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生活用品转让
价格:50-100元
新旧程度:九成新
本帖最后由 dingdang114 于
11:50 编辑
有兴趣的美妈请加我QQ：8936022
不交换，要定的美妈请付定金。未付定金者都不预留。
1. 美国带回全新coach& & 900元转
朋友从美国带回来送我的。款式不适合我，全新转出。昨天才拿到的。
~~全新正品带吊牌，包装袋，防尘袋齐全，接受全球验货。因为是送人不可能吧小票给我。不信勿扰。
原价339美刀，折合人民币2100+，之前不太了解价格，网上搜了下代购价格，大概在900-1500. 现在900转。保证正品。
2.Folli follie专柜正品纯+& &&&全新& && & 现价500，原价1300
folli folli这个牌子在太平洋，远东，江北新世纪都有设柜哈~ 结婚的时候舅舅送的，一套。购于解放碑太平洋，现在是远东了。原价1000+。
因为款式不适合我的路线，一次都没有戴过。但是因为是纯银的，放久了有点氧化变黑了。我已经去专柜让她擦亮了。现在和新的完全一样。氧化了以后可以去全国任何一个folli的专柜让她们免费擦洗！
这个款式网上都能搜到，光是的TB代购价格大概在750左右，耳环的代购价格是550左右，一共是1300左右。但是买的话，TB很难说是真是假。
绝对专柜正品，包装袋，盒子，丝带，保修卡全部都有。支持专柜验货。
这是一套的价格，不单卖。结婚的时候穿敬酒服的时候可以戴。很好看~~
2. Roem罗燕& &&&9新& && &型号165， 现价150 （已转）
3. Honeys专柜& &&&9新& && &型号M，& &现价80
Honeys专柜购入，是它旗下的一个牌子，叫COLZA。
9新，M号，很好搭配，颜色也很好看~
4.日系波点& &&&9新& && &均码& && && &&&现价120
网上买的日系风羽绒服，买成接近500。质量很好，跟nice claup那种日本牌子的羽绒服差不多。很轻很保暖。
波点尤其显得可爱。
均码的，适合平时穿S-M的美女穿。
9新。衣服下面有一道笔迹，不明显。袖口和衣服底部因为摩擦稍微有点点脏。不过也是看不到的。我一般都是穿个2次就要拿出去干洗的。
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妈币942 &宝宝生日&地区:石桥铺街道街道:积分226&
项链多好看的，有好长哦，耳环平时都不戴，可以单卖就好了~~
&都好漂亮，真的。&
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妈币2486 &宝宝生日&地区:街道:积分2861&
ddddddddddddddddddddddddddddddd
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妈币76 &宝宝生日&地区:万东镇街道:积分10&
项链多好看的，有好长哦，耳环平时都不戴，可以单卖就好了~~都好漂亮，真的。
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妈币620 &宝宝生日&地区:街道:积分279&
轩轩小幺 发表于
项链多好看的，有好长哦，耳环平时都不戴，可以单卖就好了~~
亲，项链单边长20cm，就是正常项链的长度。挂扣处可以稍微调节长度。耳环如果亲不戴可以转出或者送人，这个耳环单卖都是500+的。主要是项链卖了耳环就没东西装了~
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妈币620 &宝宝生日&地区:街道:积分279&
ddddddddddddddddddddddddd
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妈币11316 &宝宝生日&地区:街道:积分11152&
项链好看，一起少点就好啦，，，
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妈币9328 &宝宝生日&地区:街道:积分6015&
怎么没有Roe m!风衣的介绍，价格，型号等
#健康是福#
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妈币1692 &宝宝生日&地区:街道:积分479&
同求最后一件风衣价格型号
愿芯芯一切健康！
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妈币1078 &宝宝生日&地区:石坪桥街道街道:积分475&
想要牛仔衣
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更新于& 14:58
本帖最后由 小告花 于
17:55 编辑 沙坪坝王府井，也是这个周末开始，不晓得为撒子哈.........3月27日-3月29日，广场大型特卖会:女装：ES3折，Honeys4折,欧吉娅拉3折，缪莎3折男装：海螺90-110元，男士令30-150元，格尔3-5折，Jansport，堡狮龙3.8折，YY部分特价，稻草人99元起；家居、床用：馨亭、OD3折，西瓜太郎3-4折，黄色小鸭4-5折，旭染织6折等。配饰：龙凤珠宝玉器、银饰3折，佩琪10元起。Beartwo2F中庭特卖2.8折，OLIVE专柜新品全场8-8.5折，HEAD专柜全场4折，3月28日-3月29日14：30-16：30 CIOSI专柜2折限时抢购。
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发表于 17:54
补充一个，解放碑王府井也有特卖活动！FED特价80 元起，迪芙斯凉鞋特价3折，妙丽专柜特价三折起；女装veeko、wanko全场3折，BabyFox部分3折，歌莉娅特卖3-5折；男装：Esprit 部分6折，第五街部分3-5折，集杰200省70元，耐克部分300省50，阿迪达斯部分3-7折；菲仕乐套装原价6160元，现特价1848元。中庭女装大型特卖会，艾格周末、Beartwo2、百图全场2折起
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发表于 17:57
菲仕乐套装原价6160元，现特价1848元。原文来自重庆购物狂论坛:这个好像有点耙和也
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发表于 17:57
还可以去看一眼``
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发表于 18:01
看了也没钱买，真是郁闷
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发表于 18:43
忍到~~忍到~~我要存钱
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记忆，是无法取出的尖锐的刺使人走着走着，突然一痛
发表于 18:43
确定很不错给不是中庭特卖啥
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好想变成有钱人
发表于 19:03
对凉鞋有兴趣.
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发表于 22:05
FED的XX也是27号开始吗?
