中国奢华运动装备专业市场发展前景论坛(组图)_新浪房产_新浪网
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中国奢华运动装备专业市场发展前景论坛(组图)
图为中国运动装备市场前景论坛现场图为尼奥广场赠送礼物
　　【主持人】各位嘉宾下午好！首先请允许我代表本次大会的主办方北京九鼎开发有限责任公司以及《北京楼市》杂志社对大家的光临表示热烈的欢迎！同时也预祝大家在这里度过一个轻松、愉快的下午！
　　【主持人】本次得到了中国城市商业网点建设管理联合会、中国步行商业街工作委员会、中国商业经济学会、北京商业企业管理协会、高友联盟北京分会、广星国际马术俱乐部、北京飞人俱乐部，北京高球经贸有限公司，北京有球必应体育用品、北京年年有鱼钓具机构、以及太阳雪滑雪俱乐俱乐部、北京零差点体育用品有限公司、北京蓝天网球、捷安特、北京海之风潜水俱乐部、北京高尔夫地带、高友联盟北京分、北京长天户外体育用品有限公司、大白鲨潜水俱乐部、蓝天网球、中国民生银行、捷安特、北京八方国际潜水俱乐部、中国国际友好交流促进会，以及北京楼市不动产投资俱乐部等机构的大力支持！
　　【主持人】参加本次活动首场论坛的嘉宾有中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路先生，中国步行商业街工作委员会主任韩健微先生，北京九鼎房地产开发有限责任公司总经理王小康、副总经理方方女士，北京飞人俱乐部阎青林先生，高友联盟北京分会秘书长王占峰先生，北京长天户外体育用品有限公司副总经理常勇，北京同时飞天商业顾问机构副总裁候峰先生，北京楼市杂志社总编辑车迅先生，太阳雪滑雪俱乐部主席郝迎喜，广星国际马术俱乐部总经理姚宜军，北京零差点体育用品有限公司总理曲鹏飞，北京有球必应体育用品经理邱非先生，大白鲨潜水俱乐部总经理呼爱姝，北京八方国际潜水俱乐部总经理董新志先生，蓝天网球总经理江曲，球友网球店经理吴斌，捷安特(北京区)经理袁溪女士，永辉渔具店总经理肖印桐，再次感谢大家的光临！下面有请本次论坛部分的主持人，《北京楼市》总编辑、北京楼市不动产俱乐部理事长车迅先生，有请车总！
　　【车迅】尊敬的各位来宾：下午好！在商业市场竞争日趋激烈的今天，每一个经营者都在为寻找差异化服务绞尽脑汁，但是近年发展非常迅速的以高尔夫球、网球、潜水、滑翔为代表的奢华运动其庞大的装备市场却被广大投资者忽略。在中国，奢华运动装备的专业市场以及相关产业链发展的经济收入能够达到1000亿，并且连续三年达到100%的增长幅度，可是我们中国在此之前没有一家专业的奢华运动装备的专业市场。为此，北京楼市杂志社和北京九鼎房地产开发有限责任公司邀请了业内的专家、学者、奢华运动装备的经营单位以及代表奢华运动在中国发展最高水平的各大球会俱乐部以及房地产投资人士开展了本次活动，希望为广大的房地产投资者开拓一个1000亿商机的财富宝矿。最后我预祝本次活动圆满成功，谢谢大家！
　　【主持人】下面有请北京九鼎房地产开发有限责任公司总经理王小康先生为我们致辞！
　　【王小康】各位嘉宾、各位朋友：下午好，首先感谢中国商业联合会的荀主任、中国步行商业街工作委员会韩主任以及中国商业经济协会的王会长参与我们的活动。今天日子很不寻常，恰逢北京为迎接2008奥运会举办大型会演北京好运活动，和我们论坛的主题形成了很好的呼应，借奥运会的东风，也使我们的活动更有意义。今天我们的来宾对中国奢华运动装备专业市场的发展极其重视，大家都是这个行业的佼佼者，是整个行业发展的推动力量，再次感谢各位的支持！
　　【王小康】我介绍一下北京九鼎房地产开发有限责任公司的大概情况。今年是我们北京九鼎房地产开发有限责任公司创立的第10个年头，是一个专业企业从成长走向成熟的阶段，在过去的十年，九鼎公司成功开发了、望京西园小区、海淀五孔桥小区等项目，类型囊括公寓住宅、写字楼、就但、商业等多个范畴，目前楼累计销售面积超过了80余万，我们九鼎公司坚持立足本体，服务社会的双赢战略，为改善人居环境，推进办公现代化鼎力努力，在非同寻常的第10年，我们又推出了尼奥广场，国内首家大型国际商务运动主题展卖中心，希望能够吸引魅力独特、规划合理、质量过硬的明星产品，为市场、为社会交上一份合格的答卷。
　　【王小康】近年来广渠门成为北京内城开发的热点区域，新型的高档住宅、公寓层出不穷，本家商业自然就成为了商圈内的商务精英们购物娱乐、休闲会友的理想之选，都市休闲区的定位是一脉相承的，因为本家商业的开发理念就是立足本率区域，高于本区域，辐射周边区域，以诚信的态度和创新精神打造与现代生活接轨的现代广场。最后感谢各位业内精英来到本家商业，预祝各位事业蒸蒸日上，更欢迎大家来本家商业尼奥广场大展宏图，为广渠门商街增光添彩。
　　【主持人】下面有请中国城市商业网点建设联合会会长荀培路先生演讲，演讲的话题是商业地产专业市场的现状及发展方向。
图为中国城市商业网点建设联合会会长荀培路
　　【荀培路】各位嘉宾、各位同仁、新闻界的朋友们下午好！我十分高兴应邀参加中国奢华运动装备专业市场发展高峰论坛，首先我代表中国城市商业网点建设管理联合会对论坛的召开表示祝贺，对《北京楼市》杂志社和北京九鼎房地产开发有限责任公司高度重视中国专业市场的建设和发展表示感谢！
