杭州楼市现巨量“吞吐” 光速去化，海量入市
日 08:57:07 星期五　　来源：杭州网－每日商报
　　“上半年去化率高，但仍有新推房源不断补充市场，就像池子的水，一边灌水一边放水，水位基本不变。”房产资深评论人丁建刚这么描述目前的杭州房产市场。
　　根据统计，上半年杭州楼市去化率居近三年同期最高，尤其是5、6月份住宅半月成交量均超过2000套。进入7月后，尽管成交速度较6月份有所放缓，但仍然维持高位，截至本周二，7月杭州主城区已成交住宅2364套，日均成交139套，远高于3、4、5月份。上周末，9楼盘推出房源近1500套，两日预定量近500套，不少刚需楼盘再度放量热销。
　　市场上不断出现“日光”，“光速”的去化也促进了海量房源入市，使市场进入一种“快速消化、快速补充”的动态平衡中。据不完全统计，下半年将有超过100个楼盘开盘，开盘量之大历年少见，其中仅8、9月份就有20多个新盘、3000多套新房源上市，杭州楼市供应量面临“井喷”。
　　面对楼市如此巨量的“吞吐”和快速周转，很多购房者开始惶恐，担心“一房难求”。其实，大家大可放宽心，本期商报房产周刊对近两个月将上市的新盘作了梳理，想要置业的购房者后面还有的是机会。
　　楼市成交量为近三年同期最高 一边漏夜排队光速去化 一边海量入市争相开盘
　　房源“水位线”保持动态平衡 想要买房的后面有机会
　　今年三月份至今，杭州楼市成交量加速度上升。开发商以价换量的销售策略，撬动了刚需市场，压抑一年多的刚性需求得到释放，上半年楼市去化率是近三年同期最高。而今年又是一个楼盘入市大年，上半年上市的商品房数量同为三年最高，下半年预计有100余个楼盘开盘，开盘量之大历年少见。供需两旺的局面，使市场进入一种动态平稳—
快速消化— 快速入市的状态。
　　改善型楼盘逐渐好卖
　　高端豪宅再现“日光”
　　虽然刚需楼盘成为近期杭州楼市去化的绝对主力，但去年几乎停摆的改善型房源以及高端豪宅也随着市场的回温逐渐解冻，在刚需房一片热销的掩映下，高端市场正低调地稳步回升。
　　记得去年年底开始，面积120平方米以上的改善型房源就面临滞销，不少开发商为从市场突围，不惜调整项目规划，将原来的大户型产品改成90平方米左右的小户型出售，抢夺刚需市场。但随着今年五六月份市场的逐渐回暖，购房者的信心获得很大程度的提振，改善型需求也渐渐开始释放，这让不少大户型楼盘再度收获热销。
　　6月初推的绿城·兰园精装修酒店式公寓以32800元/平方米的均价当日预定7.5成。同期天阳·半岛国际、顺发·吉祥半岛等楼盘在刚需房源快速去化的基础上推出大户型，均获得了改善型客户的认同，开盘当日预定超八成。而万科·西溪蝶园2期自6月9日起15天就销售了150套，两周销售额达5.5亿元，成交的主力户型是138平方米、170平方米以及200平方米。此外，各大公司旗下的高端项目6月销售额也相当亮眼，如德信·臻园收入约1亿元，远洋公馆与远洋·大河宸章各收入约3亿元，中海·寰宇天下除90平方米产品以外的大户型收入近4亿元……“整个楼市行情基本筑底完成，市场面和政策面都让购房者此前的观望情绪有所缓解，一度被抑制的改善型需求有所抬头，而且目前入市的购房者都以自住为主，希望能够逢低吸纳，导致目前改善型房源的行情复苏。”业内专家分析道。
　　如果说以自住目的为主的改善型房源热销可以理解，那么总价上千万元的高端豪宅热销就让人不得不感叹楼市行情回暖了。最近一个豪宅热销的案例当属上周末开盘的万科良渚文化村·郡西了，一套别墅总价2000万-2500万元，14套房源当天售罄，而且开发商告诉记者，看中郡西的意向客户还远不止这个数。而7月至今的半个多月内，沉寂了有段时间的市中心老盘昆仑公馆，也不动声色地成交了十多套总价在1000万元以上的310平方米跃层公寓，下单的以杭州本地客户和新杭州人为主。时间再往前推，6月中旬湘湖板块的湘湖壹号首开，推出了27套排屋、18套别墅，排屋总价约1500万-2000万元/套，别墅总价约4000万-6300万元/套，预定成绩达八成，主要为滨江集团的老客户及萧山本地客户。
　　杭州主城区成交量为近三年同期最高
　　7月成交量仍维持高位
　　今年上半年，杭州楼市上演了“绝地反击”。成交量的“触底反弹”和房价的“破纪录下降”均成为今年上半年的关键词。1-2月份延续2011年的低点运行态势，但进入3月杭州随着部分楼盘大幅度降价，成交量大幅度上升且3-6月呈现持续上扬态势，高涨幅超过去年同期。今年上半年成交量在近五年楼市成交量中，仅次于火爆的2009年，是2010年以来近三年同期最高，超过了2010年和2011年住宅上半年成交量之和。杭州主城区上半年表现出色，商品房总成交21830套，其中住宅成交17228套，突破17000套。其中，今年3月-6月为成交大幅上升期，成交量出现高速上升并维持高位运行，住宅半个月成交量均超过1000套，从5月到6月，住宅半月成交量均超过2000套。另外，今年上半年杭州主城区共上市商品房16281套，其中住宅13853套，这样的上市量为近三年同期冠军。需求旺盛，供应充足，形成了上半年市场供需动态平稳的局面。
　　上半年成交量呈现突破性上扬态势主要是受两方面的影响，一方面是价格大幅下调影响：从3月开始，杭州不少楼盘开始了大幅度价格下调，涉及申花、桥西、丁桥、九堡、下沙、城东新城、临平、良渚、滨江等各大板块，除了市中心板块价格表现稳定，其他区域均有不同程度的下降，部分楼盘甚至出现了破成本价销售。正是基于价格的下降，意向购房者的购房积极性才得以激发，