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发表于 22:07
哎呀~没得时间去逛也~
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“现在的梦想决定着你的将来,所以再睡一会儿啦~~&
发表于 23:04
我切看了来报告
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面朝大海,春暖花开
发表于 23:55
这周还准备切NP诶
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你让我滚，我滚了。你让我回来，对不起，滚远了/thread--1.html
发表于 00:06
明天正好要去解放碑，去王府井瞄一眼也。
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发表于 09:52
哈哈,我妹妹今天约了我去逛街也~可能去解放碑~
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我最喜欢的海南呀
发表于 10:15
谢谢斑斑加分～～
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发表于 11:00
菲仕乐那个是一个炒锅 一个汤锅
可惜没有高压锅
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601718 : 际华集团：际华重庆目的地中心项目初步可研报告
来源：交易所
作者：佚名&&&
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　　际华重庆目的地中心项目
　　初步可研报告
　　二〇一四年六月
　　第一章 项目总论 ......................................................................................................... 3
　　第一节 项目概况................................................................................................... 3
　　第二节 承建单位信息........................................................................................... 5
　　第三节 项目建设的必要性................................................................................... 6
　　第四节 项目的有利条件....................................................................................... 7
　　第五节 项目设计的主导思想及定位................................................................... 9
　　第六节
重庆项目选址原因............................................................................... 11
　　第七节
建设规模............................................................................................... 12
　　第八节
投资及收益情况................................................................................... 13
　　第二章 项目选址概况 ............................................................................................... 15
　　第一节 地理位置概览......................................................................................... 15
　　第二节 交通概况................................................................................................. 16
　　第三章 行业与市场情况分析 ................................................................................... 18
　　第一节 市场调研................................................................................................. 18
　　第二节 人口与消费能力概况............................................................................. 23
　　第三节 当地辐射区规模评估............................................................................. 30
　　第四节 项目 SWOT 分析 .................................................................................. 33
　　第五节 项目定位................................................................................................. 34
　　第四章 建设方案 ....................................................................................................... 35
　　第一节 商业组合................................................................................................. 35
　　第二节 项目建设方案......................................................................................... 37
　　第三节 相关图纸................................................................................................. 40
　　第五章 项目运营模式、企业组织和劳动人员 ....................................................... 43
　　第一节 奥特莱斯运营模式................................................................................. 43
　　第二节 整体状况................................................................................................. 44
　　第三节 际华目的地中心投资总公司................................................................. 46
　　第四节 际华目的地中心运营总公司................................................................. 47
　　第五节 当地运营公司......................................................................................... 49
