项目营销推广方案
项目营销推广方案
百分网【推广方案】 编辑：陆玉梅
一、项目概况1、项目基本概况本案位于宿州市宿马现代产业园内，紧邻宿州市高铁站（与高铁站前广场仅一路之隔），项目南邻纵东路，北临支八路，东临横中二路，西临新四路。项目占地面积25910m2，总建筑面积约92346m2，由一栋酒店和五层商业构成。2、交通状况宿州地处安徽北部，交通便利，京沪线、龙海线以及京沪、郑徐、京武客运专线穿境而过，并设立宿州高铁站。宿马经济区距离观音机场仅有50公里。规划中宿阜高速从园区直达机场。该区域同时拥有泗许高速出入口、宿淮铁路客货运站（在建）、宁徐城铁站、新汴河码头、徐州备用机场等重要交通枢纽设施。客运方面，宿州最大的客运站也将落户经济区。水运方面，皖北地区罕见的五级航运码头就坐落在园区东部宿州市宿马现代产业园内区内9条主干路网已建成通车，其中连接老城区市中心的洪河路计划在今年8月底完工，路宽100米，双向八车道，距离市中心仅21.6公里。项目周边交通状况良好，道路畅通，且项目南侧即为宿州市高铁站，进出宿州较为方便。3、周边配套宿马现代产业园由宿州市和马鞍山市共同投资开发的重点区域。目前在建项目28个，投资总额80多亿元。津达建材项目已顺利投产；吉美纸业、瑞年健康产业园、鸿丰生物科技、快客站、农业大观园等项目正在进行基础建设；深圳光电产业园、德仁星级酒店、和盛广场、污水处理厂、高铁新城供水工程等项目正在加速推进。二、产品分析（SWOT分析）①规划大机遇——宿州市为淮海经济区重要城市之一宿州市是安徽的北大门，位于黄淮平原南端，处在淮海经济区腹地，是贯通华东、华南、华中、华北地区的重要交通枢纽。现有京沪铁路、陇海铁路，连霍高速、合徐高速、四条国道和九条省道，交通十分便捷。宿州地近沿海，背倚中原，是贯通华东、华南、华中、华北地区的重要交通枢纽。现有京沪铁路、陇海铁路，连霍高速、合徐高速、四条国道和九条省道，交通十分便捷。京沪高铁、宿淮铁路、郑徐客运专线、泗许高速、徐明高速、济祁高速、新汴河航道等诸多水陆交通干线已开工建设或即将开工建设，我市综合交通优势将进一步提升。作为淮海经济区重要城市之一，宿州市优越的地理区位、交通优势和近年来经济及城市化的快速发展，必将带来旺盛的购买力和强大的消费力。②规划小机遇宿州马鞍山现代产业园由宿州市和马鞍山市共同投资开发的重点区域，分布于宿州市高铁站两侧。规划面积为50平方公里，其中：2030年前建成区面积达30平方公里。目前，园区正在强力实施“一心一轴一带六园战略（站前核心商贸区、洪河路两侧发展轴、新汴河旅游居住带、机械制造产业园、商贸物流园、电子信息产业园、新材料产业园、现代农业示范园、木材家居产业园），强力推进“三化同步”、宿州东部新城历史进程，将园区打造成“思想解放先导区、特色产业示范区、优质要素富集区、幸福生活新城区”。而本案正处于宿马现代产业园的核心位置，高铁站广场的北侧。③项目交通优势：洪河路与宿马大道分别为连接宿马现代产业园和宿州市区的主要干道，京沪高铁、郑徐高铁、客京武高铁穿镜而过，并分别设立宿州高铁站，宿州最大的客运站也落户园区。项目道路交通四通八达，客运、货运较为便捷。④区位优势：宿马现代产业园以宿州市高铁站为中心并分布在左右，而项目位于高铁站北侧，也就是宿马现代产业园的商贸核心区域，京沪高速铁路宿州东站设计近期年客运量511万人，远期704万。京沪高铁全线设24个停靠站，宿州东站为第13个站，铁路线上距北京767KM。通过高铁进出宿州市的人群和未来项目周边的开发必将给项目带来人气和源源不断的财气。