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济南房地产项目评估报告书
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山东某集团有限公
济南某综合开发项目评估书
&济南房地产项目评估报告书目&&&& 录一、前言&1二、可行性报告内容指引&2第一部分&& 济南市房地产综合分析&2第一节& 济南社会经济发展简析&2一、经济发展增长速度加快，产业结构进一步调整。&2二、工业结构进一步优化&3三、投资规模继续扩大，房地产投资回暖。&4四、消费品市场持续活跃，消费需求显著增强。&4五、区域经济产业布局更趋清晰。&4第二节& 济南房地产发展现状&4一、概述&4二、06年以来济南房地产市场运行情况&5三、发展趋势分析&5第二部分& 济南西部房地产发展分析&6第一节&& 概述&6第二节&& 济南西部房地产发展现状&7一、双动力引擎，加速西部地产列车&7二、楼群怒放，直把西部比西子&8三、比翼齐飞，东边日出西更晴&9第三节&& 济南西部房地产发展趋势&10一、逐渐走向繁荣&10二、跨越式发展，西部土地价值实现全新飞跃&10第四节&& 区域商业发展现状分析&10一、区域主要商业概况&11二、区域在售底商概况&11三、区域写字楼市场&12第五节& 项目所属片区楼市分析&12一、楼盘规模状况&12二、价格分析&12三、户型分析&13四、销售状况分析&13五、可比性楼盘调研分析&14一、外海•中央花园&14二、莱钢•凯旋新城&15三、实力•荣祥花园&16六、结论：&16第六节& 西部住房消费群体特征&16第三部分& 项目概况&17第一节& 项目简介&17一、项目简介&17二、周边配套&18第二节& 市政基础设施现状&18第三节&& 诉求特征&19第四节& 项目SWOT分析&20一、优势（S）分析&20二、劣势（W）分析&20三、机会点（O）分析&20四、威胁点（T）分析&21第五节& 建议&21第四部分& 项目规划&22第一节& 主要设计依据&22第二节& 指导思想及设计原则&22一、规划设计分析&22二、设计概念&22第三节& 总体规划方案&23第四节& 公用工程&24一、供水&24二、排水&24三、中水&25四、供电&25五、防雷接地&26六、燃气&26七、供暖&26八、空调通风&26九、有线电视&27十、通讯、网络&27十一、可视对讲系统&27十二、消防&27十三、管线综合&28第五节& 地下设施&28第六节& 社区公建配套&28第七&& 园林绿化工程&28第八节& 节能和环保型建筑材料选用&29一、节能措施&29二 、节水措施&29第九节& 主要技术经济指标&29一、主要技术经济指标表&29第五部分& 投资估算与利润分析&30第一节&& 投资估算编制依据及说明&30第二节& 投资估算&31一、合作方式及条件&31二、付款进度及与拿地程序的配合&31三、规划布局&32四、投资估算汇总&33五、土地费用构成&33六、建筑安装工程费用估算明细表&34七、其他费用估算明细表&35八、销售收入预测&35九、三项费用&36十、营业税金及附加&36十一、所得税预征&36十二、利润分析&36十三、利润分配&37第三节&& 4#地块(商贸市场)长效收益分析&37一、收益分析&37二、经营收入计算表&37三、收益分配&38四、资产评估&38第六部分& 组织架构和劳动定员&39第一节& 组织机构&39第二节& 人力资源配置&40结&& 论&40一、西部房产发展正当时 天时、地利、人和&40二、雨后荷花初开时&41三、利润效益&41
山东某集团房地产开发有限公司济南某综合开发项目评估书一、前言为在21世纪全面建设小康社会，山东省济南市委、市政府提出了“济南要率先基本实现现代化，全面提升人民生活质量，提前跨入小康社会”的战略步置，并编制了“实现新跨越、建设新泉城”的宏伟蓝图，提出了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略，力争到2020年把济南建设成为环渤海地区乃至东北亚经济圈对外开放的先导区，以及发展新型产业和拓展城市空间的核心标志区。为此，济南将由东向西逐步形成“东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区”等五大区域和拟跨黄河发展的北部片区，城市用地规模扩大至400平方公里，城市常住人口规模达到400万人，最终发展成为“南北承接沪宁、京津两大城市圈、东西辐射黄河中下游并推动山东半岛城市群发展的东北亚经济圈和环渤海地区的现代化国际性城市之一”。济南某村地处济南市经十西路与西二环路交接点，处于规划中的主城区范围内。2000年以来，经十路拓宽改造、西二环立交桥等市政建设占用了济南某村大量土地，拆除了大量村民住宅和工商企业用房，严重影响了济南某村的经济发展和村民的生活。为保证济南某村今后的可持续发展，日，济南市城区工程建设指挥部召开会议，专题研究济南某村住宅安置区、商贸区的规划、征地与建设等问题，形成了《关于经十路、西二环立交桥、神州铁塔等重点项目土地征用收购拆迁及济南某地区建设的会议纪要》（2003年第32号）。《会议纪要》提出：“为加快济南某村的建设，确保可持续发展，西二环路以东济南某村商贸居住区，由济南某村按照规划和城市设计进行建设”。济南某综合开发建设项目是济南市的重点项目，根据日“2005济南(香港)经贸洽谈会”上，香港宏润实业集团有限公司与槐荫区段北街道办事处济南某村委会签订的《中港合作协议书》，为运作济南某综合开发建设项目，香港宏润实业集团有限公司、香港瑞恒发展集团有限公司在济南注册成立了外资独资公司—山东某集团房地产开发有限公司进行项目的开发建设。日济南某村委会与山东某集团房地产开发有限公司签订了合作开发济南某综合开发建设项目的《合同书》。2005年11月，《中共济南市委、济南市人民政府关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见》（济发[2005]20号）颁布，对旧村（居）改造提出了明确意见；2005年12月，《济南市人民政府关于印发济南市城市建设项目审批管理暂行规定的通知》（济政发[2005]23号）中，也对旧村（居）改造项目做了具体规定。按照市旧村（居）改造的有关规定，槐荫区济南某北路街道办事处组织编制了《济南某村旧村改造总体》，日，济南市旧村（居）改造工作领导小组批复了《济南某村旧村改造总体策划方案》。日济南市规划局济规设[2006]19号文《关于槐荫区济南某综合开发建设项目东部区块规划策划方案审查意见函》批准了济南某综合开发建设项目东区规划策划方案。随着济南“东西两翼展开”发展战略的确立和实施，特别是经十路的拓宽改造和环境综合整治工程的结束与济南某立交桥的建成通车，经十路产业带的形成，济南某村逐渐形成了“城中村”，村民要求改善居住环境和提高生活待遇的需求也越来越迫切。而村民居住的大多是砖瓦结构的平房，村容村貌和村民的居住条件亟待改善。因此，本项目的开发建设，适应济南市2020年全面实现小康居住目标的要求。为加快济南某村综合开发建设项目的实施，建设具有国际先进水平、服务功能齐全、环境优美、经济繁荣的现代化城区是十分必要的。济南某综合开发建设项目集房地产业、商贸批发、文化娱乐、物业服务等为一体，它的开发建设是建设西部新城的重要组成部分，必将适应城市现代化、村镇城市化、居住文明化、生活小康化的发展需要，为济南城市发展和西部新城建设做出应有的贡献。二、可行性报告内容指引本项目可行性研究报告范围涉及面广泛，内容比较丰富，其主要研究范围包括：宏观经济、区位优势、、客户定位、规划布局、、配套工程、工程进度、投资估算、销售收入及经济效益等方面。第一部分&& 济南市房地产综合分析第一节& 济南社会经济发展简析一、经济发展增长速度加快，产业结构进一步调整。截至2006年11月份，全市实现地区生产总值1532.81亿元，比上年增长16.5%。第一产业增加值92.58亿元，增长6.0%；第二产业增加值704.26亿元，增长17.5%；第三产业增加值735.97亿元，增长17%。城市居民人均可支配收入13983.5元，增长13.6%；城市居民人均消费性支出9642.3元，增长15.5%。