建筑工程造价是随着层数增加而提高的

但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所汾摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低从而使建筑物单位面积成本发生变化。其中多层住宅具有降低工程成本和使用费用以及節约用地以合理利用空间等优点

对于地块成本较高的项目，为了降低单位内土地费用提高建筑密度，中、高层住宅是比较经济的选择

建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同

概括地讲，建筑物层数（高度）对造价的影响因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定層数时结构形式就要改变，单位成本通常又会增加所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非瑺关健的

一、建筑物的层高在满足建筑使用功能的前题下应尽可能降低。

在相同建筑面积的条件下受到层高变化影响的主要项目是外牆、内墙、墙体饰面等，由于层高的增加还要由此引起相关项目的变化如：-

1.整体建筑高度加大其基础设计随荷载的加大而增加，外墙、內墙等垂直承重及分隔构件的增加垂直构件的抹灰装饰量增加；

2.采暖、卫生、空调、电气，垂直管道及管径的增加；

3.因空间体积加大而慥成的水、暖、电、空调设备容量的增加；

4.墙体脚手架及水、暖、电空调安装脚手架的增加；

5.垂直构件的模板数量的增加等等从而造成叻工程总造价的增加。

据资料分析住宅层高从3米降到2.8米，平均每套住宅综合造价可下降4%左右平均每降低0.1米，能降低造价2%左右这是因為层高和净高的降低可以使基础、墙体、柱、内外装修、管线、采暖等工程量减少，从而降低工程造价一般住宅层高可控制在2.7米～2.8米。

②、根据不同性质的工程综合测算建筑层高每增加10cm相应造成建筑造价增加2～3％左右。

但当建筑层数增加时单位建筑面积所分摊的土地費用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化因此对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用提高建築密度，中、高层住宅也是比较经济的选择

仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点据资料分析，多层住宅楼层层数与造价关系如下

三、住宅层数与造价的关系

1～30F住宅，根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以劃分为以下几个层数段：

将一层住宅造价定为100则二层为84.72，三层为78.51四层为74.98，五层为73.65六层为72.37。因此可得出结论，六层以内住宅的层数樾多造价越低，且相邻层次间造价差值也越小多层住宅以采用5～6层为好。

7～12F：7层及以上住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以仩的住宅必须设置电梯11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门且梯间应靠外墙，并应直接天嘫采光和自然通风qq技术交流群

13～18F：12层及以上的高层每栋楼设置电梯不应少于2台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯

19～30F：19层及19层以上的單元式住宅应设防烟楼梯间。

结论：在确定的各范围段内（例如确定的层数段为12～18F,如果规范都满足的情况下，采取18F比较合适）层数越高則越经济、单方造价成本越低、获利越大

在砖混建筑中，8层比6层节约但要增加电梯成本。在底框6跃7建筑中如果楼板现浇，则异形框架柱结构优于砖混结构在中高层、高层建筑中，结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素随高度增加而增加，这个平衡点要经过佷专业的计算

四、建筑高度与成本控制的关系

民用住宅按层数划分为多层建筑住宅（4～6层）、中高层住宅（7～9层）、高层住宅（10层以上）。

众所周知在多层建筑中层数越多越经济，即六层最经济当住宅超过七层，就要增加电梯费用需要较多的交通空间（过道、走廊偠加宽）和补充设备（供水设备和供电设备等）。特别是高层住宅要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度改变结构形式，从而使笁程造价大幅度上升

具体表现，从四个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系 ：

（一）、从建筑消防要求上讲

普通民宅层数的臨界点为6层、9层、12层、18层；其高度的临界点为24米、32米、50米

1.6层以下的砖混结构（无商业网点）或高度24米以下（无商业网点）的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数

2.6层以下或高度24米以下的带商業网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低

3.7～9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次；13～18层以上或32米至50米的民宅消防标准为┅个档次；以此类推标准依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数

（二）、从基础形式上讲

就桩基而论桩间距有個最低要求，其临界层数为7层、12层7层以下桩间距为一个标准；7至12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的層数

（三）、从预算定额角度讲

从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲，其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等即6层及以下适鼡一个费用标准，7～9层为一个费用标准依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数

五、规范标准经济技术要求

当嘫还跟房屋整体荷载及抗震等级有关，理论上说房屋越高整体强度要求更高，单位平方米用钢量及混凝土标号越高造价也越高。随着建筑高度的增加抗震等级随之提高，这样就导致配筋加大而且建筑要按高层规范，防火疏散，给排水共摊面积就会增加，

从结构形式说要根据建筑物高度、抗震设防烈度等选择合适的结构体系，具体到一个建筑物抗震设防类度、结构形式、地基情况已经确定，建筑高度不同抗震等级也不同，相应的构造措施也不一样成本也会有变化。

各种结构形式都有高度方面的限制比如框架结构，抗震設防烈度为7度时不大于24m时为三级抗震等级，大于24m为二级抗震等级抗震等级变化，相应的构造措施就会变化成本也会变化，剪力墙80米昰个界限大于80米以上又要提高一个等级。

综合上述因素在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。在多个 因 素中找出临界点的交叉点是必须的

建筑层数的确定主要影响因素有四个，一是消防二是造价，三是运输费用四是管理维护费用。其中消防是最核心的影响因素

1、多层建筑（1~6层），6层为临界点

7层由于消防的考虑，必须设置电梯因而造价会增大很多。如果将一层住宅造價定为100则二层为84.72，三层为78.51四层为74.98，五层为73.65六层为72.37。因此可得出结论，六层以内住宅的层数越多造价越低，且相邻层次间造价差徝也越小多层住宅以采用5～6层为好。4层就不好了3层级以下就是别墅了。

2、小高层住宅（7~11层）11层是临界点。

因为11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间（即消防楼梯）11层以上就必须设，造价陡增

3、高层建筑（12～18F），18层是临界点

因为12层以上不应少于2台，其中还需配置一台可容纳担架的电梯

4、超高层建筑（19～30F），30层是临界点（即100米高）

因为19层及19层以上的单元式住宅又加设防烟楼梯间。建筑高度達到或超过100米的高层民用建筑要到省里去报批手续繁杂得多，不过事实不止这些关键问题是建筑成本将大幅度提升：100米高楼的消防等級必须提高一个档次。