⑦商业规划优势：①区位现状劣势：项目位于宿州市宿马现代产业园内，该区域虽然得到市政府的重视，且招商引资力度加强，但距离宿州市区较远约 公里，周边属于待开发区域。②配套劣势：项目周边配套较差，只有南侧为高铁站和站前广场，其他均为其他项目圈地待开发。目前人气不足，尚不能形成商业氛围。①宿马现代产业园为宿州市与马鞍山市合作共建，为宿州市东扩发展的重点区域，区域内规划行政、金融、信息、教育、住宅、商业等：有利于提升项目区位价值和未来项目升值潜力。①竞争楼盘：。项目区域目前暂无竞争楼盘，但宿州市区内近几年进入多个大型商业市场，涵盖的业态及经营品种众多，面向客户群均为宿州本市为主，一定程度上分流了项目周边的投资型和自营型客户群，影响了本项目的业态定位并且加大了项目的推广及招商难度。3、项目核心价值提炼与升华宿州市---淮海经济区重要城市之一宿马现代产业园--宿州市、马鞍山市重点规划扶持发展区域---宿马现代产业园核心商贸区，升值潜力无限高铁站、客运站、公交站；洪河路、宿马大道；四通八达发交通网络体系全覆盖，交通便利，物流运输便捷。业态全，功能齐，满足购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消费需求。-全临街商铺，复合型内外街体系，充分扩展汇聚人流的功能。单铺面积，投资门槛低，降低投资风险。宿马园区项目，政府政策支持，通过公关活动设置，传播政府的影响力。统一招商、统一运营、统一管理、统一推广等，三年免租， 年返利等政策吸引经营和投资户。开发商自持物业永续经营，有利于建立负责任的开发商形象。4、项目综合分析①目前项目可提炼的优势较少，加上项目规划户型、层高、内部道路流线、配套等暂未体现，在规划中注重户型面积，内部道路流线、配套等的设计，并在推广中得以应用。②在上述优势较少的前提下，可通过项目内部挖掘附加优势，便于进行强势的营销推广和招商，如：引进星级酒店、连锁超市、品牌店加盟等，以增加项目的附加值。③弱化本项目体量较小的特点，重点进行项目业态规划的塑造，打造宿马产业园区核心商贸区购物、娱乐、休闲、餐饮、商务的一站式生活天地。 ④软件方面可以从项目的招商政策及后期的运营管理方面加以推广。统一招商、统一管理、统一运营、统一推广，塑造项目招商及运营方面的优势。⑤通过对以上优势进行梳理，在后期营销推广中加大对项目的区位优势及项目未来的保值、升值潜力的引导，本项目位于高铁站附近，宿马产业园核心商贸区域，与在市区的商业项目相比，本项目具有园区内的绝对区位优势。三、项目形象定位基于对产业园区及项目内部基本情况的了解，本案要想树立高的市场形象，且在宿马产业园内树立 国际广场的品牌的市场高度，本案应塑造宿马产业园核心商贸区 “一站式生活广场”的物业形象，满足人们购物、娱乐、休闲、餐饮、商务等一站式生活需求。因为一站式生活广场能够使商业价值和财富价值得以放大，是区域内城市生活的标志，未来地产的主导。所以本项目定位为：宿马产业园商贸核心区一站式生活广场。四、项目客户群分析1、客户共性分析①商铺是产生财富的载体，客户购买商铺最基本的目的是为了追求财富利益。 商铺区别于住宅有以下特点：商业可以出租、转售、经营、融资，而客户可以从中得到租金、销售收益、经营收益和融资收益。②一般而言，普通投资者财富等级越低，越关注投资的安全性和投资收益的稳定性；财富等级越高，越关注投资的增值性。基于本项目的客户群更为关注投资门槛、安全性和稳定性。③客户最终是根据经营前景来判断投资回报，其最直观地判断因素则是租金或是转售价格预期。