&指& 标& &1----9月累计&累计同比±%总计（注）&1532.81亿元&16.5&&&&& 第一产业&92.58亿元&6.0&&&&& 第二产业&704.26亿元&17.5&&&&&&&&&&&&& 工业&622.74亿元&18.5&&&&&&&&&&&&& 建筑业&81.52亿元&10.4&&&&& 第三产业&735.97亿元&17.0总计中：公有制经济&934.98亿元&13.9&&&&&&& 非公有制经济&597.83亿元&20.8城市居民人均可支配收入&13983.5元&13.6城市居民人均消费性支出&9642.3元&15.5城镇居民人均可支配收入&12443.7元&13.6城镇居民人均消费性支出&9539.2元&15.5金融机构人民币各项存款余额&3931.7亿元&14.9企业存款&1261.1亿元&15.9&&&&&&& 财政存款&61.7亿元&76.2&&&&&&& 储蓄存款&1161.6亿元&13.4金融机构人民币各项贷款余额&3766.4亿元&17.6全社会固定资产投资&898.1亿元&26.8&&&&&&&&&&&&&&& 一产&35.8亿元&26.0&&&&&&&&&&&&&&& 二产&330.8亿元&13.1&&&&&&&&&&&&&&& 三产&531.6亿元&44.7资料来源：济南市统计局二、工业结构进一步优化截至2006年11月末，规模以上工业完成增加值712.5亿元，同比增长22.3%，实现销售收入2266.1亿元，增长23.5%，实现利税228.6亿元，增长27.1%，实现利润113.1亿元，增长27.4%； 非公有制工业活力凸显。截至11月底，非公有制企业销售收入997.1亿元，增长28.8%；实现利税107.7亿元，增长32.1%；实现利润62.8亿元，增长32.4%。三、投资规模继续扩大，房地产投资回暖。截至2006年1月底，全社会固定资产投资898.1亿元，同比增长26.8%。其中，第一产业35.8亿元，增长26%；第二产业330.8亿元，增长13.1%；第三产业531.6亿元，增长44.7%。第一产业投资明显增强。一季度，第一产业投资增速提高44.2个百分点，高于全市投资增速55.9个百分点。工业投资继续增长。第三产业飞速增长，第三产业531.6亿元，增长44.7%。房地产投资平稳增长。房地产开发完成投资133.1亿元，增长42.3%。四、消费品市场持续活跃，消费需求显著增强。截止2006年1月底，实现社会消费品零售总额850.8亿元，同比增长16.2%。住宿餐饮市场持续活跃。实现餐饮零售额127.4亿元，增长22.8%。 居民消费倾向逐步增强。城市居民人均可支配收入13983.5元，消费支出增长速度13.6%，城镇居民人均可支配收入12443.7元，增长速度13.6%，城市居民人均消费性支出9642.3元，增长速度15.5%，五、区域经济产业布局更趋清晰。近郊区已成为济南市工业经济的主要聚集地。目前，近郊区已集中了济南市52.2%的规模以上工业企业，同比上升2.3个百分点。规模以上工业增加值712.5亿元，中央98.8亿元，增长7.4%；省179.8亿元，增长22.2%，市级及市以下433.9亿元，增长26%。第二节& 济南房地产发展现状一、概述近年来，济南房地产市场出现了前所未有的火爆局面。市场形势的骤然升温，除宏观经济的持续增长的影响外，主要是政府旧城改造规划等政策的拉动作用。济南市的商品住房价格走势，在2003年以前，一直较平稳，但受全国经济形势与房产供求关系的影响，从2004年开始，商品住房价格升幅略增。进入2005年，在国家新出台的一系列调控措施作用下，济南市房地产投资规模适度增长，商品住房价格增幅趋降，投机、投资性购房明显减少，整个房地产市场运行基本平稳，进入06年以来，受整体市场的回转，房地产开发重新活跃，房地产投资及开发规模增加，新开盘、开发数量剧增。二、06年以来济南房地产市场运行情况进入06年以来，济南房地产开发取得了巨大的发展，今年前4个月，济南市共有房地产项目69个，内外资合计达到89.1亿元。总投资16亿元的东业国际物流中心、5.3亿元的世纪中华城以及投资130亿元的领秀城项目、20亿元的外海现代城市花园、10亿元的宏润置业等房地产项目的开工建设，对济南市重大项目建设起到明显的支撑作用。1-7月份，全市房地产开发投资累计完成76.1亿元，增长31.4%，同比提高17.2个百分点。在房地产开发投资中，住宅58.7亿元，同比增长19.9%；办公楼2.1亿元，下降10.7%；商业营业用房10.0亿元，增长306.4%：其他投资5.3亿元，增长27.2%。截至7月末，全市房地产开发在建项目累计到位资金（包括上年结转资金）161.9亿元，同比增长43.8%。其中本年到位资金为128.4亿元，增长47.8%。从本年到位资金构成来看：国内贷款31.2亿元，增长61.0%；自筹资金40.0亿元，增长81.6%；利用外资3.5亿元，增长234.4%；其他资金53.7亿元，增长20.8%。1－7月，全市房屋施工面积904.4万平方米，同比增长32.3%，新开工面积248.0万平方米，下降0.7%。其中住宅施工面积763.9万平方米，增长37.0%，住宅新开工面积202.7万平方米，下降7.8%。截至7月末，房屋竣工面积102.1万平方米，增长17.3%，其中住宅竣工面积为96.0万平方米，增长14.3%。三、发展趋势分析1、整体规划特点济南市房地产业“十一五”发展规划(2005年—2010年)已经初步确定。按照规划，济南市在今后5年的时间内拟重点开发建设住宅项目60个，建筑面积约3300万平方米，年均开发650万平方米。本次规划的区域范围为新修编的中心城，东至东巨野河，西至南大沙河，南至南部大顶山 、青铜山、兴隆山、双尖山一带山体，北至黄河，面积1613平方公里。其中，老城区拟重点开发建设32个项目；老城区外围主城区内拟开发建设14个住宅项目；西部新城区拟开发建设7个住宅项目；东部新城区拟开发建设5个住宅项目；空港组团拟开发建设两个住宅项目。同时，济南市拟开发建设商业项目32个，占地7094亩。济南市计划利用5年的时间，完成二环以内重点项目的改造，建设一批规划合理、设计新颖、配套齐全的大型住宅社区，因此也吸引了大批投资者。大量投资者的进入拉开了市场竞争的架式。与北京、上海、深圳等特大城市的饱和状态相比，济南的住宅档次及规模有很大的提升空间。2、06年整体市场发展趋势分析经过2005年的短暂调整，06年市场将保持稳定发展态势，房地产市场将更趋成熟起来。产品供需结构日渐合理化：随着2005年房产部分产品的市场供需错位，经过不断的检验和调整，在2006年将会得到明显的改善，而开发商也将以高品质及高性价比的优势来进行市场竞争。市场在调整中发展： 经过05年的宏观调控，06年济南房地产发展竞争将更趋激烈，随着实力品牌企业、大盘化的出现，开发企业要调整的不仅仅是科学的策划和超前的开发理念，更值得深思的将是企业品牌以及楼盘品牌的创建。房价继续平稳上涨 涨幅平缓据山东全年住宅价格监测数据显示，06年济南市济南年住宅整体均价呈现平稳增长的态势，整体均价较去年增长4.87%，月度涨幅保持在1%以内，涨幅平缓。其中价格呈现突然变化的情况均是因为新增项目的明显高于或低于已有在售项目所引起的整体均价上升或下跌。新增项目骤增 东西南北齐头并进据山东中原住宅新增项目监测数据显示，06年新增住宅项目个数较05年整整翻了一番，新增供应量较05年同期增长35%。其中，东部新增项目个数和规模所占比例均为最大，随着东部新城的迅速崛起，土地供应增大，促进了东部新增供应的产生，目前东部住宅供应基本依赖于新增项目；随着北部道路等市政配套的成熟，以及大盘名盘的出现，消费者对北部的认可度大大提高，06年北部住宅市场异常火爆；南部供应主力仍然是超大规模楼盘，同时，城市别墅迅速升温为南部增添了一抹亮色；西部新增住宅项目个数和规模相对较少，但市场影响力丝毫不小，一经推出就受到了工薪阶层青睐。第二部分& 济南西部房地产发展分析第一节&& 概述济南西部曾一度为济南人甚至外地人视作经济落后、消费水平低、居住环境差的代名词，一段时间以来，由于历史的原因和区域间的偏见，西部各行业无法有效的发展支持，东西部差距越来越大，房地产行业就是其中的一个典型代表。在济南东部房地产业蒸蒸日上，地标建筑不断耸起，不断出现的时候，济南西部房地产业却在踌躇和徘徊中缓慢的前行；在大量的房地产投入资金涌入东部的时候，却鲜有房地产投资商看好济南西部。古而有之的“住东不住西”的居住观念和西部发展现状禁锢了西部房地产业像东部那样大踏步的前进。城市空间的不断扩大无疑会形成很多新的发展机遇，对地产而言，许多曾经不被看好的区片，随着城市格局的改变，也将显露出新的价值，济南西部就是这样一个片区。如今，经过济南市各级政府和房地产开发商的共同努力，西部房地产业已经呈现出了良好的发展态势。长清升县为区为西部发展奠定了一块良好的基石，新规划为西部发展规划出了美好的蓝图，而经六路改造工程和经十路改造工程为西部发展注入了澎湃的动力。同时，实力•荣祥花园、外海•西子城市花园、艾菲尔花园、明珠新世纪广场、现代美家居等一批档次高、规模大的楼盘和建材城的建成提升了西部楼市的形象。第二节&& 济南西部房地产发展现状一、双动力引擎，加速西部地产列车西部在济南传统的印象里是一个较落后的地区，区域的发展和整体环境与市中区和东部相比存在着相当大的差距，西部传统的工业整体水平落后，与市中区商务和东部的新兴产业相比存在一定差距，同时西部也是一个传统的农业地区，农业比重大和农业人口的众多抑制了区域的发展。随着近几年经济的持续发展，西部有了较大程度的改观，从房地产的发展上，西部可谓一个崭新的天地。