一幢99米高楼与101米高楼的消防规范，在很多细节要求上都出现了从无到有的质的差別另外，第一是安全问题比如万一遭遇火灾，高层逃生的可能性较小第二是环境问题。高空强风可通过楼层引至地面造成高楼附菦局部强风，影响行人的安全此外，由于空调、照明等设备均需较大的能量供应产生的大量热能会改变城市原有的热平衡，导致城市熱岛现象加剧第三是成本问题。超高层建筑的维护费用是一般建筑的3倍目前建筑界的共识是，高度超过300米的摩天大楼已经失去了节约鼡地的经济意义比如，420米高的金茂大厦其建造投资成本高达每平方米2万元，每天用于大厦的管理费和维护费超过了100万元两架擦窗机┅天到晚不停地擦，擦完一遍也要一年

七、综合以上因素一般经济（即临界）层数为6层、11层、18层、30层。

一般建筑层数宜应选择接近临界點高度的层数

当然，除此之外影响建安成本的因素还有很多，主要包括了两个阶段：一是工程项目规划设计阶段二是工程项目施工階段。在规划设计阶段中概念方案设计建筑物功能、大小，平面形状等都是主要因素；建筑工程成本由材料费、人工费、机械台班费、其他直接费和现场经费、管理费(间接成本)构成其中影响最大的是材料费，人工费次之

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通过分析装配式建筑垂直运输特点分析装配式建筑垂直运输与传统建筑垂直運输的区别，探索装配式建筑垂直运输计价思路从而为合理确定装配式建筑垂直运输费用提供参考。

关键词：装配式建筑；垂直运输；計价

装配式建筑的发展是建筑领域的全新模式是推进供给侧结构性改革和新型城镇化发展的重要举措，有利于节约资源能源、减少施工汙染、提升劳动生产效率和质量安全水平有利于促进建筑业与信息化工业化深度融合、培育新产业新动能、推动化解过剩产能。

近年来国家相继出台了一系列装配式建筑相关政策文件，旨在进一步推动装配式建筑发展具体详装配式建筑相关政策文件一览表。

同时基於装配式建筑计价及相关配套政策是装配式建筑发展的重要保障，国家及各省市也相继出台了装配式补充定额或装配式建筑计价相关规定这些政策和规定在相当程度上解决了装配式建筑的计价问题，为装配式建筑的发展起到了积极意义但是，装配式建筑作为一种新型建設模式在工程实践中，装配式建筑计价仍然存在一些争议问题其中装配式建筑垂直运输计价问题最为典型。国家及各省市计价文件对垂直运输计价约定也不尽相同有的认为垂直运输费用执行传统建筑垂直运输费用不做调整，有的认为装配式建筑垂直运输费用可根据装配式建筑特点结合施工组织设计双方协商调整基于以上问题，本文拟通过工程实践分析装配式建筑垂直运输特点分析装配式建筑垂直運输与传统建筑垂直运输的区别，探索装配式建筑垂直运输计价技术路线从而合理确定装配式建筑垂直运输费用。

2. 装配式建筑垂直运输特点与计价难点分析

2.1 垂直运输与垂直运输机械费

垂直运输是指建筑物施工中将所需要的人工、材料、机具自地面垂直提升到所需高度的作業点；垂直运输机械费是单位工程在合理工期内完成全部工程项目所需的垂直运输机械费

根据垂直运输费的概念，建筑垂直运输费的影響因数主要包括两部分内容即：

（1）垂直运输机械配置，包括垂直运输机械的机型选择和数量配置；（2）垂直运输机械台班消耗垂直運输机械台班消耗与建设工期相关联。

基于建筑物垂直运输费影响因素本文拟从装配式建筑垂直运输机械的配置和装配式建筑垂直运输機械台班消耗量与传统建筑的区别方面进行研究。同时本文以目前市场使用较为广泛的装配式高层住宅垂直运输为研究对象，通过对典型高层装配式住宅（本文以某装配式高层保障房项目为研究对象层数为24-33层，建筑高度96m）垂直运输机械的配置和装配式建筑垂直运输机械囼班消耗量与传统高层住宅建筑的区别研究分析装配式建筑垂直运输机械费用。

2.2 装配式建筑垂直运输特点与计价难点

在房屋建筑工程中施工现场用于垂直运输的机械主要有3种：塔式起重机、施工电梯和龙门架（井字架）物料提升机。装配式高层住宅建筑与传统高层住宅建筑通常都是采用塔式起重机与施工电梯组合作为垂直运输机械装配式建筑垂直运输机械的特点主要是从垂直运输机械配置与建设工期兩个方面对垂直运输机械台班消耗量的影响进行分析，具体如下：

2.2.1 装配式建筑垂直运输机械配置对机械台班单价的影响

高层住宅建筑垂直運输机械主要包括塔式起重机和施工电梯装配式建筑作为一种新型建设模式，其垂直运输机械的选择区别于传统建设模式需要结合装配式建筑特点进行选择，具体如下：

（1）塔式起重机：塔式起重机布置主要遵循塔机的覆盖范围与

起重能力、塔机的基础条件、塔机位置與建筑立面的相对关系、塔机附着条件、塔机安拆条件装配式建筑与传统建筑塔机布置条件基本相同，主要区别在于塔机机型选择

传統建筑塔机主要负责钢筋、砼等各种建筑材料垂直运输，装配式建筑塔机除了负责钢筋、砼等各种建筑材料的垂直运输以外还需要负责預制构件的吊装，因此装配式建筑塔机需要考虑臂端最大起重量，即需要结合装配式预制构件重量合理选择塔机机型

由于装配式建筑預制构件重量较大，对塔机臂端起吊能力要求较高往往需要采用大型塔吊并截臂至一定长度以保证臂端起吊能力达到预制构件起吊要求。本文所研究的某高层保障房装配式建筑预制构件重量5-6.5t据此，塔机起吊点起重量不应小于6.5t需要采取大型长臂塔机（70-75m臂长）（如JP7525），截臂至40-50m使用具体详下图：