“日光”楼盘再次出现，成交量大幅度回升。另一方面是，去年宏观调控影响下，楼市一直呈现下行发展态势，刚需受到抑制，今年在开发商以价换量销售策略刺激下，刚性需求爆发，形成了3-6月的成交高峰期。
　　尽管7月的成交速度较6月份有所减缓，但仍然维持在高位。截至本周二，7月杭州主城区已成交住宅2364套，日均成交139套，远远高于3、4、5月不到120套的日均成交量。进入7月份，杭州楼市已经改变此前单方下跌的状态，有开发商提价，也有开发商坚持低价出货，呈现出冷热并存、涨跌互现的“拉锯战”市场格局。
　　专家观点
　　下半年供需总体动态平衡
　　个盘、区域冷热不均
　　局部会有短期供需紧张
　　“今年上半年楼市去化量跟2010年接近，这跟上半年开发商以价换量有关。”杭州双赢机构总经理章慧芳介绍说，今年楼市供应充足，2009年、2010年是拍地大年，其中2009年是杭州历史上最大的土地供应年。按照两年的开发周期，这些项目会在去年或者今年上市。去年市场形势不好，开发商放缓开盘节奏，很多去年计划开盘的楼盘顺延至今年，造成今年成为近年来市场供应量最大的一年。
　　据相关机构统计，下半年杭州将有100余个楼盘开盘。章慧芳认为，下半年楼市供应充足，供需关系总体上是一种动态平稳。房产资深评论人丁建刚也赞同这个观点，他说：“上半年去化量高，但仍有新开房源不断补充市场，就像池子的水，一边进入一边放水，水位基本不变。下半年，从可开盘的数量来看，应该还是供需平衡的，实际情况要看政策会不会收紧而定。
　　虽然供需两旺，但两位业内专家同时提到了，局部的供需关系会根据板块、楼盘个体情况有所不同。比如，桥西、滨江核心区、申花板块这些区域的需求旺盛，但是下半年的供给量不是特别大，上半年该区域大部分房源已经开出来了，而大临平、下沙区域的供应量就很充足；另外，一些楼盘因为品牌、价格等因素受市场追捧，一房难求，而个别楼盘仍然动不了，形成个盘的冷热不均等。这些都是局部的、区域性的供需关系不同。
　　刚需楼盘去化率频超九成
　　不少购房者漏夜排队一房难求
　　今年上半年新推的房源整体销售率达到了六成，是近三年同期去化成绩中最好的。这些去化量中，毫无疑问的，刚需盘一定是主力军。
　　上周末，西溪板块的富越·香溪以较低的价格推出了小户型，189套房源去化率达到95%，再次印证了没有卖不掉的房子，只有卖不动的价格，刚需依旧是市场的主力。
　　从今年首轮打折的荷塘月色开始，到后来销售成绩一路高歌的曙光之城、金色黎明、寰宇天下、昆仑·天籁等项目，小户型、低总价的刚需房源始终是购房者的首选，而这之中，价格始终是撬动销售的重要杠杆。而楼市供应量、需求量也在多个楼盘的推盘与不错的销售中达到了一种“动态平衡”。
　　这其中，最具有代表性的是滨江区政府板块的寰宇天下项目，自该项目推出90平方米毛坯房源降价活动以来，短短两个月的时间成交超过1000套，成为了上半年成交的冠军楼盘。而城东新城的滨江·金色黎明则为新楼盘中超低价开盘的典型代表，其第一次开盘均价仅15000元/平方米，破成本价的销售方式为其赢得了市场口碑，短短半个月内三次开盘，成交量同样超过了1000套，不少购房者甚至漏夜排队都无法选到一套房源。
　　除了这两个推盘量比较大的项目，最近一段时间之江板块的高尔夫艺墅、下沙大学城北的东郡国际、滨江区政府板块的荣安·望江南也是成交的热门楼盘，东郡国际更是连续五天成交量位列主城区第一，自5月开盘以来，东郡国际共推848套房源，整体去化超过九成，就连7月份推出的180余套房源，目前可售的仅剩30余套，销售去化速度飞快。而下半年，下沙大学城北如一品高尔夫、揽悦都会推出房源，对于刚需购房者而言，板块还是有一定供应量的。
　　杭州楼市目前就是处于这样一个状态，只要价格达到了购房者的心理预期，开盘去化的速度往往快得惊人。
　　最近两个月至少有20个新盘、3000套新房要上市
　　八九月份杭州楼市新增房源面临“井喷”
　　过去这两三个月，杭州楼市去化速度和去化量都令人咋舌，原本满满的库存水位不断下降。不过，购房者不用担心下半年无房可买，据商报记者统计，仅8、9月份，杭州至少有20个新盘、3000套新房源铁定上市，加上其他老盘新推的房源，未来两个月杭州楼市的供应量将面临井喷。商报记者特地对新盘作了梳理，在海量房源涌现的行情中，购房者或许能尝到新盘首开的甜头。
　　市中心
　　楼盘名：新华园
　　推盘时间：预计8月中旬
　　推出房源：6号楼75套
　　位于湖墅南路与叶青兜路交会的新华园，将于8月中旬推出6号楼75套房源，主力户型为147、196平方米，据业内人士称新华园毛坯房源的价格大概在40000元/平方米。
　　该项目总建筑面积为14万平方米，规划以6幢新都市主义风格多层、高层及1幢法式专属服务中心围合而成，90、137-208平方米户型都有涉及，而此次首推大户型，据开发商称目前蓄客不错，预计下个月开盘。
　　点评：目前市中心在售房源不多，新华园这样的项目对于喜欢居住在杭州市中心的人而言，有一定的吸引力。项目首推大户型，也是盯紧了改善型客户群体。
　　楼盘名：新中宇·维萨
　　推盘时间：9月底、10月初
　　推出房源：高层公寓