　　第六章 投资估算 ....................................................................................................... 50
　　第一节 总体设想方案......................................................................................... 50
　　第二节 项目整体投资估算................................................................................. 51
　　第三节 整体设备投资估算................................................................................. 53
　　第四节 单体建设成本估算................................................................................. 54
　　第七章 项目运营收入和运营成本计算基础 ........................................................... 57
　　第一节 奥特莱斯收入及运营成本计算基础..................................................... 57
　　第二节 室内冲浪................................................................................................. 57
　　第三节 风洞跳伞................................................................................................. 58
　　第四节 室内攀岩................................................................................................. 58
　　第五节 综合运动场馆......................................................................................... 59
　　第八章 经济和财务分析 ........................................................................................... 60
　　第一节 测算假设................................................................................................. 60
　　第二节 项目整体投资收入情况估算表............................................................. 60
　　第三节 项目重要指标表..................................................................................... 60
　　第九章 风险分析及对策 ........................................................................................... 62
　　第十章 结论 ............................................................................................................... 64
　　第一章 项目总论
　　项目名称：际华重庆目的地中心项目
　　建设单位：重庆际华目的地中心实业有限公司
　　第一节 项目概况
　　为加快推动企业经济发展方式转变，落实际华集团“强二进三”
　　发展战略，实现制造业向制造服务业转型，经过几年时间的前期市场
　　调研、考察论证，在确定合作伙伴后，际华集团拟在中国发展目的地
　　中心项目，计划在中国创建具有时尚、休闲、健康、环保为特征的现
　　代生活服务体验中心网络。待开发的目的地中心项目将给市场带来一
　　个十分独特的概念——集时尚运动娱乐、国际时尚品牌购物、旅游度
　　假休闲、特色餐饮为一体的新生活体验。目前，际华集团内部对项目
　　命 名 暂 定 为 “ 际 华 目 的 地 中 心 ( 英 文 名 称 Jihua Destination
　　Centre)，对外招商租赁的名称为“Jihua Park(即际华园)。
　　际华目的地中心项目主要由三个部分构成：奥特莱斯购物中心、
　　室内休闲运动中心以及特色餐饮服务，另有相关配套的休闲服务设
　　奥特莱斯购物中心是目的地中心的基础。最严格的质量标准确保
　　时尚品牌在全新的购物体验中展现最好的形象和环境：完美的产品和
　　服务的组合、创新性的营销和传播概念、高品质的建筑设施和专业管
　　室内休闲运动中心将会提供一系列创新的室内运动项目：朋友与
　　家人共同参加的休闲娱乐项目，以及一些不常见的极限运动，如室内
　　攀岩、室内冲浪、室内跳伞等室内运动项目。
　　特色餐饮服务是目的地中心的重要配套服务内容。目的地中心将
　　提供多元化的餐饮消费需求，帮助消费者在际华目的地中心可以摆脱
　　俗物困扰、享受生活乐趣、体验新鲜事物、与亲朋欢聚一堂。
　　目的地中心即可以使人们踏踏实实地去购物，因为在这里的产品
　　和价格是受到严格控制的。同时，人们还可以毫无后顾之忧的享受运
　　动项目带来的乐趣，甚至对于儿童也没有危险性……这些核心价值是
　　具备消费能力的消费者与游客数量稳步增长的关键。
　　以下为际华目的地中心项目所具有的的最显著的、突出的、有别
　　于其他项目的特点：
　　1、独立的渠道优势：重庆目的地中心项目由合作方 GA 公司在欧
　　洲展开了大规模的招商活动和宣传活动，GA 旗下的零售和管理公司，
　　专注于创新的零售模式的开发，以及一般的商业活动，如管理购物中
　　心，奥特莱斯，零售和娱乐项目等。该公司能够直接接触到西方大量
　　著名品牌的生产商和管理团队，能够直接在厂商手上拿到一手的、不
　　经过国内总包商和分包商转手的直接渠道，保证了商品的品质与价格
　　优势。
　　2、多样经营的复合优势：重庆目的地中心不单纯是传统意义上
　　的奥特莱斯或购物中心，而是一个融合了商业、休闲时尚运动和餐饮
　　为一体的新生活体验中心。其中，运动项目引进了重庆及西南地区首
　　发的室内冲浪、室内风洞跳伞项目，填补了重庆市场的空白，能够带
　　动重庆市时尚、休闲、健康、绿色的新生活方式。
　　3、独特的体验式消费的优势：目的地中心区别于传统商业的最
　　大优势在于独特的体验式消费。目的地中心提供的优质低价的国际品
　　牌商品、优雅舒适的购物环境、独特的室内休闲运动项目，使得消费
　　者必须到重庆目的地中心进行消费才能得到充分的体验，而这种体验
　　是在其他地方享受不到的新奇感受。
　　项目建设地点：重庆市两江新区
　　第二节 承建单位信息
　　际华集团股份有限公司(以下简称“际华集团”)是在整合总后勤
　　部原有部分军需企业的基础上组建而成，现隶属于国务院国资委直接
　　领导管理的中央企业——新兴际华集团有限公司。2010 年 8 月 16 日，
　　际华集团在上海证券交易所成功上市(证券代码：601718
　　称：际华集团)。
　　际华集团注册资本 385,700 万元，所属 34 户二级全资子公司、2
　　户分公司、10 户三级子公司，分布在全国 21 个省、直辖市、自治区。
　　际华集团主营业务有服装业务、纺织印染业务、皮革皮鞋业务、职业
　　鞋靴业务、防护装具业务以及商贸物流业务等六大业务板块。
　　际华重庆目的地中心项目由际华集团直接和间接控股的全资子
　　公司——重庆际华目的地中心实业有限公司(简称重庆公司)负责投
　　资项目建设。重庆公司经营范围：房地产开发(取得相关行政许可后
　　方可经营) 楼盘代理，
物业管理。仓储服务(不含危险化学品仓储)，
