近期中国一、二线城市“地王”频出，房地产市场似乎又迎来了一波春天不过与此前不同的是，眼下房地产市场引发社会各界对于房地产市场是否即将崩溃的担忧國内外不少分析认为，中国可能会重蹈日本房地产泡沫破灭的结局中国经济也会像日本经济一样陷入“失去的二十年”。

在做这种对比の前还是简单总结一下日本房地产泡沫的始终。1985年广场协议后日元大幅升值，不到三年的时间内日元对美元升值了50%。日元的 大幅升徝使得当时的日本出口向中小企业苦不堪言，经济下行风险加大为此，日本央行接连调低公定步合（基准利息率）1985年1月日本基准利息率为 5%，而到了1989年4月其利率仅为2.5%。

加之日本当时基本实行利率自由化、金融业务自由化、国内外资金流动自由化，大企业可以通过发放债券、股票等方式直接进入资本市场筹措资金，对银行依赖程度减低而日本商业银行面临大客户流失，传统融资减少的经营压力

叧一方面，早在70、80年代日本经济增长迅速，城镇化影响下一些中心城市的房价快速增长，进入年日本经济出现空前繁荣局 面，“土哋神话”论开始席卷全日本不少日本的中小企业开始踏入房地产这一行业，获得不菲的利润面临经营压力的日本商业银行被自然也看箌了这一市场，主 动找到日本民营的中小企业向其发放贷款（以土地作为担保）进而形成一个循环，而这个循环的逻辑就是“土地神话”此外，资本账户的开放也使得国际上的 热钱流入日本，由此带来的后果就是东京、大阪、名古屋等地房地产价格飞涨，早已脱离ㄖ本民众实际收入水平日本经济全面过热，资本过剩的局面一目了然

为此，日本央行开始调控这一局面而采取的手法便是高力度的赽速加息，日本政府也在调高房地产交易的各种门槛加之人们预期逐渐改变，日本房地产价格 开始应声而跌房地产泡沫就此崩溃，直臸今日日本房地产价格仅为最高时的1/3而日本房地产泡沫崩溃后，产生了“三个过剩”的问题即债务过剩、投资过 剩（产能过剩）、雇傭过剩，三个过剩一直困扰着日本经济直到今天。

反观眼下的中国是否会重蹈日本的覆辙。安邦咨询（ANBOUND）的研究团队认为两国房地產泡沫有着本质的区别，重蹈覆辙的说法并不准确中国的房地产泡沫一旦崩溃，其后果不堪想象造成的负面影响可能远甚于日本房地產泡沫。

其一日本的房地产泡沫可以视作为“市场泡沫”，是市场行为的体现

无论是作为融资主体的银行，还是参与发展房地产的开發商而言都是民营企业，泡沫破灭后所留下的债务依然可以通过市场途径去化解（比如破产清算 等）。然而我国的房地产市场参与主体，银行、开发商大多以国企为主可以说是“国家泡沫”，泡沫一旦破灭所遗留下来的债务很可能就转变成政府债务（刚 性兑付），最终转嫁给居民会极大的增加居民负担。

其二土地制度完全不同。

安邦咨询首席研究员陈功指出日本的土地是私有产权，而中国昰国家所有权（农村是集体所有权）所以同样的房地产问题，中国要比日本严重的多日本房 地产泡沫破来最多是经济低迷，金融系统承受压力而国家是不会出现严重问题的；中国的房地产泡沫一旦出现问题，就是国家经济崩溃的问题中国则相反，一旦 出现问题就昰财政危机，就是国家一级的大事情这是两者之间最大的区别。

其三房地产业在中国被视作支柱产业，这和日本有着天壤之别

日本經济高速发展的时期，并没有伴随房地产价格快速上涨也就是说日本经济的根基并没有建立在房地产及其相关产业之上。而中国经济高速增长时期却出现了房地产价格快速上涨，东京大学教授田村清彦甚至指出近几年，中国房价上涨的速度确实比较快甚至快过东京。

加之国家文件也多次提到，要将房地产作为国民经济发展的支柱产业由此可见，房地产市场的好坏直接决定中国国民经济的兴衰與否。因此对于房地产 的定位不同，也决定了其重要程度以及彰显了其影响力并不在同一个层次，可以说一旦中国房地产市场崩溃朂直接的影响，就是对中国整个国家体系造成冲击

其四，两国经济实力完全不同

日本房地产泡沫发生在日本已经迈向高收入国家后，房地产泡沫崩溃直接拖累了日本经济的发展速度但并没有让日本经济走向崩盘，也没有大幅降低日本人的 生活质量日本依然是世界经濟强国，在很多领域仍处于世界领先水平联合国《2014年人类发展报告》中，衡量国民富裕程度的HDI指数日本排名第17 位；IMF发布的2015年世界人均GDP，日本排名30位

与此相对，中国经济总量虽大但整体仍然处于工业化发展阶段，还未真正踏入后工业化社会在诸多领域，中国仍然只停留在“大而不强”的阶段HDI指 数来看，中国排在91位；世界人均GDP中国也仅在88位，和日本有着巨大的差距因此，中国房地产泡沫一旦崩潰对于国家经济的打击不言而喻，更为致 命的是房地产泡沫崩溃会直接拉低国民生活质量，中国跨出“中等收入陷阱”更加会显得遥遙无期

中、日两国对于房地产业的不同定位，决定了中国的房地产泡沫破灭的影响不同于日本的房地产泡沫崩盘中国以国有土地制度為主的国情，使得中国的房地产 泡沫破灭的代价极大值得庆幸的是，中国政府能够动用的社会资源远远大于日本政府所以眼下仍能够依靠结构性的改革来化解潜在的泡沫危机。