　　新中宇·维萨位于江干区城东新城，处彭埠双铁500米生活圈内，零距离地铁1、4号线彭埠站点，交通便利，未来配套也成熟。项目规划有3幢高层住宅和1幢小高层住宅，预计9月底、10月初将首次开盘，首推89-160平方米的公寓房源，其中主力户型为90方两房，具体推盘量和推盘价格都还未定。
　　点评：城东新城今年因为曙光之城和金色黎明的降价，整体价格被拉低，维萨虽然楼面地价就要12860元/平方米，但首开不排除低开的可能。
　　楼盘名：侨福·一品高尔夫公馆
　　推盘时间：7月29日
　　推出房源：高层公寓
　　侨福·一品高尔夫位于江东大桥(钱江九桥)畔，东揽钱塘江一线江景，南纳1100亩九桥高尔夫绿茵果岭，是下沙北的第一大盘。项目总体量达60多万方，规划有高层公寓、酒店式公寓、低碳五星级酒店等多元建筑。7月底首推高层毛坯房源，户型主要为89方和129方，预计价格5980元/平方米起，目前有“存1.8万元抵5.8万元”的优惠。
　　点评：虽然该楼盘有一线江景公寓等高端房源，但鉴于目前的市场行情，首推性价比较高的刚需房源，对于对价格比较敏感的购房者来说，是一个低价入市的机会。
　　楼盘名：盈都·揽悦
　　推盘时间：预计9月份
　　推出房源：待定
　　盈都·揽悦项目位于大学城北板块，东靠安澜路，南侧为新建河，西侧邻近文汇北路，距奥特莱斯广场约150米。项目总建筑面积约10万方，规划由3幢18层高层建筑和5幢29层高层建筑组成，预计今年9月推出房源，目前价格和所推的房源待定。
　　点评：大学城北板块在近半年以来受到了不少购房者的认可，揽悦虽然在行政规划中属于海宁区，但从利好来说，是不受限购、限贷政策影响的，市场的接受度可能跟价格有很大的关系。
　　楼盘名：运河·协安紫郡
　　推盘时间：预计9、10月份开盘
　　推出房源：90平方米、126平方米、138平方米
　　运河·协安紫郡位于西湖区，南至苏嘉路，东临吉鸿路绿化带，三墩港河贯穿小区，自然环境十分优越。项目总建筑面积约40万平方米，并代建规划36班制小学和15班制幼儿园。紫郡由28幢高层和9幢排屋组成，公寓主力面积为90-180平方米，排屋主力面积为280-300平方米。今年九十月份，项目将首推北侧区域的高层公寓，预计推出300套房源左右。
　　点评：运河·协安蓝郡目前在售均价在1.3万元/平方米左右，蓝郡、紫郡由同一个开发商开发，这两个项目相距不远，但蓝郡属于余杭区，紫郡属于西湖区，且紫郡项目规模更大。在定价上，预计紫郡比蓝郡高。
　　楼盘名：绿城·翡翠湾
　　推盘时间：预计本周末
　　推出房源：7号楼87套房源
　　杭州的首个代建商品房住宅项目翡翠湾预计本周末即将开盘，推出7号楼87套房源，主力户型为89-139平方米，其中90平米户型为可变小三房。预计均价在元/平方米。
　　翡翠湾位于西溪板块五常大道高教路交会处东300米，毗邻5万方的“翡翠天地”商业中心。翡翠湾此次开出的7号楼位于整个小区最南面，南向可观翡翠城花园洋房区域的景观，北向则是翡翠湾小区自身景观。
　　点评：作为首个绿城代建的项目，翡翠湾一直受到市场的关注，究竟购房者的接受度如何，这个周末就将揭晓。
　　楼盘名：众安·白马山庄
　　推盘时间：预计8月底
　　推出房源：面积260-290平方米排屋
　　众安·白马山庄位于杭州小和山高教园区内，总建筑面积为23万平方米，项目有排屋和公寓。小和山区域位于杭州城西面，遥望午潮山国家森林公园，三面环山，享有丰富的自然景观资源，目前已有杭州外国语学校、浙江工业大学、浙江科技学院等多所院校进驻，区域人文氛围浓厚，将发展成为杭州热点居住区块之一。
　　点评：小和山区域在售项目不多，泊林漫谷、绿野春天在售的都是公寓。另外，小和山二手房中，水木清华排屋挂牌价格在1.5万-2万元/平方米不等。白马山庄8月底首推排屋，将成为该区域唯一在售的排屋项目。
　　楼盘名：恒厚·阳光城
　　推盘时间：预计8月中旬
　　推出房源：北面两幢高层
　　恒厚·阳光城位于老余杭中泰乡杭泰路，总共30幢房源分两期开发，预计8月开盘首推一期26、27号楼高层，户型面积为84-122平方米，主力为中间套88平方米两房，边套121平方米三房，均价还未敲定，项目已结顶，目前为外立面作业中，为准现房，一期预计2013年9月交付。
　　点评：闲林、老余杭一带始终处于价格洼地，这对于刚需有一定吸引力。但闲林一带的交通依旧是大难题，尽管B4开通后略有改观。另外，目前板块内类似恒厚·阳光城这种刚需楼盘非常多，竞争较为激烈。
　　楼盘名：越秀·星汇城
　　推盘时间：7月底8月初
　　推出房源：1000余套高层公寓
　　地处青山湖科技城核心位置的越秀·星汇城，总建筑面积高达150万方，其中商业体量约为20万方。项目规划有大城西地标168米高的五星级酒店、5A写字楼、5万方的一站式shopping
mall、白金级会所以及排屋、高层公寓等多种产品类型，首次开盘将推千余套房源，户型自80-180方不等。据称首批房源认筹即将开始，并将推出“3字头起”的限时限量特价房源，均价还未确定。
　　点评：作为青山湖科技城首发也是唯一的地标性大型综合体，星汇城的体量决定它会采取海量频繁推盘的模式，价格会是它的一大杀手锏。3000多元/平方米起的杭城最低价已经放出，均价究竟多少十分关键。
　　有专家分析下半年楼市供应情况时就提及，可能会个盘、区域冷热不均，局部会有短期供需紧张。从新盘增量的情况看，大量新盘集中在城北，南面新盘房源供应量并不明显。对于购房者来说，如果将眼光放在城北，下半年的选择应该还有不少。