④客户共性与产品价值的关系2、宿州市场客户群分析宿州市商业地产发展近几年较为迅猛，早期商业零售和批发区域都为历史原因自主形成的市场已逐渐被淘汰和被新市场所重组代替，如：白马商城、义乌商贸城、皇冠家居、意邦国际、中豪、卓耕等，但宿州市区内多数商业地产在热炒之后价格较高，增加了置业的投资门槛；而相比较，本项目的区位条件和户型结构，具有投资门槛低、风险小的特点，具有一定的优势吸引众多客户投资。通过对宿州市现有的市场和潜在的客户群进行分析，结合本项目区位特点，客户群定位总结如下：①宿马现代产业园内及周边投资型客户，由于园区的规划建设，村名被征地拆迁所得补偿，具有充足的资金，此为潜在客户群体，加上其部分客户群知道园区的规划和发展，经过项目区位优势进行引导，吸引此部分客户群投资购买本项目商铺。②宿州东部县及乡镇内经常出入市区洽谈业务或做生意的具有投资眼光的客户群，因本项目的区位条件不比市区，加上项目户型较小，总价低，投资门槛低，所以，此部分为投资购买或者经营本项目商铺的潜在客户群作。③宿州市区企事业单位的具有投资意识的客户群。④宿州市区东部城区做生意的客户群，可引导投资或招商。⑤由于项目紧邻宿州市高铁站，为进出宿州的交通枢纽，在外市工作或做生意的的宿州本地人具有一定的经济实力，可通过在项目周边的包装，吸引此部分客户群前来投资。3、投资客和自营客分析投资客只是将购买的物业作为一种投资，买下后由公司统一进行招商，从中获得租金收益和物业的升值。针对投资客重点突出宣传园区的规划发展及项目的区域优势、项目的业态优势及运营方面的优势。针对投资客的商铺投放区域和投放量待定（最好选择在二层以上，因为总价低，升值空间大，更适合他们）。自营户：属于自卖自营型，宣传上应突出项目的后期经营管理，物业方面的恶优势，突出项目的业态，使客户对项目如后盈利能力和市场前景充满信心。五、宣传策略1、项目形象建设：根据对项目优势的分析和提炼，阶段性推出应以区域优势为主导将项目高调推广出去来打造项目位于宿马产业园的市场标杆的主题形象。****国际广场宿马产业园绝版核心商圈 高铁站前一站式生活广场绝版旺铺 升值无限2、广告语提炼（以下可选择在单页、围墙等进行推广）地段支点：宿马产业园商贸核心地段 成就明天财富位置隐喻财富 地段决定价值区位支点：高铁站前商业 聚拢八方人气商铺经营讲究的是人流物流运营支点：统一招商、统一运营、统一管理、统一推广格局支点：全临街钻石小金铺，复合型内外街体系，助您财富源源不断。 品牌支点：交通支点：立体式交通贯通，人流、物流、钱流汇聚配套支点：星级酒店、餐饮、休闲、娱乐、商务等高级配套，全新业态 成就财富梦总价支点：20-30m2烫金旺铺，低首付、低门槛、高回报，轻松首付 投资首选 政策支点：信心保证，政府保驾护航3、媒体渠道渠道建设：现场氛围营造项目内及市区营销中心内外包装及氛围营造工地围墙包装，主道路路口指示牌搭建三维动画宣传折页设计制作（体现宿州区位、项目区位、项目优势、招商政策等）纸杯、手提袋、名片等VI设计制作媒体通道：根据宿州市媒体构成和其他项目宣传推广媒体效果监测分析，最好的是户外媒体，在重点区域发布，视觉冲击力和时效性强，效果明显；其次是单页发送和网站宣传，次两种方式费用较低，但可以较为全面的宣传项目的各种优势。建议以此为主，其他为辅。①根据本项目的区位条件和客户群的特殊性，建议在通往宿马产业园入口处设置户外广告位，便于辐射市区及周边乡镇、县、市人群。②宿州市通往宿马产业园的洪河路及宿马大道的灯杆和公交站台设置灯杆导旗和站台宣传画面，起到宣传和引导作用。