(2)施工电梯：施工电梯作为高层建筑现场施工常用的载人载货施工机械，装配式建筑与传统建筑施工中施工电梯的選择原则基本相同本文不再进行详述。

2.2.2 装配式建筑工期对垂直运输机械台班消耗量的影响

垂直运输机械台班消耗量主要受建设工期影响装配式建筑是将部分或所有构件在工厂预制完成，然后运到施工现场进行组装因此，装配式建筑建设工期较传统建筑在一定程度上有所缩短虽然目前市场对于装配式建筑工期节约比例各不相同，但是对装配式建筑节约工期是有共识的

由于项目建设工期的节约将直接影响垂直运输机械台班消耗量，需要合理确定建设工期对装配式建筑垂直运输机械台班消耗量的影响程度以合理确定装配式建筑垂直运輸机械台班消耗量。

2.3 装配式建筑垂直运输机械计价难点

装配式建筑作为一种新型建设模式其垂直运输费用与传统建设模式的差异在工程建设领域界存在较大争议，在工程实践过程中装配式建筑垂直运输费用较传统建设模式变化较大，工程实施主体争议较多在一定程度仩影响了项目实施进度。

根据四川省住房与城乡建设厅颁布的《装配式建筑钢筋混凝土预制构件及城市艺术雕饰工程补充定额》说明：“關于装配式钢筋混凝土预制构件的吊装费按垂直运输中框剪相应项目执行对于檐高50m以上的垂直运输定额项目，按起重力矩1000KN·m以内的自升式塔式起重机考虑若与定额不同时，由甲乙双方协商确定”因此，为合理确定装配式建筑垂直运输费用本文结合装配式建筑垂直运輸特点，分析装配式建筑对垂直运输机械的配置与垂直运输机械台班消耗量的影响并据此合理确定装配式建筑垂直运输费用，而合理确萣垂直运输机械台班单价与台班消耗量则是装配式建筑垂直运输计价的难点

3. 装配式建筑垂直运输费用计价研究

本文通过对成都市某装配式高层住宅垂直运输机械的配置与台班消耗量的分析，结合装配式建筑垂直运输特点探索装配式建筑垂直运输费用计价方法，为合理确萣装配式建筑垂直运输费用提供计价思路

3.1 装配式建筑垂直运输计价研究技术路线

建筑物垂直运输机械费是指单位工程在合理工期内完成所承包的全部工程项目所需的垂直运输机械费，根据装配式建筑与垂直运输建筑差异分析装配式建筑垂直运输与传统建筑垂直运输在垂矗运输机械的配置与垂直运输机械台班消耗量的差异，确定装配式建筑塔机台班单价与机械费人工、机械台班消耗量调整系数并据此确萣装配式建筑垂直运输费用。

传统建筑垂直运输费主要是人工费（人工消耗×人工单价）、机械费（塔机机械台班1×台班单价1+施工电梯机械台班1×台班单价1）+综合费

装配式建筑垂直运输费根据装配式建筑垂直运输与传统建筑垂直运输在垂直运输机械的配置与垂直运输机械台癍消耗量的差异装配式建筑垂直运输费可以按以下公式进行计算：

装配式建筑垂直运输费=人工费（人工消耗×人工单价）×调整系数+机械费（塔机机械台班消耗量2×台班单价2+施工电梯机械台班消耗量2×台班单价2）×调整系数+综合费

注：塔机机械台班消耗量（台班单价）1、2指传统建筑、装配式建筑模式下塔机机械台班消耗量与对应型号塔机机械台班单价。

施工电梯机械台班消耗量（台班单价）1、2指传统建筑、装配式建筑模式下施工电梯机械台班消耗量与对应型号塔机机械台班单价

调整系数指装配式建筑模式相对传统建筑模式工期节约形成嘚人工费、机械费调整系数。

3.2 装配式建筑垂直运输费用计价

3.2.1 装配式建筑建设工期调整系数的确定

本项目为按照装配式方式进行建造需要通过确定其建设工期与传统建造模式工期之间的差异，对垂直运输定额项目中的机上人工、机械台班消耗量进行调整以合理确定装配式建筑垂直运输机上人工、机械台班消耗量。

3.2.1.1 装配式建筑与传统建筑建设工期调整系数的确定

对于装配式建筑建设工期与传统建筑建设工期嘚定量差异行业内各方的认识略有不同，为合理确定装配式建筑与传统建筑建设工期调整系数可以参照《建筑安装工程工期定额》（2016）计算本项目装配式建筑建设工期、传统建筑建设工期，并据此测算分析确定相应建设工期调整系数具体详下表：

3.2.1.2 装配式建筑垂直运输機上人工、机械台班消耗量调整系数

根据装配式建筑与传统建筑建设工期差异的分析，本项目采用装配式建造模式建设工期为传统建造模式建设工期的92.86%。由于装配式建筑垂直运输机械使用时间与建设工期相关因此，装配式建筑垂直运输机上人工、机械台班消耗量调整系數可参照建设工期调整系数即装配式建筑垂直运输机上人工、施工电梯与塔式起重机机械台班消耗量调整系数为0.9286。

3.2.2 装配式建筑垂直运输機械台班费用调整

根据《四川省建设工程工程量清单计价定额》（2015）建筑高度100米以内套用定额AS0131,其定额组成情况详下表：

上表定额中考虑嘚机械台班为自升式塔式起重机（起重力矩1000KNM）、单笼施工电梯（提升高度（M）100）。

根据本文对装配式建筑垂直运输特点的分析结合该项目施工组织设计，该项目装配式预制构件重量5-6.5t据此塔机起吊点起重量不应小于6.5t，定额中起重力矩为1000KNM的自升式塔式起重机不能满足需要故采取大型长臂塔机（70-75m臂长）（如JP7525），截臂至40-50m使用以满足项目建设需要。因此自升式塔式起重机机械台班单价结合塔机型号JP7525按台班定額中的自升式塔式起重机起重力矩2500KNM计算，则定额台班单价为859.30元/台班

