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《都市生活汇》――公积金
作者：北京城市服务管理广播
　　从4月8号，住房公积金贷款将根据借款申请人的月收入确定贷款额度，借款人月收入超过北京市职工月平均工资三倍以上，其月还款额应不低与其月工资收入的50%，二套房首付70%，利率上浮1.1倍，公积金不是买房人的娘家人吗？这样一来，想用公积金换房就更难了，今天《都市生活汇》房产特别节目邀请房产专家为您支招，新政之下怎样用好公积金，欢迎各位收听并参与节目，发送手机短信到。
　　主持人：收音机前的各位听众朋友大家下午好，这里是《都市生活汇》正在为您直播，我是今天的节目主持人宋扬，周日的时间，又是我们的房产特别节目，可以说这周关于房产的消息还真是挺多的，尤其是公积金这一条消息，让很多想要打算用公积金买房的人都不知道该咋办的，那今天我们就请到两位嘉宾来到我们的直播间，一起跟大家伙说一说，这种情况之下，怎么用好这个公积金？那么出台这个政策，它又是什么目的？对我们究竟有什么样的影响？介绍一下两位嘉宾，和讯房产特约嘉宾，北京投资担保有限公司市场部经理吴浩吴经理，吴经理您好。
　　吴浩：主持人好，听众朋友们好。
　　主持人：还有一位也是和讯房产的特约嘉宾，北大房地产基金发展中心特约研究员刘燕刘女士，刘女士您好。
　　刘燕：主持人好。
　　主持人：那两位都是专业人士了，一起来说一说公积金的事，这周确实公积金的，没有出乎两位的意料？
　　吴浩：实际上这个国五条在三月底出来的时候，这个细则，地方性细则，包括商贷、公积金，也都是在紧锣密鼓制定当中，那这个细则出台并且落地我们还是不意外的，因为在北京的国五条，实际上是全国各城市是最严的，那包括这个要求二套房首付比例，根据各家银行的风险自行调控，那在4月8号同一天，包括公积金是先文的文件，是二套房的首付比例上浮70%，利率还是1.1倍，那紧接着北京也出了，各银行也出了70%的上调的首付，这个政策来看还是相对来说比较严格的。
　　主持人：吴女士你再说一说市场反映的情况怎么样？你是最接近市场的情况。
　　吴浩：对，我们从4月8号截止到今天，一周的一个市场数据来看，那这个北京房贷市场交易量还是出现下降的趋势的，大概降幅20%左右，那这个比例，一方面是因为3月份大家都知道一个国五条的细则出来之后，集中交易量的井喷，那和之前前一周对比的话，这个量有所下降也是情理之中的。而且4月8号这个政策出来之后一刀切，先签的借款人，4月8号已经网签的借款人那就过关了，可以按照旧政策执行，那包括新签的那天，4月8号政策下发那一天有人签的公积金也好，商贷也好，就按照是三成的一个贷款，70%首付，这还是比较严格的。
　　主持人：真是应了那句话了，既要学习科学，同时也要相信命运，有的人就赶上那点了还真的就行了，有的人两次都赶上，国五条刚买出了，这次刚要办公积金贷款又出了，真有这样的人。刘女士您说说，您觉得意外吗？
　　刘燕：北京的这个关于公积金方面的新政细则不意外，那么海南没有出台相应的细则我也不意外，为什么这样讲呢？实际上从咱们十年九条的，九次国家常委会议谈到这个房地产调控问题，他们每一次出台新的政策之后，必然会跟进很多的细则，而这个细则呢，并不是一个作为刚性的要求，说每个地区必须要出带什么样一刀切式的细则，所以海南也可以做重新，对中央政策的解读，这个不意外。那么对于北京来讲，我们可以看到它的政策有这样的趋势，第一个是差异化，第二个是细则当中还要再出细则，比如说像公积金这一次的新政，那么它里边提到几个问题，第一个就是二套在使用公积金的时候提高了百分之十个点，也就是提高到70%，还有一个就是关于在高于收入三倍之后，你要进行一个不低于你的收入一半的还款的比例，这些实际上对于实际的购房者，或者是这个即将打算买房的这样一个城市建设的中坚力量来讲的话，是一个不小的这样一个影响。
　　主持人：对，尤其对改善性的需求。这样，我们也通过一个小片花了解一下，这是让大家还不太了解了解这次公积金的新政都有哪样一些区别。
　　（录音）