　　【荀培路】改革开放以来，我国同类商品以及配套服务、延伸产品的集聚，形成了专业市场、专业商业街、主题商城或者主题商场，使专业市场开发、商业网点建设的一个集团。
　　【荀培路】专业市场有六大特点，一是它效益非常好，在东莞的富民公司有9个专业市场，其中富民商业城里面的商铺不到10平方米，它现在的经营权已经上涨了100倍，还有马连道茶叶一条街是北方地区的茶叶集散地，营运额占全国茶叶营运额的十分之一，黄金第一家、铂金第一家是北京宣武区的商业一大特色，还有北京的秀水，包括国美电器和苏宁电器都是专业市场和专业店。
　　【荀培路】我曾经在上海开过一次座谈会，上海的同行告诉我，南京路和北京路相隔一条街，当地同行告诉我，南京路人均创利赶不上北京路，这是我挺惊讶的。专业市场是税收大户，是商业地产开发先驱，92年、93年我在大连当区长的时候，那里就搞了一个专业市场，改革开放以后，中国的商业地产从专业市场开始，应该说专业市场是商业市场的开发先驱，是中国先富起来的摇篮，不仅开发商，而且是经营户，我认为是中国先富起来的摇篮，专业市场有一个效应市场。
　　【荀培路】其二节约了老百姓的购物时间成本，福利分房以后我为了，特意跑了北京市大大小小的建材市场和专业市场，包括新开业的和即将退出去的我都看过，简单举一个例子，洋桥的装修一条街上，可以把家里对窗帘、栏杆的东西买齐，而且可以根据家里的尺寸做好，这就降低了老百姓的购物时间成本。
　　【荀培路】其三是货比三家，价格相对合理，就此一家，别无分店，形成垄断，必然会影响价格，市场做大了以后，还会形成更便宜。我是上海人，在北京生活了那么多年，很多外地人说上海的物价便宜，或者说北京的物价便宜，这是有道理的。尤其我从大连到了北京以后，北京的水产价格低于大连的价格，为什么？因为为了占领市场，都到北京来，所以价格就便宜。一样的道理，市场做大以后，大家为了要战略这个市场，价格就相对合理。
　　【荀培路】其四是假冒伪劣商品比较少。专业化以后，专业人才管理，古玩城的管理人员成虫了并不少见，因此假冒伪劣商品比较少，有利于管理上档次。
　　【荀培路】其五是有利于市场的发展。我曾经参加过余姚市的规划会，余姚发展成塑料、流通和信息交流中心，它的网站搞了很好，吴仪副总理还去参加过，它的价格已经影响了整个东南亚。市场购买力向专业市场倾斜非常明显，商业市场的发展将会越来越精，从而加快了商业的成长速度。
　　【荀培路】其六是可以形成产业集群，我到杭州去考察调查的时候，当地的管委会跟我说，他们的门脸都有工厂支撑，这个工厂可能在宁波，有可能在苏州，所以成为他们的一个间接产业集群，但是杭州就可以作为一个门脸。而且这些经营户在周边已经买了房子、安了家，形成了业主与市场共生共荣的态势，所以说直接依托产业集群和间接依托产业集群非常具有生命力。
　　【荀培路】商业市场是各城市网点规划的重点，各城市特别是旅游开发城市，在规划好市中心商业、市区商业外，规划重点放在了专业市场或者特色商业街上，类似二级批发的要弱化和退出。去年前9个月，核心零售企业销售额同比增长14.5%，增长速度比上年同期提高0.3个百分点，其中专利店最高，其次是百货店、大型综合超市，分别增长了17.3%和16.2%和13.6%，所以从专业店的角度，凡是专业市场和专业店，增幅都是最高的。
　　【荀培路】这些有特色、有主题的商铺，无疑更增添了它的吸引力。去年在中非论坛期间，出现了参会人员和会议服务人员，特别是有的总统夫人们都次到特色商业街、专业市场去购物的现象，媒体也报道过，为了满足来自于世界各国和国内游客的购物需要，北京和上海的商务主管部门以奥运和世博会的要求，把特色商业街、专业市场建设列入了工作重点。2008年以前，北京将着力打造10个市级特色商业区和10个区域性的特色商业街。有了新北京、新奥运、新上海、新世博，再加上广州亚运会的筹办，在这三大城市的营运下，有关的商业尤其是专业市场特色商业街或者专业商业街将受到各政府越来越多的重视。
　　【荀培路】我觉得本家尼奥广场的前景是很好的。一个是它有市场，我国的高尔夫球、滑翔、马术、滑雪、垂钓等户内户外运动商品市场很大，而且每年连续三年以百分之百的速度增长，尤其是奥运契机，大家都更加重视健康，把健康放在了第一位，户内户外运动商品我还是非常看好的。有了这样庞大的市场，应该说在北京和上海应该有一个专业市场，所以我认为本家尼奥广场前景看好。
　　【荀培路】其次尼奥广场的位置相当好，业态组合也比较好，融入了国际商务礼品和高档餐饮服务，定位中高档，以主业态配套，形成了吃、喝、玩、乐、购、游、赏、庆八位一体的商业圈，在一二级城市的市场中，尤其在奢华品消费中比重更大。最后还有一点是有消费支撑。我衷心希望尼奥广场这个项目经营得好。我的发言到此结束，谢谢大家！
　　【主持人】下面请北京飞人俱乐部阎青霖先生发言，他发言的题目是极限运动在中国的发展。
　　【阎青霖】大家下午好！非常感谢本家给予我们提供了和大家见面的机会，我在这里代表北京飞人俱乐部总裁林先生和宋先生向本次论坛的主办方表示诚挚的感谢！
