BC ）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

9、业主在物业管理活动中，享有下列权利：（ABCD

） A、选举业委会委员，并享有被选举权； B、提议召开业主大会会议，并提出建议；

C、提出制定和修改主业主公约、大会议事规则的建议； D、参加业主大会会议，行使投票权；

10、业主大会履行下列职责（ABCD

） A、制定、修改业主公约和业主大会议事规则 B、选举更换业主委员会委员，监督委员工作 C、选聘解聘物业管理企业

D、决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施

11、业主大会会议可以采用（ AC ）的形式，但应当有物业管理区域内容持有1/2以上投票权的业主参加。

C、书面征求意见 D、小会讨论

12、业主大会作业出以下决定：（ABCD

）必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。

A、制定和修改业主公约

B、制定和修改业主大会议事规则 C、选聘和解聘物业管理企业 D、专项维修资金使用和续筹方案的决定

13、业主大会会议分为（AC ）会议。

14、业主委员会履行下列职责（ACD

A、召集业主大会，报告物业实施情况 B、选聘、解聘物业管理企业 C、与选聘的物业管理企业签订物业服务合同 D、监督业主公约的实施

15、业主公约应当对有关利益：（ABCD

）等事项依法作出约定。 A、物业的使用、维护、管理 B、业主的共同利益

C、业主应当履行的义务

D、违反公约应当承担责任

16、业主大会议事规则应当就业主大会的（ABCD

B、表决程序 C、业主投票权确定办法

D、业主委员会组成和委员任期。

17、业主大会、业主委员会应当依法履行职责不得作出和从事与物业管理（AB ） A、无关的决定

C、相抵触的行为 D、不作为行为

18、业主大会、业主委员会应当配合（BC ）相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

B、公安机关 C、居民委员会 D、街道办事处

19、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（ABCD

A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； C、物业质量保修文件和物业使用说明文件； D、物业管理所必需的产权资料。

20、物业服务合同应当包括对（ABCD

B、服务费用 C、物业管理用房 D、物业管理事项

21、物业服务收费应当遵循（ABC ）原则 A、合理、公开 B、收费与服务水平相适应

C、区别不同物业的性质和特点

D、使业主不产生投诉和纠纷

22、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为（AB

）。 A、予以制止 B、依法处理 C、行政处罚 D、行政处分

23、物业管理服务收费应由（AC ）制定，在物业服务合同中约定。

24、业主、物业管理企业不得擅自占用，挖掘物业管理区域内的（CD ）损害业主的共同利益。

25、利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关（ABD ）的同意后，按照规定办理有关手续。

B、业主大会 C、业主委员会 D、物业管理企业

26、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会，物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所行收益应当（AB

） A、主要补充专项维修资金

B、也可按业主大会的决定使用

D、物业管理企业也应利益均占

27、挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（ABCD

） A、追回挪用的专项维修资金

D、并处挪用数额2倍以下的罚款

28、物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门和司法部门（ABC ）

B、依法追究直接主管刑事责任

C、依法追究直接责任人刑事责任

D、依法追究法人代表刑事责任

29、（ABC ）个人有前款规定行为之一的，处1000元以下1万元以下罚款； A、擅自改变公共建筑、公共设施用途

B、擅自占用、挖掘道路、场地 C、擅自利用共用部位、公用设施经营

D、擅自占用物业用房 30、《物业管理条例》的主要内容可归纳为：（ABCD

） A、建立了十项基本制度

31、《物业管理条例》归纳为建立了十项基本制度包括（ABCDE ）

A、招投标制度 B、资质管理制度 C、人员资格制度D、专项维修资金制度E 告知制度

32、《物业管理条例》明令四项禁止行为（ABCD ）

A、物业管理用房不得擅自改变用途

B、物业区域道路、场地不得占用、挖掘 C、区域内公共建筑和设施不得改变用途 D、不得将该区全部物业管理一并委托他人

33、物业管理违约责任是指一方不履行物业服务合同，依法应当承担（ ACD ）等民事责任。 A、继续履行 B、吊销营业执照 C、采取补救措施 D、赔偿损失

34、民法是调整平等主体的（ABD ）的财产关系和人身关系的法律规范的总称。

A、自然人之间 B、法人之间 C、自然人与财产之间 D、自然人与法人之间

35、民法对民事责任的规定主要包括（ABCD ）

A、在什么情况下应承担民事责任 B、在什么时候应承担民事责任 C、违反合同的民事责任的构成 D、承担民事责任的方式

36、在我国，法律和政策是互相联系的，它们的联系表现在（BCD ）

A、政策是法律的依据 B、政策对法律起指导作用 C、法律对政策起制约作用 D、法律是执行政策的重要工具

37、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（ BD ）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