　　解说：通知对用公积金贷款购买首套房的认定范围进一步从严，通过市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统，征信系统和北京住房公积金管理系统及其他尽责调查，查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，才被认定为购买首套自住住房。通知还调整了第二套住房公积金贷款首付款比例，借款申请人购买第二套住房申请公积金贷款，其贷款首付款比例不低于70%，对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统，北京住房公积金管理系统查询，有一笔个人住房贷款记录，或一条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行公积金贷款首付款比例不低于60%的政策。
　　主持人：刚才通过小片花了解了一下，这次的通知一个新政，所以说需要我们重新地认准这个公积金和公积金贷款了，刘女士您给说一说公积金，咱们国家公积金它的意义是不是帮助大家伙买房？因为很多人现在认为公积金就是买房人的娘家人，因为它利率便宜，相比于商贷利率要便宜。
　　刘燕：是，这个是从它的直接表象上来看，实际上公积金在各个领域，包括医疗，包括你的就是一些其他的社会保障方面，在各个国家都存在这样公积金的这样一个政策，特别是新家坡，他是第一个实行住房公积金的国家，大概是在1955年，而咱们国家是相隔了将近了四十多年，也就是1995年，咱们实施了住房公积金。那么公积金顾名思义，我们可以解读一下，它实际上是公众积累的一笔资金，那么必然它带有一定的公共性，那么这个公共性必然会体现在一个它必须照顾的一些相对非强势群体，非强势社会群体的这样一个住房需求，为了满足这个。那么实际上咱们国家在出台这样一个政策来讲的话，在很大程度上解决了商品房在货币化以后的大部分人的购房的这样一个首付，包括它的一些出示的购买能力。但是在实施这个过程当中，我们也看到了，因为我们的的增长，以及公积金所能够满足的这样一个支付比例，是相对来讲不太成比例可以说，但是不管怎么说，它相对比较低的这样一个利率，相对于商贷，现在商贷是6.55，而公积金仅仅是4.9，这样还是有很大的这样一个价格敏感对的因素在里头，所以大多数人都会选择，如果能用公积金去购买的话，一定会使用公积金。那么出台这样一个政策，它的一个，首先一个解读，实际上就是强调了住房公积金的公共性，也就是说它的公共资源的，公共资源本身它也是一种稀缺产品，那么它需要有一种非常合理的这种分配的机制，那么实际上出台这个住房公积金的这个上升，二套房上升到70%这种首付比例，不仅仅是针对房价而言，而是为了更加保护这些刚性需求和改善性需求，当然我们说任何一项政策它在出台之后，它都不可能是，就是百分之百达到它的维护钢需的目的，总有一个灰色或者夹心层在里面。
　　主持人：公平永远都是相对的，但是这个公积金您这么一说，就是跟其他的基金有一点不太一样的地方，就比如说医疗，或者工商，或者退休，那这部分的基金是我交得越多，我享受的越多，我只要交的多，但是这个公积金，这次发现你交的多，你并不一定享受的多。
　　吴浩：公积金是可以提取的，实际上它的提取的方式还比较多的，常用的，我们现在常用的公积金就是买房，买房之后拿房产证，然后就可以去上那个单位统一去提取，那这个提取的时间是根据单位自己的规定，月度、季度、半年、一年都可以提的，当然这个国家机关单位可能会，像小宋这样的，你们单位可能会提的比较频繁一些，像我们这种私企一般的时候可能就要求一年才给提一次这种的。另外租房也可以提，实际上很多现在在北京打工的这些小白领啊，他们现在基本上公司都为职工交纳这个公积金贷款，那实际上你不通过买房贷款也可以提，每个月只要是房东同意去交纳这费，就是开一个租赁。
　　主持人：有同意的吗？
　　吴浩：这个据我们了解很多房东是不配合的，那这个个人也可以去所去交纳这个5%的税费，开了之后就可以去提了。实际上这个有缴存公积金的朋友们，实际上不必担心，我们有很多方法可以把这笔钱提出来。
　　主持人：但是这次新政里面有一条就是说但凡有过贷款记录的。
　　吴浩：对，这一条是比较狠的。他怎么认定首套跟二套公积金的一个区别是有三点，刚刚在片花当中也提到了，第一个就是在征信系统中能拿到，那另外一个就是北京市建委的网里边，能查到你名下有没有房产，那第三条是比较狠的，看你有没有提取过公积金用于买房的用途，那这样如果你提了就算为一次，那等你再使用公积金就算二套，哪怕说是我北京没有买过房，我在外地买了一个，贷款买了一个房，那我北京没买过房，朋友们会有疑问说，那我是不是算做首套？实际上是不是的，这样情况，现在的新政策是按照二套房的政策执行，那也就是银行贷款只有30%。