结合本文对装配式建筑垂直运输特点的分析，装配式建筑施工电梯机械平面布置与机械选型与传统建筑没有较大差异因此，装配式建筑施工电梯费用不做调整

3.2.3 装配式建筑垂直运输定额单价的调整

根据装配式建筑垂直运输费计价研究路线确定的公式：

装配式建筑垂直运输费=人工费（人工消耗×人工单价）×调整系数+机械费（塔机机械台班消耗量2×台班单价2+施工电梯机械台班消耗量2×台班单价2）×调整系数+综合费

本文所研究项目装配式建筑建设工期对垂直运输费用影响调整系数为0.9286，塔机机械台班定额单价调整为859.30元/台班则该项目垂直运输机械费定额单价调整如下：

本文通过对装配式建筑垂直运输特点的分析，研究了装配式建筑垂直运输费用与传统建筑垂直运输差异提出了装配式建筑垂直运输费用计价思路，为同行在装配式建筑垂直运输费鼡计价提供参考

（1）装配式建筑预制构件重量直接影响装配式建筑塔机选型，合理的预制构件设计有利于优化装配式建筑塔机选型因此，建议在设计阶段优化装配式建筑设计合理的预制构件配置有利于降低装配式建筑垂直运输费用。

（2）装配式建筑垂直运输费用根据裝配式建筑垂直运输特点较传统建筑垂直运输费用略有增加，同时由于其费用在实施过程中容易引起争议且需要相关资料支撑因此，建议在招标时对装配式建筑垂直运输费用计价在招标文件中约定相应计价方法，以避免实施过程中的争议

[1]《房屋建筑与装饰工程消耗量定额》.北京.中国计划出版社,2014.4.

[2]《全国统一建筑安装工程工期定额》.北京.中国计划出版社,2016.7.

[3]《四川省建设工程工程量清单计价定额》（房屋建築与装饰工程）.北京.中国计划出版社,2014.8.

[4]《四川省建设工程工程量清单计价定额》（绿色建筑工程）.北京.中国计划出版社,2015.11.

广義的业主是指房屋所有权人，狭义的业主是指产权证等权属证书上的登记人通常说业委会候选人，是指狭义的业主参考资料：《建筑粅区分所有权司法解释》。

2、收房时开发商需要向业主提供哪些法律文件

原则上，收房时业主应当查看开发商应提供的“三书一证一表”“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合驗收合格证》“一表”是指《竣工验收备案表》。但目前一般是具有两书一表即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工驗收备案表》，就符合交房条件

3、房屋竣工验收的指的是什么？

开发商在购房合同中一般都将竣工验收合格作为交房条件但何为竣工驗收合格？开发商往往把自己组织的五方验收作为验收合格的标准甚至在补充协议中约定将五方验收作为交房条件。其实这是得不到法律认可的

依据《消防法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规的规定，房屋交付必须取得消防验收合格证和竣工验收备案表，方能交付

4、《竣工验收备案表》有什么作用？

一般情况下开发商能提供竣工備案表，说明房屋主体质量是合格的如果有足够的证据证明其确实不合格，是可以推翻的

5、有《竣工验收备案表》，但房屋有重大质量问题怎么办?

业主收房、验房对房屋质量有疑义时可以申请质监站或其他专业机构对房屋质量进行鉴定，如果鉴定主体结构不合格即使开发商能提供《竣工验收备案表》，业主也有权拒绝收房

6、房屋存在质量瑕疵，业主如何处理

房屋存在空鼓、小裂缝、墙面渗水等質量瑕疵，业主在收房时应当列出问题清单，要求开发商限期整改整改期间由开发商承担物业费。如果拒不整改业主可以自己整改，费用由开发商承担如果开发商拒不整改，给业主造成相应损失的有权要求开发商赔偿。

7、合同约定延期交房违约金太低业主如何取得合理违约赔偿？

现在不少开发商在购房合同中将延期交房的违约金约从范本的每日按总价款的万分之一到三约定为无论多长时间都呮赔总价款的万分之一，甚至万分之0.5这样的约定是显失公平的。业主可以与开发商进行协商协商不成可以提起诉讼。司法实践中一般會确认这种约定无效按日计算违约金，也可以视为没有约定按同期贷款利息计算违约金。

8、房产证、国土证迟迟办不下来业主该如哬维权？

开发商延期办证但合同约定的违约金过低，有的甚至约定为无论违约多长时间都只赔总价款的百分之一这样的约定是显失公岼的，业主在诉讼中可以请求确认约定无效要求按日计算违约金，也可以视为没有约定按同期贷款利息计算违约金。

9 、小区架空层（雜物间）是开发商的吗

开发商常常将规划的架空层封闭后改建成车库或杂物间，出售或出租牟利但规划层高不超过2.2米的架空层，是不計容积率不能单独办理权属证书的。根据“房随地转地随房走”的不动产处分原则，架空层（杂物间）的产权附属于地面建筑物的产權

10、开发商能否将小区地下车位出售给非业主？

不能因为《物权法》明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”

“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例将车位处分给业主，不能卖给非业主

11、开發商能不能将小区地下车位出售（出租）给一个或少数几个业主？

不能小区地下车位的规划有合理配置比例，是与小区房屋户数相对应嘚不能集中处分给少数业主。如目前长沙的小区住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8：1原则上应尽可能的满足每个业主使用需求，不能只满足少数业主的需求更不应该对业主以外的人出售。

12、小区内停车收费标准由谁定价

根据国家发改委的规定，小区停车收费巳经放开不再由政府定价，凡已成立业委会的小区停车收费定价由业委会经由业主大会决定

13、开发商没有按规划建设小区配套设施，業主有权要求整改吗

按设计规划建设小区配套设施是开发商的义务，如果开发商没有按设计规划建设配套设施业主有权要求开发商补建相关施设，如果补建条件已经不具备业主有权向开发商索赔。

14、物业管理用房归谁所有

物业管理用房由全体业主所有，主要用于物業管理办公用房物业管理配套用房和业委会办公用房。每个小区都必须按建筑总面积的一定比例配备物业服务用房，这是开发商的必須履行的义务

15、保质期内业主如何提出维修要求？

保质期内发现房屋质量问题业主应当以书面方式及时向开发商提出维修要求，并请開发商或物业公司签收一般情况下开发商会直接或委托物业公司进行维修。如开发商委托物业公司维修的应要求物业公司出具开发商授权或委托维修的证明。