A、设施设备 B、建筑面积 C、居住人数 D、住宅套数

38、遇有下列情况经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业（AC ） A、投标人少于3个 B、投标人超过3个 C、住宅规模较小的 D、具有非住宅物业的

39、物业服务合同应当对（ABCD ）等内容进行约定

A、物业管理事项、服务质量、服务费用 B、双方的权利义务 C、专项维修资金的管理与使用 D、物业管理用房 40、物业使用人违反（ABC ）的规定，有关业主应当承担连带责任。

A、业主公约 B、物业管理条例 C、交纳物业服务费用 D、治安管理条例

41、县级上以地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理（ABD ）在物业管理活动中的投诉。

A、业主、业主委员会 B、物业使用人 C、开发建设单位 D、物业管理企业

42、业主需要装饰装修房屋的，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（AB ）告知业主。 A、禁止行为 B、注意事项 C、材料规格 D、档次要求

43、前期物业管理招标应当遵循（ABCD ）的原则

A、公开 B、公平 C、公正 D、诚实信用

44、前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件（ABCD ） A、限制潜在投标人 B、排斥潜在投标人

C、对潜在投标人实行歧视待遇 D、对潜在投标人提出过高的资格要求

45、业主大会筹备组由（ABD ）组成，负责业主大会筹备工作。

A、业主代表 B、建设单位 C、物业管理企业 D、公有住房出售单位

46、有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议（ACD ） A、20%以上业主提议的 B、业主委员会主任提议的

C、发生重大事故需要及时处理的 D、发生紧急事件需要及时处理的

47、物业管理区域内业主人数较多的，可以（ACD ）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

A、幢 B、间 C、单元 D、楼层

48、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将（ABCD ）等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

A、业主大会的成立情况 B、业主大会议事规则 C、业主公约 D、业主委员会委员名单

49、有关业主公约正确的表述有（ ABCD）。

A是实行业主自治管理的重要表现形式B 是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定 C是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件 D是业主应当共同遵守的行业准则 50.解决物业管理收费纠纷的相关法规有（BC）。

A《民事诉讼法》 B《物业管理条例》 C《物业服务收费管理办法》 D《物业管理企业财务管理规定》

51.关于物业管理招投标表述正确的有（ABCD ）。 A国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理公司 B国家提倡建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行前期物业管理 C投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业企业。 D擅自采取协议方式选聘物业企业的，由县级以上房地产行政主管部门责令改正，给予警告，可以并处10万以下的罚款。

52、业主大会的决定不得与（ABD ）和政策相抵触。 A宪法 B法律 C 领导的决定 D 行政法规

1、只有一个业主的，或者业主人数虽多且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会，业主委员会职责。(

2、业主可以委托代理人参加业主大会会议。（

3、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。

4、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力（

5、业主大会、业主委员会作出的决定物业区域内全体业主必须遵照执行。（

6、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（

7、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于2个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。（

8、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。（

9、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

10、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止或者依法处理，并及时向有关行政管理部门报告。

11、国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

12、房屋的所有权人为业主。

13、业主不可以委托代理人参加业主大会会议。

14、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

15、一个物业管理区域可以成立两个业主大会。

16、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。

17、业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。

18、经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

19、业主委员会应当做好业主大会会议记录。 20、业主公约对全体业主具有约束力。

21、业主委员会设主任一名，副主任可由主任指定人员担任。

22、业主委员会可以从事投资和经营活动。

23、某住宅小区占地9万平方米，业委会决定采用协议方法选聘物业管理企业。1

34、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

24、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

25、物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。

26、物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。

27、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

28、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续便可。

29、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，处5万元以上20万元以下的罚款。

30、个人擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，处1000元以上1万元以下的罚款。

31、业主大会的民事行为应当由业主委员会全体委员共同承担。

32、物业管理区域内对业主大会决定投弃权票、投反对票的业主不必服从业主大会作出的各项决定。

33、召开业主大会会议，应当于会议召开30日以前通知全体业主。

34、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

35、业主委员会不仅是参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理最基本的组织形式。

36、建筑物由两人或者两人以上共同拥有的，则投票权应当按照份额比例分摊，或者由业主授权其中一人。

37、物业管理企业一般应当在30日内签发验收通知书并约定验收时间。

38、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为2年。

39、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。 40、物业管理企业资质一级企业的注册资本为300万元以上。

41、《临时资质证书》有效期为两年。

42、资质二级企业可参加全国范围内30万立方米以下物业管理项目的投标、议标。

43、资质三级企业只可参加本市区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。

44、物业管理企业资质等级实行动态管理，每一年核定一次。

45、岗位合格证书的管理实行动态管理、复检制度。复检工作每3年进行一次。

46、物业管理用房的产权属于建设单位。

47、按照物业服务合同交纳物业服务费用的主体是物业使用人。

48、尚未交给物业买受人的物业，一般情况下其产权还属于建设单位。

49、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准。 50、业主装修需要拆改燃气管道和设施，应当取得城市规划行政主管部门批准。