　　刘燕：所以说认房又认贷的这样一种改革，或者说是执行细则，更加明确了住房公积金的用途，所以其实大家应该，如果有时间的话，详细地去阅读一遍这方面的条例，一些政策，自己去做一个解读和把握，然后之后再去咨询专家，可能更有一些针对性。
　　吴浩：实际上这次二套看似是严，但是在这个严的政策中我们也看到一个差异化，那刚刚片花也说有70%和60%，很多朋友们可能有疑问说这个究竟怎么界定？那目前公积金从实际操作来看，主要是看你的名下有没有房产，如果说你名下有房产我卖掉了，再用公积金这种情况算什么呢？应该算二套没错，但是首付比例是60%，如果说你名下有房产我没有卖掉，我又符合购买二套房，就是人均居住面积不超过29.4%，我可以用公积金再买第二套房，这种情况下他首付是70%，没错，他主要是看你名下有没有房产来界定。
　　主持人：但是两位这个公积金打击的对象，也不能说打击对象，应该说受影响的对象，我们所有现在我看到所有媒体基本上都指中间阶层，改善性阶层，或者说中坚力量，那跟他出台这个目的是打击这个投机性的需求，究竟这改善性需求算不算投资和投机性需求？
　　吴浩：实际上政策是双刃剑，那改善性里边也包括这种，一种是把房子，第一套房卖掉了，我再买房，这种是刚性需求的改善性，那另外一种也是有房产的改善性需求，我们可能政府会把这部分人规划委一种带有投资性质的改善性人群，所以说在二套的时候这部分人群有房没有卖掉的按70%算，没有房我卖掉了，名下没有任何房产按60%，实际上这个政策我们可以正面去理解的，是因为你第一套房卖掉，按照北京的房价，实际上是你支付第二套房的首付是完全有能力的。
　　刘燕：也就是说在你购买二套的时候，虽然说你是要改善性住房，实际上你的收入也改善了。
　　吴浩：对，没错。
　　刘燕：随之而来才有改善性住房，所以相对还是比较公平。
　　主持人：我们也只能去正面进行解读了，有些事有的时候想不明白也别太较劲，晚上睡不着觉，就像我看到这个公积金出来之后，看到那个案例，有一位王先生就是，刚才说的想买房赶上国五条了，一咬牙买了吧，买了之后发现在办公积金贷款的时候，就是像刚才您说的那种情况，变成了70%，发现没钱的，现在装修没钱了，又要加首付，那你说怎么办？那还得生活是吧，还得从正面理解这个意义。
　　吴浩：对，所以刚刚主持人说得特别好，居者有其屋，不一定每个人都有房子住，你可以通过租房来解决基本的需求，有能力的时候。
　　主持人：租金大涨吗？
　　吴浩：但是现在北京的租金价格还是比较稳定的，并没有出现说是特别大的涨幅情况。
　　主持人：行，来看4140，这是一个实际的问题，退休了还能贷款吗？这个很好回答吧？
　　吴浩：退休了这是，首先退休公积金要求借款人年龄是不超过70岁，那商业贷款是不超过60岁，这种情况下，退休了分怎么界定，如果退休一般公积金就不会给你正常缴存，首先他要满足12个月正常缴存才能用公积金贷款，如果这个前提满足不了的话，这个是用不了的。基本上退休可以把公积金账户余额提取出来，这是没有问题的，但是贷款的话，我个人建议可以用子女为借款人，这样会比较好一些。
　　主持人：子女借款人，一般子女都不在身边了，都是空巢家庭，还不是户口。
　　刘燕：子女的压力也很大。
　　主持人：您说得很对，子女也得买房。
　　吴浩：对，独生子女要照顾双方四位老人。
　　主持人：我有同感。
　　吴浩：如果上面再有爷爷奶奶，姥姥姥爷就比较多一些了。
　　主持人：前两天跟同事喝酒，同事说你说我惹着谁了，我不就结一婚吗，他们家买房子还得我去给他掏首付，我说谁让你结婚的，那你就要承担对方的责任和义务嘛。那刚才一开始那个朋友问的那个问题，就是3A的标准，这个两位谁能给解释一下，就公积金贷款的3A的标准。
　　吴浩：3A级是这样，从我们实际操作情况来看，一般来说国家直属机关单位，国企，首先看你单位的属性。
　　主持人：要看单位属性？
　　吴浩：对，没错，然后看你个人的职级，看你是普通员工啊，还是说管理层，对，另外看你的月收入。
　　主持人：还要看月收入？
　　吴浩：对，看你缴存比例。
　　主持人：我听说还要看学历？
　　吴浩：对，有的个别像国管要求在本科以上的，因为这个具体的情况有很多种，等等等等，刚才说这些，包括这些，但是还有一些其他的辅助材料是需要借款人提供的，所以这个3A级认定起来是比较难的，一般上浮3A级公积金也就是104万，最高达到一百万。