　　人力搬卸，房地产信息咨询，自有房屋租赁。(法律、法规禁止的，
　　不得从事经营：法律、法规限制的，取得相关许可或审批后，方可从
　　事经营)
　　。重庆公司成立于 2014 年 4 月 14 日，注册资本为 15000 万
　　第三节 项目建设的必要性
　　第一，际华集团战略发展的需要。际华集团坚持以转变经济发展
　　方式为统领，全面推进和实施“强二进三”发展战略，在以“三个最
　　强最大”为目标强化第二产业的同时，适时进入第三产业，争取成为
　　现代服务业的积极参与者和倡导者。加快产业转型和结构调整，打造
　　地区性商贸物流中心和终端销售网络，形成具有全球影响力的国
　　内、国际营销体系是“进三”战略的重要途径。
　　目的地中心项目是制造业和商贸服务业的有机结合体，通过聚集
　　众多国际、国内著名服饰品牌，成为地区性商贸中心，为消费者提供
　　一站式购物和一站式休闲服务。同时，该项目力图引入全新商业模式，
　　在现代服务业的发展中占据有力竞争地位。
　　未来，际华集团可与引入的国际品牌进行战略合作，依靠际华集
　　团强大的制造优势和品质管理优势，为其提供服务，促进集团制造业
　　的发展和品牌提升。
　　第二，际华集团实现国际化的需要。为适应经济全球化的大趋势，
　　抓住国家构建开放型经济新体制的机遇，按照“走出去、请进来”的
　　总体目标，稳步推进国际化进程，加快向制造服务业和现代服务业发
　　展的步伐，促进际华集团整体结构调整和优化升级。
　　通过实施际华目的地中心项目，引进学习现代零售服务业经营管
　　理、品牌管理和室内休闲运动项目管理的经验，与国际知名零售和品
　　牌管理机构合作以及国际知名品牌合作，学习借鉴其品牌、技术和经
　　营的理念，利用国际人才和市场资源，实现优势互补，在集团内部形
　　成战略协同、产业协同效应，以此促进集团国际化进程。
　　第四节 项目的有利条件
　　一、政治经济环境条件
　　加快调整经济结构、转变经济发展方式将是我国“十二五”“十
　　三五”经济工作的突出任务。现代服务业作为国民经济发展的重要内
　　容，必将为国民经济的增长形成有力支撑营改增政策的实施，为现代
　　服务业的快速健康发展提供了有效保证和持久活力。
　　际华目的地中心项目是一种创新型服务业，符合国家产业结构调
　　整方向，符合现代服务业的发展趋势，符合重庆市城市建设规划和产
　　业发展布局。宏观经济政策和重庆市政府的大力支持，为际华目的地
　　中心项目建设和发展，创造了积极有利地外部环境。
　　二、际华自身优势
　　(一)资源优势
　　际华集团是央企二级企业，
　　控股股东新兴际华集团为世界 500 强、
　　央企 50 强企业，资金实力雄厚，企业声誉良好。集团及所属企业与
　　多个各级地方政府签订了战略合作协议，建立了长期合作发展关系，
　　各地政策扶持力度较大，这对未来项目土地的获取及项目建设运营提
　　供了有力的保障。
　　(二) 品牌优势
　　际华作为拥有百年历史的优秀企业，拥有自主品牌 71 个。其中
　　际华皇家是中国高级服装定制行业的翘楚，Jihua 1912 在意大利团
　　队的精心设计和推广下，在未来将成为世界级高端品牌。另外，3502、
　　强人、、福龙等品牌均为中国驰名商标。
　　际华除了拥有一批著名的自主品牌以外，还与意大利一些品牌保
　　持紧密联系。近两年，际华通过与意大利意中基金会的战略合作，与
　　意大利诸多时尚品牌保持密切联系。未来，际华拟与这些时尚品牌进
　　行合作，达到双方共赢的局面。
　　(三)合作伙伴优势
　　Gestioni Arcotecnica S.r.l.(GA)将协助开发和运营际华的目
　　的地中心项目。
　　GA 是一家依据意大利法律注册成立的公司，其注册地址为意大利
　　米兰市。GA 是意大利市场上领先的不动产运营商，有着 30 多年的项
　　目运营经历。其强大而独立的组织架构及 200 多名专业化人才，使
　　GA 能够提供给投资者、开发商、业主和运营商们一系列的服务和全
　　面的咨询。这将为未来时尚品牌和运动项目的引进工作提供有力的保
　　第五节 项目设计的主导思想及定位
　　一、际华目的地中心的理念
　　人们可以去寻找新的历险的地方
　　远离城市的片刻宁静
　　风从耳边过,飞翔在空中
　　前所未有的惊喜
　　疯狂的运动,有趣的设施
　　自由自在的感觉
　　顶级建筑
　　来自全世界的最佳的时尚品牌
　　最好的精选餐厅,最浪漫的晚宴
　　无与伦比的独特地方
　　真品有真货
　　有中国基因的传统和现代的建筑
　　际华目的地中心希望给消费者提供一个“发现自己、与朋友尝试
　　新的经历以及招待家人的地方”。它为所有人而建，为年轻人和他们
　　的朋友而建，为每个家庭和它们的孩子而建。这就是际华目的地中心
　　最大的承诺，也是我们想要达到的目标。
　　要达成这个目标，有四个主要方面至关重要：
　　汇聚来自世界各地的主流时尚品牌，并使商品保持较低的价格
　　提供最有趣的娱乐设施
　　致力于成为中国领先的公司
　　建立目的地中心网络
　　际华目的地中心的主要特点：值得；现代；积极，鼓舞；正能量；
　　优良的设计；有吸引力；追求卓越；享受生活。
　　二、目的地中心的主要定位
　　际华目的地中心项目是际华集团为实现公司进军高端第三产业、
　　实现集团转型升级以及顺应中国经济和社会发展大趋势、满足中国消
　　费者对高品质生活产品和服务的需求而专门开发出的分布全国的多
　　功能休闲娱乐中心。
　　项目定位为“时尚、休闲、健康、绿色”的现代生活服务体验中
　　心，并带动际华集团传统产业的转型升级。目的地中心项目将给市场
　　带来一个十分独特的概念——集时尚运动娱乐、国际时尚品牌购物、
　　旅游度假休闲、特色餐饮为一体的新生活体验。
　　不同的功能分区可涵盖各年龄段人群，是家庭休闲、购物、旅游
　　的好去处。
　　第六节
重庆项目选址原因
　　在重庆市，一小时经济圈内社会和经济指标表现极好，尽管重庆
　　东北部和东南部人口自然增长率高，但是经济指标与一小时经济圈相
　　差甚远。
　　由于城镇总人口增速快于农村地区，重庆的城镇化还在进行当
　　中。另外，2012 年农村地区人口显著减少(约 3.5%)。
　　作为中国最年轻也是最大的直辖市，重庆有着以消费为基础的经
　　济结构，第三产业增速超过 24%。新兴第三产业吸引了第一和第二产
　　业的人员就业，重庆市特别是其一小时经济圈的经济发展已经成熟，
　　遵循了可持续发展的模式。
　　重庆的零售业地位很重要，去年当地零售业增长幅度显著快于全
　　国平均水平。这一领域总消费的增长和市场规模的持续扩大，表明重
　　庆对国际国内品牌，甚至对位列“一线品牌”和“奢侈品牌”中的一
　　些品牌都很有吸引力。
　　运动市场整体分析显示，在全中国，体育运动项目日益兴盛。鉴
　　于重庆市的居民，特别是一小时经济圈内的居民对美好生活和购买娱
　　乐产品的期待，预期随着生活水平的提高，重庆人民为了身体健康和
　　休闲娱乐将会进行更多的体育活动。
　　重庆是一个非常有活力并快速发展的现代化城市。对于游客来
　　说，它是一个著名的旅游目的地。自 1995 年到 2011 年，来自海内外
　　的游客增长了 6 倍，从 1995 年的 590 万到 2011 年的 2710 万。
　　距重庆际华目的地中心的选址地 120 分钟车程的辐射区可以覆
　　盖潜在游客人数 2180 多万人， 分钟车程的辐射区可以覆盖约 2550
　　万人。
　　表 1-1 120 分钟辐射区内人口和游客人数
　　海外游客
　　主要城市
　　(千人次)
　　60 分钟
重庆一小时经济圈
　　垫江县
　　武隆县
　　120 分
　　两小时辐射区内居民
　　丰都县
　　黔江区
　　180 分
　　石柱土家自治县
　　彭水县
　　三小时辐射区内居民
　　第七节
　　际华重庆目的地中心共占地 933 亩(目前尚未取得土地使用权)
　　下表中列出的是初步规划中的所有功能。
　　表 1-2 际华目的地中心重庆技术参数
地上建筑面积
　　其中：
　　运动中心
地下建筑面积
室外道路面积与园林
室外停车场面积
　　第八节
投资及收益情况
　　一、项目总投资估算
　　由于本项目土地尚未取得使用权，以下数据均为估算或预计。项
　　目初始总投资额估算 135131 万元，其中土地成本预计 53620 万元，
　　建设成本估算 74622 万元，设备投资预计 6889 万元。明细如下表。
　　表 1-3 项目总投资估算明细表
　　项目 序号
工程量(基数) 总量(万元)
　　以预计购地面积计算，含土地
　　出让金和契税
　　1 勘察设计费
总建筑面积
　　2 工程监理费
总建筑面积
　　3 三通一平及临时设施费