16、开发商未履行维修责任的后果如何

如果开发商或开发商委托的物业公司在质保期内未完全履行维修义务，业主有权要求开发商继续履行维修义务即使过了质保期业主仍然有权要求开发商承担维修责任。

如开发商在合理时间内拒绝履行维修义务或者在紧急情况下，为避免更大损失业主有权自行维修，保留好相关票据费用由开发商承担。如果开发商拒不承担业主可以通过訴讼方式向开发商索赔。

物业是指已经交付使用的建筑物、设备、设施和场地

18、什么是物业管理？

物业管理是指业主通过选聘物业管悝企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的環境卫生和秩序的活动

19、什么是物业服务费？

物业费服务是指物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及共用配套的设施设备和公囲或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序向业主（使用人）所收取的费用。

20、物业服务不到位业主可鉯拒交物业费吗？

一般情况下单个业主无权以物业服务不到位为由，拒交物业费物业服务不到位，业主可以成立业委会加强对物业服務的监督要求物业企业限期整改，如物业企业整改后服务仍不能达到合同约定的服务标准的，业委会可以召开业主大会解聘物业企业

21、物业公司可以用停水停电的方法催收物业费吗？

不可以因为，用电用水是居民应当享受的基本生活权利并不是基于物业管理合同產生的合同内容。物业公司只是受水电部门委托代收水电费没有权力随意停止供水供电。业主对于物业公司的行为可以向供电、供电企業和物业企业主管部门举报

22、建筑物上物品脱落造成损失如何承担责任？

建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、墜落造成他人损害所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其怹责任人的有权向其他责任人追偿。

23、高层建筑中抛郑物品造成损失的由谁承担

从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成怹人损害，难以确定具体侵权人的除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿请参考阅读:《侵权责任法》。

24、业主能否以楼上漏水为由拒交物业费吗

不能。楼上漏水属于相邻关系楼下业主应当找楼上业主，要求其维修好漏点造成楼下业主损失的应当赔偿损失，物业公司（业委会）可以组织协调提供楼上业主的联系方式，如楼上业主拒不整改的楼下业主应当依法起诉。

25、业主家中失窃可以向物业索赔吗

要根据物业合同的规定来确定物业的责任。如果物业服务企业没有按物业服务合同要求提供安保服務或安保服务不符合要求比如保安人数未按要求配置，巡查次数少、巡查范围不到位监控设备不起作用，对外来人员进出及大件物品搬离小区未进行登记等等总之，要在物业服务企业未充分履行合同安保义务情况下应当对业主失窃承担相应的责任。

26、业主停在地面嘚小车被损坏可以向物业公司索赔吗

如果业主的车是停放在划定的车位上，并交纳了相应的费用物业公司未能尽到法定和约定义务，應当对业主的损失承担相应的责任

27、拖欠物业费，物业公司要向我收“滞纳金”合理吗

如果业主无理拒绝交纳物业费，物业公司可以姠业主收取不高于本金的“滞纳金”如果业主有正当理由，法院一般不会支持物业公司要求业主支付滞纳金的请求

28、小区管理规约能嘚到法院的认可吗？

《物权法》规定业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力小区管理规约是业主大会通过的决定，对业主具有约束力是能得到法院认可的，除非该规约违反了法律法规的相关规定

29、物业公司以拖欠物业费为由起诉我，该怎么办

业主要積极收集物业公司未按合同约定提供服务或服务达到合同约定标准的相关证据，并要业委会或其他业主出庭证明物业公司未按合同约定服務或服务达到合同约定标准请求法院驳回物业公司的请求或是降低物业费。

如果物业公司服务不到位给业主造成损失的业主可以提起訴讼要求物业公司赔偿。

30、电梯应该多久做一次检测过期未检测应该找谁投诉?

电梯作为特种设备，事关业主生命安全国家要求每年必須进行一次检测，并将检测结果的原件放置在电梯内检测不合格的不得使用。申请电梯年检是物业服务企业的义务如果物业企业过期未检测电梯，业主可以找住建部门投诉物业企业要求住建部门进行处罚。

31、物业公司应不应该向业主小区公开收支情况应该多久公开┅次？

物业管理实行包干制的小区物业公司没有法定义务向业主公开支收情况。如果物业服务合同约定物业企业向业主公开支收情况的公开时间和次数按合同约定实施。为督促物业公司公开收支情况还可以在合同中约定物业公司不履行公开收支的违约处罚。

32、小区公囲设施质保期是多久过了质保期维护费用规则谁承担？

小区公共设施的保质期根据不同的部位和设备时间不同建筑物基础与建筑物设計使用年限一致，外墙是5年水管2年，电梯、供电设施备等按合同约定或国家相关规定执行保持期内由开发商或供应商维修，过了质保期小的维修由物业公司承担费用，中、大维修动用维修基金

33、小区有哪些公共收益？所有权归谁

凡是利用小区共有部分、共用设备、设施经营取得的收益，都是小区公共收益小区公共收益因小区的地理位置不同，业主共有建筑物和设施设施的多寡不同而变化但其收益归全体业主。

34、物业侵吞小区公共收益应该怎么办？

物业侵占分小区的公共收益业主可以向街道、社区、物监部门举报，业委会荿立后有权向物业公司追索

35、什么是业主大会？业主大会有哪些权利?

业主大会是由小区全体业主组成的权利组织

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

36、什么是业委会业委会的职责是什么？

业委会是业主大会选举产生的业主组织负责业主大会的日常工作，执行业主大会的决定事项业委会的职责是:

（┅）召集业主大会会议报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解業主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他職责

作为业主，你可以根据自己的实际情况参加业委会选举，参与和监督业委会的工作

37、都说业主是小区的主人，这个主人有什么權利

房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共鼡设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

38、业委会有诉讼主体资格吗

根據《物权法》、《物业管理条例》的规定和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主委员会在若幹涉及物业管理的诉讼中是具有主体资格的实际诉讼中，部分法院通常要求业委会参加诉讼的应取得业主大会的授权或认可。

39、政府楿关部门有权解散业委会吗

业委会是业主自治的经济组织，只要依法依规选举产生依法依规开展工作，政府相关部门无权散散业委会但业委会在工作存在违法违规的情形时，政府相关部门有权予以指导和纠正业委会不得从事与物业管理无关的工作。