　　主持人：80、90、104，是这样，士您应该差不多了，学历到了。
　　刘燕：其实咱们整个国家贷款金融环境也都是这样的趋势，就比如说农村想要贷款，他要求必须要有公务员，很多地区要求公务员做担保，实际上他也是需要有你很多的这种对资质的考核，所以我觉得其实从80万、92万、104万，实际上这几个阶梯，没有必要非得够那么高的级别，因为104万我们也可以想象一下，在北京来讲的话，它也不是一个非常强有力的购房的。
　　主持人：也不是说拿这钱就能得起房了是吧？
　　刘燕：没错。
　　主持人：好的，那刘女士你的意思是不是说，从各个国家，其他国家来看公积金一定是越来越严格的，而且它是一个公共的属性，这个属性慢慢要表现出来？
　　刘燕：实际上它一开始就很严格，只不过是在每个国家的执行的，政府的执行能力，还有执行政策的水准都是有这种区别的，实际上咱们国家还相对比较宽松，为什么这样讲呢？
　　主持人：还比较宽松呢？
　　刘燕：对对对，因为就像刚才吴女士已经谈到了，就是说你拿到住房公积金，不仅仅能够用来购买房屋，你还用来租赁房屋，还可以用来装修等等，多种用途。但是我们都知道，像一些比较严格的国家，像新家坡，他是只允许你去购买，因为他的公积金分为很多种，一个是住房，医疗等等，他分得很细，但是他对住房这一块，他要求你只能购买政府的祖屋，他们叫祖屋，实际上就是我们的保障性住房这一类的，那么他不允许你去购买那种一定价格以上的商品住房，所以他已经严格界定了这个公积金的这种使用权限。那么对于咱们国家来讲的话，并没有一个相关的最为严格的规定，所以大家应该可以想像，未来还会更加严格和这种细致的规定。
　　主持人：好。
　　吴浩：实际上咱们国家，我补充一下，公积金对于政策性住房，刚才刘女士提到的这些，保障性住房，包括经济适用房，用公积金贷款是20%的首付，而且是不需要满足刚刚我说的商品房的性质，包括二手房、新房，这种房产是需要满足连续缴存12个月以上的，那购买政策性住房呢，一个月以上就可以了，包括这个新的政策也提到了，购买政策性住房缴存半年以上的人都可以去用，这也是比较好的，是我们看到对于中低收入家庭有保障的一个政策差异化的体现。
　　主持人：是，1240发来一个问题，他是刚刚办理完的公积金贷款，目前已经开始还款了，是否受新政当中月还款不得低于50%政策的影响？
　　吴浩：这要看他网签的时间，他已经办理完了是吧？
　　主持人：他说已经开始还款了。
　　吴浩：已经开始还款了，这种是不受影响的。
　　主持人：那新政是只对4月8号以后。
　　吴浩：对，他是以4月8号为结点，4月8号之前网签的借款人，这种在途的，都是不受新政影响的。那4月8号以后的会受政策的影响。
　　主持人：好的，那两位也稍事休息一下，接下来到了广告天气的时间了，大家伙对于公积金有什么样的问题要问，依然可以发送手机短信到，两位嘉宾吴女士、刘女士都是专家，可以帮您来解答，一会儿我们接着来说。
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　　（片花）
　　从4月8号，住房公积金贷款将根据借款申请人的月收入确定贷款额度，借款人月收入超过北京市职工月平均工资三倍以上，其月还款额应不低与其月工资收入的50%，二套房首付70%，利率上浮1.1倍，公积金不是买房人的娘家人吗？这样一来，想用公积金换房就更难了，今天《都市生活汇》房产特别节目邀请房产专家为您支招，新政之下怎样用好公积金，欢迎各位收听并参与节目，发送手机短信到。
　　主持人：好的，欢迎各位继续收听今天的《都市生活汇》房产特别节目，我是主持人宋扬，两位嘉宾再次介绍一下，都是和讯房产特约嘉宾，一位是北京伟嘉安捷投资担保有限公司市场部的经理吴浩吴经理，还有一位是北大房地产基金发展中心特约研究员刘燕刘女士，那我觉得现在我有一个误区了，就从刚刚片花里制作的，公积金不是买房人的娘家人，这个公积金应该是中低收入者想买房的娘家人，应该这么说。
　　吴浩：对，它是一个政府保障性一个贷款，所以说主要是以满足中低收入家庭为主的。
　　主持人：这会儿我们也有一段之前采访，也是胡景辉，听听他怎么对这次新政是怎么看的，来听一下。
　　（录音）