　　【阎青霖】首先我介绍一下北京飞人俱乐部，北京飞人俱乐部成立于1997年，自成立以来一直致力于动力伞在中国的发展，现在本俱乐部有中国籍教练30多人，外籍教练十几人，俱乐部从今年开始举办了一次中国现在最大的滑翔伞比赛，即第五届世界杯动力伞比赛，首先我给大家看一下动力伞比赛的情况介绍。第五届世界杯动力伞比赛是在2007年的9月1日到9月9日举行，举办的地点在昌平、延庆、密云，批准单位是国家体育总局，我们是承办单位，赛事的组织结构有国际航联、国家体育总局、北京航空运动协会。
　　【阎青霖】滑翔伞、动力伞运动在中国已经发展了十几年的历史，初期基于中国生活水平和别的原因，一直发展得不是很快，今年由于生活水平的不断提高，滑翔动力伞越来越受到人们的喜爱，参与这项运动的人也越来越多。动力伞在80年代末由一群法国飞行爱好者到中国访问引入了中国，93年的时候中国开始引进一批动力伞，经过这几年的发展，动力伞现在在中国越来越受到大家的欢迎，中国动力伞飞行员已经达到了3000多人。
　　【阎青霖】滑翔伞和动力伞比起来，它比较方便运输，其二是价格比较低，其三是无动力飞行方式，滑翔伞根据伞的类别和飞行员的水平，分为五个类别，一类伞、一二类伞、二类伞、三类散、竞赛伞，对于初级者来说，主要用于一类伞和一二类伞，目前滑翔伞5000人不到，经常飞行的人有1000人左右，它的起飞是很轻盈的。现在滑翔伞的运动在中国越来越朝着年轻化发展，以前都是一些高端收入人群，而从近年的统计来说，现在玩滑翔伞的最年轻的是21岁，年龄最大的是67岁，滑翔伞的重量加起来是15到20公斤，现在在中国飞得最远的距离记录是150公里，是日有由飞人俱乐部的朱庆创造的。国际飞行最的记录是372公里，飞行十几个小时。我的演讲到此结束，谢谢大家！
　　【主持人】因为马上要参加比赛了，尼奥广场是作为您比赛出征前的最后一站，《北京楼市》和北京九鼎房地产开发有限责任公司也特意为我们的运动健儿准备了一个环节，那就是梦想从尼奥广场广场起飞，为中国加油！下面有请北京九鼎房地产开发有限责任公司总经理王小康。
　　【王小康】我刚才听了阎青霖先生介绍的情况感觉到挺新鲜，原来我们对这种运动只是在电视上看到画面比较多，而听了您的介绍，我想感兴趣的人会越来越多。我相信您也会滑翔吧。
　　【阎青霖】我大学还没毕业的时候就参加了滑翔运动，从飞小山到开始，基本上现在只要有时间就去飞行，已经被它征服了。
　　【王小康】今天我代表主办方《北京楼市》和北京九鼎房地产开发有限责任公司为飞人俱乐部参加9月份的飞行赛，“为中国加油”这个主题表示我们的祝愿和祝福，送给你们一副字，“加油，中国！”其实尼奥广场的“尼奥”二字有冠军的意思，祝你们在本次比赛中获得好成绩！
　　【主持人】下面有请高友联盟北京分会秘书长王占峰发言。
　　【王占峰】很高兴参加本次论坛，我作为高友联盟的代表和高尔夫爱好者谈一谈高尔夫市场发展现状与主业市场经营。北京的高尔夫产业链潜力目前还没有被挖掘出来，市场中蕴含着巨大的商机，具有特殊的市场定位。目前高尔夫的消费人群主要定位于日益扩大的中产阶级，这批人不仅具有消费较高档产品的能力，而且他们的需求也产生了市场，而且这些人在日常生活中追求快速、简约的消费模式，这样两个业态市场就出现了较大的交集形成了一站式体验式消费和高尔夫手的结合。
　　【王占峰】高尔夫球手最终都会选择适合自己的球杆。根据2006年高尔夫数据调查分析，有98%的人换过球杆，在2001年却只有8.7%，而在那些没有换过求干的人群里，有79%表示将来希望能够买到适合自己的球具，而且北京的高尔夫经营商一年的经营额不到几百万，中国的高尔夫相关产业有几十亿元的利润，目前球杆占据销售额的85%。对于网球而言，随着各大网球赛在北京召开，将会给北京网球产业带来300到500销售额的增长，目前北京有100万人以上参与网球运动，对于高尔夫的经营者来说，追求多元化的服务才能有更大的发展。此外，还有针对残疾人的高尔夫用品，还有办理租借球杆的业务，组织企业进行各种规模的比赛，高尔夫用具公司无不在非常积极地适应市场需求，量身定做适合每一位客户的高尔夫用品，因为拥有属于自己的用具是一种身份的象征，与高雅运动完美结合，体现城市生活中高档自然运动的享受。
　　【王占峰】高尔夫的定位客户一是专业人士，二是年轻白领中青年居多，人群在选购方式上多以专营店和会员球场居多，对于高尔夫爱好者而言，打高尔夫是一种上瘾的运动，所以体验式消费在一定的程度上满足了他们的要求。同时，数据也表明，到2012年，我国中等收入阶级可以达到35%左右，如果中国高尔夫球消费人群每年增长千分之一，预计20年内中国的高尔夫消费人群将超过5000万，成为世界上最大的高尔夫消费国。我国高尔夫平均每年迅速发展，尤其在最近的6年来，经营统计数据表明，在1989年中国平均1250万人口拥有一个18洞的球场，截止到2003年7月，平均594万人拥有一个18洞的球场。