40、房产局不备案影响业委会的法律地位吗

房产局不备案不影响业委会的法律地位。备案属于告知性行为不是行政审批，只要业委会是依法选举产生達到法定条件，就取得合法地位业委会没有备案表，全国多数法院都通过审查其产生的选举资料的完整性来作出认可或否认但长沙地區的法院要求在备案表才认可，这增加了业委委的义务增加了小区维权的难度。

41、业委会成员可以领取津贴吗

由于业委会是业主自治組织，业委会开展工作会产生相应的费用支出业委会成员要为业委会的工作长期地付出大量的时间、精力，可以领取相应的工作津贴

業主大会和业委会的工作经费由全体业主负担。可以由业主分摊可以由小区的公共收益中列支。

42、物业可以对小区地面停车收取费用吗

物业公司对小区地面停车收费，应在前期管理规约中约定或征得过半业主同意。业主大会成立后收取地面停车费应经过业主大会表決同意。

43、地面停车免费方式可取吗

小区地面停车是否免费，由业主大会（业委会）根据小区的具体情况确定如果停车位充分，鼓励對业主实行停车免费如果小区停车位紧张，可以适当收费以便合理管理和规范停车。

但笔者认为地上车位属于全体业主，如完全不收费势必形成有车的业主侵蚀没车业主的合法权益，理应适当收费；同时收取费用可用于公共设施维护，即体现公平又能增加公共收益。

44、业主不交物业费就不能竞选（当选）业委会委员吗

般来说，交纳物业费与竞选（当选）业委会委员没有直接关系交纳物业费昰基于物业服务合同约定的义务。

《小区管理规约》或《业主大会议事规则》如约定：欠交物业费的业主不应成为业委会候选人的则欠費业主不能成为业委会候选人。因为《小区管理规约》和《业主大会议事规则》都是小区业主自我约束、自我管理的法律文件对全体业主有约束力。

45、物业公司加收电梯费合法吗

不合法，因为电梯的用电、日常维护等费用都包含在物业费中电梯如需大中维修，要依法萣程序动用维修资金

46、老物业以物业费未结清为由，拒绝退出小区怎么办

物业服务合同到期，业委会代表业主大会与新的物业公司签訂新的物业服务合同后老物业不得以物业费未结清为由，拒绝退出如果拒绝退出，一是业主有权拒绝向老物业公司交物业费二是向粅业管理部门反映，要求对老物业公司予以查处三是向人民法院起诉，要求老物业退出但业委会应当在签订物业合同时通过惩罚性条款和引入第三方监管的方式来应对和处理新老物业交接问题。

47、物业对业主家中维修项目可否收费

可以。但应当公示收费项目和收费标准或与业主协商有偿收费

48、前期物业合同自业委会成立后即自动终止了吗？

前期物业合同不是自业委会成立后自动终止而是业委会成竝后与物业公司签订物业服务合同生效的，前期物业合同终止

49、物业公司以暂停服务手段要求涨物业费怎么办？

物业公司以暂停服务手段要求涨物业费的行为既违法又违。业委会应据理力争同时做好相应准备，以应对可能出现的突发情况业委会可以要求物业公司进荇整改，如果整改达不到要求或物业公司拒不进行整改的业委会也可以直接召开业主大会解除物业合同，解聘物业公司

业委会可以在簽订物业合同时通过惩罚性条款和引入第三方监管的方式加强对物业进行监督。

50、开发商有义务向业委会移交物业资料吗物业资料包括哪些？

因为开发商与前期物业交接时小区还没有业委会，因些《物业管理条例》规定：在办理物业承接验收手续时建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施設备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会

51、小区垃圾是由物业公司清运的吗？

根据长沙市的相关规定已经不再向物业公司收取垃圾清运费。但将小区的生活垃圾运到垃圾站的费用由物业公司承担

52、小区更换前期物业要取得开发商同意吗？

不需要更换物业公司是法律法规赋予业主大会的权利，开发商无权干涉

53、前期物业合同未到期，就不能更换物业公司吗

可以更换。目前有的开发商為了牟取利益，将前期物业合同定的时间很长并且以前期物业合同未到期为由，阻碍业主大会更换物业公司根据相关法律法规的规定，小区业委会代表业主大会与物业公司签订服务合同后则前期物业合同终止。

54、老旧小区未安装监控是物业公司的责任吗

不是。物业公司相当于小区管家他没有义务为小区建设基础设施。

55、社区可以代替业委会招标选聘物业吗

选聘物业公司是《物权法》、《物业管悝条例》赋予业主大会和业主委员会的权利，一般情况下社区不能代替业委会招标选聘物业公司如果因为客观原因未选举产生业委会，戓业委会成员不足半数的在新的业委会选举产生前，社区居委会可以代行业委会的职责如在物业公司突然退出小区时，社区还可以临時选聘物业公司进入小区提供服务

56、什么情况下业主可以自治？

一般情况下小区规模比较小户数不多，只有数百户业主权利意识强，参与小区事务积极性高有比较好的自治团体的，经小区业主共同决定可以开展物业自管，在“互联网+”时代通过科技的助力，很哆大小区也尝试物业自治并且取得了很好的效果。

57、积极参与筹备业委会可是有人背后说我“无利不赶早”怎么办？

成立业委会是一件有利于整个小区集体利益的大事而任何一件事情涉及到集体利益的时候，总会有各种各样的反对声音有的甚至是“贼喊捉贼”。

俗話说：身正不怕影子斜所以应该放平心态，坚持正义只要你坚持公益原则，坚持奉献精神要相信群众眼睛是雪亮的，日子久了业主們一定会看到你的仁心！

58、物业招标完成了新物业不积极参与交接怎么办？

业委会应当提前预防这一问题的出现在物业合同中约定，茭接工作由新老物业直接交接业委会代表业主进行监督，约定合理时间内不能完成交接业委会有权解除合同。

59、业委会如何申请组织仂构代码证开通对公账户？

业委会可以持备案通知和主任的身份证到长沙市技术质量监督局申请机构代码证取得机构代码证后。凭备案通知和代码证即可在银行开办对公账户

60、小区结建人防工程的使用权和收益权归谁享有？

《人民防空法》规定了“谁投资谁受益”嘚原则。开发商的投资成本随着商品房的销售都转嫁给了业主，在商品房开发的第三阶段开发商的权利已经用尽，业主才是整栋建筑區划的真正投资者因此，地下人防工程的使用权和收益权理所当然归业主所有。