　　胡景辉：公积金贷款二套比例提高，主要影响比较大的就是需要使用公积金贷款进行升级，进行改善性需求的这部分人，公积金贷款上线是八十万，那这部分人主要还是购买中等户型的这部分购房群体，事实上如果要是购买高总加大面积房屋的人，更多会倾向于使用商业贷款，因为公积金的八十万上线，事实上满足不了他们购房的需求。综合前段时间国五条，包括相关细则和公积金贷款来看的话，主要还是控制需求，不管是从购房资格，贷款的能力上，更多还是限制了这部分改善性的需求，当然也包括整体购房需求，再加上3月底之前大部分效应，也有很多需求提前释放了，所以接下来第二季度和第三解读，市场面临的可能是一个有效需求不足，交易量下降，价格趋稳，稳中有降的态势。
　　主持人：听完了分析，更加明确了公积金贷款的用处，住房公积金贷款的用处，同时胡景辉人家说会出现一个趋稳，稳中有降的趋势，两位会这么认同吗？吴女士。
　　吴浩：对，我们也是同意胡总的观点，那从二三季度来看，公积金和包括商贷二套房的首付调到70%以后，不免肯定会影响到一部分人的心理，那实际上政策，每次政策出来更多是老百姓的心理的恐慌，就接下来政策会不会更严，大家会有这样的疑问，包括一直在传的会不会增收？所以说购房人有可能在这个政策有个缓冲的时间，一到两个月，可能还根据自己的需求，包括这个政策稳定之后有可能进入到市场，那二季度来看的话，整体交易量应该是稳中有降的趋势，因为这个需求确实是会降下来。
　　主持人：刘女士之前你在我们节目当中，我记得说过，就是咱们那会儿是预测了，国五条刚完，预测了一个未来北京可能的走势，因为北京还是会缓慢向上的趋势，那您这个趋势会改变吗？因为这些政策的出台。
　　刘燕：首先这个大趋势不会改变，然后刚才我接着刚才吴女士这个话题，就是实际上我认为不是出台政策之后的恐慌，其实我们大多数情况下是出台政策之前的一种恐慌，这个实际上我们会发现，每当出台一个，比如说当时前两年出台这个限购政策的时候，限买政策的时候，很多人开始非常地着急去过户，包括甚至说是结婚、离婚等等，去处理的这样问题。我们发现公积金即将出台的时候，大家疯狂提取公积金，实际上我们通过这个过程，我们也可以看到，大部分的公民老百姓，已经在慢慢变得更加适应这个政策，更加理性，或者说是更加去有自己的判断对这个政策，这是一点。另外一个呢，上一次节目也好，是这一次我依然坚持那个观点，因为北京作为多重中心的聚集地，想让它房价完全是降下来，甚至降到目前二三线城市的这样一个价格水准的话，第一这个肯定是不现实，第二个这也不符合任何一个市场的供需的趋势。但是我们看到短期之内，中短期之内，至少在二季度乃至后面的今年的这个时期，不会再像一季度，像这种同比增加了500%，环比增加150%多，然后网签量达到了两万四，这样的疯狂和井喷，这个肯定是不会出现的。但是我们看到虽然一季度它的数量是非常地可观，但是我们也看到它的价格实际上是没有我们想象的那种，就是说量价齐升的状态。
　　主持人：量上去了。
　　刘燕：量上去了，但是价格相对平稳了，甚至还有一些下降，比如说像一些新盘，大概有十个新盘是在一季度进行了开售，那么其中只有两个心目是高于四万，那么就目前北京这种状态，低于四万的北京城区的项目，几乎是可以说是很难寻觅，如果在前一两年。
　　主持人：您说是城区内的房子？
　　刘燕：我要更正一下，是四环以外的房子，但是四环以里的房子，如果说想要跌破四万这样的价格，还是比较不现实的。所以这就牵扯到另外一个问题，外来房价的走势，不仅仅是我们要判断它的涨与跌，或者说高与低的概念，而且我们要看到它是随着区域，随着环路，比如说四环以里、四环以外进行一种分化，这也是一个必然的趋势。
　　主持人：这让买房人真是情何以堪哪，觉得这个北京的房价究竟什么时候不可承受的房价，这本书改一下名字。来看看短信平台吧，0220贷款80万太少了，应该增加到120万，一套200万的房子只能贷80万，那首付要120万才行，意味着这首付60%，跟二套房没什么区别了，这是0200。但是你要想多贷的话，那只能走商贷，公积金只能是这样，商贷没有上线吧？
　　吴浩：商贷是没有的，商贷具体贷款的额度多少是根据借款人的收入，包括像二手房，我们做二手房比较多一些嘛，二手房根据他房龄，然后算出一个值评估，二手房一般是评估价的贷款额贷款，你像二套房的话就是评估价的，如果70%首付，就是评估价的三成贷款，等于说二手房又增加了两成，无形中首付压力就会很大。
　　主持人：但是商贷有一个问题，贷款的年限，贷款的年限，这个跟你工作的时间有关系，比如说你要是五十左右了，那只能贷到退休了。