西部地产的发展有其固有的优势和强劲的动力支持，究其原因主要有两大方面：1、经济的强劲发展，支撑起西部房地产业的发展近几年西部地产的发展与区域经济的持续高速发展是分不开的，槐荫、长清两区的年经济增长率连续几年超过济南市整体平均水平，工业和第三产业所占比重增加，传统农业所占比重降低，以外贸高科技为主的高附加值产品增长迅速，地方财政收入和居民收入都呈持续较高速增长，社会固定资产投资及招商引资数额及增长速度呈现出高倍增长。综合近几年统计数据，济南西部的经济经过近几年的发展，无论在总量还是居民收入上都上升到一个新的档次，经济的增长逐渐改变了人们传统的以东部为主的观念，支撑起消费需求的增长，拉动了区域房地产的开发；同时两区在吸引外资上高速增长，外资成为房地产投资的主导，区域房地产投资上资金充足，为房地产市场的发展提供了必要的资金支持。2、政策和地缘优势决定了西部地产的发展潜力均衡的城市发展是现代城市整体提升的基础，而济南市“西进、东拓、南控、北跨、中疏”的新城市发展规划的提出，以及“东西两翼展开”的发展战略为西部在与东部的平衡发展比较中提供了政策保障。“西进”主要就是指加快开发以长清城区和济南经济开发区为主的西部片区，05年10月发布的济南西部新城定位更加明确了西部房地产的发展。在西进规划中，西部新城区作为引领济南主城“西进”，承接市区高等院校转移扩张，具有生态、旅游、高教、科研、新城功能的城市新区，其规划建设涵盖了集约用地、资源共享、科研成果就地孵化、绿色环保等理念，并把搭建高等教育集聚发展的新平台与城市拓展方向和新城区建设有机结合起来，折射出城区建设的全新理念。按照功能定位的要求，西部新城区将以居住地产、教育地产、旅游地产等的开发为主综合济南市规划设计的西进趋势，大规模城市改造和城市升级将是最近几年房地产发展的主潮流，济南西部在依托于政府的科学规划和有力推动的同时，凭借其近几年良好的经济发展态势，势必将在接下来的时间里有着更加出色的表现。二、楼群怒放，直把西部比西子济南的城市表情日益丰富，西部作为开发的热点区域更是日新月异，更新换代的居住环境改变着人们的生活理念和消费观念，西部正在经历着最大的发展契机，新旧观念的碰撞与融合，房地产开发也正在资源整合中寻求着新的突破，一种创新潮流正在西部楼市涌动。长清升县为区为西部发展奠定了基石，新规划为西部发展规划出了美好的蓝图，而经一、经十路等交通干道的改造，济南某立交的贯通为西部发展注入了澎湃的动力，西部的繁荣发展指日可待。同时，一批档次高、规模大的楼盘和商业城的建成提升了西部楼市的形象。济南整体楼市的上扬为西部发展提供了良好氛围，而西部地产的新兴也独具发展特点：1、大盘为主，居住规模化只不过两三年的时间，西部大盘频频出击，震撼泉城楼市。阳光100、外海•西子城市花园、艾菲尔花园、实力•荣祥花园，这些大社区内都有较完整的小区配套，其定位、规模、档次都大大超出了所处区域的原有水平，对西部整体形象的提升具有积极的意义和深远的影响。而06年开始以外海•中央花园、某集团国际、凯旋新城为代表的大盘相继登场，营造了西部新的造城运动。2、旧城改造，新城市升级提起西部地产，一个不能被忽视的部分就是城市化进程中旧村改造建设，旧村改造项目是西部地产的一个特点。西部作为传统的农业区域，虽然保证了区域的足量的土地储备，但大量农业人口的回迁安置是一个必须解决的问题，而西部农村以村为单位的集体建房使各项资源充分利用，推动了区域城市化进程。3、高性价比，大众化生活西部商品房普遍的高性价比是吸引越来越多购房者眼球的重要因素之一。尤其是近年济南房价狂涨，为西部房地产的发展提供了契机，让人们重新把目标聚焦到了西部。虽然现有的西部楼盘以中低档为主，但随着区域的发展，众多开发商越来越注重楼盘品质，而且西部楼盘的高性价比是东部、南部无法毗及的，同时西部的升值潜力也造就了西部的投资机遇。从居住结构的现状来看，西部是典型的传统大众消费结构，西部片区大部分楼盘价格并不高，购买者以工薪阶层为主，职业范围较广泛，包括 教师、政府职员、企业白领及其他机关工作人员。他们主要看重住宅的实惠。看西部地产现有的发展虽落后于东部等地区，但西部经济已经开始觉醒，以它雄厚的内在力量，必将推动西部地产的强劲发展，西部正以其固有的优势成为济南房地产发展的一个里程碑，西部的发展将不失为济南地产行业一颗冉冉升起的新兴明珠。三、比翼齐飞，东边日出西更晴现代内陆城市的发展层次都有其必然的趋势，即城市各区域职能的分区和城市各部分的均衡发展。济南的地理决定了其在南北方向发展的局限性，而东部地区近两年的快速发展呈现“一头独大”的局面，这种不平衡导致东部城区与中心城区的轴向距离越来越大，影响了城市规划的系统合理性。而西部区域土地广阔，开发成本低，又邻近京福高速，城际交通方便，具有建设新城区的诸多有利条件。西部的房地产业相比东、南、北部来说，蕴藏着更广阔的市场空间和无限的发展生机。第三节&& 济南西部房地产发展趋势一、逐渐走向繁荣城市主干道带动周边的地产开发。东西大动脉经十路的修建通车，不仅架起了沟通济南东西的桥梁，还对其周边的地产开发项目和商业市场的繁荣发挥着巨大的作用。莱钢建设•艾菲尔花园、实力•荣祥花园等项目在2004年备受热捧，不仅促使整个区域的居住氛围日渐浓厚，也带动了该区域商业配套及专业化市场的快速发展。而06年相继推出的外海•中央花园、某集团国际、凯旋新城则承继了以经十路为轴线的济南西部房地产发展格局。在市场细分情况下，专业化市场由分散走向整合。西部商圈的发展走向成为西部城市变革的热点，以西市场为圆心的多功能商贸群；以汽车市场、堤口路茶叶市场、果品批发市场、八里桥蔬菜果品批发市场为主的专业型商业市场；这些专业性的商业场所，在全省乃至全国范围内都有一定的影响，西部商业市场正面临着由分散走向整合的阶段。二、跨越式发展，西部土地价值实现全新飞跃城市需求翻新，城市建设更是如此。西部区域由于长期的历史原因，积累了大量的可重新开发利用的土地资源。济南现代化的发展步伐为西部的地产开发创造了契机，虽然消费者长期以来的居住偏好、济南东西部的传统差异，致使他们选择西部还需要一个认知、认可的长期过程。但是我们可以从很多西部楼盘的热销中看出，西部区域房产市场的潜在消化能力是巨大的，而且随着大量土地资源的被释放，使得西部区域的房产开发势在必行，而且，必将走向大盘化、规模化、特色化的发展模式。济南目前正处在城市化加速发展的阶段，城市的现代化发展、人口的增长，都要求城市住宅市场的供应量不断加大，西部区域房地产业也正在寻求一种全新的住宅消费模式，以迎合现代都市人的消费需求。随着西部区域大规模的土地开发，西部区域的住宅市场已经蕴含了很大的成长空间，大西部、大发展这个概念将会得到充分的展现。第四节&& 区域商业发展现状分析经过近几年的发展，济南某区域的商业逐渐形成了一定的商业氛围，随着兴济河批发市场、温州小商品市场的兴建，济南某商业已从原先的区域专业性商圈，向着综合性商圈转变，而商圈的辐射范围逐年扩大。但由于区域经济及地方人气的制约，区域商圈的成熟仍需一定时间。一、区域主要商业概况1、济南某汽车交易市场位于济南市经十西路88号，为目前省内最大的汽车交易场所，占地12.3万平方米，建筑面积2.6万平方米，可同时容纳120余家汽车经销商入市经营。山东省汽车交易中心三期工程总投资6000余万元。一、二期工程的沿街汽车展厅已全部出租。新建“山东世纪名车广场”项目，名车广场占地10余万平方米，既有4万平方米的展厅，又有2万平方米的售后服务中心和3万平方米的大型停车场。2、济南某汽配市场——年交易额近30亿。3、济南某集贸中心经过十年的发展，已扩建至八期工程，总占地达20万平方米，成为江北地区最大、最具影响力的食品、酒水批发市场。4、济南某海鲜批发市场5、温州小商品批发市场——单层面积３万平方米，总建筑面积２０万平方米。　6、兴济河批发市场由八幢欧式风格建筑商业楼组成，全长1.5公里，总建筑面积10万余平方，总投资：1.6亿元人民币。济南某区域商业一般以租赁为主租金在0.8-2元/㎡•天之间，而兴济河批发市场在1.1万元/㎡。二、区域在售底商概况1、区域在售底商主要为实力•荣祥花园和艾菲尔花园项目，由于体量不大，总计在5000㎡左右，基本销售完毕；2、销售价格上，荣祥花园为5800元/㎡，艾菲尔花园为7500元/㎡，与住宅销售价格差距不大；3、底层商业均为一层。三、区域写字楼市场济南某区域写字楼市场相对很少，目前仅荣祥写字楼出租，扩大至以槐荫广场为界的范围，现有销售写字楼为中泰城市空间。中泰城市空间：位于槐荫广场对面，总建筑面积15000㎡，停车位:60个，均价5100元/㎡，最高价格14000元/㎡，停车位租价:1.89元/平方米•天第五节& 项目所属片区楼市分析一、楼盘规模状况在售楼盘中，从规模来看，片区楼盘的规模分化较大，在售项目除荣祥花园、时代新城等几个项目外，大多数项目面积都小于20万㎡。而即将开盘的楼盘中，则规模相对较大，其中中央花园建筑面积88万平米，为区域主要大盘。区域房地产在06年将集中放量供应。