　　楼盘名：钱江·BLOCK
　　推盘时间：预计10月份
　　推出房源：SOHO公寓
　　钱江·BLOCK坐落于之江新城核心区域，是杭城首个以纯正BLOCK国际街区概念推出的楼盘，它涵盖了酒店、SOHO、商业街等多种物业形态，是一个集办公、购物、休闲、娱乐、生活等多种形态为一体的复合型商业区。
　　今年10月份，该项目的SOHO将会首次面世，户型面积为50-120平方米，上百种户型涵盖平层复式，不受“限购”、“限贷”政策影响，目前价格待定。
　　点评：近段时间之江区域整体利好很多，而之江新城本身商业配套稍弱，钱江·BLOCK的进驻可谓是区域的“强心剂”。
　　楼盘名：瑞立·东方花城
　　推盘时间：预计10月份
　　推出房源：90平方米左右两房户型，针对刚需及首改
　　瑞立·东方花城位于滨江区风情大道与滨安路交界处，紧邻建设中的地铁1号线滨康站(地铁5号线换乘站)。项目规划总户数999户，由8幢17至24层高层组成。预计8月开放售楼处，10月首推房源。其他信息待定。
　　点评：东方花城紧邻建设中的地铁1号线滨康站(地铁5号线换乘站)，南面与正在建设中的滨江时代广场综合体仅一路之隔，雍享双铁口零换乘优势，无缝对接杭城主城区，集交通优势和商业优势于一身。目前滨江新房房源供应量极少，如东方花城这种“血统纯正”的地铁盘更是少见。
　　楼盘名：九龙仓·碧玺
　　推盘时间：9月份
　　推出房源：精装电梯花园洋房
　　碧玺由香港九龙仓公司开发，位于拱墅区小河路、桥弄街交叉口，紧靠运河，建筑面积为225028平方米。项目规划有高层公寓和花园洋房等物业类型，8月开放样板区，预计9月首开将推出精装电梯花园洋房，多层6-7层，户型155-320平方米，精装标准5500元/平方米。
　　点评：桥西板块是今年以来杭州楼市的热门板块，小户型刚需房源一直处于热销状态，不过目前该板块在售楼盘中还没有低密度房源，碧玺新推的花园洋房应该是填补了市场空白，对一些要求居住品质的改善型购房者应该有不小的吸引力，但估计价格也不会太便宜。
　　楼盘名：万通中心
　　推盘时间：9月初
　　推出房源：主力户型300方左右的写字楼
　　万通中心位于运河CBD核心区，地处上塘高架、大关路交界处，规划地铁3号线站点与5号线站点紧邻项目。项目总建筑面积14.1万平方米，由LEED金国际甲级写字楼、企业总部大厦、精装TIMES逸舍和精品商业组成，携手日本久米建筑设计、仲量联行物业管理顾问等知名团队联合打造。预计9月首推两幢企业总部大厦，整层面积在660方左右。
　　点评：作为运河CBD板块率先面市的首个商用项目，万通中心即将先行试水市场。LEED金奖预认证提升了项目的品质感，而老城区的全新商务板块到底有多少人买账，也是大家关注的焦点。
　　楼盘名：中天MCC
　　推盘时间：8月底9月初
　　推出房源：写字楼
　　位于申花板块文一西路、通普路交叉延伸段的中天MCC，北临余杭塘河一线河景，地上总建筑面积近5万方，共配备停车位400多个。项目建筑分为A、B两栋U形楼宇，即将首推A幢写字楼，户型为70-2300方不等，面积可根据客户需要自由组合，层高上颇有优势，分别为4.5米和4.98米。本周日现场售楼部和样板房即将正式开放。
　　点评：向来奇缺写字楼产品的申花板块，今年终于在银泰城之后又迎来中天MCC和矩阵国际两个生力军。中天MCC户型可自由组合，比较灵活，70方的最小面积也是三个楼盘中最小的，当然价格依然是王道。
　　楼盘名：复地·又一城
　　推盘时间：8月份
　　推出房源：高层公寓
　　复地·又一城是连城国际的收官之作，毗邻地铁一号线乔司南站，项目总建筑面积约17万平方米，规划为简约典雅的公寓社区，由10栋高层及小高层组成，楼间距在34-45米。8月份将推出400套左右全新公寓产品，户型面积80-140平方米，针对首次置业或首次改善的购房者，价格未定。
　　点评：此前连城国际的在售价格为11000元/平方米，估计新品又一城的价格不会相差太多。随着地铁临近开通以及“杭州国际商贸城”大商圈逐步成熟，该楼盘也会吸引很多年轻置业者。
　　楼盘名：广宇东承府
　　推盘时间：预计7月底8月初
　　推出房源：50-90平方米公寓以及240-250平方米排屋
　　东承府是广宇上东城的第四期，广宇上东城是杭州东北部丁桥大型居住区。上东城由上东领地、上东臻品、上东名筑及四期东承府等四个紧邻的项目共同组成，总建筑面积约41万平方米(含地下建筑面积)。据悉，东承府开盘均价预计在1.2万-1.3万元/平方米之间，推出一两百套房源。
　　点评：丁桥四季公馆、天籁的楼盘价格已从最初的8000元-9000元/平方米涨到目前的11000元/平方米，并且所推房源已售罄。东承府赶在这个时间节点开盘，可成为丁桥唯一的在售楼盘，没有竞争房源，趁行情转好，东承府开盘蓄客更容易。
　　楼盘名：远洋·心里
　　推盘时间：8月
　　推出房源：300-400套高层或小高层公寓
　　远洋·心里毗邻德胜快速路枢纽，距离地铁1号线七堡站仅500余米，距九和路站仅400余米。项目总建筑面积约12.3万平方米，规划有10栋小高层和4栋高层，主力面积89-140方，配套有美式风情的商业广场和商业街。本周五，心里营销展示中心即将开放，8月初将开放两套90方样板房。