　　吴浩：对，根据借款人的年龄，跟年龄有关，岁数像主持人说的这种五十岁的这种的，可能就是贷的年头比较少一些，还贷压力相对比较大，如果像二十多岁，包括二十五到三十五之间这种的中坚力量的话，可能这对于他们来说贷的年头二十年应该差不多能够满足，压力还是相对来说是可以能够接受的。
　　主持人：不是，一个是短期压力，一个是长期压力，二十年的房奴，从此就产生了。
　　吴浩：你可以选择提前还款。
　　主持人：哪有钱啊，得有钱才行啊，提前还款，插句题外话，之前我们做过那节目，说中国的这个首次购房人群27岁，说全世界最低，也是跟咱们的买房观念有关系吧。7730问了一个比较实际的问题，说问问两位，我上班两年了，没有买过房，名下无房，那么需要接受这次政策的影响吗？
　　刘燕：他是北京市户口吗？
　　主持人：应该算是吧，要不问这样的问题，应该能买。
　　吴浩：北京市户口是可以买的，可以买两套，但是要分单身还是结婚的，以家庭为单位可以买两套，单身的只能买一套。
　　主持人：同时要现在办公积金贷款也会跟着新政来走，但如果您是北京户口，后来的北京户口，原来您是外地人，在外地有房，那就不成了，有房应该可以吧？
　　吴浩：外地有房。
　　主持人：我没办过贷款，外地我可是全款付的。
　　吴浩：但是是这样，因为建委这条系统是全国联网的，如果说能够查到有房产的话，就是会算做二套，如果查不到的话会算做首套。
　　主持人：已经连了吗？不是14年7月份才连吗？
　　吴浩：这个部分城市是能够查到的，像北京周边，河北、河南是能够查到的。
　　主持人：那就是说14年7月是全国联网，现在是部分联网。但是如果有过贷款，通过中国人民银行的征信记录一下就可以查得出来。
　　吴浩：对，这个是一目了然的。
　　主持人：好的，那么其实我们说这一次公积金贷款新政出台之后，更多影响是改善性的需求，那么目前市场上改善性需求的人数究竟多不多？就这次房产会我们记者也前去采访了一下，发现改善性需求的，还多以中年往上为主，听一下。
　　（录音）
　　解说：在今年的北京春季房展会上，韩阿姨和老伴乘兴而来、败兴而归。
　　记者：打算看什么样的房子？
　　韩阿姨：改善的，还是改善型的，我现在住的才50多平方，想买一个80多平米的吧，没看着合适的，太远，都通县、房山那边的，都太原的，我们就想在近处，就是说城六区，城六区的我都没看着，都是远郊区的，要不就外地的。
　　记者：有点失望啊？
　　韩阿姨：对。
　　解说：在北京已有一套住房，现已退休的李先生告诉记者。
　　李先生：我退休了，想买海景房，比如说威海，等到夏天往那边住住去。
　　主持人：想在市内改善的，也有想把北京的房子也没说卖，想在海边买，都是改善性的需求，现在两位了解改善性需求，一个是年纪比较大一些的，是不是还有一部分人是准备结婚生小孩的，也是很大一部分改善需求？
　　吴浩：据我们了解，拿公积金距离吧，公积金贷款这个需求人群和商业贷款占比是4：6，也就是说大概有40%是公积金贷款的，在这个40%使用公积金，在这个40%使用公积金人群中大概有20%左右是改善性需求，那改善性人群的一般的用途他有可能是，第一可能是因为生了小孩了，第一套房子居住面积不够了，把父母接过来需要换房。那另外一种可能，就是像刚刚主持人说的学区房，为了孩子上学，这两部分人实际上是占比的需求比较大的。
　　刘燕：实际上目前对这个改善性需求目前没有一个明确通用的。
　　主持人：对，什么叫改善性？
　　刘燕：什么叫改善性？实际上改善性需求，实际上是心理改善性需求，我给他加了两个字心理，就是说我认为是改善了它就是改善了。比如说刚才这位广播里边采访的这个调查对象他讲，他说50平提升到80平这是改善，那么住80平的人，他认为我升到150、120平他觉得叫改善。
　　主持人：或者住到远郊区县我住的近一点也叫改善。
　　刘燕：对，这也叫改善，这个的确也是一个很难去。
　　主持人：我们有改善的权利呀，我们有想去改善，这个打击面是不是大了？
　　吴浩：可以选择商业这块，实际上他这个政策更多是保证中低收入家庭，何为中低收入家庭？可能这部分人没有房产，那你可以用首套的时候比较合理的，30%，利率4.5%，那包括改善性这部分人群你可以把房产卖掉，根据目前北京的这个房价，是吧，把第一套房产卖掉的话支付第二套房产的首付，实际上还是有这样的能力。所以说这是政府，我个人认为是政府界定的这个改善性的定义。