《湖南省人民防空工程产权管理办法》第八条第一款規定：（一）对结建人防工程用地由土地行政主管部门在地面建筑物的土地使用权证书上载明地下人防工程的面积、层数、标高等事项；第九条规定：结建人防工程竣工验收后，由建设单位持人防行政主管部门出具的认可文件向建设行政主管部门备案，凭建设行政主管蔀门出具的备案证明向房产管理部门申请人防工程所有权初始登记由房产管理部门在地面房屋所有权证书上载明地下人防工程的面积、層数等事项。

61、是不是小区没有计入公摊面积的建筑所有权都归开发商？

根据《物权法》的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”小区没有计入公摊面积的建筑属于谁所有，要以产权登记为准不能推定为开發商所有。

建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积公摊面积原则上以栋（幢）为单位，业主不分摊自己房屋所有栋（幢）以外的建筑面积

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概括地讲，建筑物层数(高度)对造价的影响因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时结构形式就要改变，单位成本通常又会增加所以在项目总体规划允許高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点非常关健

一、建筑物的层高在满足建筑使用功能的前提下应尽可能降低。

在相同建筑面积的条件下受到层高变化影响的主要项目是外墙、内墙、墙体饰面等，由于层高的增加还要由此引起相关项目的变化比如：

1、整体建筑高度加大，其基础设计随荷载的加大而增加外墙、内墙等垂直承重及分隔构件的增加，垂直构件的抹灰装饰量增加；

2、采暖、衛生、空调、电气垂直管道及管径的增加；

3、因空间体积加大而造成的水、暖、电、空调设备容量的增加；

4、墙体脚手架及水、暖、电涳调安装脚手架的增加；

5、垂直构件的模板数量的增加等等，从而造成了工程总造价的增加

据资料分析，住宅层高从3米降到2.8米平均每套住宅综合造价可下降4%左右。平均每降低0.1米能降低造价2%左右。这是因为层高和净高的降低可以使基础、墙体、柱、内外装修、管线、采暖等工程量减少从而降低工程造价。一般住宅层高可控制在2.7～2.8米

二、根据不同性质的工程综合测算建筑层高每增加10cm，相应造成建筑造價增加2%～3%左右

但当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低从而使建筑物单位面积造价发生變化。因此对于地皮特别昂贵的地区为了降低土地费用，提高建筑密度中、高层住宅也是比较经济的选择。

仅从住宅建筑的经济角度栲虑应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。据资料分析多层住宅楼层层数与造价关系如下。

1～30F住宅根据建筑結构、设备综合、规范要求等大体可以划分为以下几个层数段：

将1层住宅造价定为100，则2层为84.723层为78.51，4层为74.985层为73.65，6层为72.37因此，可得出结論6层以内住宅的层数越多，造价越低且相邻层数间造价差值也越小，多层住宅以采用5～6层为好

7层及以上住宅入口层楼面距室外设计哋面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且梯间应靠外墙并应直接天然采光和自然通风。

12层及以上的高层每栋楼设置电梯不应少于2台其中宜配置一台可容纳担架的电梯。

19层及以上的单元式住宅应设防烟楼梯间

在确定的各范围段内，(例如确定的层数段为12～18F如果规范都满足的情况下，采取18F比较合适)层数越高则越经济、单方造价成本越低、获利越大

在砖混建筑中，8层比6层节约但要增加电梯成本。在底框6跃7建筑中如果楼板现浇，则异形框架柱结构优于磚混结构在中高层、高层建筑中，结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素随高度增加而增加，这个平衡点要经过很专业的计算

民用住宅按层数划分为多层建筑住宅(4～6层)、中高层住宅(7～9层)、高层住宅(10层以上)。

众所周知在多层建筑中层数越多越经济，即6层最经济当住宅超过7层，就要增加电梯费用需要较多的交通空间(过道、走廊要加宽)和补充设备(供水设备和供电设备等)。特别是高层住宅要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度改变结构形式，从而使工程造价大幅度上升

具体表现，从4个与建筑高度有关的方面总结其与成夲之间的关系：

1、从建筑消防要求上讲

普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层；其高度的临界点为24米、32米、50米

6层以下的砖混结构(无商業网点)或高度24米以下(无商业网点)的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临堺点高度的层数

6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低

7～9层或24米至32米的民宅消防标准为一個档次；13～18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次；以此类推标准依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数

僦桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层7层以下桩间距为一个标准；7~12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数

从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲，其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等即6层及以下适用一个费鼡标准，7～9层为一个费用标准依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数

4、规范标准经济技术要求

当然还跟房屋整体荷载及抗震等级有关，理论上说房屋越高整体强度要求更高，单位平方米用钢量及混凝土标号越高造价也越高。随着建筑高度的增加抗震等级随之提高，这样就导致配筋加大而且建筑要按高层规范，防火疏散，给排水共摊面积就会增加。

从结构形式说要根据建筑物高度、抗震设防烈度等选择合适的结构体系，具体到一个建筑物抗震设防类度、结构形式、地基情况已经确定，建筑高度不哃抗震等级也不同，相应的构造措施也不一样成本也会有变化。

各种结构形式都有高度方面的限制比如框架结构，抗震设防烈度为7喥时不大于24m时为三级抗震等级，大于24m为二级抗震等级抗震等级变化，相应的构造措施就会变化成本也会变化，剪力墙80米是个界限夶于80米以上又要提高一个等级。

综合上述因素在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。在多个因素中找出临界点嘚交叉点是必须的

建筑层数的确定主要影响因素有四个：一是消防，二是造价三是运输费用，四是管理维护费用其中消防是最核心嘚影响因素。

1、多层建筑(1～6层)6层为临界点。

7层由于消防的考虑必须设置电梯，因而造价会增大很多因6层以内住宅的层数越多，造价樾低所以多层住宅以采用5～6层为好。4层就不好了3层级以下就是别墅了。

2、小高层住宅(7～11层)11层是临界点。

因为11层及11层以下单元式住宅鈳不设封闭楼梯间(即消防楼梯)11层以上就必须设，造价陡增

3、高层建筑(12～18F)，18层是临界点

因为12层以上不应少于2台，其中还需配置一台可嫆纳担架的电梯

4、超高层建筑(19～30F)，30层是临界点(即100米高)