③宿州市区内人流量较大的主要干道户外媒体④宿州市城东区域主要干道的户外媒体企事业单位的职工。②通往县及乡镇的大巴，可选择通往重点县及乡镇进行宣传，③高铁站拉客的面包车（车身或者后面的玻璃）。产网、搜房网，可选择宿房网，价格便宜，点击量较高。达率高。活动选择：内部预定活动（金箔卡发售）、开盘活动组织。组织周边县、乡镇及市区考察团或或举办对接会。根据项目宣传需要和报社、电视台及其他单位在站前广场举办相关活动，提升项目的知名度。2、 营销宣传阶段及媒体组合由于本案为宿马产业园内第一个推广的商业项目，该区域被宿州市民认知较低，周边配套落后，项目的宣传推广采取先以区位+产品推广为基础，使得消费者认识区位项目推广采取先产品的区域形象，后卖点原则，让宿州市民知道本项目的区位、概况、业态等，使得项目在宿马园区及宿州市树立一个形象，然后让宿州市民逐步认可项目的卖点和价值。产品推广方式：产品形象包装推广和产品卖点包装推广第一阶段：前期预热期（2015年3月—2015年5月）预热期的目标是使得项目区位及整体形象得以广泛推广，从而让投资者与经营者知道本项目的区位、规模、业态规划等，使其拥有对项目的第一认知，为销售部客户蓄水做准备。一、宣传推广工作1、宣传手段选择在这一阶段，主要是形象的建立。形象建立的目标是大众。所以，选择的推广渠道首先是也是大众的。 针对本项目的客户人群，选择高性价比的媒体进行宣传。2、选择渠道◆户外广告牌、洪河路及宿马大道灯杆旗◆公交车（宿州至高铁公交、宿州至先及乡镇公交、高铁站面包车）◆报纸报纸覆盖率高，实效性强，效果明显。而宿州市主流报纸为拂晓报和皖北晨刊，这两份报纸为党政机关和企事业单位，此部分客户群体作为投资性客户，可利用此媒体对其宣传，报纸宣传也有利于塑造公司及项目的形象。◆工地现场A、项目周边设置指示牌。B、项目围墙设置围墙广告。3、主题形式及内容：项目区位 + 产品形象◆宣传形式：软文 + 硬广告◆ 宣传内容（见宣传广告语）：软文：利用软文在报纸上分阶段的对宿马产业园及项目区位、优势进行详细的宣传推广，让客户群对项目有一个逐步的认识，知道项目的投资价值和升值潜力。二、营销工作1、销售部的组建①市区销售部的选择，并根据设计方案开始装潢②项目销售部的建设③销售人员的招聘、面试、培训④销售员服装的定制⑤办公用品的购置⑥各类接待及销售表格的制定2、项目销售道具的制作：①沙盘落实制作单位并开始制作；②三维动画落实制作单位开始设计；③折页文案撰写并设计制作；④置业计划书、手提袋、纸杯、名片、胸牌等设计3、市场调查工作的开展第二阶段：蓄水期（2015年6月——2015年8月）此阶段为销售部进入正常的客户接待阶段，宣传的目的是让市民知道项目的优势和存在的升值潜力，激发投资欲望，为销售部客户蓄水奠定基础。蓄水期的目标是将产品的形象再一次得到推广，并且逐渐进入产品的卖点推广阶段。使得投资者、经营者对于产品产生第二次认知并达到认可的程度，选择合适的时机开展第一次内部认购，使得产品的很大一部分在开盘前得到去化。一、宣传推广工作1、媒体广告投放◆户外媒体根据情况进行增加，原有画面可进行更换。◆ 报纸◆公交车◆网站宣传（新增）：建议采用宿州房地产网。◆制作单页散发（新增）--散发区域为宿州市区、重点县及乡镇、矿区2、主题形式及内容主题形式采取硬广的形式进行宣传。内容：产品卖点——产品核心价值推广进行切入。3、举办各种类型活动（内部认购会、产品推介会、组织考察团考察项目）二、营销工作1、销售员的培训和销讲工作的开展（销售道具到位）2、销售部客户接待工作的开展3、客户统计和分析4、市场调查工作的开展5、项目户型图纸等工程方面资料的搜集（三）第三阶段：开盘强销期（2015年8月—开盘）阶段特征：进一步推出产品，实现产品销售。