　　【王占峰】经过20年的发展，高尔夫产业在中国已经形成了一定的规模，截止到2005年9月中旬，中国高尔夫球场已经达到了314个，练习场超过了490个。在高尔夫走进中国20个年头的2005年，高尔夫运动在中国掀起了一阵旋风，迅速成为中国消费者追捧的时尚商务运动。目前中国高尔夫爱好者达450万人，每周打球接近50万人次，从2001年起，参与这项运动的爱好者每年以30%的幅度增加，对于一个拥有13亿人口的国家，现在已有314个球场，现在已经超过了100多万个会员，但中国高尔夫运动的消费人群每年以10%的比例增长，未来十年内，中国有1000左右高尔夫球场投入建成使用，比较国外高尔夫运动普及率，结合我国自身休闲体育发展的需求，高尔夫产业在未来具有巨大的商业契机。
　　【主持人】下面有请北京九鼎房地产开发有限责任公司副总经理方方女士发言。
图为北京九鼎房地产开发有限责任公司副总经理方方
　　【方方】本家尼奥广场周边有商圈、建国门商圈、王府井、新世界。尼奥广场广场定位于体育的主题以外，更多的是考虑到它所在区域的历史价值，以及周边的旅游价值带来的综合效益。天安门到我们这个地方的直线距离一公里多，开车距离是三公里多，正常情况下5分钟就到了，交通环境非常便利。王府井商圈、CBD商圈、西直门商圈和我们这个项目所处的商业关系非常紧密。
　　【方方】我们整个项目的整体定位是商务、购物与休闲。这六个字是比较常见的六个字，但里面的内涵是非常丰富的。我们的商圈定位是广渠门商圈，我们是以地理来定位的。核心上前是半小时的商务圈，以广渠门为核心，最南可以到方庄，这是一个最核心的基本消费商圈，次级商圈是北京市级的商圈，以我们的主题特色为吸引人的亮点，还有一个边缘商圈是全国的商务人士。广渠门坐落于皇城腹地的广渠门地区，无论从位置、交通、自然文化资源、与城市核心的关系及价值，还是从常住人口规模、人口构造及其消费水平，乃至政府的定位方向和支持力度，都已经具备了先决条件。
　　【方方】北京无论从历史上还是从目前的现状上，其商业发展都是以老的城门为它的聚合点，我们相信广渠门这个区域随着城市的改造，随着高端住宅的发展，这个地区的住宅已经到了2万/平方米，当CBD的价格到达1万的时候，这里的住宅才5000多元。如果说住宅价格差距不是很大的话，商业的差距是巨大的，我们相信广渠门商圈一定是北京商业地产的一个财富传奇。
　　【方方】我们的项目定位依据是区域商业环境，这个地区具有稳定、高端人群，区域居住环境庞大、成熟，商业氛围是发展空间巨大的。我们的项目紧挨的这几个商圈都是全国性的商圈，定位的时候我们是立足于本区域，这里有庞大的居住人群，我们本家商业里边我们是最早完善的社区商业配套基本生活条件的配套，今天我们在这里讲的是用我们的尼奥广场以及底新大厦，要完成往北京市级商圈的升级和经营范围的扩大，对社区商业的延展。
　　【方方】从它的业态分布来讲，王府井是一个百货步行街，CBD是城市的综合体，里面包罗万象，基于这两个之间我们应该定位于什么东西？这是我们尼奥广场应该考虑的一个问题。
　　【方方】还有就是消费的档次，CBD是高端消费，王府井实际上是高端和中端的结合，随着顶级商业街的兴起，高端和中段形成了无缝的覆盖，我们处于这期间，我们汲取了中端偏上的商务定位。从客户群来讲，王府井有大量的旅游客群，CBD有大量的商务客群，现在我们从住宅的人群里面，我们集聚了政府、企业高管、老板，这是这个区域的基本消费人群。另外我们这个区域云集了若干著名旅游景点，一定会吸引世界各国游客游赏，所以我们的定位里面除了商务以外，还涵盖了商务虚有。
　　【方方】北京市的消费习惯呈现两极分化，区域消费以生活消费为主，区域性的我们会满足基本消费，还有商圈引导的消费商圈。另外也非常注重文化底蕴和内涵，现代生活既注重生活品质，同时也不忘礼节，把传统的礼节涵盖到平常的交往当中。这个区域的商业缺口基本上都很完善，包括我们刚才在图里面的都市生活会馆，都有生活的配套，现在我们是主题鲜明、定位新颖的国际化购物休闲中心以及高档知名特色餐饮酒店，这是我们的定位方向。
　　【方方】我把尼奥广场广场做一个规划上的简单介绍。尼奥广场引领商业新潮流。客群的定位是商务精英和政界要人。服务的定位是会员服务，体现身份，这就需要我们各大俱乐部的朋友们对我们给予大力的支持。刚才几位发言嘉宾都提到，中国每年有1000亿的消费需求来自于商务礼品和商务休闲以及高档运动用品市场，目前在北京能够满足商务市场需求，以类似业态为主题的、国际标准的、品类丰富的、涉及广泛的专业平台难以集中，目前北京有分类的比如高尔夫有几个专门市场，其它的基本上都是在俱乐部里面。
　　【方方】我们搜集到了一些高端运动用品市场的资料，高尔夫运动每年数十亿，钓鱼运动每年近10亿，这些数字每天都在不断地发生着变化，滑雪、潜水、帆板从大众都不了解到现在基本上都了解到，不管爱不爱好都可以去涉及，爱好者也在不断地增长。高端商务社交礼品市场有近600亿的市场空间，市场空间也是非常庞大的。还有一个是奥运经济，崇文区已经被定为为都市文化休闲区，本区域的商业特点是文化文物游、体育休闲游、商贸服务游，在奥运准备期的过去七年里，北京每年接待的国内外旅游者逐年增长20%，到2010年北京市接待入境的旅游人数将增至557.8万人，奥运经济的特点必将吸引更多来北京、来中国旅游的旅游人士到达这个区域。所以奥运旅游经济是我们的一个市场新契机，是从国人市场扩大的一个延展市场。