　　点评：双地铁概念是心里吸引刚需的最大砝码，同时它也是目前九堡在售距离地铁最近的一手楼盘。尽管价格要到8月初揭晓，但据说开发商首批一定会走量，以此估计，均价应该会比较亲民。
　　楼盘名：雍熙山
　　推盘时间：8月中旬
　　推出房源：90方户型为主
　　雍熙山位于临平沿山路与景星观路交界处东侧，居临平山南麓，项目总建筑面积11万余方，为全高层公寓住区，汲取新古典主义建筑风格，主力户型为120-160方跃层户型，5.6米的挑高，其中120方跃层户型实际使用面积可达200方左右。8月即将首次开盘，主推90方三房两卫平层户型，以及部分120方户型，房源套数未定。
　　点评：雍熙山囿于地王身份迟迟未动，而今终于选择先用90方突围，据说“价格会很震撼”。7000多元/平方米的楼面价摆在那儿，震不震撼不好说，但亏本卖几乎是肯定的。
　　楼盘名：城发·云锦城
　　推盘时间：预计11月份
　　推出房源：数量待定，户型为90-120平方米
　　城发·云锦城位于长皋综合体核心，北依上塘河，东临东风港河，占地面积逾10万平方米，建筑面积约25万平方米，规划为21幢高层建筑。预计今年11月份，云锦城将会首次开盘，推出90-120平方米户型的房源，尽管目前价格待定，但是不少购房者对其十分关注。
　　点评：长皋综合体板块作为一个相对较新的板块，目前而言市场认知度并不是很高，作为板块内的首发楼盘，云锦城还是有一定压力的，推盘的价格可能会成为一大杠杆。
作者：王筱璐 金萍 黄丽萍 余文
编辑：张梦婕
杭州网版权与免责声明： ① 凡本网注明“稿件来源：杭州网（包括杭州日报、都市快报、每日商报）”的所有文字、图片和音视频稿件，版权均属杭州网所有，任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站，在下载使用时必须注明“稿件来源：杭州网”，违者本网将依法追究责任。 ② 本网未注明“稿件来源：杭州网（包括杭州日报、都市快报、每日商报）”的文/图等稿件均为转载稿，本网转载出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如其他媒体、网站或个人从本网下载使用，必须保留本网注明的“稿件来源”，并自负版权等法律责任。如擅自篡改为“稿件来源：杭州网”，本网将依法追究责任。如对稿件内容有疑议，请及时与我们联系。 ③ 如本网转载稿涉及版权等问题，请作者在两周内速来电或来函与杭州网联系。
增值电信业务经营许可证： | 信息网络传播视听节目许可证：1105105(杭州网络传媒有限公司)版权所有未经授权禁止复制或镜像法律顾问： 马宏利热门城市：
A - B - C - D - E
F - G - H - I - J
K - L - M - N - P
Q - R - S - T - W
2013年商品房存量上涨298万方 后续去化压力大
　　相关链接：　　数据提供：宁波浩腾房产研究部　　2013年宁波房地产市场延续了2012年以来的稳定走势，经历了2012年“以价换量”等操作策略，在2013年市场价格基本上维持在一个平衡点上，起伏较小。虽然依旧伴随着限购限贷政策的执行，但在刚需/首改为代表的房产需求主力拉动下，期房市场的成交量与2012年相当。虽然这与宁波的各家开发商在价格预期上较为符合市场，定价合理有直接关系，但从另一个角度讲，客户依然有较强的需求欲望。　　从宁波各区的住宅市场结购来看，2013年的房地产市场，依然呈现出平峰市场条件下（平峰市场条件：介于房地产政策市场的大热和冰期的常规市场周期）表现态势，各个板块以其传统的板块价值认知，界定着项目的档次和消化人群。　　从市场格局来看，江东片区住宅往东部新城转移，因紫玉花园、东方一品等高端个盘成交活跃，在均价上首次超越江北，领衔宁波普通住宅市场的价格标杄地位；江北片区依然以新海景、长岛花园等楼盘树立区域标杄，下半年世茂首府、铂翠湾、世茂城、绿地海外滩等楼盘入市，延续了新三江口区域高端改善型的气质；海曙区以青林湾、维科上院、金亿文园等为数不多癿几个优质楼盘成交为主力，但因新楼盘跟进少，有部分改善型客源渐渐转移至江北、东部新城、鄞州中心区。　　2013年整体商品房情况（含住宅、商业、公寓、写字楼等） 　　从年存量走势上看，经过了由高到低，再回升的阶段。2013年整体商品房可售套数为149359套，相比二2012年的119744套，增加了29615套，同比上涨24.73%，存量面积在2013年达到了1078.18万方，相比二2012年增加了298.62万方，同比上涨38.31%。从2013年各物业类型成交套数比例看，住宅成交套数排名首位，占整体商品房套数的67%；酒店式公寓其次，占整体商品房癿23%。别墅排第三，占整体商品房癿4%；写字楼和商业分别占整体商品房的3%。　　住宅篇　　一、宁波市六区供销走势　　2013年宁波市六区供应量高达378万方（含存量），较去年多出18万方，增幅5%；而从销售量来看，2013年六区市场共计去化住宅产品246万方，较去年微降，减少了8万方；总体而言，市场压力依然存在，销售压力依然艰巨。 　　二、宁波市六区价格走势　　2013年宁波市六区住宅成交均价为13860元/平米，同比去年上涨了63元/平米，上涨幅度不明显。自2011年“国五条“政策出台后，宁波市住宅价格开始逐步回落，房价渐渐回归理性。而由二2013年住宅成交量主要集中在鄞州东南片区、镇海区及北仑区等宁波传统房价洼地，拉低了整体成交均价，实质上成交价格下滑幅度非常有限。　　