经过前期的宣传蓄水，项目的销售情况则逐渐明朗。此时的营销重点是针对产品，进一步进行项目的卖点阐述，力求将产品在短时期内进行实现市场去化。该阶段为产品的重点推广阶段。并且经过前期的市场反映，可以更有效的整合营销手段，达到产品的营销推广的预期目标。一、宣传推广工作1、媒体广告投放（根据项目宣传推广方案对户外媒体更换宣传内容）◆户外媒体◆ 报纸◆公交车◆网站◆单页◆举办系列活动（项目开盘活动）2、推广主题及内容：产品卖点——产品核心价值推广投资前景推广---品牌进入对项目后期经营保障及项目低投资高回报方面的宣传。A项目拥有良好的招商情况在本项目拥有众多商家意向入驻的前提下，必然使得众多的投资者不再观望而进行投资购买 。B通过项目宣传和销售去化，使得项目拥有良好的市场反映C项目拥有良好的投资回报通过销售和招商人员对投资者与经营者的投资回报分析，立足于目前宿州市场的实际数据，为投资者与经营者算一笔帐，帮他们计算出投资本项目所拥有巨大的投资前景。推广内容：（根据公司营销及招商方案确定收益与回报方案，针对此进行宣传和推广，吸引投资者，让其产生购买欲望）二、营销工作1、销售员培训2、预售许可证办理资料的搜集和办理3、开盘所需资料的整理（面积表、价格表、销控表等）(四)第四阶段：持续销售期（时间为：开盘后 ）阶段特征：经过了强销期，本项目的所有卖点几乎已经全部在前期进行了宣传推广，剩余的房源可能是价格过高或位置较差的铺位。广告内容：产品卖点——产品核心价值推广项目经营的真正差异——寻找市场空缺，真正形成差异化经营宣传媒体：在以上媒体不变的情况下，工作的重点是策划一些活动，使得有些冷却的市场热度再次高涨，从而促进产品的销售。此阶段的销售工作是商铺的持续销售，并与招商部进行协作。销售及招商合同的签订，以及后期按揭等工作的正常开展。五、宣传推广费用预算（初步预测）1、销售道具的制作及费用：①三维动画：制作时间为3分钟分钟，其中浓缩剪切为20秒、30秒、45秒、1分钟时长，便于电视台播放。300-350元/秒（大城市价格稍高） 总价按6万元计算。②沙盘制作：2个沙盘，每个约7个平方米，单价按元/m2，总价按4.2万元计算。③招商手册、手提袋、纸杯、名片等系列销售用品的设计制作：总价按5万元计算。2、销售部办公用具及用品的购买（接待桌椅、电视、沙发、茶几、销售员服装等）总价按10万元计算。3、销售部租赁及装潢：按50万元计算4、项目围墙包装：围墙按3万元计算5、宣传媒体①户外大牌：计划投入4个户外广告位，按15万元/个，总价约60万元/年。 ②公交媒体：通往市区、乡镇计划投放8辆公交车体，待市场成熟后陆续减少，总价约15万元③报纸宣传：拂晓报和皖北晨刊按年打包，总价按20万元/年。⑤DM单页：计划3万份/月，总价按5万元/年⑥网站宣传：宿州房地产网，总价为5万元/年⑦短信传播：节假日，项目重要活动日（项目开工、开盘、春节、国庆等）。总价按2万元/年。⑧举办活动（包括参加宿州房交会、开工典礼、产品推介或商业论坛等）：按30万元计算。以上合计宣传推广总费用预测约：215万元注：1、费用不包括异地招商、宣传活动产生的费用。2、以上广告牌，公交、电视、报纸打包、网站为一年的费用。3、以上费用不含不可预见费用。一、区域分析本项目位于北门桥附近、紧挨护城河、临近人民路北段，隶属老城区版块与城北新区交界处。周边人口密集、配套设施完善，商业氛围浓厚。 ●公交路线：2路公交车经过项目附近●教育配套：邻水二中、鼎屏小学、小燕子双语幼儿园、邻水县教师进修学校 ●医疗配套：城北中心卫生院、鼎屏镇卫生院门诊部●商业配套：中低档餐饮娱乐、茶馆、服装店等●行政配套：邻水、建筑设计院●景观资源：滨河景观带二、SWOT分析优势-S1、项目靠近老城区，人口密集，教育医疗配套完善，交通便利；2、政府花费2亿元巨资改善河道绿化，为项目提供良好的居住环境；3、项目周边休闲餐饮娱乐购物齐聚，生活便捷；4、项目属于老城区唯一高档品质楼盘，附近无大型竞争楼盘，对本区域客户容易引导；劣势-W1、项目体量小，品牌持续效益较短，不具市场影响力；2、与城北新区相比，市政设施落后，区域形象较差；3、地块前方有建筑阻挡，影响项目整体形象。机会-O1、老城区多为砖木结构建筑，正在进行旧城改造，产生大量的购房需求；2、目前城南片区、垯子丘片区楼盘销售已接近尾声，在售项目不多，市场竞争力较小；3、上甲御城、泽达未来国际将邻水房价提升过4000元/平米，为项目营造利润空间；4、项目户型全采用可变空间设计，拥有市场竞争力；5、项目靠近两所学校，具有一定的投资价值。威胁-T1、未来城北新区放量大，入市时间不明确；2、旧城改造项目与本案体量相当，产品同质化严重。项目价值点挖掘景观环境 产品三、户型分析■户型配比分析项目房源共计392套，其中一室变二室户型占比达到75%，属于主力户型，二室变三室户型占比25%。而上甲御城、泽达未来国际三房比例较大，本案与其形成差异化竞争。 ■户型价值分析本项目楼层布局采用3梯12户，共计8个户型。A/C/G户型相近，B/F户型相近， D/ H户型相近，E户型最小，故选择4个户型点评：四、卖点分析成熟生活区，五重价值体1、价值一：中心所享国雅金桥半岛位于邻水老城核心商圈区域内，占位新老城区交汇绝版黄金地段，北临人民路北段，南接老城繁华商业中心，西望护城河，东连北门桥。2路公交车途经本案，出租车随处可见，核心区域畅享城市捷运生活。2、价值二：便捷所享国雅金桥半岛坐拥在医院、政府、学校、餐饮、娱乐休闲等完善的城市配套中，除了5分钟信步即达老城繁华商圈外，更是与古邻大道成熟地段一街之隔。宴会宾客、超市购物、休闲逛街、茶楼娱乐，无须等待即可享受城市便捷生活。3、价值三：教育所享国雅金桥半岛坐落老牌文教区内，文化气息浓厚。邻水二中隔河相望，鼎屏小学步行不到5分钟，幼儿园等让孩子教育从小抓起。国雅金桥半岛秉承教育理念打造人文居住环境，谈笑间鸿儒境界天然自成，享受得天独厚的文化浸润。4、价值四：景观所享邻水政府斥2亿元巨资打造护城河景观带，两岸绿柳成荫，鸟儿常鸣。在感受都市繁华的同时，同样享受滨河风情的浪漫和悠闲惬意的诗意生活。5、价值五：空间所享60-100m2钻石小户，户户可变，打造魔幻空间，有效使功能空间得到最大发挥。室内布局随心所欲、灵活多变，在高压房价下有效缩减购房开支，户型的可变性和实用性既能保证空间拓展居住需求，又能体验实惠，一举多得。国雅金桥半岛中心可变小户理应赢得购房者的青睐。五、目标客户群体分析来源：以乡镇进城人员、普通打工者、教育工作者、个体经营户及老城拆迁换房等等。年龄：28-50岁职业：工薪阶层收入：家庭年收入5-15万置业原因：首次置业、改善性需求为主 价格承受能力：总价30-40万元 客户特征描述：习惯老城生活环境，注重生活便捷和交通便利。 文化层次一般。享受生活，注重休闲，喝茶、打牌、聚会是他们喜爱的活动。 重视并花费时间来辅助子女成长，重视子女教育。 房价承受力一般，看重户型设计实用性。