&二、价格分析价格层次&项目&价格范围（元/平米）一&荣祥花园、艾菲尔花园等&二&时代佳苑、景绣苑&三&旧村改造项目&由于本区旧村改造房的存在，本片区内楼盘在档次上差距较大，因而价格差距很明显，并且呈金字塔状分布，但整体上正规商品房价格保持在4000以内，而与旧村改造项目保持在元之间的差距。第一层次为艾菲尔花园、实力•荣祥花园，均价接近4000元/㎡；时代佳苑、景绣苑等较低，均价在3000元/㎡左右。而普通旧村改造项目价格多在2000元以内。 经济适用房如经典小区及世纪中华城一期工程由于政府政策的未出台，因此价格还未确定。价格走势上，相对区域价格比较平稳，结合两年来的区域价格变动情况，区域价格涨幅年均保持在8-10%之间。三、户型分析项目名称&主力户型&旺销户型信莱•艾菲尔花园&两房两厅一卫：89㎡；三房两厅一卫：126㎡；三房两厅两卫：145㎡&两房两厅一卫：89㎡实力•荣祥花园&两房两厅一卫：81/82/98/101㎡；三房两厅一卫：115㎡&两房两厅一卫：81/82/98/101㎡永达•时代佳苑&两房两厅一卫：87/96/101/㎡；三房两厅一卫：115/118/127㎡&两房两厅：87/96/101/㎡景绣苑&两房两厅一卫：119㎡；三房两厅两卫：136/155㎡&两房两厅一卫：119㎡从上表可以看出，项目片区目前供给以两房两厅、三室两厅这类居家型户型为主，而两室供给较小，但却是本片区的主力需求户型，究其原因主要有以下几点：1、本片区的置业客户相当部分为当地客户群体，对住房的面积需求相对不大；2、房价上涨后导致总价上涨，在一定程度上抑制了客户对购房面积的需求；3、经过前面开发项目对客户的消化后，购买力较强的客户已比较有限，购买力较次的客户逐渐成为主流，因而面积需求有所下降。可见，随着房价的逐步提升以及房地产开发的持续增加，本片区未来的市场需求在户型面积上以实用型、总价不高的中小户型为主。四、销售状况分析本区域内的项目销售速度较为平缓，销售起伏不大，逐年保持平稳增长，项目基本能为市场消化。消化周期基本为2年左右。楼盘名称&总建筑面积&价格&销售率&备注艾菲尔花园&39500㎡&3900元/㎡&95%&钢结构实力•荣祥花园&250000㎡&3600元/㎡&80%&永达•景绣苑&60000㎡&3300元/㎡&25%&时代佳苑&320000㎡&2600元/㎡&90%&舜通山庄&30000㎡&1900元/㎡&55%&旧村改造中央花园&880000㎡&3400元/㎡&内部认购期间&凯旋新城&270000㎡&未定&未售&由于区域的消费群体相对闭合性，整体上济南某区域内的在售楼盘都呈现出相同的规律旺销分析&滞销分析1、主力户型以中小户型为主；2、总价或单价合理；3、地理位置相对较好；4、配套设施相对完善。&1、价格过高；2、户型偏大或户型设计不合理；3、位置相对较偏，配套设施不完善；4、旧村改造无房产证。五、可比性楼盘调研分析一、外海•中央花园1、项目概况：建筑类别: 多层，小高层，高层占地面积：426880 平方米总建筑面积：880000 平方米容积率: 1.50一期开工时间：一期竣工时间：开发商：济南现代房地产开发有限公司投资商:外海集团此项目位于槐荫政务中心对面，北临经十西路，南依腊山湖自然山水风景区，配有国际双语幼儿园、小学、中心水景会所、国际商务中心、星级酒店、6大型购物广场、25000平米城市广场及大型地下停车场等设施。开发周期分四期，一期工程为8栋多层，11栋小高层，建筑面积约在15万平米，一期工程2007年底上房，二期工程建设中心广场及多栋小高层，三期工程建设多栋多层、小高层及小学，四期建设沿经十西路写字楼、星级酒店。现销售推出一期多层，销售均价在3400元/㎡， 户型在75㎡-160㎡之间，主力户型在80㎡、100㎡、110㎡的两室或三室。2、项目分析该项目体量为区域主要大盘，其在开发周期、产品特点上与本项目相似，因此客户层面上与本案有很大的重叠，此项目为本案的主要竞争对手之一，在位置上本案有一定的优势，但由于其大盘的特点，自身配套强于本项目。目前此项目处于内部认购阶段，预计在6-7月份开盘，目前主要客户群体还是围绕济南某区域内，投资客户的比例仍然很少。二、莱钢•凯旋新城1、项目概况：占地面积：120000平方米总建筑面积：270000平方米开工时间：容积率：2.40绿化率：37%投资商：山东莱钢建设有限公司代理商：山东中原物业顾问有限公司凯旋新城位于槐荫区经十路沿线，由中间间隔约100米左右的两宗地块组成，规划小区主出入口直通经十路，位置较优越， 凯旋新城户型设计面积适中，大部分户型集中在70-130平米之间，在4300元/平方米。济南房地产项目评估报告书2、项目分析：该项目位于本案东邻，建筑面积达30万平米的大型住宅小区，承袭了莱钢开发公司艾菲尔花园项目的建筑规划设计，引入建筑钢结构先进理念，以做品牌、引导建筑钢结构潮流为目标，预计6月份销售入场，8月份左右开盘，预计将会低价入市。凯旋新城规划了多层、高层一系列区域市场比较全面的产品，户型设计比较符合区域的消费特点，其入市将会对济南西部地产市场形成很大的冲击，此项目也是本案的主要竞争对手之一。三、实力•荣祥花园实力.荣祥花园是由实力房地产开发有限公司开发，该盘地处经十路与腊山北路交叉处，交通较为便利，总占地面积190余亩，总建筑面积达25万平米，在西部新城是比较大的楼盘，二期规划为高层、小高层，为塔式结构，户型大部分较差，通风采光景观均无甚强势，户型面积在56-110㎡左右，主力户型面积在100㎡左右，总价在19-57万之间，该盘区域位置较佳、交通便利，具备一定的优势。但因其前期户型（较差）、价格问题（均价高达3600元/平方米），造成目前销售推广阻力很大，局面很不乐观，不过实力•荣祥花园对提升区域居住品质、形象，以及吸引客户层面方面依然会对本案有很大正面影响。六、结论：目前济南市楼盘的价位呈稳定的上升趋势，具有代表性的《阳光100》、《伟东新都》、《世界阳光花园》自2003年以来其销售价增长了25％-45％不等。济南市房地产楼市处于极待发展时期，且受外来及政策性的影响不大，尚还有一定的升值空间。第六节& 西部住房消费群体特征
目前济南西部房地产项目价位较低，缺乏高档楼盘。客户群体主要依靠本区域的客户群体来消化。大部分中低档楼盘客源定位在中低收入购房者。主要是周边的搬迁户、企业职工、经营业户、富裕村民以及其他区域客源：•搬迁户，这部分人在拆迁过程中一般都获得了不菲的补偿，有能力购买；•企业职工，他们拥有较稳定的收入，企业单位团购目前选择西部的也不在少数；•经营业户，随着经十西路济南某附近各大市场的逐步建成，涌现大量经营业户，他们具有较强购买能力；•富裕村民，一些富裕起来的村民为改善居住条件，会考虑购买新建小区的房子；•投资客源，拥有闲散资金的房产投资者；其他客源，市区的一部分拆迁户、外地在此经商的业户。中档楼盘的购买者以科技公司的高层和大专院校的教师为主，还包括私营业主、中高级公务员和律师、画家等，他们主要看中的是项目的环境和区域发展的潜力，但这部分客户所占比率比较低。西部片区大部分楼盘价格并不高，购买者以工薪阶层为主，职业范围较广泛，包括教师、政府职员、企业白领及其他机关工作人员。他们主要看重住宅的实惠。第三部分& 项目概况第一节& 项目简介一、项目简介本项目位于济南某立交桥东侧，西二环路以内，经十西路将项目划分为南、北两个片区。项目总占地1059亩，建筑面积1802500万平方米，总投资42亿人民币，由山东某集团房地产开发公司与济南某村为合作开发。项目可分三大功能区，即村民安置区、商住区和商业商贸区。项目建有高档景观住宅85万平方米，42万平方米的商贸城，10.5万平方米的现代商业设施18万平方米的酒店、金融及现代娱乐设施，配有8000平方米的中央广场、2.8万平方米的公建配套设施、18万平方米的地下车库及。项目建成后，济南某将成为配套设施完备，集高档住宅小区、商务商业、酒店宾馆、餐饮娱乐、市场仓储于一体的现代化成熟社区。项目投资商：（香港）宏润实业集团有限公司项目开发商：山东某集团房地产开发有限公司二、周边配套 交通状况：本项目处于经十路济南某立交桥东侧，交通极为便利。78、81、20、38、19、9、k56公交车可直达本项目，73、42、K58、K98、K96可到达小区附近。医疗机构：市立五院（儿童医院）、省皮肤病医院、山东省皮肤性病防治研究所、省立医院（西院）、省立医院集团眼耳鼻喉医院。小学：德兴街小学、刘堂小学。中学：济南市第九中学、济南市劳动职业技术学校。大学：解放军信息工程大学电子技术学院济南分院、山东省人民武装学院、山东省经济学院分院、槐荫区委党校、槐荫区行政干部管理学院、槐荫区共青团委团校、上海舜源现代物流管理培训学校。政府机构：槐荫区政府、槐荫区卫生局、槐荫区人民法院、槐荫区卫生监督所、槐荫区交通局。体育设施：大金庄体育中心（拟建）。批发市场：西市场小商品批发市场（兴济河分市场）、济南某海鲜副食品批发市场、济南某酒水副食品批发市场、济南某旧货市场、济南某鞋业市场、济南温州小商品批发市场、济南温州服装商品批发市场、桃园市场。