在成交区域方面，江东区及北仑区成交均价上升幅度较为明显，分别达到11.68%及13.21%，其他区域价格变化不明显。 　　三、宁波市六区成交套数　　2013年成交区域依然是以鄞州区为首，成交8369套，占据整体成交的41%；北仑区和镇海区分别以3559套和3147套分列事、三位，占整体成交的18%和16%；这3个区域在宁波住宅市场形成了“一级两强“的格局。在传统的老三区结构中，海曙区仅青林湾、金亿文园、维科上院等少量几个楼盘在售，但海曙拥有传统的居住人气，对二宁波客户有较大吸引力，故各盘去化均较理想；江北区及江北北区今年推量大幅上升，竞争白热化，成交量有所扩大；而江东一线叐大量商住公寓的存量以及住宅产品始终处于高价的亊实，在鄞东南、镇海和北仑等地大量低价楼盘跑量癿影响下，江东对于以上地区可群收纳能力进一步减弱。 　　四、宁波市六区成交面积段分布　　从2013年的成交面积段上来看，六区住宅成交主要集中在91-120㎡，其次是120-150㎡；中小户型是整个市场中的成交主力，首置和首改型户型有所上升；而120-150㎡这样改善型户型有所下滑，下滑了7%的市场份额，如果说2012年是大中户型迅速崛起的年份，那么2013年因继续受限购限贷政策影响，刚需及首改型户型占据市场最大份额。　　造成这种现象一方面是受到供应结构的影响；而另一方面，90-120㎡左右三房产品因功能齐全，总价适中，受贩房者欢迎；政策渐渐明朗化使观望型客户纷纷出手，接替低端刚需，仍而成为市场主力。 　　五、新增供应区域分析　　从各区域的新增供应情况， 鄞州区仍然是住宅主力供应地区，而北仑区和镇海区继续次之，这三个区域住宅新增供应量占比不去年相当；而江北大区变化最大，因瞪羚计划实施，土地大量供应，使得住宅新增供应大幅上升，占比从去年的3%跃升为今年的14%；海曙区今年供应量依然锐减，仅青林湾8期和月湖花园2个新增体量，新增比例大幅下降；东部片区不去年相比，新增量有所萎缩；江北大区与鄞州区、镇海区和北仑区形成了新的”四足鼎立“格局。 　　六、海曙区供销分析　　2013年海曙住宅市场供应量为18.94万方，较2012年大幅下滑，降幅为40%；从销售量来看，2013年共计成交14.12万方，较2012年有所下降，降幅为23%；在经历过1月份市场回暖之后，月成交量一直在低位徘徊，直到10月份在青林湾8期低价开盘以后，月成交量大幅上升，幵在11月份达到今年月均成交最高点264套。在价格轴线上，海曙区域价格受维科上院B、C区、金亿文园等个盘影响较为明显，其中在8、9月份达到价格高点。　　2013年海曙区成交排行 　　七、江北片区（江北及江北北区）供销分析　　2013年江北片区市场供应量为54.85万方，较2012年大幅上涨，涨幅为146%；从销售量来看，2013年共计成交24.95万方，较2012年有一定幅度癿增长，增幅为62%；　　从江北片区的成交价格走势来看，江北高端型个案如新海景花园、长岛花园等、中端个案如铂翠湾、海外滩、世茂城，低端个案如盛世又一村，互相交融的市场结构，直接造成了江北的均价始终被拉至中位的特点；从成交量情况来看，自9月末开始，江北片区世茂首府、世茂城、绿地海外滩等众多新盘纷纷入市，竞争极为激烈，并使月成交量快速上涨，11月份达到全年最高点363套。 　　2013年江北片区成交排行 　　八、城西片区供销分析　　2013年城西住宅市场表现较为平淡，仅个别新盘入市，市场主要体现为去化库存；新增供应量为6.3万方，较2012年大幅下降；而从销售量来看，2013年共计成交28.45万方，不2012年相比小幅上升，涨幅30.32%；2013年城西在售楼盘价格不2012年相比，并未有明显上升，基本上稳定在11500元/㎡。 　　2013年城西片区成交排行　　九、鄞州区（除城西片区）供销走势　　2013年鄞州区（不含城西）住宅市场兔计供应86.38万方，较去年有微幅下跌，跌幅为4.27%； 从销售量来看鄞州区2013年共计成交68.11万方，较去年同期增长了2.83%； 2013年区域成交均价维持在不去年相当的水准；7月仹在金域国际带东之下，鄞州月均价达到年内最高点16821元/㎡，10月份中海国际社区低价大量成交，达到月成交量最高值1285套。 　　鄞州区作为宁波房地产市场的主力区域，其自身的成交轴线将影响整体大盘的走势；今年自身量价走势叐鄞东南下应片区大型楼盘中海国社成交影响较为明显。　　2013年鄞州区（除城西片区）成交排行 　　十、东部片区供销分析　　2013年东部片区住宅市场供应量为38.11万方，较2012年有所下降，降幅为23%；共计成交28.52万方，较2012年增长4.6%；2013年东部片区的供应量相比去年有一定幅度的下跌；在东部新城核心效应已经体现之时，东方一品项目凭借自身产品优势成为2013年东部新城成交量最高项目，支撑了区域价格。　　在价格表现中，江东价格轴线迓是始终处于高位进行运作，特别是东部新城组团中的部分住宅产品，在已经透支未来预期的前提下，随着未来同质化产品大量入市，东部新城区域竞争将更加激烈。 　　