单体建安费
　　1 奥特莱斯
　　2 球体
3 运动中心
　　4 酒店
红线内市政费
园林与道路
部分地下停车场
　　工 程 费 小 计 ( 三 +四 + 五 + 六 )
一+二+三+四+五
行政及其他费
一+二+三+四+五
不可预见费
一+二+三+四+五
　　项目初始投资额合计
　　二、项目经营收益情况
　　选取进入成熟运营年份进行收入及运营成本的估算。
　　表 1-4 项目年经营状况
　　一、营业收入
521,190,000
　　二、总成本及费用
含偿还利息
162,192,000
　　三、营业税
27,232,000
　　四、折旧及摊销
33,274,000
　　五、利润总额
298,492,000
　　项目重要投资指标如下表
　　表 1-5 项目重要投资指标表
　　投资回收期(年)
　　内部收益率
　　第二章 项目选址概况
　　第一节 地理位置概览
　　重庆是中国最大的直辖市。1997 年设立重庆直辖市是中国在加
　　快中西部地区开发上的重大突破。三峡工程刺激了重庆市经济乃至整
　　个西部地区的发展。重庆市是中国最早的工业基地之一，过去几年大
　　力发展高技术产业，工业以重工业为主。重庆北部新区是以发展高技
　　术产业为目标的现代化工业基地。
　　重庆位于中国的中西部地区，西边与四川接壤，北边与陕西和湖
　　北接壤，东南是湖南，南边与贵州接壤。
　　图 2-1. 重庆市在全国的位置
　　第二节 交通概况
　　一、机场
　　重庆江北国际机场位于渝北区，在重庆市的东北方，距市中心约
　　21 公里。机场占地约 286 万平方米(约 707 亩)，有 4E 标准的飞行
　　区；一座 1050 平方米的航站楼；一条 3200 米的飞行跑道以及 31 个
　　登机口。机场开通了 70 条航线，可飞往 50 个国内城市和 4 个国际城
　　二、铁路
　　重庆目前有三个火车站：一个是位于市中心的重庆火车站(菜园
　　坝火车站)，第二个是位于沙坪坝区的沙坪坝火车站，第三个是位于
　　渝北区龙头寺附近的重庆北站。
　　重庆火车站是重庆市的铁路交通枢纽，距离朝天门码头仅 10 分
　　钟车程。它是三条国家干线的交汇点：川黔线、成渝线以及襄渝线。
　　游客可以沿这三条铁路线到达中国大多数城市，包括北京、上海、西
　　安以及成都。
　　重庆北站又称龙头寺站，尽管距离市中心较远，但是到达本站的
　　公共交通系统非常方便。该站开出的列车向西驶往安康、西安、襄樊
　　和北京，向东驶往广州、深圳、上海和长沙。另外还有多次列车组驶
　　往成都。
　　三、港口
　　重庆朝天门码头位于长江和嘉陵江的交汇处，是中国最繁忙的港
　　口之一。坐游轮沿江而下到武汉、宜昌是一条非常繁忙的旅游路线。
　　四、公路
　　过去 10 年里重庆大力发展城际交通，由高速公路、公路干线和
　　普通公路组成了交通网络。
　　表 2-1 重庆市公路里程(公里)
公路总里程
高速公路和一至四级公路
四级以下公路
　　增幅(%)
　　重庆市政府也在道路的质量(四级以下公路里程在减少)和数量
　　(总里程增长 1.8%)上改善道路交通状况。
　　重庆地区运营中的公共交通车辆在 2011 年是 7822 辆，2012 年
　　是 7982 辆。城市公共交通系统中已经有地铁和轻轨。2012 年公共交
　　通车辆稳健增长，乘坐公共交通工具的乘客数增长了约 10%。出租车
　　的数量 2012 年比 2011 年增长了 3%。
　　表 2-2 公共交通工具基本数据 – 重庆
年底运营公共交
乘坐公共交通工具的旅客人次(万人)
　　通工具数量(辆)
　　公共汽车和
地铁、轻轨、电车
　　公共电车
　　2011 年全国
　　2011 年重庆
　　2012 年全国
　　2012 年重庆
　　第三章 行业与市场情况分析
　　第一节 市场调研
　　一、零售及奥特莱斯市场调查
　　表 3-1 重庆区域消费者价格指数和零售价格指数
消费价格指数
零售业价格指数
　　增幅(%)
　　可能是因为有若干竞争者去年进入重庆市场的缘故，可以看到从
　　2011 年到 2012 年重庆消费价格指数(CPI)有大约 2.5%的负增长率，
　　零售价格指数(RPI)表现出同一趋势(-2.9%)。这些仅是城镇地区
　　的数据，因为尚未查询到农村地区的相关信息。
　　图 3-1 重庆市 CPI 和 RPI(城镇家庭)
　　ConsumerPriceIndex‐ Chongqing
　　重庆消费价格指数
　　106,00
　　105,50
　　105,00
　　104,50
　　104,00
　　103,50
　　103,00
　　102,50
　　102,00
　　101,50
　　101,00
　　RetailPriceIndex‐ Chongqing
　　105,00
　　104,50
　　104,00
　　103,50
　　103,00
　　102,50
　　102,00
　　101,50
　　101,00
　　100,50
　　100,00
　　由中国国家统计局所发布的总销售交易额的数据来看，重庆直辖
　　市地区出现了显著的增长。
　　去年总销售交易额是国内的增长速度的 10 倍。这样显著的增长
　　表明了国内外零售业公司对于重庆消费市场有着浓厚的兴趣。这就对
　　当地就业产生了一个正面的影响(增长 87%)，另一面，由于企业的
　　增长数多于总销售价值，市场在总销售方面处于激烈的竞争。
　　二、同行业状况
　　零售行业在重庆扮演着一个重要的角色。在过去的几年里，当地
　　零售销售的增长明显快于国内平均水平。在这里，总消费在不断增长，
　　并且市场也在持续扩大，这表明了重庆对于国内外品牌来说，都是一
　　个有吸引力的地方，甚至对于那些属于“一线品牌”和“奢侈品牌”
　　的时尚品牌来说都是商机。
　　在百货和卖场方面，有 3 家主要的购物中心：重庆美美百货、重
　　庆大都会购物广场、星光 68 广场.值得注意的是走品牌混合路线的美
　　美百货，美美百货以“奢侈品牌”和其他一些设计师的“一线品牌”
　　为基础。其他的购物中心都是“过渡品牌”和“基础品牌”
　　表 3-2 重庆美美百货品牌
　　EmporioArmani
PoloRalphLauren
SalvatoreFerragamo
ErmegildoZegna
Aquascutum
　　Canali
　　S.T.Dupont
EscadaSport
　　BrooksBrothers
RobertadiCamerino
SoleAlliance
　　PourMoi
CKUnderwear
EVE'SSTEMPTATION
FairwhaleJeans
　　VENETIA
HushPuppies
　　表 3-3 重庆星光 68 广场品牌
Stradivarius
AdidasOriginals
　　Inroom
　　UNIQLO
Donoratico
Mothercare
SIMPLEMILL
CRVanguard
Lachapellehome
Riverstone
　　Westlink
HARBORHOUSE
SIMPLEMILL
1510Lifestyle
Doctorglasses
　　MassimoDutti
AdolfDominguez
Armanijeans
　　Juicycouture
　　Hendrywatches
Lachapelle
AnnaTosani
　　Masfer.su
StellaLuna
　　NaturalElement
Jackjonnes
selectedApplestore
M&LMAKELUMER
NobleSight
　　表 3-4 重庆大都会广场品牌
　　Lacoste
ICEICEBERG
SAMSONITEBLACKLABEL
CERRUTI1881
　　CHJJEWELLRY
HAAGEN‐DAZ
　　BYFORD
BRACCIALINI
　　JACKWOLFS
TOREOTRIBALES
　　PAULFRANK
CAT/MERRELL
CHRISDIENDENY
　　TERREHAUTE
G‐STARRAW
　　TOUGHJEANSMITH
　　COLOVE
　　ANMANI
V.E.DELURE
　　CAROLINE
CKPERFORMANCE
　　CALVINKLE
HITGALLERY
AQUASCUTUM
FEITIANJEWELRY
KENT&CURWEN
　　CLASSROBE
"xinya"APP
　　DIKENI
ELEGANT.PROSPER
XIRUIGLASSES
BOSSORANGE
　　BREGUET
CALVINKLEIN
ARMANIJEANS
　　MAX&CO.