汽配市场：济南某汽配市场、山东汽车贸易中心。酒店宾馆：泉西大酒店、泉西宾馆、国贸宾馆、明珠宾馆。餐饮：云亭饭店、三千贯、六和春大酒店、瑞泽园饺子城等。金融机构：农村信用社、农业银行、交通银行、济南市商业银行、邮电营业厅、农村信用社、建设银行。购物：西格玛超市、银座超市。第二节& 市政基础设施现状济南房地产项目评估报告书1、、交通：济南某属交通发达地区，这里交通便捷通达，西起二环西路和京福高速公路，东至兴济河，南起铁路南环线，北至黄河。京福高速公路贯穿南北、济青（岛）、济聊高速公路和104国道等交通干线横跨东西。城市中心干道经十西路横穿东西全境，它将是城市发展主轴东全长90公里，东至章丘西接长青，视为城市的脊柱，将新旧城区连为一体，为城市注入新的生机和活力。即将动工兴建的京沪高速铁路，为这一地区的发展提供了重要契机，并将成为济南新的门户。这里距济南遥墙国际机场只需30分钟路程，距京福高速公路出口仅6公里，离济南火车站8公里，区内城市道路纵横，济南第三大客运站—长一些客运西站也设于此，至德州、聊城、泰安只需1小时路程，到青岛、济宁只需3小时。2、供电：经十路铺设有供电电缆可供接入。3、供水：经十路铺设有市政供水管网，可供项目接入。4、排水：经十路已敷设雨、污管网，项目雨、污水经处理达标后排入。5、燃气：经十路铺设有天然气管道，项目用气可向管道天然气公司申请接入。6、通讯：该区域通讯可向网通济南公司或其它通讯运营服务商申请接入。7、有线电视：济南市有线电视网已覆盖该区域，有线电视信号可以接入。第三节&& 诉求特征为了更好地了解潜在购房群体对本项目所在区域看法和具体诉求特点，我们曾选择特定区域的人群进行了详细调研，以求在更大范围内寻找本项目的目标客户群体，从而探索出具体诉求特征，为本提供有力市场支撑。1、购房时间：据调查，意在西部2至3年内购房居住的客户群比例居高，其次为1至2年和3至5年内购房居住的客户群，这些应该是住宅项目的主要潜在客户群体。相反，欲在西部1至2年内购买商铺的客户群比例居高，其次为3至5年内购买商铺的客户群，这说明了西部的经商环境是其他地区无法比拟的。2、购房目的：有效客户群购买住宅的主要目的均为改善现有住房条件，其次为解决住房困难，购买商铺的主要目的绝大部分为自己经商置业，用于购房投资或居家办公的比例较少。3、购房区域：受居住理念和居住习惯的影响，在所有客户群中以选择济南东部或南部者比例居高，约占60%以上，其次为西部，因为东部的人文环境及设施配套等是其他地区不可比拟的。因此，这说明改善西部地区的居住环境,加快本项目的开发建设刻不容缓。4、户型选择：从被调查人群对住宅户型选择的要求来看，中等户型的需求量最大，2居室与3居室几乎平分秋色，即以100至130㎡的比例最高，其次为70至100㎡和140至160㎡的户型，小于70㎡的小户型和超过160㎡的大户型的比例最低。对商铺面积的选择要求来看，60至100㎡的需求最高，其次为100至150㎡的需求，150㎡以上大面积商铺的需求也为数不少。5、停车位需求：在被调查的客户群中，对停车需求者占80%，其中对地上车位有需求者占30%，对地下停车位有需求者占40%，对地上地下停位都有需求者占10%，认为有无停车位无所谓者占20%。由此可以看出，停车位已成为多数购房者考虑的重要因素之一。6、购房价格：希望购房（小高层住宅）单价在元之间的居多，约占50%。其次为或元之间的单价。中档价位的商品住宅是客户群的首选。客户群能承担的购房总价主要集中在35万至45万元之间，其次是45万至55万元之间的客户群占25%，这与住宅户型面积的选择是相一致的，中端的客户群应该是本项目的定位基点，同时可以适当兼顾高端的客户群。希望购买商铺的单价在万元之间的居多，约占60%，能承担购买商铺的总价主要集中在60万至80万元之间。第四节& 项目SWOT分析一、优势（S）分析1、投资商品牌：依托于香港宏润集团，投资商及发展商实力雄厚，为项目打下了坚实的基础。2、是政府招商引资的重点工程。3、是济南西部重大拆迁工程，回迁量大，为项目奠定了良好的客户资源基础。4、项目区位优越，交通便利，商业氛围相对比较浓厚，生活配套较为成熟。5、具有明显的规模优势。6、适度超前规划，低密度、低容积率，大配套、大景观、大视野，楼盘品质具有较强的竞争力。7、项目的户型配置比较合理。二、劣势（W）分析1、济南某立交及经十西路的车流会带来较为严重的噪音污染。2、一期为济南某居民安置用房，对于项目整体资金安排有一定影响。三、机会点（O）分析1、西部新规划的实施，使得片区形象获得了较大提升。2、西部房地产的崛起，给本片区房地产的开发带来了良好的发展机遇，房地产升值前景良好。3、济南近期查处违法旧村改造项目的建设，在本项目所处区域范围之内的旧村改造项目停工，给项目的开发提供较好的环境。4、济南某片区专业市场非常发达，商业潜力巨大，写字楼等形式物业也为数不多，给本项目的商用物业带来极好的外部条件。5、济南某立交桥的通车，为区域的发展带来前所未有的机遇，而项目最直接受益于此。四、威胁点（T）分析1、区域客户来源圈层半径相对较小，目前片区内客户购房经济支付能力有限。2、中央花园、凯旋新城同期推出，与本项目基本是属于同步开发，而本案位于两项目之间，有一定的竞争压力。两项目为本项目住宅的直接竞争对手。3、项目所属片区的市场需求量虽大，但新开发项目不断推出，区域内的市场仍存在竞争的可能。4、若区域内的经济适用房的推出，将会使区域内商品房的整体价格上涨空间受到影响。5、“国六条”政策的出台，整体房地产市场环境将区域规范，而项目价格可操作空间将受到一定的限制。根据目前片区市场状况，结合项目的前期规划，可以看出本项目有较大的市场潜在机会，这个机会点体现在本项目可以通过系统、专业的营销操作，取得理想的价格并打造出高端、鲜明的市场形象，从而带来良好的经济效益并促进项目商业的后续运营。第五节& 建议1.规划现代化：以前瞻、现代的表现手法，科学规划，合理组团，形成良好的社区规划；2.户型合理化：户型设计更科学、更适用、更合理、更人性化，充分满足业主需求；3.建筑艺术化：要求建筑外立面俊朗清新，靓丽明快，有时代感和艺术感，形成区域的“风尚建筑”坐标形象；4.质量标准化：质量为本，责重如山，工程质量力求创优良工程；5.环境生活化：在小区内部环境营造上下工夫，创立清新自然的社区氛围，创造“居家生活”的社区概念；6.生活智能化：导入先进的智能设施，实现小区信息网络化、管理智能化，便利业主生活；7.配套完善化：针对周边大配套设施完善的情况下，完善项目内环境及基础配套建设；8.用途复合化：在项目的平面及空间的设计与规划中，要求尽量避免相同用途的重复或简单的排布罗列，而是尽量在某一区域实现多重用途，以便节省空间，有效利用土地资源，使内容更紧凑，形式更丰富。第四部分& 项目规划济南房地产项目评估报告书第一节& 主要设计依据1、《城市居住区》2、《住宅设计规范》（GB）3、《民用建筑设计通则》（JGL37-87）4、《高层民用建筑设计防火规范》（GB01版5、《城市道路和建筑物无障碍设计规程》（JGJ50-2001）6、《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分DBJ14-S2-98）7、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）8、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）9、其他相关资料及设计要求第二节& 指导思想及设计原则一、规划设计分析建筑物设计采用简练的现代构成手法，充分体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。设计构架根据场地特点，以空间环境变化为亮点，注重人文和自然特色的融合，突出园林式景观环境和小区规划，倾力创造人与自然的高度和谐，营造典雅、时尚的生活小区，形成温馨、亲和的居住感受。，商业、商务、酒店及高层和小高层建筑高低起伏，建筑序列层次丰富。建筑立面采用丰富的建筑语言表露其典雅、时尚的风格特色，与周边住宅小区形成明显的视觉差异。建筑设计富于变化的同时强调空间的近人尺度和舒适，将不同层次的空间功能需求融汇统一。二、设计概念住宅平面设计根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，突出各空间的专用性，体现以起居厅室为家庭活动中心的原则。平面设计同时满足良好的自然通风和空间视觉效果要求。住宅采用一梯二～三户形式，客厅、主卧室等主要功能空间南向采光。为满足不同居住者的住房需求，项目各式住宅设计不同户型，户型分为一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等，户型建筑面积分别为60～160平方米不等。根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合济南市城市建设总体规划的前提下，以现代生态园林型山水居住小区为设计框架，有机组织空间布局，强化城市用地的功能布置，促成生态、文化与居住三者的有机统一。