　　【方方】高端市场现在也是求大于供，怎么样把这些产品都集中在一个平台里，刚才荀培路会长说到节省消费者的时间、节省消费者的财力，包括得到好的东西、真的东西，让大家有一个非常放心的消费场所，这个平台目前是稀缺的。我们着重开发商，我们也希望能够尽我们的力量，能够使尼奥广场成为商机变成财富的最大的载体。
　　【方方】尼奥广场占我们这个楼4层的面积，总面积在1.2万多平方米。针对国际运动休闲产品运营商量身打造的专业展卖中心，以唯一性、差异性、稀缺性、专业性、适用性为核心前提，这是我们选择商家和俱乐部的前提。同时它要满足中国财富阶层商务社交、运动休闲的体验式购物天堂，这是我们的目标和理想。
　　【方方】特色主题商业业态是高端运动休闲产品，以各类运动服饰、装备等等为主要的，主要安排在我们这个楼的地下一层，总共有3000多平方米用于这个市场。一层是高档商务礼品是，安排在最核心的位置，因为商务礼品更多的是吸引眼球的消费，我们安排在整个商业最核心的位置即一层。还有一个配套商业业态是我们的二层和三层，配套的是高档餐饮和会所，包括健身。三层还有一个游泳池和壁球馆，其它的以健身、美容、休闲、娱乐为主。
　　【方方】本家商业提出的口号是：赢在北京，玩赚世界，我们以运动、以玩的心态得到我们的财富，让我们的生活既健康，同时又能够非常地舒适、美满。谢谢大家！
　　【主持人】非常感谢方总，相信通过方总的介绍，大家对本家商业尼奥广场的交通、配套有一个详细的了解。下面由北京同时飞天商业顾问机构副总裁候峰先生发言，他要发言的主题是高档购物休闲中心的规划布局中的一些要点。
　　【候峰】谢谢大家，非常感谢有这样的机会和大家交流。今天我想提一个问题，大家都知道麦当劳是干什么的吗？这个问题是当年麦当劳的CEO在哈佛大学讲演的时候提出的问题，他问在场所有的学生，他说请问麦当劳是做什么的？是做西式快餐的全球品牌，我相信在座的没有一个人不知道麦当劳是干什么的，当时的学生们回答麦当劳是卖汉堡的，实际上当时这位CEO跟大家说你们错了，为什么错了？他说实际上麦当劳是干什么的？我是一个世界非常著名的房地产开发商。很有意思，实际上这两面蕴含了两个问题，什么是商业，什么是商业地产，国内大家都感觉到麦当劳在做租赁模式，实际在国外它的模式很简单。比如说我看到一个楼底商2万平方米，需要的面积是500平方米左右，但是麦当劳的品牌一旦进入，原来的第商也许一文不值，也许租金很低，但是麦当劳一进驻以后，就活起来了，原来只卖1万每平方米，然后可能卖到三四万，原来每平方米可能只能租2块钱，但是后来就能够卖到4块钱以上。
　　【候峰】今天给我的题目是什么？高档购物中心的规划要点，我刚才讲了有两个问题，什么是商业，什么是商业地产，比如太平洋百货、百盛百货我们把它叫做百货品牌，东方新天地、世纪金源商业是物业品牌。做百货，不管是太平洋也好，还是百盛也好，他们是获取商品的利润，经营方非常简单，买进商品，卖出商品，获取的是商品的毛利，实现的是商品销售的利润，而我们真正的商业物业开发商获取利润是什么？你们到东方新天地购物，发觉都是一些品牌店，你们买东西不是到收银台交钱，而是直接在品牌店刷卡，它的经营方式很简单，实现的形式是物业的升值和保值，所以才有了今天世纪金源卖给花旗银行卖了几十亿美金。对一个商业物业而言，它实际上不是商业，是商业地产，商业地产的根本价值在于什么？在于定位、规划和运营。好的定位、好的规划和好的运营，能够充分发掘商业地产的价值。
　　【候峰】就广渠门商圈，我前几次已经做了全面的分析，二环以内的未来的商业应该是高端，因为什么？北京的发展不会伦敦一样城市中心化，未来二环以内是高端区和富人区，而在富人区一定是走高端路线，不可能走低端，走低端就没法存活，所以我们看到北京二环以内的商圈，我们已经做了全面论证，王府井和会做成全国性的顶级装饰市场，而西单是北京和周边地区的时尚商圈，在广渠门和广安门是两个点，我们做了将近一年多的分析，发现广安门一带未来的方向肯定是黄金、珠宝、文物、古玩这方面，而二环以内做高端，给我们留下了一个巨大的空白点，这个空白点几个专家已经做了全面的论述，这个空间是什么？这个空间就是高端的商务礼品和我们的户外运动休闲，因为这个市场太巨大，只要我们锁住这个点，我们现在本家商业有8万平方米的商业面积，如果再扩大一点的话，可能要10万，它未来应该成为二环两个支点非常重要的其中的方向，就是高端国际商务礼品和运动休闲。
　　【候峰】高档购物中心的规划要点有四个，第一个叫做品质的一致性，第二个叫做结构的合理性，第三个是物业的完善性，第四个是配套的完整性，第五个是店铺的适用性。一致性就是指我们自己本身的定位、商圈的定位与我们楼盘的定位品质应该是一致的，我们是高端的公寓，下面的物业就应该是高端的。我们和我们的客户之间一致性也非常重要，比如阜成门的万通小商品市场和上面的写字楼之间的关系，万通小商品市场的定位使得上面的写字楼的价值大大降低，而我们的定位应该保持商业物业价值的持续的保值和增值，所以第一个定位的核心点尼奥广场的重点把握就是这个项目的定位要保持内在品质的一致性，不能说像上面搞成一个顶级写字楼，下面做一个普通市场，这是不合理的。