　　表 3-5 重庆西部奥特莱斯购物广场品牌
CERRUTI1881
Gieves&Hawkes
JeanPaulGaultier
SeebyChloe
　　Kent&Curwen
AdolfoDominguez
FerreMilano
JustCavalli
Aquascutum
Lesportsac
S.T.DUPONT
　　REPLAY
ENZOANGIOLINI
EASYSPIRIT
　　SOLEALLIANCE
KATHYVANZEELAND
STEVEMADDEN
JOAN&DAVID
　　KOOKAI
　　TheFifthStreet
PierreCardin
elleactive
　　lecoqsportif
Newbalance
Arc'teryxoutdoor
　　ROBERTA
　　MarcoAzzali
peeteepane
　　MOISELLE
RobertoRicc
　　三、运动市场调查
　　下表展示了对重庆周边运动市场的调查。
　　最大的重庆加勒比海水世界由大连海昌集团开发，有室内与室外
　　部分，16 个儿童区。成人票价 130 元，儿童 80 元。
　　室外滑雪：仙女山滑雪，金佛山滑雪两个室外滑雪场，距离重庆
　　市中心 150-200 公里。人均票价 30-80 元不等。
　　滑冰：重庆大都会溜冰场，位于市中心。票价 30 元/小时。
　　室内攀岩运动：市内有三个场地，其中一个是室内攀岩。
　　表 3-6
滑冰和滑雪场所
　　重庆大都会溜冰场
　　重庆仙女山滑雪场
滑雪(室外)
距离重庆东部 200 公里
　　重庆金佛山滑雪场
滑雪(室外)
距离重庆东南 150 公里
　　表 3-7 攀岩场所
　　重庆山鹰滑雪课程
攀岩(室外)
　　重庆江南运动中心攀岩课
　　重庆大学攀岩课程
重庆西北方
　　表 3-8 室内滑雪在建项目
　　黄葛室内滑雪场
　　武隆室内滑雪场
　　四、旅游业和酒店市场调查
　　重庆是中国西部人口最多的城市，是中国“西部大开发”战略的
　　重点，是一个非常有活力、快速现代化的城市。
　　重庆是著名的旅游城市。自然景点有长江三峡、嘉陵江、吴江、
　　大宁河、金佛山、四面山、缙云山，长寿湖、小南海，神秘的天坑与
　　地缝，芙蓉洞与雪玉洞。
　　深入观察主要旅游数据，能够看出从 1995 年到 2011 年到中国来
　　的海外游客数量增加了约 6 倍， 590 万
　　61,3%的海外游客来自亚洲( 日本 [360 万] , 韩国 [420 万] , 马来
　　西亚 [120 万] , 新加坡[110 万] ,蒙古 [100 万] , 菲律宾 [90
　　万] )，
　　21.9%来自欧洲( 俄罗斯 [260 万] , 英国 [60 万] , 德国 [60
　　万] , 法国 [50 万] )。
　　图 3-2 重庆入境国外游客人数 (万人)
　　250,00
　　200,00
　　150,00
　　100,00
　　重庆旅游业显著发展，2012 年约 41,758 人从事接待行业，业务
　　收入 66.3 亿元，28.9 亿元来自酒店，29.7 亿元来自餐饮。
　　图 3-3 重庆国际游客带来的外汇收入 (百万美元)
　　1.400,00
　　1.200,00
　　1.000,00
　　800,00
　　600,00
　　400,00
　　200,00
　　外国游客增加带来外汇收入，从 2000 年的 1.384 亿美元增长到
　　2012 年的 11.6832 亿美元。
　　五、重庆市多功能娱乐中心概况
　　重庆市尚无能提供组合型的娱乐设施的多功能中心，而这方面高
　　档的游乐设施(如旋转木马、卡通等)集中在少数几个主题公园中。
　　坐落在城市二环路内之外的全部其他主题公园，也仅有一日游的
　　游览规划。
　　第二节 人口与消费能力概况
　　一、人口概况
　　重庆市的人口自 2004 年以来一直在增长。过去九年里总的人口
　　增长为 5.3%，2008 到 2012 年重庆市的人口增速(3.73%)快于整个
　　中国的平均人口增速(1.96%)。
　　图 3-4 重庆人口数量(万人)
　　Chongqing
　　年底重庆市人口(万人)
　　3.000,00
　　2.950,00
　　2.900,00
　　2.850,00
　　2.800,00
　　2.750,00
　　2.700,00
　　2012 年人口比上年净增长 26 万人，其中城镇人口为正增长(增
　　加 72 万人，增长 4.5%)
　　，而农村人口负增长(减少 46 万人，负增长
　　3.5%)。其城镇人口比例比全国平均水平高出 4.4 个百分点。
　　城镇和农村地区居民及出生率、死亡率、自然增长率 —重庆
　　表 3-9
年底总人口
自然增长率
　　(万人)
　　2011 年
134,735.00
　　全国总计
　　2011 年
　　重庆市
　　2012 年
135,404.00
　　全国总计
　　2012 年
　　重庆市
　　二 、社会经济情况概览
　　重庆市 2012 年地区生产总值(GRP)达到 11.41 万亿元。
　　图 3-5 2012 年重庆市生产总值(亿元)
　　ChongqingGrossRegionalProduct
　　重庆市地区生产总值(亿元)
　　(100millionyuan)‐ 2012
　　12.000,00
　　10.000,00
　　8.000,00
　　6.000,00
　　4.000,00
　　2.000,00
　　截至 2010 年，重庆市的地区生产总值(GRP)的增速一直在加快，
　　过去两年里，这一经济数据有所下滑，从 2010 年的增长 17.1%降低
　　到 2012 年的 13.6%，仍高于全国平均水平。
