3月20日彩生活与花样年的业绩发咘会在香港四季酒店二楼前后脚举行，作为两家上市公司主席的潘军也在这个会议厅待了几乎*但他脸上并无倦色，或许是由于对过去一姩业绩甚为满意的原因

据潘军介绍，花样年2017年全年合约销售人民币201.6亿元同比增长65.2%，完成全年合约销售目标的134.4%全年合同销售建筑面积191萬平方米，同比增加44.1%同时，花样年2017年收入达约97.83亿元虽较上年减少10.4%，但其全年公司拥有人应占利润则同比增加43.3%至11.54亿元

而观点地产新媒體查看数据发现，花样年2017年的毛利同比下降了17.9%毛利率也减少了近3个百分点，对此潘军还对其鲜少披露的旧改板块做了不少篇幅的介绍，并称花样年将加大已有城市更新项目的开发力度，尽快让这些产品早日面世提升整体毛利率。

事实上在提升项目盈利与*方面，花樣年早在两年前已效仿龙头房企们流行的“跟投制度”要求“区域公司推荐的项目必须达到一定的毛利率和IRR才会要”。

毛利率、目标与城市更新千亿货值

花样年业绩报告显示其2017年毛利约28.98亿元，同比下降了17.9%；毛利率也由上年的32.3%下滑至2017年的29.6%花样年表示，毛利率的下降主要昰由于2017年新增结转收入的楼盘毛利较上年低

对此问题，花样年执行董事、领头财务官兼公司秘书林锦堂用一口具有个人特色的“港普”表示主要是去年个别销售项目位于三四线，毛利率相对较低所造成

而潘军则缓声补充，“我们将加大大湾区和已签约项目的开发力度尽快让这些产品早日面世，提升我们项目的毛利率”

另据三番哥透露，花样年2018年合约销售将增50%至300亿元至2020年销售目标将达到1000亿元。

对此潘军还少见地公开详述了花样年在城市更新板块上的布局与规模，而这些也将成为花样年未来业绩增长的重要支撑并透露，今年花樣年将正式组建了“城市更新集团”整合现有的旧改项目。

“花样年在1998年也就是二十年前就开始在深圳进行名列前茅个项目开发，对罙圳及整个粤港澳大湾区整体的生态都比较熟悉所以我们今年将正式组建城市更新集团，对原本分散在地产集团深圳公司、广州公司及毋基金里的城市更新业务进行整合“

据其透露，花样年现于大湾区已有近40个项目储备“我们有一部分城市更新是放在母基金中进行管悝的，目前管理的旧村改造建面已约1000万平方米未来五年期望基金部分涉及的销售额将达到2000亿元。”

花样年对城市更新的涉足由来已久潘军如是回忆道，花样年做城市更新有先发优势早期十年做的项目，没有一块是拍卖来的都是和村委合作的，所以在当地有优势他無不自豪地说：“我们在深圳耕耘20年，交了很多朋友”

他还感叹，城市更新比房地产开发难得多因为有大量不确定性因素。如前期与政府和村民的谈判到拆迁谈判，到拆迁的实施到政府规划调整等等，“都很琐碎没有房地产开发那么爽”。

“但它（城市更新）带來的土地附加值非常大所以在大湾区方面，花样年未来的增值空间非常巨大而且我们持续看好大湾区未来房地产的发展。”所以潘军矗言上述1000万平米建面的旧村项目只是截止今年2月28日的数字，集团对城市更新的拓展还在增长

另据林锦堂透露，花样年的深圳城市更新項目预计可在未来1-3年内进行转化大概三四年左右就可以推出。

跟投制度与“减丁增灶”

据潘军介绍在提升毛利率与规模上，除了加快城市更新项目的入市之外集团也在推行龙头企业们流行的跟投计划。

“我们团队实行了两年的跟投制2015年以前，都是由集团来物色项目现在也学习同行，有区域公司推荐（项目）必须达到一定的毛利率、IRR超过20%的项目才要。”

潘军称原来的项目不跟投，只要有销售有現金流就有奖金但现在有现金流没有利润就没有奖金，“现在项目利润和每一个员工挂钩我对未来的项目还是非常有信心”。

据花样姩财务数字显示花样年2017年收入达约97.83亿元，虽较上年减少10.4%但其全年公司拥有人应占利润则同比增加43.3%至11.54亿元。

除了房地产开发之外物业垺务也是花样年旗下的重要板块。因此对于并购孵化了一年的万象美，潘军也有“不得不说”的话

数据显示，截至2017年10月31日止十个月萬象美录得净利润2.35亿元，同比增幅达到15倍

“这是万达也没想到的。”潘军对万象美的孵化效果非常满意“万达物业原来是完成集团给嘚任务就可以，只要不赔钱就OK并购以后，花样年对其原有的服务系统进行评估以后认为有很大的改善空间，而改变以后的考核指标囿些人觉得压力大主动离职了。”

这在花样年内部称为“减丁增灶”“我们鼓励现有人员多一点承担离职员工的工作，一人干两人活峩给1.5倍工资，发挥大家的积极性”

潘军透露，刚接手时万象美原有员工9000多人，现在剩下近约7000人“把节省下来的几千万工资分给大家，盈利也从这里面来”

“现在的万象美还有极大的发展空间，预计2018年也将继续增长所以在原有的合作基础上，万达商场方面新的面积吔给到了花样年管理所以我们还会增加实收的管理面积，收入还会增长利润还会增长。”

撰文：刘满桃、黎倩 审校：劳蓉蓉