　　【候峰】结构的合理性，我们清楚，对于一个国家而言、一个社会而言、一个家庭而言，什么是结构问题？中友也好、太平洋也好，有运动装、休闲装和女装，都有一个专业的结构比例，像一个国家也有人口的结构，对我们项目而言，结构的合理性非常关键。如果你去逛商场，旁边的君太百货男装的比例过高，而它的客户多数是女性，结构就不合理。餐饮和娱乐的配套是多少，这么多的高端消费人群来的时候，做什么样的娱乐？做什么样的餐饮？有一个结构的问题。
　　【候峰】物业配套的完善性问题，物业和配套必须要适应性和完善性。超市的物业结构和百货店的物业结构林完全不一样的，一个商业物业定位的物业的配套性对商业物业来讲非常关键，这一点我们把握得非常到位。配套的合理性在哪里？世纪金源刚开业的时候，5楼是10万平方米的餐饮，大家感觉到一个问题，什么问题？你在外场吃饭的时候很凉快，甚至感觉到冷，你去包厢什么感觉？很闷，那是因为空调设计不合理，因为空调对整个商业物业非常关键，如果体餐饮的空调和下面的空调一致的话，会出现问题，营运时间不一致，餐厅里面需要独立调控。对这个项目而言，既考虑到结构的合理性，不同业态仍然需要不同的配套标准。比如餐饮的设计标准是上下水的问题、排油的问题、管道油气的问题，这方方面面的问题我们不同的业态需要的物业条件是不一样的，超市楼板的承重需要1000公斤以上，做服装的话可能300公斤就够了。所以物业和配套必须要有完善性，这是我们已经重点考虑的问题。
　　【候峰】店铺的适用性在哪里？实际上作为一个商场，比如我做一个饰品店，进深不需要太深，因为女孩子逛饰品要一览无余，但如果做一个大的品牌店，进深太浅的话客户就走不进去，不能够聚客，所以不同的品牌对店铺的要求是不一样的。而我们这个项目的把握很好，对不同的经营品类、经营品牌都考虑到它的面积，尤其是店面的面宽和进深比的要求，全方位做到了合理实用。
　　【主持人】非常感谢候总。下面是我们的抽奖环节，下面由方总给我们抽奖，希望能够给各位带来好运！
　　【主持人】接下来是开放论坛，首先请中国步行商业街工作委员会主任韩健微先生，高友联盟北京分会秘书长王占峰，北京八方国际潜水俱乐部总经理董新志，捷安特北京区经理袁溪，阳光时代马球俱乐部经理主持人臧东兴，以及《北京楼市》总编辑车迅先生，由车总担任本环节的主持人。
　　【车迅】我代表广大的投资者为我们八方国际潜水俱乐部总经理董新志先生提一个问题，中国的奢华运动现状和发展是什么样的？能不能阐述一下？
　　【董新志】奢华运动我平常玩得多一点儿，这方面考虑得少一点儿。奢华我只能从我潜水这一块来说，因为我对于高尔夫来讲，打过高尔夫，但只是跟朋友在一起去玩，只是接触过，所以我只能在潜水的基础上去谈这一点。首先我不太认可的是潜水是奢华的运动，其实任何运动都可以做到花钱很多、面子很足、设备很精良，都是叫奢华，实际上潜水在世界上是非常普遍的，只是中国开展得比较玩一些，这项运动进入中国比较晚一些，所以我们现在做的东西是普及，起码这个运动进来是新的，得让大家知道，如果连知道都不知道的话，不管是高端的、奢华的还是普通的运动，都不可能出现和生存，更好的发展也谈不上。
　　【董新志】奢华对潜水目前来讲还没有一个非常成形、稳定的市场，只是说潜水市场是不便宜的，但水平市场的发展，这个市场也可以分成比较细的市场，设备可以比较安全、实用，但并不贵。目前潜水器材又多，价格不便宜，这是我的感觉。如果要说现在情况下学潜水、搞设备的话，就要选择价格高一些的，因为价格高一些的代表质量好一些的，更高一些可能直接从法国、德国、意大利直接购买，那价格就更高一些。但如果说初步潜水的话，你可能不会考虑设备的问题，因为这是以后的事情，你拿到国际证书，潜了一年到三年的水，可能你就不需要这个项目和这个活动了，我的建议是，你喜欢潜水更长一点，再置办一点自己的昂贵的潜水器材，谢谢！
　　【车迅】下一个问题问王占峰先生，我们作为高尔夫球的爱好者，我们的基础装备会有多少费用？
　　【王占峰】这个费用根据自身的条件，一般的费用几千块钱就够了，大家对高尔夫球真的是有点儿误区，一个初学者从最经济的水平来说，每年大概就够了，相当于每个人几百块钱，但如果办球会会员卡的话就需要十几万。
　　【车迅】这些装备是本家尼奥广场作为中国唯一一个集奢华运动所有的项目装备的中心，您作为一个经常使用器械，您也是非常著名的俱乐部负责人，您认为尼奥广场对我们的高尔夫球运动会有怎样的帮助？对准备要参与到高尔夫球运动当中来的朋友们又有什么样的帮助？
　　【王占峰】我觉得一旦一个东西形成一个市场的话，关注的人就比较多，每个人的爱好不止一项，网球、潜水这些东西大家都会接触，通过来到尼奥广场，大家都可以接触到各种自己感兴趣的东西，
　　【车迅】谢谢王秘书长。刚才两位都在强调自己不是一个奢华运动，下面来问一下马术运动，马球，再也不能说是一个平民化的运动了吧，下面有请阳光时代马球俱乐部经理臧先生谈一谈马球的发展。
　　【臧先生】要说马球在中国应该说属于初步，它所占有的市场份额可能是没有高尔夫球广，但是它的发展取向是很好的。它在国外是一项皇室贵族运动，一般的平民是没法参加这项活动的。这项运用应该说起源于中国，在唐代的时候，也是一种皇室运动。关于马球，我也觉得它也不能称之为是奢华运动，因为现在我们的生活品质越来越好了，更多人在闲暇之间会参加一些运动，但如果把马球、高尔夫球或者潜水都定位于奢华运动的话，我们针对的人群相对来说就会更少。一些喜欢马术和马球的人也不会进入到我们这个环境里来，我觉得马术、马球也不能算是奢华运动。