　　表 3-10 2012 年重庆地区生产总值增速数据
　　增长指数(上一年度为 100%)
　　2008 年
　　114.50%
　　从重庆市地区生产总值中可以看出其经济发展均衡，因为第二和
　　第三产业占据 91.5%，其中第二产业占有决定性占了 55.3%。
　　表 3-11
2012 年地区生产总值(亿元)
地区生产总值
人均地区生产总值(元)
472,881.56
220,412.81
204,982.53
　　重庆市
　　重庆市的经济份额占全国国内生产总值的 2.1%，人均地区生产
　　总值比全国人均国内生产总值低 1.9%。
　　从区域分布来讲，77.4%的地区生产总值产自一小时经济圈内，
　　这一经济圈的经济是重庆东北部和东南部的两倍。
　　表 3-12 2012 年重庆不同地区地区生产总值
地区生产总
　　值(万元)
　　第一产业
114,096,000
59,751,800
49,810,100
44,944,100
　　一小时经济圈
88,269,800
47,062,100
40,106,200
35,737,000
　　重庆东北部
19,521,500
　　重庆东南部
　　尽管其增速减缓了约 20%至 30%，过去五年里人均地区生产总值
　　的增长趋势和地区生产总值的增长趋势一致。
　　图 3-6 人均地区生产总值数据
　　PerCapitaGrossRegionalProductandIndices(2012)
　　人均地区生产总值和指标——重庆
　　45.000,00
　　40.000,00
　　35.000,00
　　30.000,00
　　25.000,00
　　20.000,00
　　15.000,00
　　10.000,00
　　5.000,00
　　2012 年底第三产业的地区生产总值增幅为 24.0%，高于第二产业
　　的增幅 7.8%，即重庆的经济构成中服务业在加强。横向来看，涉及
　　第二和第三产业的房地产业推动了经济增长。
　　表 3-13 各年度消费者价格指数和零售价格指数 – 重庆
消费者物价指数
零售价格指数
　　图 3-7 房地产开发企业的土地开发和购买 – 重庆
　　土地空间
　　4.000,00
　　3.500,00
　　3.000,00
　　2.500,00
　　2.000,00
　　1.500,00
　　1.000,00
　　500,00
　　待开发土地(万平米)
本年度已购买土地(万平米)
　　三、当地家庭收入和消费
　　2012 年重庆市工资总额为 1534 亿元，增长了 18.1%。重庆市的
　　消费潜力有了实实在在的增长，因为 CPI 涨幅(2.6%)和就业率增长
　　(城镇地区 4.7%)的综合效应对富裕阶层的影响小于对工资增长的
　　影响。
　　城镇地区就业人口总工资以及相关指标—重庆(亿元)
　　表 3-14
工资总额(亿元)
指数(前一年为 100)
　　工资总额大部分(56.2%)来自私营单位。私营企业在带动工资
　　总额的增长方面对当地市场的影响明显，增幅达到 22.7%。城镇家庭
　　年均总收入 2012 年是 24810 元，增长 13.8%。
　　表 3-15 重庆城镇家庭年均收入—来源和年份(元)
可支配收入
商业净收入
　　增幅 (%)
　　从下表的数据可知，重庆市境内城镇家庭消费增速低于农村家庭
　　消费，在整个地区的家庭消费的比重下降了 2%(从 80%到 78%)。
　　表 3-16 城镇及农村地区家庭消费支出– 重庆
指标(前一年为 100)
　　村消费比
　　所有家庭
　　(农村家
　　增幅 (%)
　　图 3-8 城镇及农村地区家庭消费支出– 重庆
　　4.614,90;
　　农村家
　　17.972,60;
19.873,33;
　　城镇家
　　重庆市的家庭消费可以描述为“成熟”，因为其与全国水平基本
　　相当，而且可以很快缩小与全国水平的差距，因为重庆市家庭消费的
　　增长快于全国水平的增长。
　　表 3-17 2011 年家庭消费支出
　　率 (农村
　　家庭=1)
　　四、当地消费者习惯调查
　　鉴于中国国家统计局的数据中没有关于交通出行习惯的详细信
　　息，对此需做一个专门的描述。对重庆市来说(这一分析仅限于公路
　　里程)，万州区的公路里程最长。
　　表 3-18 各市区交通- 2011 年
高速公路和一至
民用机动车
　　(公里)
四级公路里程
保有量(辆)
保有量(辆)
　　(公里)
118,561.80
1,299,457.00
901,053.00
　　万州区
　　涪陵区
　　渝中区
　　大渡口区
　　江北区
　　沙坪坝区
　　九龙坡区
　　南岸区
　　北碚区
　　綦江区
　　大足区
　　渝北区
　　巴南区
　　黔江区
　　长寿区
　　江津区
　　合川区
　　永川区
　　南川区
　　“ 民用车辆”主要指的是客运交通工具，2012 年增幅达到
　　22.9%，其中小型车几乎占据了 95%，比上一年增长了 2%。
　　表 3-19 民用车辆保有量– 重庆
客运车辆(万辆)
卡车(万辆)
摩托车驾驶人数量
　　2012 年，重庆旅客选择地面交通工具时更倾向于公路交通，有
　　152.2 万人选择坐车出行，年增长 11.8%，高于全国平均增速(8.2%)。
　　公里出行的增长主要源自于自驾游的增长，而汽车拥有量也是增长最
　　快的耐用品。另一方面，铁路交通仅增长了 3.6%。这一对比意味着
　　中上层人群(即有能力买车的人)的扩大速度比其他阶层人群要快。
　　图 3-9 各地客运量 – 重庆 (万人)
　　160.000,00
　　140.000,00
　　120.000,00
　　100.000,00
