郑州写字楼存量过剩？这是表象
房讯网 8:59:00
[提要]“高铁区并不只是简单意义上的过剩。”“投资房产就投写字楼，投写字楼就投东区，要投就投大的。”……8月19日，由东方今报与河南和正集团共同打造的品牌栏目――中原地产高端沙龙如约在郑州举行，来自郑州写字楼市场的众多风云人物汇聚一堂，热烈讨论，共同把脉郑州写字楼市场，为当下及未来写字楼市场建言献策。
　　【地产特刊】
　　中原地产高端沙龙（第四期）
　　主持人
　　李晓峰 河南财经政法大学房地产经济研究所所长、教授、博士
　　訾建军 河南雅宝地产董事长
　　白玉强 郑州江泰置业董事长
　　张国强 正商地产副总裁
　　冯爱萍 嘉亿置业董事、总裁
　　李建彬 河南楷林置业董事、总经理
　　朱天立 河南连捷置业总经理
　　白伊剑 绿地集团中原事业部总经理助理
　　刘俞言 郑州江泰置业总经理
　　王沥锋 和正百盈地产机构总经理
　　“高铁区并不只是简单意义上的过剩。”“投资房产就投写字楼，投写字楼就投东区，要投就投大的。”……8月19日，由东方今报与河南和正集团共同打造的品牌栏目――中原地产高端沙龙如约在郑州举行，来自郑州写字楼市场的众多风云人物汇聚一堂，热烈讨论，共同把脉郑州写字楼市场，为当下及未来写字楼市场建言献策。
　　主题：写字楼市场
　　【议题一】
　　高铁区域写字楼过剩吗？ 过剩是阶段性虚假现象，伪过剩意味着投资机会
　　李晓峰：近几年房地产市场调控密集，郑州写字楼市场却呈现了过热现象，尤其是高铁东站附近，一度呈现价格倒挂，但今年以来，市场去化速度有所加快，各位如何评价当前的郑州写字楼市场？
　　冯爱萍：国内写字楼市场起步比住宅产品晚，郑州则更晚一点。
　　郑州高铁片区的写字楼现状的形成，和政府在此区域土地投放过于集中有关，而且量又大；同时，区域内写字楼产品的同质化也比较严重；而且，对于郑州而言，真正的写字楼的投资群体并没有培养得太充分。但总体看来，郑州高铁片区的写字楼市场与过剩是不相干的。
　　从去年年底开始，高铁片区写字楼的价格底部已经形成，现在这个区域的价格都在1万以上。价格倒挂只是短期的，其实这是个投资机会。目前郑州的一些商业地产能够25年收回投资就算好的了，而高铁区的写字楼一般10到12年就能收回成本。因此这是个“伪过剩”现象，是个投资洼地。
　　李建彬：高铁片区的扎堆，应该是政府土地集中放量造成的结果。但价格出现倒挂现象的背后，则是经济的影响，包括国家对房地产调控的影响等。政策调控影响的不是某单一产品，而是多种产品，特别是房地产市场非常敏感，受政策调控的影响非常大。购买写字楼的人群，一般是业主、法人单位，投资客这个人群是相对比较少的。从我们运营的几个项目来看，投资客占的比例相对比较少，法人单位则占比较大。
　　李晓峰：如果郑州高铁站附近写字楼的集中放量是因政府集中供地造成的，为什么全国范围内的很多城市也存在写字楼突然之间严重供应过剩问题呢？
　　訾建军：整体来看东区规划比较集中，这些项目同时拿地、同时开发，突然集中放量。而东区住宅又少，国家又有政策限购政策，造成了高铁区域写字楼供过于求的局面。不光在郑州，全国很多地方也同样处于类似的发展状态中。
　　由于河南正在大力推进中原经济区建设和航空港区建设，因此有消息称，郑州经济发展热度在国内可以排到前列。在这种背景下，要想发展写字楼产品，更应好好规划，看看所在片区的经济发展容量是否能支撑起产品的去化。
　　张国强：我认为郑东新区尤其是高铁商圈的写字楼确实处于价格洼地。这个商圈的写字楼规划设计、建造品质都较高，而价格与CBD相比，要低得多。根据我们的销售情况来看，现在购买客户中很大部分是自用，投资型客户比较少，这说明该片区未来潜在需求比较集中，升值空间很大。随着各个项目交付时间节点临近，去化量会更快。建议紧靠优质品牌写字楼比较集中的地方，规划一些住宅项目，形成片区化生活配套，一来可以缓解城市交通拥堵问题，二来方便白领阶层就近上班。