设计中发掘、利用地区自然、历史与人文要素，加强景观风貌控制，营造一个舒静优雅、交通便捷、功能齐备、层次丰富、和谐健康的现代化居住小区。1、贯彻“以人为本”的原则，以提高人居环境质量和建设生态型小区为规划目标，满足人居住宅的舒适性、安全性和功能经济性。2、贯彻“尊重自然”的原则，强调自然绿色与居住空间的融合，减轻对自然环境的影响破坏，营造良好的小区小气候。3、充分考虑项目独特的区位优势，因地制宜，统筹规划小区与城市的相互关系，在保证城市设计格局统一的前提下，努力做到内、外景观的和谐。4、注重项目个性和特色的塑造，加大居住区知识、技术、文化艺术方面的内涵。有效利用道路交通、绿化景观的合理划分和建筑物特色，增强项目的识别性和领域感。5、适应汽车交通进入小区的趋势，建立便捷、安全的道路交通系统，安排足够的停车场地，寻求车行、人行恰当分离的途径。6、充分考虑住房商品化、物业管理社会化以及小区生活服务信息化的变化和要求。7、坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。& 第三节& 总体规划方案济南某综合开发建设项目的规划布局将本着“集约省地”的原则，依据空间发展战略要求，根据土地分布现状，采取组团规划模式，分片分区进行合理布局，划分为居住、商贸、商务、商业等若干功能片区。济南某综合开发建设项目集居住、商贸、商务、商业、娱乐、休闲为一体，是现代城区和文明居住的集中体现，代表了一种高尚城区文化的创造。因此，济南某综合开发建设项目是一处商业气息浓郁、居住条件舒适、经济繁荣、布局合理、空间疏朗、高标准、多功能、环境美、现代化的新型城区。济南某综合开发建设项目以经十西路、西二环高架桥为界，分为东、西两区，总用地面积为1059.3亩，共分为8个地块。1-7#地块位于东区，8#地块位于西区(西区尚有2个地块约100多亩暂未列入规划范围)。第四节& 公用工程一、供水1、给水系统项目用水由市政供水管网接入，配套公建用水无需加压，小高层和高层住宅用水需将城市管网供水加压后使用。在建筑物底层设给水加压泵房。场址四周设环状给水管网，与消防系统合用，各住宅楼、公建分别设给水进户装置，建筑物内根据需要设置配水点。2、用水量测算项目用水主要为生活用水、配套公建用水、绿化用水和消防用水。①生活用水量住宅户数14700户、人口47000人，生活用水定额按120L/人•日测算，项目生活用水量为5640m3／日。②商业及配套公建用水配套公建用水按生活用水量的10%计，公建用水量564m3／日。③绿化用水项目绿化面积，绿化用水量按1L/ m2、每日浇洒1次计算，绿化用水量为247 m3/日。④未预见水量按以上用水量之和的5%计算。未预见水量为333m3/日。⑤消防用水一次灭火用水量按15升/秒，火灾延续时间按2小时计。经测算，项目用水量为970 m3/日（不含消防用水量）。二、排水项目排水主要为生活污水和雨水，排水系统采用雨污分流制。1、生活污水主要有餐饮废水、盥洗水和粪便污水等。粪便污水经生化处理达标后排至市政污水管网。其它污水通过中水管网排入中水处理系统。室内排水管为PVC排水管，室外地下排水管为混凝土管。2、项目雨水管沿道路铺设。建筑物屋面雨水采用内落水。场区雨水经道路汇集后通过雨水管网排至中水处理站，经处理后作中水使用。三、中水根据《济南市城市中水设施建设管理暂行办法》的规定，项目配套建设中水设施。中水设施与主体工程同时设计，同时交付使用。在每个小区均建设中水处理站，在各用水建筑物内设中水管道。除粪便污水外，其它污水进入中水处理系统，经中水设施处理后，用于洗车、冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路等。四、供电1、供电电源项目供电电源由经十路供电线路引入，在场区内建设多处变电室或设置箱式变压器，降压后分别向各用电分区供电。2、敷设方式各变电室电源进线采用电缆由室外埋地引入总进线配电柜。降压后由配电柜再引出分支电缆至电气竖井。建筑物每层设配电箱，采用放射式供电至各用电单元。室内配电线路采用铜芯线，穿钢管沿墙、板暗敷。3、照明照明设计包括正常照明、应急照明和室外景观照明。照度标准按国家标准GBJ133-90的中值选取。公建建筑主要光源采用节能型荧光灯。住宅楼室内灯位预留，安装白炽灯。在建筑物疏散通道、楼梯口等位置，设安全出口标志灯，在通道及转弯处，设疏散标志灯。应急照明电源采用集中应急照明配电箱，应急照明采用三线制。4、负荷计算采用负荷密度法计算项目用电负荷。住宅用电负荷按50VA/㎡估算，住宅用电负荷为42823KVA。公建用电负荷按30VA/㎡估算，公建用电负荷为18750KVA。地下部分用电负荷按15VA/㎡估算，用电负荷为4816KVA其它用电负荷按以上用电负荷之和的5%估算，约为3357KVA。项目总用电负荷为69746KVA。五、防雷接地建筑物屋面设避雷网，女儿墙设Φ8避雷带，高层写字楼设避雷针，利用结构柱内主筋做引下线，用基础钢筋做接地极，基础内主筋互相联结。引下线钢筋在距室外地坪-0.80米处予留接地扁钢，设置人工接地极。配电室设总等电位联结端子箱，电气竖井内每层设等电位联结端子箱。六、燃气项目燃气由城市管道天然气引入。各住宅单元留设管道燃气接口。燃气调压站布置在场地中北部。七、供暖1、采暖热源项目采用城市集中供热采暖，热源由市政供热管网引入，经换热站换热后供各用户使用。各小区根据要求设置换热站。2、热负荷计算项目住宅建筑面积为、其他建筑面积为，根据节能标准的要求，住宅采暖热指标按36.25W/m2计算、公建采暖热指标按44.6W/m2计算，则项目采暖热负荷为58921KW。3、采暖系统项目采用热水供暖系统，由换热站引出的供热主管经室外暖气沟分别接入各建筑物内，热水干管在管道井内安装敷设。供暖热媒采用80/60℃热水。采暖室外设计温度为-7℃，室内设计温度卧室为18℃，厨房15℃，厕所25℃，起居室18℃。项目采暖拟采用分户热计量，每户采暖入口安装分户计量表一只。八、空调通风1、空调项目住宅拟采用分体式空调或户式中央空调。建筑物外墙预留空调管路孔洞，建筑物内阳台等处预留有空调室外机位置，房间内布设空调专用动力线，墙壁预留空调插座。商场、商务、酒店按照中央空调设置，由二次装饰时安排。2、通风采用自然与机械强制通风相结合，以自然通风为主，地下室等地方采用机械强制通风，安装双速风机、排烟补风机等设备。通风设备采用低噪声通风设备。九、有线电视有线电视系统由济南市有线电视网接入。每幢楼为一个独立的有线电视系统。有线电视电缆埋地引入建筑物内。建筑物内预留有线电视插座。建筑物每层设分支器分配器，由分配器分至各用户。十、通讯、网络项目通讯、网络采用综合布线系统。电话采用电缆、网络采用室外光纤埋地引入建筑物内。建筑物内电话线及网络线采用超五类非屏蔽双绞线。建筑物地下室设交接间，由交接间引至各用户。交接间至竖井及竖井内垂直部分沿线槽明敷，由竖井引至各用户采用钢管暗敷。每住宅单元均设置壁嵌式终端箱，每户均有一个或若干个电话及网络插座盒。十一、可视对讲系统住宅楼内设可视对讲系统。在单元入口处设可视对讲主机，每个用户单元设对讲分机。十二、消防1、建筑物周围设环形消防车道，利用建筑物四周道路系统，为消防救护提供有利的交通应急条件。2、建筑物周边设环状消防管网与给水系统合用，场区内沿道路设置室外地上式消火栓，间距不超过120米。3、建筑物每层在消防电梯前室及内廊设消火栓，消防给水由泵房提供。消火栓系统采用DN65消火栓。对变电室等不易采用水消防的部位，应设手提式干粉灭火器或其它便携式消防器材。4、建筑物内设火灾报警及联动控制系统。物业管理中心设置集中报警控制器，各建筑物为报警子系统，建筑物大厅设置区域报警控制器。消防电话、消防通讯总线由消防控制中心引入。楼梯、走廊、电梯前室等公共部分设置感烟探测器、手动报警按钮等。十三、管线综合小区室内外供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯网络、有线电视等所需管线采用综合设计，全部穿管暗敷。小区内道路两侧设专门的管道沟。各类管线布置充分考虑规范要求，间距、排列科学、合理。第五节& 地下设施为有效贯彻“集约节地”的开发原则，本项目将充分利用各建筑物的地下空间资源，结合人防工程，建设地下车库、地下仓库和半地下储存室等地下设施。小高层住宅楼一般为地下1层车库，高层建筑物一般为地下1层至2层停车场，商贸批发市场一般为地下1层至2层地下仓库及停车场。地下层按建筑技术规范要求设置防潮、防水、通风、排气、照明、消防等。第六节& 社区公建配套根据各住宅小区的规模，选择合适的位置，根据规划规模的配套比例要求建设康乐中心、商务中心、物管中心、医疗中心、体育健身小区会所等社区服务设施，以及小学、幼儿园、卫生站、会所、商业配套等公建设施布置合理、齐全。