　　【车迅】您能不能给在座的嘉宾透露一下我们参与马球活动基本需要的费用是多少？
　　【臧先生】基本需要的费用马靴是肯定丢，大概在1000块钱左右，您要是喜欢马的话，可以买一匹马。
　　【车迅】一匹马多少钱？
　　【臧先生】这匹马的价值不等，几百万、几十万、几万都有。
　　【车迅】看来我们有几百万，可以先买一匹马，然后再搞平民运动。
　　【臧先生】马球运动是一种人性化的运动，要和马沟通，然后才可以从事这项运动。
　　【车迅】自行车运动在中国是最普及了，中国也是自行车王国，捷安特北京区的经理袁溪小姐，您能不能讲一下这个运动是极限运动还是平民运动？
　　【袁溪】我来之前就有点儿犹豫，因为我们所从事的行业实在跟这个奢华不太沾边，来了以后听了以上几位高球、马球、潜水也不算奢华，我不知道是不是就算我比较奢华了。自行车运动在国外是运动休闲很好的一个方向，很多国家和地区包括中国台湾都有专门的自行车道，和马路不一样，是休闲的骑行车道，现在在深圳就有这样的一条车道。自行车现在在中国来说还是交通工具，但在一些大城市像北京、上海运动风气相当浓厚，我们所从事的行业200年来一直都是很环保，基础也很好，我刚才也跟董先生谈过，在欧洲世界杯举行的时候，它都会考虑跟环法比赛错开，希望中国以后也有这样的景观出现。现在北京自行车运动开展得很广泛，而且北京有很多的自行车俱乐部，可能大家对这方面不太了解。基于自行车的价位，从我们捷安特的品牌来讲，从几百块开始到差不多10万块的车子，欢迎大家到我们的店里看一下。
　　【车迅】下面的一个问题想问一下八方国际潜水俱乐部的董先生，可不可以给我们阐述一下您所不认同的，我们把它归纳成为一个奢华运动的装备中心，这样的一个专门的专业市场，它将来会对市场分散经营的状况有冲击吗？
　　【董新志】我们的会员很多，他们不是说我要买什么牌子，如果他来到我们这个地方，有相当经验的教练，或者不是教练也好，从事潜水很多年、很有权威的人给他介绍这些器材怎么用，什么是最好的，什么是安全的，将来这个设备如何更换，你不更换的话我可以提供更换服务，如果可以做到这一点的话，我觉得我们就是成功的。我是就潜水说潜水，我觉得潜水是很要命的一件东西，必须凭借装备到非人类的水下环境去生存和适应，所以对设备的安全程度是第一位的。比如我把我的潜水东西放在你的店里去卖，如果你达不到我这种水平，对于潜水器械的一些知识的了解，还有维修、评价的要求，我绝对不鼓励我的学员在这个店里买，因为你没有具备一定的资历，给那么真正想买器材的人给予安全上的考虑和质量上的考虑，如果做不到这疫点，我绝不支持把我的设备放在这个店里面去买，因为你不专业，你买的产品可能有一些问题，他带下水，那是一条命，人是第一位的，安全第一位的。将来本家商业能够做到我刚才说的那几点，必须是专业的，而且产品是正规的，不是说在浙江、福建的小厂生产的东西，我绝对把东西放在这里，这是我对你的一个回答。
　　【车迅】谢谢，您的这个担心可以说是我们广大我们用户的担心，这也是我们本家的另一个特点，我们本家尼奥广场打出另一个名片是什么？是体验中心，我们所有的装备在这里都有有一个试用的环节，也有一个专门的机构做专员的指导，谢谢您！
　　【车迅】下一个问题是提给韩主任的。如果说国外的地产已经趋于成熟，那么就中国的商业地产而言，中国应该借鉴哪些经验？
　　【韩健微】国外的商业地产发展和中国的商业地产发展的脉络、走径是不同的，单纯来克隆或者借鉴，存在的前景有很大的差异。共性也是存在的，刚才候峰讲到麦当劳做什么的，八百伴是做什么的，日本八百伴本部关掉了，香港的八百伴也关要了，实际上它成也地产，败也地产。很多地产项目前面都冠有不同的名词，近年比较多的是商业地产，随后还有旅游地产、教育地产，甚至还有医疗地产等等，毫无疑问不管前位是什么，都是开发商追求的目标。国外一般的地产开发商都有雄厚的资金实力，与此同时国外很多基金的环境比较宽松，能够给商业地产的良性发展提供强有力的支持，国内这方面是比较欠缺的。由于这种欠缺的背景，特别是金融背景的滞后，导致了国内的开发商在商业地产的运作方面更多采取一种具有中国特色的模式，我想在二者的结合方面，成功的运营模式我们可以互相借鉴，但由于资金背景支持的不同，可能运作方式上有所不同，这也需要引起我们的注意。
　　【车迅】下面有请中国步行商业街工作委员会韩健微先生给我们做本次活动的总结性发言！
　　【韩健微】非常高兴参加本次论坛，也非常荣幸做本次论坛的总结。这个总结真的是很难做，我们刚才各位专家、业内人士都谈了很多非常精彩的观点，我是奢华运动这个行业的局外人，一个外行，听起来有点儿像散文，后来听起来有点儿像杂文，观点好象不太一样。
　　【韩健微】但是我想和大家共同交流一下，一个商业地产成功的关键在什么？毫无疑问是它的定位。我们用三角眼来看本家尼奥广场的项目，即从三个角度来看，我们本家尼奥广场这个项目的定位冷静地分析一下，尽量地不要从某一个点、某一个侧面、某一个角度去看，尽量地能不能稍微全面一下。