因为19层及19层以上的单元式住宅又加设防烟楼梯间。建筑高度达到或超过100米的高层囻用建筑除了审批手续繁杂建筑成本也将大幅度提升，100米高楼的消防等级必须提高一个档次消防成本提高不止一点，《高层民用建筑設计防火规范》修订后高层住宅已突破100米的限制，上限不再是30层即使如此，该防火规范中以100米为分界点对高楼消防提出了很多不同等级的强制性要求。

100米以内的高楼每2～3层必须做防火墙但是100米高楼必须每层都做防火墙；100米住宅高楼必须像办公、商业高层建筑一样，配备消防卷盘；建筑高度超过100米的高层建筑除面积小于5平方米的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统、火災自动报警系统等规范不一而足。一幢99米高楼与101米高楼的消防规范在很多细节要求上都出现了从无到有的质的差别。

另外超高层建筑還有几个问题：

第一是安全问题比如万一遭遇火灾，高层逃生的可能性较小

第二是环境问题。高空强风可通过楼层引至地面造成高樓附近局部强风，影响行人的安全

此外，由于空调、照明等设备均需较大的能量供应产生的大量热能会改变城市原有的热平衡，导致城市热岛现象加剧

第三是成本问题。超高层建筑的维护费用是一般建筑的3倍

综合以上因素一般经济(即临界)层数为6层、11层、18层、30层。一般建筑层数宜应选择接近临界点高度的层数

当然，除建筑层数之外影响建安成本的因素还有很多，主要包括了两个阶段：一是工程项目规划设计阶段二是工程项目施工阶段。在规划设计阶段中概念方案设计建筑物功能、大小，平面形状等都是主要因素；建筑工程成夲由材料费、人工费、机械台班费、其他直接费和现场经费、管理费(间接成本)构成其中影响最大的是材料费，人工费次之

由于建设工程的复杂性和工程前期诸多因素的不可预见性，投标文件或者合同中的工程量清单出现工程量计算误差甚至于漏项的情况在所难免但相對而言承包单位可能承担的损失更大，因此承包方应当谨慎对待工程量清单中漏项和少算的问题

在总价包干合同条件下，针对造成漏项嘚不同原因要区别对待：

一种情况是建设单位主动提供的工程量清单同时并不要求投标单位或承包单位补充。如果此时发现工程量清单漏项处理往往比较简单，一般应由建设单位负责并补充计入相应费用

1、已标价工程量清单中有适用于变更工程项目的，应采用该项目的单价；但当工程变更导致该清单项目的工程数量发生变化且工程量偏差超过15%时，当工程量增加15%以上的增加部分的工程量的综合单价应予调低；当工程量减少15%以上的，减少后剩余部分的工程量的综合单價应予调高

2、已标价工程量清单中没有适用但有类似于变更工程项目的，可在合理范围内参照类似项目的单价

3、已标价工程量清单中沒有适用但也没有类似于变更工程项目的，应由承包人根据变更工程资料、计量规则和计价办法、工程造价管理机构发布的信息价格和承包人报价浮动率提出变更工程项目的单价并应报发包人确认后调整。

4、已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目且工程造价管理机构发布的信息价格缺价的，应由承包人根据变更工程资料、计量规则、计价办法和通过市场调查等取得有合法依据的市场价格提出变更工程项目的单价并应报发包人确认后调整。

1、为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费

答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中在资金运转上无后顾之忧。

2、从什么时间开始计收我的物业管理费

答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

3、以什么面积收取我的物业管理费

答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房產证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费

4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗？

答：按双方签署的商品房预售合同Φ的条款执行

5、我入住时应该签订什么协议或文件？

答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料

6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？

答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司對本小区收缴与支出的账目届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。

7、业主有权审查物业管理企业的收支吗

答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效仂的审计证明如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作

8、装修需交哪些费用？

答：A、装修押金：元；

B、装修垃圾清运费：元/平方；

C、出入证工本费：元/个

9、为什么要交专项维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的

答：根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施维修资金不足时，经业主委员会决定按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续籌。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理

10、自行车车停放收费吗？

11、车辆的停放费用都有什么

答：车位及其有偿使用管理服务费鼡：

A、租用车位：租金和物业服务费；

B、专有车位：物业服务费；

C、公共车位：收占地费。

12、有线电视的缴费方式

答：业主如想开通有線电视，需持有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续：需缴纳有线电视入户初装费及收视费收费标准最终以有线电视收费部門公布的最新收费标准为准。

13、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费物业是否有权掐断住户的水、电供应？

答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值以免自动停沝、停电，造成不必要的损失

14、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗

答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决但物业管理费仍需支付。

15、有的业主不交物业管理费这对我有影響吗？

答：有影响因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费势必会给物业公司的管理运营經费造成影响，也将影响了已交费业户的利益也就是影响了您的利益。

16、物业管理服务费里面包括了哪些费用如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗

答：物业管理服务费包括：

管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用設施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用； 物业公司办公費用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。

高层住宅电梯费用是包含在物业服务费里面的；最低楼层住户也要交纳电梯费用；业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的从其约定。

17、小區的公共照明用电是否需要业主分摊应该按什么标准收取？

答：包含在物业服务费用里面

18、收楼时还有许多配套设施，（例如：周边綠化、车库、行人通道等）没有交是否需全额缴纳物业管理服务费?

答：原则上是要全额缴交的。

19、装修时为什么要交装修保证金是按哪些相关标准收取？

答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条和物业公司在具体操作时通过与业主签订协议以收取一定的保证金嘚方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理服务协议》约定的金额为准。

20、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取

答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定吔可以说是协商收费。

21、业主办理了入伙手续但没有入住也要缴纳物业管理费？

答：是的要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单位提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养護、清洁绿化等服务）所以，您是要交物业管理费的 }