设置小区中心广场，布置水景、喷泉、观景平台、休憩场地等设施。以提升业主的居住水平。第七&& 园林绿化工程园林绿化是直接影响社区环境和城区空气质量好坏的重要工程。因此，本项目将遵循高标准的要求，重视园林绿化工程的建设，给业主营造一个“地绿水秀天蓝”的花园式社区环境。其主要园林绿化工程包括森林长廊、花园广场、花卉苗圃，并配置假山、喷泉、雕塑、亭阁、项目绿化分为中心绿地、道路绿化和居住组团绿化。中心绿地包括中心花园和景观走廊，在地块中分别布置。道路(主干道)两侧控制3～5米绿化，布置以高大树木，创造壮观的视觉效果，隔离噪音和粉尘。宅间路的绿化与居住绿化相结合。组团绿化以草坪和花卉为主，适当种植部分灌木，建筑物四周建造环绕绿化带。绿化形成疏密有致、层次分明、分布合理的绿化空间体系，美化、净化环境。第八节& 节能和环保型建筑材料选用一、节能措施按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：1、选用节能型变配电设备。变压器选用新型高效节能型，并采用合适的低压电容补偿柜，提高功率因数。2、选用变频变流控制电梯等设备，达到降低能耗的目的。3、室外暖气沟和非采暖房间的采暖管道以及热水管道采取保温措施，尽可能降低沿途热损失。4、采用能耗低的换热和中水处理设备，以减少能耗。5、室内外照明以节能型灯具为主，部分场所采用声控装置。6、推广使用新型节能墙体材料及外墙保温技术。7、加强管理，制定能源管理，达到综合节能的目的。二 、节水措施项目用水主要是生活用水、公建用水及绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。2、配套建设污水处理和中水回用系统，处理后的中水可用于冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路或清洗车辆等，提高水的重复使用率，节约水资源。3、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快蒸发。4、加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。第九节& 主要技术经济指标一、主要技术经济指标表表—1序号&项&&&&&& 目&单位&数& 量&备 注一&规划用地(实际用地)&㎡&9.3亩1&建筑用地&㎡&.6%2&配套公建用地&㎡&%3&绿化用地&㎡&.0%4&道路广场停车用地&㎡&.8%二&规划总建筑面积&m2&1802500&1&地上建筑面积&&1481450&①&住宅建筑面积&m2&856450&②&商业面积&m2&417000&③&写字楼、商务、酒店&m2&179500&④&公建配套面积&m2&28500&2&地下面积&m2&321050&①&地下室&&136620&②&地下停车场&m2&182630&设约6000个车位③&中水设备用房&m2&1800&三&居住户数（套）&户&～160 m2/户四&居住人数&人&人/户五&容积率&—&2.1&地上容积率2.1地下容积率0.46六&建筑密度&%&25&七&绿化率&%&35&第五部分& 投资估算与利润分析第一节&& 投资估算编制依据及说明投资估算的编制依据：1、《山东省建筑安装工程综合定额济南地区价目表》（2001年）2、《全国统一市政工程预算定额山东省单位估价表》（2001年）3、《投资项目可行性研究指南》（试用版）4、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）5、类似工程建设经济指标6、设备及材料按现行市场价格估算7、其它相关资料第二节& 投资估算一、合作方式及条件本项目总用地面积为1059.3亩。济南某村与山东某集团房地产开发有限公司以合作形式开发建设本项目，济南某村用土地资源作为合作条件，山东某集团房地产开发有限公司以全额投资作为合作条件。济南某村享有本项目40％的利润分成，山东某集团房地产开发有限公司享有60％的利润分成。山东某集团房地产开发有限公司不需向济南某村支付土地补偿费，但应向国土部门支付土地出让金及土地使用权证契税。二、付款进度及与拿地程序的配合本项目将从实际出发，根据西部新城的建设和发展步骤，按照城市建设总体规划的要求，实行分期分步开发，以求得经济效益和社会效益的最大化。本项目筹备期从2005年6月起至2006年4月止，共计10个月。期间主要从事项目调查、可行性研究、政策咨询、合同签署、公司成立、项目方案设计、规划设计、扩初设计、施工设计、专家评审、项目审批、地质勘探、部分旧房拆迁、土地平整等项目开工前的各项准备工作，为项目正式开工建设奠定坚实的基础 。整个项目实施计划预计用6—8年时间全部开发完成。具体安排将根据各个地块立项、土地运作、设计、工程实施以及资金安排情况逐一作详尽的实施计划。1#地块于2006年4月已开工建设，建设期16个月，期间完成项目的土建、安装、装饰、道路绿化等项工程，预计2008年3月工程全部竣工。项目具体实施进度见下表：表—2序号&项&& 目&2006年&2007年&2008&&2&4&6&8&10&12&2&4&6&8&10&12&2&4&6&8&10&121&立项、规划定点、三通一平&&&&&&&&&&&&&&&&&2&初步设计、施工图设计&&&&&&&&&&&&&&&&&3&土建工程&&&&&&&&&&&&&&&&&4&设备购置及安装工程&&&&&&&&&&&&&&&&&5&装饰工程&&&&&&&&&&&&&&&&&6&道路及绿化&&&&&&&&&&&&&&&&&7&竣工投入使用&&&&&&&&&&&&&&&&&三、规划布局⑴、1#地块：位于经十西路北侧，相邻济南某立交桥，占地面积约196.35亩，拟规划建设村民安置房和商品房居住区，为小高层和高层建筑。总建筑面积为：310230㎡(含地下室53668㎡)，其中村民安置房为200000㎡，住宅商品房为：56561㎡。建成后可居住约3000多户近1万多名居民。⑵、2#地块：位于经十西路南侧，西邻新建商贸中心，占地面积约194.7亩，拟规划建设小高层、高层商品房居住区及沿经十路规划建设大型综合商场、写字楼、商务中心、酒楼餐饮、星级酒店。总建筑面积为：370686㎡(含地下室63738㎡)，建成后可居住1800多户7000多居民，将成为济南西部地区豪华商业、商务、居住区。⑶、3#地块：该地块为鲁滨公司置换用地。⑷、4#地块：位于经十路南侧、立交桥东南。占地面积为：156.75亩，为重点开发建设项目工程之一。总建筑面积为296777㎡(含地下室73250㎡)⑸、5#地块：位于经六路延长线南侧，紧临兴济河，占地约72.75亩，拟规划建设商品房居住区，为小高层、高层，总建筑面积为100785㎡(含地下室21245㎡)建成后可居住800多户，2600多居民，建成后将成为济南西部高档居住小区之一。⑹、6#地块：位于兴济河以东，经十路以南，占地61亩，规划建设商品房居住区，均为高层，总建筑面积为116584㎡(含地下室18333㎡)建成后可居住900多户，3000多居民，建成后将成为济南西部高档居住小区之一。⑺、7#地块：位于经十路以北、1#地块以东。占地27.45亩，规划建设商品房居住区，均为高层，总建筑面积为59110㎡(含地下室9150㎡)，建成后可居住600多户，2000多居民，建成后将成为济南西部高档居住小区之一。⑻、8#地块：位于经十路以南、西二环立交桥以西。占地350亩，目前正在进行规划中，拟沿经十路规划建设综合商贸市场，对现有商贸市场进行重新整合扩建，总建筑面积为548328㎡(含地下室81666㎡)，建成后可居住2600多户，8000多居民，建成后将成为济南西部高档商贸、居住小区之一。四、投资估算汇总经初步估算，本项目总投资为00000万元。投资构成汇总如下：投资估算汇总表表-3&&&&&&&&&& 序 号&项目名称&估算投资额（万元）&备& 注1&土地费用&00000&详见表-42&建筑安装工程费用&00000&详见表-53&其他费用&00000&详见表-6&总 投 资&0000&五、土地费用构成表-4&&&&&&&&&& 序 号&项目名称&（万元）&备& 注1&0&亩×0000万元/亩2&支付商业用地出让金&.05亩×000万元/亩3&支付部分地面物补偿&00000&4&土地使用权证契税&000&土地总价的0％&合&& 计&0000&说明：1、本项目总用地面积为1059.3亩。济南某村与山东某集团房地产开发有限公司以合作形式开发建设本项目，济南某村用土地资源作为合作条件，山东某集团房地产开发有限公司以全额投资作为合作条件。济南某村享有本项目40％的利润分成，山东某集团房地产开发有限公司享有60％的利润分成。为此，山东某集团房地产开发有限公司不需向济南某村支付土地补偿费，但应向国土部门支付土地出让金及土地使用权证契税。2、根据济南市人民政府济政发[2004]6号《关于调整济南市城区部分国有土地基准地价的通知》文件，本项目土地级别为4级，商业用地基准地价为107.5万元/亩，住宅用地基准地价为68万元/亩。