2013年东部片区成交排行 　　十一、北仑区供销分析　　2013年北仑区住宅市场供应量为108.69万方，较2012年有很大幅增长38.54%； 2013年共计成交44.86万方，较2012增长3.36%；　　2013年北仑区房地产市场月成交走势波动较大，主要受城区几个大型楼盘及郊区4-5个大体量楼盘成交影响：这给区域带来了2个影响：1、北仑地区房地产市场开发较晚，原本土地储备量较大，但经历了外来房企的炒作，和供应量的激增导致中心城区已经存在一定的房价泡沫，价格提升力度有限；2、北仑区房地产市场目前正在火热的发展当中，大体量盘纷纷入市，郊区部分楼盘直接市场竞争甚为激烈，以价换量态势较为普遍，甚至已成为宁波价值洼地；7月份及11月份在华润中海凯旋门、环球东斱港城、花样年花郡、江山丽丽癿加推及入市情形之下，北仑区达到了月成交量最高点。 　　2013年北仑区住宅成交排行 　　十二、镇海区供销分析　　2013年镇海区住宅市场供应量为64.76万方，较2012年小幅下降，降幅为13.91%，2013年共计成交36.5万方，较2012年下跌较为明显，跌幅达到32.94%。　　相对于2012年镇海区域瞬间大量供应，以价换量，使得导致竞争白热化的市场；2013年形势略微缓和，但价格依然延续了2012年态势，维持在10000元/左右，个别月份因远郊楼盘恒大山水城入市，拉低了成交均价；镇海区域成交量主要靠新盘入市带来，因区域内客群有限，又不大容易吸引外来客户，成交量相对2012年亦大幅度下滑。 　　2013年镇海区住宅成交排行 　　别墅篇　　一、2013年成交量与成交价格分析　　2013年宁波市六区别墅新增供应量29.3万㎡，相对于2012年的39.7万㎡下降了26%；新增供应量29.3万㎡中，城市别墅11.8万㎡，占总新增供应量40%，山水别墅17.5万㎡，占总新增供应量60%；2013年别墅成交32.5万㎡，相对于2012年成15.5万㎡上升了110%； 　　2013年宁波别墅成交放量趋势明显，其中鄞州、北仑、江北区别墅成交同比去年出现明显提升；东钱湖、镇海区、江东区、海曙区不去年基本持平；　　二、板块市场分析 　　2012年宁波别墅成交前十项目，排名第二至第十成交面积为0.67万㎡-0.24万㎡；2013年宁波别墅成交前十项目，排名第二至排名第十成交面积为3.5万㎡-1.1万㎡；整体成交表现优二去年，是宁波2013年别墅成交情况远好于2012年的主要原因。 　　2013年宁波别墅成交套均面积变化统计：老三区+鄞州区别墅套均主力为377㎡，相对于㎡有所放大，其中江东区由于受到紫玉花园和东海府影响，套均面积达到659㎡，相对于㎡放大明显，不计算江东区，海曙、江北、鄞州别墅套均面积为283㎡，相对于㎡稍有放大；东钱湖别墅套均面积为421㎡，2012年套均为503㎡，缩水明显；　　2013年宁波别墅成交套均价格变化统计：海曙、江东、东钱湖别墅单价溢价能力最强；通过对比2012年别墅市场均价发现，除江东区由于紫玉花园影响，别墅均价出现明显提高，鄞州区出现小幅波动外，其他各区别墅均价均出现明显下降；其中东钱湖别墅均价降低幅度最为明显，其次为江北区（主要原因在于长岛花园备案基本结束）； 　　2013年别墅市场成交均价明显低于2012年；2012年宁波别墅均价为20231元/㎡，2013年宁波别墅均价为15545元/㎡，,2013年宁波别墅价格运行表现为平稳下行赺势，年终价格较年初下降约3000元/㎡；　　2013年别墅市场成交量明显高于2012年，1月-12月15日成交32.5万㎡，较12年全年高出110%；其中上半年成交13.8万㎡，下半年成交18.7万㎡，13年三、四季度别墅成交呈逐渐放大赺势；　　别墅篇小结：　　2013年宁波别墅市场总体供应量为29.3万㎡，整体供应量下降约26%。市场呈现以价换量趋势，其中年度平均价格2013年为15545元/㎡，较2012年下降23%；年度成交量2013年为32.5万㎡，较2012年增长110%；　　从区域分析来看，2012年各区成交表现较为平均，2013年鄞州、北仑、江北成交出现明显增长，其中北仑及江北更多受到个案影响出现大规模放量成交，鄞州整体同比去年增加62674㎡，除景瑞望府单盘贡献23442㎡成交外，其余各盘平均表现良好，推高了鄞州整体成交量，相对于2012年，就区域均好性而言，2013年鄞州别墅出现了整体回暖赺势；　　从成交产品面积段看，除东钱湖外，各区域成交套均面积均出现不同程度增长，证明客户对第一居所的城市别墅面积承受能力放大；结合2013年别墅均价整体走低分析，证明宁波城市别墅客群对别墅类产品总价关注度高于面积（舒适度）关注度；　　2013年东钱湖别墅市场整体表现最为不乐观，在整体别墅市场成交增110%的背景下，东钱湖别墅市场成交仅增长12%，价格下降32%，远高于整体23%的下滑指标；且对比各区域，仅东钱湖片区别墅套均面积出现明显缩水趋势，以上数据均证明客户对二东钱湖板块及产品信心不足。　　公寓篇　　一、2013年成交量与成交价格分析　　2013年市六区兔成交公寓6850套，相较2012年的3866套，大幅上扬77.2%，成交均价为10854元/㎡，相较2012年的11666元/㎡，环比下降约7%；　　自2010年宁波出台公寓“限酒令”以来，公寓市场出现了较大的波劢，成交量价均受到较大影响，但不此同时，小面积公寓产品秲缺性愈加明显，投资信心逐渐恢复，这也使得2013年成交量大幅上扬。而受到住宅市场的波及，人们对公寓的价格认同依旧低迷，从而导致众多公寓都在当前市场背景下选择降价跑量，而2013年公寓市场亮眼的成交表现，也主要是得益与以价换量的公寓项目。 　　