51、专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

52、专项维修资金闲置时，可用于购买国债。

53、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意即可。

54、按照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业资质等级分为

55、一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。（ ）

56、房地产开发企业出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容,购房人应当予以书面确认。同时，购房人应当签署《业主公约》。（ ）

57、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当书面征求其所代表的业主意见，凡需投标表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签学后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。（ ）

58、包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈俄或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。（ ）

59、在我国，国有土地使用权只能通过划拨取得。（ ）

60.在招标文件要求提交文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件；在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容有效。（ ）

（一）业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据《业主公约》的规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。

1、业主张某的行为违反了《业主公约》及相关法律规定，其行为已构成违约；

2、《业主公约》中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。

3、物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限。

4、根据《物业管理条例》第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。

（二）某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天内公布物业管理服务收费及支出账目，物业管理企业未在此期限内公布。业主委员会即在小区内张贴告示要求全体业主从即日起停止向物业管理企业交费，并向业主委员会交费。第二天，业主委员会在小区内摆摊收费，并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试分析业主委员会的行为是否合法，物业管理企业应当依哪种途径解决该问题。

1、业主委员会违反了《物业管理条例》第15条的规定，其收费行为没有法律依据。

2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费行为。

物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉，要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为。

依据《物业管理条例》第19条的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

（三）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁来承担，为什么？ 答：

（1）如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任； （2）如果是人为损坏，由责任人承担；

（3）物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。

（四）为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理企业与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。试问：(1) 该广告招牌的出租租金属于什么性质？应如何分配？(2) 物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益？ 答：

（1）租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用于弥补物业管理费的不足； （2）未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立的，具有公益性。

（五）某花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业企业上门催讨时，陶小姐以前不久其家水管渗漏，物业企业没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据？为什么？

答：自来水管属于业主专有设施，其维修应由业主自行负责。当然也可以请物业企业维修，但这种维修属特约服务的范围，不属物业管理综合服务的范围，物业管理企业并无法定维修的义务，所以陶小姐的主张是没有法律依据的。

王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理企业的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去王军家玩，王军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理企业告上法庭。试问：

(1)本案依法应由谁来承担赔偿责任？法律依据是什么？ (2)台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？ (3)物业管理企业依法是否应承担赔偿责任？ 答案：

（1）王军承担责任，其作为花盆的所有人和管理人未尽管理职责，有过错。

（2）不属于不可抗力。因为在台风来临之前已有预报，是可预见的。且对台风可能导致花盆坠落的危险也是可以避免的。 （3） 物业公司不承担责任。

（七）一天清晨，某车主找到某物业管理企业大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理企业接到人民法院的传票以及保险企业的起诉书副本，称保险企业已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理企业承担车辆丢失的赔偿责任。试问： (1)物业管理企业应承担车辆丢失的法律责任吗？法律依据是什么？ (2)依据《中华人民共和国合同法》的规定，如何具备保管合同关系？

答：（1）不应承担。因为保险企业没能举证车主与物业管理企业之间存在保管合同关系。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，说明车辆并未实际交付给物业管理企业保管。

（2）《合同法》的规定：保管合同的成立需要两个条件，一是当事人双方意思一致，二是保管物要实际交付。

一天，某物业管理企业的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理企业领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向该物业管理企业提出了要求赔偿的要求。试问： (1)接到住户家中报警信号后，物业管理企业是否可以破门而入？ (2)在什么情况下，物业管理企业可以破门而入？ 答案：

1、接到报警信号不能直接进入，应先征得业主同意。

2、在情况危急（符合紧急避险条件）的情况下，可以破门而入，比如发生火险、刑事案件等。

（九）2001年12月，重庆一青年下楼时，被楼上突然掉下的泡菜坛子砸成重伤致死。在无法确定责任人的情况下，悲愤的死者家属将全楼26家住户告上法庭，要求赔偿186万元，经法院判决，由死者的左邻右舍各分担2932元。

答案：本案属建筑物致人损害的特殊侵权案，适用过错推定原则。如果法院经过调查取证，无法找到丢弃泡菜坛的行为人，即不能确定直接责任人的情况下，法院应判决该住宅楼的所有人或管理人即业主、住户共同承担责任。过错推定原则的特殊性在于举证责任倒置，即损害事实发生后，受害人无需提供加害人有过错的证据，如果加害人提不出理由，或理由不成立，即推定其有过错，并因此承担民事责任。加害人要想免除自己的法律责任，必须证明自己没有过错。

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