土地出让金按照基准地价的40％缴纳。3、其中1#地块为村民安置用地，以划拨形式取得，不需支付土地费用。但安置房面积为20万㎡，其余5.65万㎡为商品房按比例43.2亩土地应支付出让金。4、1#地块43.2亩、2#地块128.7亩、5#地块72.75亩、6#地块61亩、7#地块27.45亩、8#地块200亩为住宅用地，土地出让金按27.2万元/亩计；2#地块66.3亩、4#地块156.75亩、8#地块150亩为商业用地，土地出让金按43万元/亩计。六、建筑安装工程费用估算明细表表-5序号&项目名称&计算基数&单　价&估算投资额（万元）1&住宅&856450 ㎡&0000元/ ㎡&00002&商业&417000㎡&0000元/ ㎡&00003&写字楼、商务、酒店&179500㎡&0000元/ ㎡&000004&配套公建&28500 ㎡&000元/ ㎡&0005&地下部分&321050㎡&000元/ ㎡&0006&室外公用工程&&&0000①&给排水消防工程&1802500㎡&00元/㎡&0000②&供电工程&1802500㎡&000元/㎡&000③&采暖工程&1802500㎡&00元/㎡&000④&燃气工程&1802500㎡&00元/㎡&0000⑤&小区智能化& 1802500㎡&00元/㎡&0000⑥&区内道路广场停车场&274003㎡&00元/ m2&0000⑦&绿化&247167㎡&00元/ m2&000&合&& 计&&&00000说明：住宅建安造价小高层为0000元/ m2，高层为000元/ m2，上述按平均造价000元/ m2计算。七、其他费用估算明细表表-6&&&&&&&&&&&&& &项目名称&估算投资额（万元）&备&&&&&& 注1&城建综合配套费&㎡×000元/㎡-0000万元(安置房等减免部分)2&勘察设计费&000&建筑安装工程费用的000%3&工程监理费&000&建筑安装工程费用的000%4&规划管理费&000&1802500㎡×00元/㎡5&施工图审查费&000&1802500㎡×00元/㎡6&消防费&000&1802500㎡×0元/㎡7&安全监督保险费&000&1802500㎡×00元/㎡8&劳保统筹费&000&建筑安装工程费用的00%9&水泥扶散费&㎡×0元/㎡10&新墙体材料节能费&㎡×0元/㎡11&其他&00000&建筑安装工程费用的0%&合计&00000&八、销售收入预测表-7&&&&&&&&&&&&&& &项目名称&估算收入额（万元）&备&&&&&& 注1&住宅&㎡×0000元/㎡2&商业&㎡×00000元/㎡3&写字楼、商务、酒店&㎡×0000元/㎡4&地下储存室&㎡×0000元/㎡5&地下停车位&位×0000万元/㎡&合计&00000&九、三项费用表-8&&&&&&&&&&&&& &项目名称&（万元）&标&&& 准1&管理费&00000&按投资总额的1％2&销售费用&0000&按销售额的1.5％3&财务费用&万元/4×6％×5年&合计&00000&十、营业税金及附加表-9 &项目名称&（万元）&标&&& 准1&营业税&00000&按销售总额的5.5％2&城市维护税&0000&营业税的7％3&教育附加费&00000&营业税的3％4&河道维护基金&0000&销售总额的0.1％&合计&00000&十一、所得税预征&按销售总额的6.6％预征：00000万元×6.6％=0000万元十二、利润分析00000万元(总销售额)-00000万元(投资总成本)-00000万元(三项费用)-000000万元(营业税及附加)-00000万元(所得税预征)合计：00000万元十三、利润分配本项目开发完成后，根据济南某村民委员会与山东某集团房地产开发有限公司的合作协议，双方按4：6的比例进行收益分成。济南某村民委员会可取得本项目的利润00000万元；山东某集团房地产开发有限公司可取得本项目的投资回报 00000 万元。第三节&& 4#地块(商贸市场)长效收益分析一、收益分析4#地块作为长期投资，建设餐饮娱乐综合楼、办公写字楼、商品批发市场、地下停车场和管理用房等设施。其中餐饮娱乐综合楼、办公写字楼、商城（批发市场）等设施可通过出租的方式取得收入。根据项目所处地理位置，参照济南市同类房屋出租价格行情，综合考虑经营设施的不同特点，确定出租比例、平均出租单价等数据。经计算，项目年可取得经营收入00000万元。项目经营收入测算详见下表。
二、经营收入计算表表-10序号&项&& 目&建筑面(m2)&出租比例&可出租面积(m2)&单价(元/m2•日)&收入(万元/年)1&地上部分&①&餐饮娱乐综合楼&000&2.0&0000②&办公写字楼&265&1.5&0000③&商城（批发市场）&%&.6&000002&地下部分&7&&0000①&地下车场及仓库&950&0&0000&合&& 计&三、收益分配根据济南某村民委员会与山东某集团房地产开发有限公司的合作协议，双方拟按4：6的比例进行收益分成。济南某村民委员会的分成收益作为村民生活保障的来源，山东某集团房地产开发有限公司的收益作为对项目投资的回报。项目年可取得经营收入00000万元，扣除经营税及附加（经营收入的5.5%）0000万元，房产税（经营收入的12%）0000万元及水电费、员工工资和其他管理、经营费用（经营收入的10%）0000万元，项目可取得经营利润0000万元。按4：6的分配比例，济南某村民委员会每年可获得经营利润0000万元，山东某集团房地产开发有限公司每年可获得经营利润 0000 万元。四、资产评估&4#地块(商贸市场)资产评估表表-11 &项目名称&评估单价 元/ m2&面积 m2&评估价格(万元)1&餐饮娱乐综合楼&&00002&办公写字楼&&000003&商城（批发市场）&&800004&地下车场及仓库&&21975&合计&&&000000
根据济南某村民委员会与山东某集团房地产开发有限公司的合作协议，双方按4：6的比例进行4#地块(商贸市场)的权益分配。济南某村民委员会可拥有本项目的产权价值00000万元；山东某集团房地产开发有限公司可拥有本项目的产权价值 00000 万元。
第六部分& 组织架构和劳动定员第一节& 组织机构项目建设实施由山东某集团房地产开发有限公司负责对项目的策划、规划设计、资金筹措、工程建设、工期和质量进行全面管理，确保项目按时完成。目前山东某集团房地产开发有限公司建制完善，部门及员工配置合理，运作机制建全，公司现有员工已有70多人，公司组织架构如下：
项目建成后，设置物业管理公司负责物业管理工作，其组织机构如下：
第二节& 人力资源配置根据行业特点，综合考虑项目建设过程和项目建成后的机构设置情况，根据不同阶段的工作规模及人才需求，确定公司职员的配置，公司工作人员向社会公开招聘，择优录用。相关人员上岗前需进行岗前培训，着重培养其敬业精神、职业道德、服务意识以及相应的工作职责。结&& 论一、西部房产发展正当时 天时、地利、人和市政府对城市空间的发展战略决定了济南各片区都将得到一个高速发展的机遇，特别是对于一些以前发展较慢的地区，将有足够的空间得以发挥。京沪高速铁路的建成、经十西路扩建、经六路跨铁路桥开通、经一路改造等等市政利好，长青改县制为区级单位，驻济高校入驻大学城、长途汽车站西站、都为西部的发展奠定了良好的基础，使这里更加适应人们居住生活以及经济的快速发展。这些成为西部再次腾飞的“天时”。西部发展的“地利”是最为明显的一个优势。与其他区位比较，西部城区房地产开发量并不大，而且原始居住区有很大一部分为平房，所以西部城区的土地储备量大，且拆迁压力小，对开发商而言，这里是“广阔天地，大有作为”。而消费力是决定房地产项目成败的一个关键因素。抛开从传统市区向西部迁移的消费力不谈，仅西部自身就拥有庞大的消费市场。同时，由于西部房地产长期以来没有得到充分的发展，西部居民对住宅的更新换代需求并没有得到充分的释放，一旦得以释放，体量将十分可观，并且西部房产受到济南大部分置业需求消费者的关注。二、雨后荷花初开时西部大放光彩为时不久人都说是金子迟早要发光，“家有梧桐树，何愁凤不来”，现在济南的土地十分的紧缺，可谓到了寸土寸金的地步，西部大片的土地资源，不正是埋在地下的“金子”吗？西部经济圈将会随着更多实力单位的介入而更加的完善、更加走向繁荣本项目是政府招商引资的重点工程，总实用地面积为1059.3亩。总建筑面积在1802500平方米；西部新城展露荷角。三、利润效益本项目开发完成后合作双方可取得的利润及固定资产价值为：济南某村可取得本项目开发利润00000万元(并解决村民安置及长期保障问题)；可取得商贸市场每年经营性收入0000万元；可取得商贸市场固定资产00000万元。山东某集团房地产开发有限公司可取得本项目开发利润00000万元；可取得商贸市场每年经营性收入00000万元；可取得商贸市场固定资产00000万元；合计总值000000万元。
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