二、板块市场分析　　从成交区域看，鄞州区仍然是六区成交主力，这当中主要得益于罗蒙环球城，该项目以每年返房屋总价7%,还续返回7年，幵以12300元/㎡的均价入市，迅速占领市场，以904套癿成绩占比鄞州区公寓成交35%；而北仑区则是依托富邦世纪商业广场、蓝海、黄金海岸等少数项目大量成交冲击市场，使得整体成交量“破千”，鄞州区和北仑区也是六区成交量空破“千套”大关的仅有区域；除此之外，科技园区凭借，凤凰水岸·橙品、秀东尚座、和美城等楼盘降价动作跑量，成交量迅速拔高，位例各区域成交第三。 　　2013年公寓成交排行（TOP10） 　　公寓篇小结：　　由于年有海量商住性质用地入市，而年公寓去化受限，2013年供应量水涨船高，同时受到整体市场影响，公寓市场持续低迷， 2013年4月仹开始，开发商处于资金回现方面考虑，公寓市场开始全面跳水：海曙区21码头开始“一口价”销售，东钱湖度假区的恒元悦居6000元/平起售及最低19万/套；科技园的癿秀东尚座更是从原价1.4-1.7万/平的价格调整至0.9-1.1万/平；总体而言，2013年整体公寓市场可以归纳为：降价促销年。　　而另一边，在“限购令”背景下以黉河街27院、宁波财富中心、华信君庭为代表的类住宅，由与其居住功能、产权年限、水电性质、投资属性以及抵押效能等方面不同面积段住宅产品相距甚远，大面积类住宅价值无法体现，导致整体销售惨淡，市场前景不被看好。　　写字楼篇　　一、写字楼市场供需分析 　　2013年宁波市写字楼市场新增供应量约有48万平方米，加上2012年底剩余存量约有92万平方米，因此2013年写字楼市场的总供应量约有140万平方米。根据统计，2012年销售约有58万平方米，销售率为38.7％。从成交量上看，2013年相比2012年58万平方米癿成交量，减少了约34万方，为2012年的41%；总体供需情况进一步拉大。　　二、2013年成交量与成交价格分析 　　2013年全年办公销售约达24万方，共销895套，环比2012年大幅回落；成交的小高潮出现在三月份和亏月份，整体月份成交波劢较大；从价格走势来看，成交均价约在10000元/㎡左右，环比2012年上涨1000元/㎡，月仹份走势波动较大，究其原因，为各区域项目品质差异较大。　　三、板块市场分析 　　从各区成交均价来看：江北区在宁兴钻石广场的高价带动下，区域均价达到17629元/㎡；江东区在嘉恒广场和宁兴财富广场等促进下，江东整体成交均价达到16300元/㎡；海曙区在银润豪景商务广场低价成交的影响下，成交均价被拉到15456元/㎡；北仑区成交均价依然为宁波最低，整体均价约为5425元/㎡。　　从各区的成交量来看：海曙区和鄞州区成交约6万方，成为宁波区整体去化冠军区域，其次为江东区，成交约5万方，北仑区为2013年写字楼成交量最少的区域，仅1万方左右。宁波写字楼市场继续受城市扩张影响，逐渐向新城区扩张，写字楼项目逐步向鄞州区、高新区和镇海新城拓展。　　2013年写字楼成交排行（TOP10） 　　写字楼篇小结：　　随着南部商务区的成熟、东部新城核心办公区和镇海新城的逐步开发，2012年，宁波写字楼总体存量达到历年来的至高点150万㎡，整体经济情冡况有所好转，因而去化量保持在历年来市场高位58万㎡，但是供销比依然达到2.59。进入2013年，整体经济环境并不是十分理想，一定程度上影响了办公领域置业的信心，导致去化量仅24万㎡，环比2012年癿58万㎡，降幅达到58.6%，而且，供求比进一步拉大，达到5.8。目前，南部商务区入驻率逐步走高、东部新城新政店搬迁在即，镇海新城的低价放量，都将对写字楼市场形成有利影响。总的来看， 2014年的写字楼市场发展，将继续受到整体经济形势和住宅市场发化的双重影响，而集约式办公的便利之处和部分区域的低价放量将成为吸引越来越多写字楼客户置业癿主要利好因素。　　商业篇　　一、2013年成交量与成交价格分析 　　2010年至2013年，商业市场供应量呈波浪式波劢动，至2013年供应46.24万方，相比2012年增长52%，15.8万方；成交量来看，历年逐年下降，至2013年成交量仅12.32万方，相比2012年缩水35%，6.51万方；供应结极上看，2013年底商类商业供应占比65%，为供应主力，而集中式商业供应占比35%，为供应次主力；　　2013年月度量价走势起伏不定，成交走势来看， 1-2月春节前后传统淡季，成交低迷，3-4月迎来一波小高潮， 5月跌入谷底，6-9月逐月回升，10月达到全年的至高点，11-12月回归市场平均水平；成交价格走势来看，整体波动较大，主要是叐成交结购的影响较大，全年价格区间为1.16-2.76万/㎡。　　二、2013年商业成交排行（TOP10） 　　商业篇小结：　　年商业市场均呈供过于求的局面：供应方面，城市框架拉开，新城建设步伐加快，各类综合体集中爆发，商业供应量逐年增加；成交方面，成交量逐年缩水，后市令人堪忧。而成交之所以如此低迷，究其原因，一方面整体市场叐调控政策影响较大，直接打压住宅市场的投资性需求，导致投资者贩房信心严重下滑，另一斱方面，近年外贸经济不景气，这也直接影响到投资者的资金收紧。2015年，随着住宅市场秶定，经济的逐渐回升，商业市场预计将会有所起色。
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号}