　　刘俞言：郑州目前的写字楼市场越来越理性，投资的客户会越来越少，同时投资客户也越来越理性。随着各区域写字楼产品陆续上市，客户到底如何选择呢？从这个角度看，最终还应该是由市场决定未来写字楼的价格及去化速度。
　　王沥锋：目前郑州写字楼的市场重心依然在郑东新区，而未来龙子湖湖心岛及北龙湖副CBD区域仍规划有百万体量办公项目，东区对整个办公室市场的影响力在未来五年内不会改变。除郑东新区外，其余写字楼多分布在主干道沿线及房地产投资热点区域，但项目分布较为分散，档次水平参差不齐。整个郑州市写字楼市场呈现“东强西弱”现象。近两年，二七新城、高新区等远郊区域的大型综合体及纯办公项目开始出现，将分散投资客投资热点。
　　【议题二】& 如何让写字楼更具特色？ 应该在一定的配置标准下，打造差异化
　　李晓峰：写字楼市场如同住宅一样，近些年可谓遍地开花，各个区域都有不同的写字楼产品集中亮相。那么如何让写字楼产品更具特色，扩大品牌度？写字楼市场是否也需要政府统一规划？
　　白伊剑：要在写字楼市场中取得竞争优势，有两种途径：一个是成本领先，便宜；另外一个是差异化。这也是绿地一直在思考的问题。绿地中原事业部的项目一直是商办比例最高的，而且销售业绩也是最好的。在郑州市十年，每个产品都在力求做差异化，我们意识到必须要走差异化的道路，单靠同质化的价格战绝对不是健康的竞争方式。同样是甲级，如何具有差异化呢？我们做了超高层地标，与其他项目产品形成区隔。同时我们还尝试让绿地各项目标准化，比如现在郑州的几个项目都标配智慧办公，为业主及租客带来商务便利。
　　冯爱萍：我认为在中原写字楼历史上，提出5A是一种进步。但5A的概念比较模糊，它不像甲级、乙级那样对大堂、尺度等各方面有明细的要求。下一个阶段，当写字楼的标准能够像住宅标准一样，可以依靠产品在市场供求比例上的支撑，那么各企业会寻求让5A更加具体，就像国际甲级一样，应该有一个详细的标准。
　　对于嘉亿来讲，除了智能硬件以外，还提出了生态写字楼的概念。而嘉亿第四代、第五代产品的方向，就是探讨如何塑造品牌问题。
　　李建彬：甲级、乙级是舶来品。5A实际上是智能化的，这实际上是一个标准配置。楷林曾经研究制定了一套5A写字楼的标准，除了可以界定产品本身外，还可以真正让未来的购买者和消费者知道，什么样的产品是具备高性价比的，什么样的产品是实用的。我认为这个标准推行一段时间后，会让整个市场，不管是开发商还是消费者，都趋于理性和规范。未来所有的差异化都是以客户为导向。
　　朱天立：我想说一下，写字楼开发商究竟要做什么。其实停车、餐饮以及管理等，这些确实都是配套。我认为下一个十年，写字楼的市场一定会竞争更加激烈。
　　【议题三】& 高端写字楼的需求量？ 产品将细分，形成产业的写字楼租金有保障
　　李晓峰：据观察，目前郑州市场上很多写字楼产品都定位为高端写字楼，那么高端写字楼市场需求究竟有多大？中低端写字楼如何生存？
　　张国强：对写字楼产品而言，我觉得高中低端是一个相对概念，一般来说适合当地经济发展状况，满足绝大多数客户需求而又有能力购买的就属于中档；离市区较远，交通不发达，生活配套不健全，物业服务品质落后，规划设计建造品质稍低的就属于低档。但无论产品如何定位，开发商都应该以客户为中心，充分考虑客户需求，提供合适的产品。
　　白玉强：我们曾经在一个中低消费区域做了一个写字楼产品，客户以批发经营者为主，其中一两百平方米的面积比较受欢迎。同样还做了一个公寓产品，总价越低，销售越好。这说明写字楼市场也存在不同的需求客层，不只都是高端。
　　李晓峰：既然中端写字楼是一个非常庞大的客群，但为什么没有人专门做中端呢？
　　张国强：我觉得高中低是一个相对的概念，没有绝对标准。我的定义是需求量最大的就叫做中端。高中低肯定最中间的地方是属于大量。
　　冯爱萍：写字楼的目标客群是企业，再小也是公司，公司就要讲公司形象。另外，作为开发商，由于经营需要，大家都会包装得相对高端一些，这是一个营销手段。