　　刘燕：对，而且每一个人他在购房都会有一个小小的策略，自己去组合自己的资金，而不仅仅是依赖就是说对政策的解读，因为任何一个政策，之前咱们也讨论过，它只是针对大多数公共人群的，它不是针对某一个个案的，所以每一个，我现在就是说每一位改善性需求的购房也好，或者说带有一点资产报纸的投资需求购房客户也好，建议他就是可以加强一下学习，这是第一个。第二个多征求一些专业性的人士，比如说像吴女士这是属于在一线的。
　　主持人：对，关键吴女士也不老来呀，以后有时间多让吴女士给听众普及普及这些知识。还有一点，这次里面说的他给了一个收入的，或者生活一个标准，就是你多少多少钱，来看一下，你看基本生活费标准每月不低于980元，然后借款人已婚，每个月保留生活费至少1960元，月平均工资北京是4762元，这是统计学统计的，那么按照公积金的新政，他说要三倍，超过三倍的，那就月工资超过一万四，14016，原则上还款不低于7008元，这个收入怎么就定了呢？刘女士您觉得？
　　刘燕：这个定的收入。
　　主持人：统计局没说的。
　　刘燕：这个很好，统计局的事咱们今天就不在这儿说了，但是这个数字我们可以作为一个假设参考，那么它的确是，实际上4600元，对于一个，可以说是北京小白领的工资水准，可以这样理解，那么也就是三倍，刚才您说的是一万四千多元，那么也就意味着如果是砍一半的话，也就一半用来做这个还款的话，他有七千元，那么七千元他还款，我们再看他其他生活的支出，比如说他吃饭、社交等等，那他可能一个月就剩个两三千块钱差不多了吧，这样的比例，那么可以说对他们的影响还是非常之大的。那么这仅仅是针对高于三倍的人群，那么还有一个就是说要计算一下你的收入是税前还是税后，对他这个比例进行一个计算，这个还是比较要注意的。
　　主持人：是。
　　吴浩：实际上我个人认为这一条是更多的政策出台的用意是要回归公积金的初衷本意，是要满足中低收入家庭，更多让这部分人去贷款，而高收入人群那你就不要占这部分人，中低收入人群的份额，那相应贷款额和贷款年限都要减少，那你有能力还款就要多还。
　　主持人：好的，这是0277问了一个问题，那么现在我是想由一套置换改善性，那我是应该先卖掉再买，还是先买后卖比较合适？后来打一个括号，如果先卖后买，怕赶不上房价涨的速度，两位给分析分析。
　　吴浩：这个得看他是北京户口还是外地。
　　刘燕：又涉及到这个问题。
　　吴浩：对，因为有限购，首先是限购，你得有购买资格。如果是北京的话，这套房产我个人建议可以保留，如果有能力的话可以再凑一个首付买第二套房，这个政策是允许的。那如果是外地的小白领的话，比如说打拼多年。
　　主持人：你卖了就没有资格买了。
　　吴浩：对，没错，他只有说把名下的房产卖掉之后，他才能有这个购买资格，分他的情况。如果说外地的话那就必须先卖掉房子了，这个毫无疑问了，他也不需要考虑了，但是我估计这个人可能是北京市的，北京户口，那他实际上是可以再买一套房子，这套房子我建议保留。
　　主持人：刘女士建议保留吗？
　　刘燕：建议，因为现在处在一个房价相对平稳的状态，保留是最佳的购买时机，而不是最佳卖房的时机，就是你要有资格能买，这个肯定是最好的条件。
　　主持人：那两位觉得最佳的购买时机会持续到几月份？有一个估计吗？就这一轮。
　　刘燕：这个周期已经太精确了，到几月份。
　　主持人：那就是最近可以买是吧？最近没有问题。
　　吴浩：实际上根据购房人需求，如果说个人有迫切需求，结婚，必须要买房，没有地方住，那任何时候都是好时机，还是以本着以解决个人需求为主。
　　刘燕：现在往往以投资为目的的这个人群他基本上没有购买资格了。
　　主持人：没资格了？
　　刘燕：对，因为我想他这个投资的概念也不是今天才形成的，应该他前几年就有相对的购房的经验，可能现在还持有住房，他也想继续投资，可是现在对不起，没有这样资格了。
　　主持人：好，7730又追了一条短信，刚才说名下无房，受不受影响，他说他是北京户口，他想贷80万，那这个首付有要求吗？另外三倍再给解释一下，专家给说说吧。
　　吴浩：80万得看他的月缴存比例是多少，比如说是个人月缴存，就是个人，不包括公司扣的，是在六百元以上的，那这种是能够符合要求，能够达到八十万的上线额。
　　主持人：个人月交付额度在六百元以上的，应该能贷到八十万。
　　吴浩：对对对，具体还看他的缴存额度是多少才能定。然后他刚才又提了一个问题是什么？