　　【韩健微】第一个角度，从现在市场营销的理论去看我们的定位。大家都知道现代市场营销理论中，关于定位无外乎两种方式，一种策略是大市场、小份额。比如说我们买油烟酱醋，这个市场很大，中国13亿人口，每人每天都要吃，而且要永远吃下去，这个市场很大。但我们作为一个企业，可能能够提供的份额很小，没有任何一家卖盐卖醋的企业说能够占到全国份额的百分之十几，能占到百分之几就不错了。
　　【韩健微】在小市场当中我们能否占一个大份额？这个小市场是相对的小，从我们今天的论坛可以看到，我们在中国的奢华运动，1000亿的市场不算小，这种定位和我们本家尼奥广场的定位是比较吻合的。从我们的定位情况来看，针对的是一个特定的高端商务人群。
　　【韩健微】第二个角度，从关联产业的发展情况来看，从这个角度来定位，无外乎也是两种方式，一种是前拉式，即我们创造一个产业，我们做一个前人没有的，这是一种方式；还有一种方式是后推式，已经有了一个产业，我们跟着它。比如说目前在全球范围内也好，在中国范围内也好，奢华运动正在方兴未艾，正在成为一个有极大发展潜力的产业。围绕这样的一个产业，我们应该做一些什么？大家都知道一些非常典型的例子，有人去开采金矿，我就去卖水，不管最后金子挖到也好，还是挖到没好，我的水是可能卖出去的。我想我们的这个定位是比较理性，也是比较科学的，整个奢华运动，不管前面几位嘉宾讲我是不是奢华的，但我想这不是最主要的问题，从我个人角度来理解，我碰到这个题目，第一感觉就是我要努力，要不然这个马我是一辈子也骑不上去，这个伞我也一辈子飞不上去，它之一种生活方式，是一种生活态度，是一种生活观念，可能这个奢华可以广义地理解，而不仅仅地理解为它价值人民币是多少，而不是一种狭义的东西。我们依托1000亿这样的一个大市场，应该说我们提供了运动装备，提供了水，我认为它是很有前景的。
　　【韩健微】当然不前拉式还是后推式，这两者的方式不是割裂的，是相符相辅相成的，就像一辆车的两个轮子，前轮不走，后轮也走不了，后轮不推，前轮也走不快。随着中国经济发展发展，尼奥广场作为奢华运动装备的第一家，相信会对奢华运动起到一个助推的作用。
　　【韩健微】第三个角度，从现代商业发展规律，我们冷静来看一下整个尼奥广场的定位。大家知道现代商业发展的规律定位无外乎也是两种，一种定位叫做综合性定位，尼奥广场里面什么都有，这是一种定位。还有一种定位是专业性定位，我国得专一些、全一些、特色化一些，这也是一种定位。从近年来全国商业发展的情况来看，应该说具有高度专业化、集群化、特色化、品牌化的商业街、特色街具有广阔的发展前景。马连道一年的销售额占到全国销售额的十分之一，我去年参加了北京文化用品一条街的研讨会，它的交易额可能占到北京一条街较交易额的90%以上，前景非常广。一旦这个项目开始运行，不管从招商，还是从最终的客户，辐射的半径都非常广，绝对不仅仅是崇文区、北京市的概念，可能会形成一个对全国甚至对全世界的辐射，项目未来的发展前景是非常好的，确实引领了全国运动发展的趋势。
　　【韩健微】回到尼奥广场，我一直在想，我们要记住一个人，就要看他的特征，我们要记住一个项目，也要看它的特征。我认为我们本家尼奥广场可能具有三个特征，这三个特征归结为“三个五”，第一个“五”是实现了商业地产开发商、投资者、经营者、运营者、消费者的五者之间形成了一个有机结合。
　　【韩健微】第二个“五”叫做符合商业地产区位好、定位好、规划好、招商好、运营好这五个好的基本条件。这几年我们在对全国商业地产的研究过程中，我做过一个最基本的总结，我们经常判断一个商业地产项目的优劣好坏，其标准包括区位条件、定位、规划，这个规划包括宏观的规划，同时包括我们建筑产品的规划，以及我们整体运营团队的品牌和能力到底如何，最后是我们的上帝即消费者，这是商业地产开发的链条，从开发商到消费者，从消费者反过头来再到开发商，如果把这五个要素真正吃透了，我想可能一个项目的优劣就会基本判断出来；
　　【韩健微】第三个“五”，本家尼奥广场建立了统一规划、统一销售、统一招租、统一经营、统一管理的“五统一”成功模式，应该说这“三个五”奠定了我们本家尼奥广场从其定位的科学性、运营的客观基础条件、未来发展潜力上都提供了一个非常好的基础。大家都知道这几年全国商业地产发展出现一些问题的主要表现之一就是整个商业地产项目一盘散沙，可能分散在7多个小的业主手里，作为开发商又无法实行统一、完整的运营和管理，最后导致矛盾和纠纷不断。我们本家地产项目从运作之初就能够把这“五统一”模式建立起来，是非常成功的。
　　【韩健微】总之，利用今天这个宝贵的时间，能够来到这个现场，和我们的开发商、《北京楼市》以及各位朋友进行交流，大家相互进行了广泛的沟通，我代表主办单位做了一个小小的不叫总结的总结。最后，我也代表中国步行商业工作委员会，我们将把本家商业本家尼奥广场作为全国商业地产发展的一个案例进行关注和研究，我们将一如既往地继续关注、帮助和支持本家商业的发展，我今天利用我小小的权力，我也代表我们到场的各位朋友和嘉宾，衷心的预祝本家商业取得圆满的成功，谢谢！
　　【主持人】本次活动就此结束，谢谢大家的光临！　
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