　　訾建军：我们在自己的写字楼里通过产品设计来区分高中客群，几栋楼里面的配置不一样，它的客户群也不一样。而且以后市场会越来越细分。
　　刘俞言：那么怎么分中低端写字楼？我觉得现在可能会从售价上来区分，那么若干年以后走向市场，可以从租金上来判断它是否高中低端。真正贵的租金并不是配套功能很齐全的产品，而是已经聚集了很多某一类产业的写字楼，形成了一个产业，形成了一个区域。
　　王沥锋：在郑州，真正需要的是高端的、具有影响力的、能够成为地标性建筑的好产品。虽然一些知名的写字楼产品在硬件标准上已经符合了人们的心理，但在追求企业形象的顶级公司面前，这些写字楼一般不会被选择，因而甲级写字楼的地位正在受到冲击，目前在CBD核心区以及城市中心区，高端写字楼产品占据着相当大的主导地位。随着经济开发速度、城市化进程的加快以及资本的流入，郑州写字楼的发展必须满足技术含量较高的企业和现代工业的需求。特别是在生活、通讯、商务活动配套方面，必然日趋完善，逐渐形成多功能的商务活动中心，以适应市场的需求。除了智能化系统、网络布线等高科技产品的硬件配套外，还需引入多项细致、人性化的附加服务，以五星级的服务匹配现代化的写字楼。
　　【议题四】& 如何投资写字楼？& 还是看好郑东新区
　　李晓峰：郑州写字楼市场还有没有投资价值？能否给投资者支个招？
　　张国强：现在有很多投资写字楼的人，还没认识到写字楼的升值空间及它的租金收益。我觉得写字楼未来的升值空间肯定远远高于住宅，而且如果真要投写字楼的话，建议还是要到东区去。
　　冯爱萍：建议投资写字楼的客户，勿买小，宜买大，可考虑朋友们联合购买（分隔产证）。
　　白伊剑：最早卖写字楼的时候，最小的70平方米最好卖，但是我们卖完都觉得过意不去，买个70平方米的写字楼，怎么租？可以看出有些投资客不太理智。
　　朱天立：这还要考虑区域性问题，要了解消费者的心理，根据对方需求推荐合适的房源。另外配套也很关键，一栋楼里面的配套有会议室、食堂，这都非常好，还要有充足的停车配比。这是买写字楼的一些关键因素。
　　李建彬：现在第三产业的服务水平越来越高，服务也越来越丰富，包括后现代服务业，这种局面的发生，不管是对于写字楼的租赁还是销售，其实很大一部分就是前瞻市场。
　　朱天立：从目前的形势来看，首先是预期，某个写字楼能不能投、值不值投资都是相对的，你的投资渠道多少，在某一个区域里面做比较。从区域上来讲，我感觉郑州的发展和区域发展的空间很大，下一步我个人判断对于写字楼来讲基本上到了一个关键的时间点了。另外随着国家经济的发展，区域性、集团性和信息时代已经到来了，以后办公市场区域化会越来越严重，郑州的区域办公一定是在东区，主流企业也一定在东区。
　　李晓峰：请用一句话来概括和预判郑州写字楼市场？
　　冯爱萍：我觉得写字楼市场的未来，产品将更加细分和成熟，做写字楼的企业品牌将会更加明晰和更具竞争性。
　　訾建军：我认为郑州将来写字楼的发展趋势，随着现在的布局逐渐形成，一个是在CBD，副中心区域将偏重金融化。另一个中心，是金水路和高铁站这一块核心区。将来其他区域要想做起来的话，我觉得用时会比较长久。
　　白伊剑：以后的发展将呈现板块化发展，就是板块集聚，不会分散，不会像现在这样多点开花。
　　王沥锋：可以选择在交通状况比较理想，同时又靠近商业区的地段进行投资。在投资之初就要充分了解客户的需求、地块的区域特征，再结合这些因素，选准等级。写字楼由于受宏观经济的影响较为明显，因此需要投资者时刻关注相关政策及宏观经济走势。
　　同时，随着城市发展，城市写字楼消费已过了一窝蜂抢购进驻的时代，当今众多企业购买写字楼，考虑地段配套品质服务之外，也会参考写字楼内部已入驻企业的实力及行业构成。
　　来源：东方今报
　　编辑：wanghao
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