　　主持人：刚刚又提的一个问题是首付一套房应该是30%？
　　吴浩：对，没错。
　　主持人：刚才说了，如果你买保障房还摇着号了，是20%，如果二套房的是70%，这是公积金。
　　吴浩：二套房得看你名下有没有房产，如果没有房产，有过贷款记录的，这个算60%，如果有房产算70%。
　　主持人：另外他再让解释解释三倍，三倍工资的，刚才咱们说的那个，再给简单解释一下。
　　吴浩：三倍工资那就看他每个月收入是多少，如果是一万五以上的，缴存额度比较高的，这种你月还款必须在七千左右。
　　刘燕：我想可能这位朋友可能是想问为什么是三倍不是五倍。
　　吴浩：政策要求的。
　　主持人：政策怎么就盯上三了呢？这个跟中国人其实挺喜欢三的数字有关系。
　　刘燕：因为针对这个收入问题，包括收入差距等等这些问题，实际上始终没有一个特别权威的一个，就是实际上特别权威的说法。
　　主持人：三是一个槛嘛，一般过了三就是一个槛，然后三又是一个比较稳定的数字，所以定了这个三倍，具体咱也不知道，咱们也是瞎猜，反正政策又改不了，您知道三倍就行了，而且这个是可不是申报，可是倒推的，就是根据你的月缴存的公积金给你倒推过来你每个月大概多少钱，而不是说我告诉你我每个月多少钱是吧？
　　吴浩：对，是这样。
　　刘燕：根据你缴存比例。
　　主持人：那也就是说每个月应该是上到，我刚才看到一个资料，是一千六，每个月应该是一千六左右，一千六以上就应该算你一个月超过三倍了。0266公积金为中低收入者，你中高收入者是不是就不要缴公积金了？缴了又不能用？为啥呢？提出不同的看法，刘女士。
　　吴浩：实际上他这个不是不能用，可以用。
　　主持人：贷款只不过设定高门槛。
　　吴浩：是因为这个公积金本来就是要福利性色彩的一个贷款方式嘛，那更多是保障中低收入家庭，我们今天也说了很多这个，提到中低家庭这一块，那你有能力月收入高的这部分群体，你有能力还款，那你就要多还。
　　主持人：对，正确理解公积金的意思吧，前面加了一个公字。
　　刘燕：但是如果说你指望公积金去给你做这种资产的保值增值的作用，包括甚至说理财，这肯定是一个误区，因为我们都知道公积金你存在里头是活期利息，那么还不如你去做一些其他方面的这种投资。
　　主持人：对，这个两位给说一说，比如说我现在不需要买房，我们家里有房，那么我现在公积金还存在那个地方，我是不是要取出来呢？还是放在那里得了。
　　刘燕：这个凭你，如果说这笔钱对于你的个人收入和其他资产配比来讲是很大一笔，或者说是相对有一定作用的话，我建议还是可以取出来的，建议来提取。如果它仅仅是占用，说白了它在你资产比例不是一个很高的比例的话，放在这里边，至少我觉得手续上没有那么麻烦，因为我们知道提取的过程也是有专门做这方面的中间人员在操作，所以说这个还是有一定的手续的麻烦的。
　　主持人：但是提出来自己，哪怕你存一个定期也比放在里边活期利息要高得多。
　　刘燕：从逻辑上讲是这样的。
　　主持人：好，吴女士也是觉得可以取出来？
　　吴浩：对，当然公积金提取要符合提取的要求，一般是十大项，常用的是租房和卖房，大修的话指的是房龄比较老的，你要提供一些证明材料，是比较多的，包括退休，还有离职都可以去提，提取出来之后可以用于自己的租房啊，或者是还月供的压力还是比较不错的。
　　主持人：千万不要相信那个天桥下面的广告。
　　吴浩：那种一般，他承诺你，收的费用之后结果发现提不了，实际上很多人是赔了夫人又折兵，所以我们不建议说是购房人，包括公积金缴存的职工通过小广告的形式找提取的途径吧。
　　主持人：千万不要相信那个。好了，那今天咱们到这儿就不能再多了，有关于公积金的事，那么总之一个目的，今天我觉得这期节目也挺好的，让大家更加理解了公积金它的这个责任，和它的这个意思，那大家对以后你的公积金的使用就做了很好的指导的方向。谢谢两位嘉宾今天来到我们直播间，谢谢吴经理，谢谢您。
　　吴浩：好，谢谢主持人。
　　主持人：也谢谢刘燕刘女士，谢谢您。
　　刘燕：谢谢大家。
　　主持人：好，感谢各位听众朋友的收听，那今天的《都市生活汇》房产的节目到这里就结束了，也感谢各位的收听，那么在今天晚上七点三十分到八点三十分会播出《教育面对面》的节目，也欢迎您到时收听我们的节目，还想关注房产的，那么我们在下周日还会有房产的节目，也欢迎您下周继续收听。
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