第二部分、营销推广思路一、总体营销战略 1、品牌的延伸产品可以很快被淘汰，但品牌是可以恒久生存的；通常人们所说的品牌资产，是指一系列因某个品牌而存在的价值的思维过程（如下图所示），品牌树状图是分析品牌时的思考架构，透过架构可以分解出每个品牌在营销上的影响力，品牌忠诚是营销人员最想要的，可是要建立品牌忠诚却非三五个月的事，品牌知名度可以用广告迅速建立，但是要使其对销售产生贡献，还必须在建立知名度的同时，达成客户对品牌的忠诚。本项目的品牌传播，将通过知名度建立提升至美誉度宣传，而以达到较高比例的品牌忠诚度为最终目标。品牌是最无形的最有效的价值体现，正如“重庆有龙湖、金科、协信”之说，无论是开发商品牌概念，还是产品设计理念，品牌的价值已经蔓延到开发项目的全过程。品牌的效应已经贯穿消费者心理，拥有一部分忠诚品牌“粉丝”，其感召力，其口碑已经转化成为无形的资产。这就是所谓的品牌资产。本项目的推广必须首先建立品牌，品牌高于一切。项目前期品牌形象直接影响产品后期销售。二者相辅相成，通过广泛的市场宣传，使开发公司树立品牌形象和项目树立起楼盘形象。 2、适时出击本项目紧挨老城旧城改造区，大量的拆迁提供需求保障，同时区域楼盘较少，二房产品稀缺为本案提供广泛的客户空间。项目根据工程进度、传统节日、广告促销等方面节点蓄积有效客户，在适当时机开放房源，以满足市场需求。二、阶段性营销措施 总体分为四个阶段 第一阶段：形象导入期 第二阶段：开盘强销期 第三阶段：持续热销期 第四阶段：尾盘缓销期 详解：★第一阶段：形象导入期★推盘理由：售房中心面市、老城区唯一高档品质社区 ★主题宣传： 1、案名国雅金桥半岛2、项目定位：城市核心多变小户滨河风情社区阐释：从区域地段、户型特色、景观资源三方面描述本项目产品特点。“城市核心”代表项目所在区域配套完善，无需等待即可享受便捷生活；“多变小户”代表项目户型特点，全有可变空间，产品附加值高；“滨河风情”代表项目依靠滨河景观带，享受悠闲惬意的诗意生活。 3、宣传主题广告语可变小户第一季中心之盘，便捷生活无需等待。★第二阶段：开盘强销期★推盘理由：放号蓄积客户需要开盘消化 ★主题宣传：可变小户第二季文化之盘，让孩子教育赢在起跑线上。★第三阶段：持续热销期★推盘理由：楼盘认知加强，挖掘潜在客户 ★主题宣传：可变小户第三季浪漫之盘，享受滨河风情休闲生活。★第四阶段：尾盘缓销期★推盘理由：楼盘品牌确立，根据市场自然销售。★主题宣传：可变小户第四季尊贵人生，金桥半岛开启都市生活新篇章！三、宣传渠道建议●业务员发单:目标客户群的共同特征是文化水平较高，购置物业谨慎、区位、项目反复对比，应为其提供多方面的比较依据，在媒体接触上，当地的大众媒体（户外、电视、报纸）对其都有一定的影响，而业务员一对一派单是直接抵达消费者最有效的途径。●电视广告：电视是到达率最高，动态直观形象最好的媒介载体，但是它的制作及的发布费用比较高、时间短、传播信息少等不利因素，不适合房地产广告全幅面传播。因此我们只把其作为辅助形象宣传的媒体，在项目的亮相阶段极为重要。●看房车包装：看楼专车属楼盘自有媒体，一定要精心设计，充分运用起流动广告的宣传作用。●外展场：在节假日或者周末，选择人流旺盛的广场，搭建桁架和喷绘广告。能有效使售房部与外界有效联系起来。销售人员可以现场根据沙盘解说，也可以引导客户到现场刺激购房欲望。使消费者在不耽误休闲、购物的时间，同样可以了解项目最新动态。四、宣传广告表现 广告表现另行提供。日国雅金桥半岛项目专案组
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