　　80.000,00
　　60.000,00
　　40.000,00
　　20.000,00
　　第三节 当地辐射区规模评估
　　在重庆市，一小时经济圈是整个重庆市境内社会和经济基本指标
　　表现最好的地区。因为城镇总人口增速快于农村地区人口的增长速
　　度，重庆的城镇化进程还在不断深化，另外 2012 年农村地区人口显
　　著减少 3.5%。
　　表 3-20 年底人口 (2012) – 万人
　　增幅(%)
　　作为中国最大的直辖市，重庆有消费拉动经济发展的经济结构，
　　第三产业增速超过 24%。第三产业的发展吸引着第一和第二产业的就
　　业人员。
　　表 3-21 国家计划单列市和省会城市主要经济指标 – 重庆
固定资产投
　　(万人)
　　(万元)
14,883,336
25,702,404
75,794,454
70,459,901
17,034,885
30,463,599
938,800,012
84,725,100
　　在家庭消费行为上，重庆的家庭在某些消费领域已相当成熟，特
　　别是一小时经济圈内，经济已经非常成熟，遵循长期发展的可持续模
　　重庆际华目的地中心位于重庆市中心的西北部。因为靠近连接重
　　庆和垫江县、武隆县的公路，其战略位置使其能够覆盖整个“一小时
　　经济圈”
　　(根据 CMBS 定义确定)以及一个范围广泛的辐射区。
　　图 3-10
重庆际华目的地中心辐射区
　　该辐射区是驾车 3 小时内生活圈的分析。随着重庆市政府在加强
　　基础设施建设，辐射区未来几年内可能还会覆盖更大范围。
　　从下表可知，考虑到只有隶属于重庆市区的主要区县被计算在
　　内，所以对辐射区内的居民和游客人次的计算是保守的计算。
　　表 3-22
180 分钟辐射区内潜在游客数量
　　辐射区内
海外游客人数
　　主要城市
　　(千人)
　　60 分钟
重庆一小时经济圈
　　垫江县
　　120 分钟
　　武隆县
　　两小时辐射区内居民
　　丰都县
　　黔江区
　　180 分钟
石柱土家自治县
　　彭水县
　　三小时辐射区内居民
　　以保守分析计算，三小时车程内，预计可以吸引所有潜在游客群
　　体的 15%到 20%。这样有效的总目标游客群体应该是 380 万到 510 万
　　人之间。
　　第四节 项目 SWOT 分析
　　一、奥特莱斯 SWOT 分析
　　优势：
　　多年服饰行业的积累使公司在后期经营和产
借助于国家大力推进第三产业发展的大环境
　　业链整合上具备明显的优势；企业的政治优
和扩大内需拉动经济增长的有利时机，有机
　　势和整体实力，有利于实现项目的建设和综
会在国内创造品牌纯正、价格有竞争力的奥
　　合成本的降低。
特莱斯卖场。
　　风险：
　　劣势：
　　电商对消费品的冲击，可能导致消费竞争的
　　际华集团在零售项目建设和零售运营经验的
　　加剧；建筑成本的提升可能侵蚀终端消费品
　　缺乏，导致项目启动需要经过较长时间的论
　　价格的价格优势，导致项目整体竞争优势削
　　弱的风险。
　　二、运动中心 SWOT 分析
　　机会：
　　优势：
　　目前基本属于市场空白点，其新颖业态组合
　　结合国外成熟的运动设备体系，可以为客户
　　的体验，有利于项目品牌树立和消费者的青
　　提供有价值的体验感受。
　　劣势：
　　风险：
　　运动的独特性和客户基础偏弱，对长期客户
　　消费习惯和人均可支配收入现状以及增长趋
　　粘性难以估量；目前引进模式的高成本在后
　　势，对消费总量难以准确估量。
　　期可能形成较大的价格抗性。
　　三、项目综合 SWOT 分析
　　优势：
　　机会：
　　目标客户群消费取向的统一为项目提供了竞
　　抓住消费升级的增长趋势，提前启动可以占
　　争力；整体成本优势和产业链整合为项目的
　　领细分市场的制高点。
　　执行提供了基础。
　　劣势：
　　投资巨大、管理复杂，对公司的经营能力提
新颖市场的消费特性难以判断，客流量的变
　　出较大的挑战。
化有可能导致营业收入难以达到预期效果。
　　第五节 项目定位
　　际华目的地中心项目是际华集团为实现公司进军高端第三产业、
　　实现集团转型升级以及顺应中国经济和社会发展大趋势、满足中国消
　　费者对高品质生活产品和服务的需求而专门开发出的分布全国的多
　　功能休闲娱乐中心。
　　项目定位为“时尚、休闲、健康、绿色”的现代生活服务体验中
　　心，并带动际华集团传统产业的转型升级。目的地中心项目将给市场
　　带来一个十分独特的概念——集时尚运动娱乐、国际时尚品牌购物、
　　旅游度假休闲、特色餐饮为一体的新生活体验。
　　不同的功能分区可涵盖各年龄段人群，是家庭休闲、购物、旅游
　　的好去处。
　　第四章 建设方案
　　第一节 商业组合
　　正确定义商业组合需考虑规模和产品种类组合的定义。需要强调
　　的是在规划商业组合时没有“书面规则”，但是通过奥特莱斯时尚购
　　物中心三十年的发展还是可以指出与规模和组合有关的经验性规则：
　　奥特莱斯时尚购物中心需要有主力店(“A”类店)，一家主力店
　　占据 1,000 平米的营业面积。在此需要注意以下几点：
　　1.最重要的品牌需要较大的营业面积；
　　2.奥特莱斯内部空间规划时需要设计不同吸引人的亮点，以便于
　　规划和管理零售区域内部的客流；
　　3.主力店的面积不超过奥特莱斯可租赁面积的 20%，以使得奥特
　　莱斯能够有多元化的品牌组合。
　　奥特莱斯应该给消费者带来积极的购物体验，应从以下方面来
　　1.店家让利：优质廉价的商品(至少是原价的 30%)
　　2.休闲体验：游客应该有机会休息并享受优质的餐饮服务。
　　消费者在奥特莱斯里待得越久、来的次数越多，那他们的购物体
　　验就越好。因此，奥特莱斯应该有足够的餐厅和咖啡厅提供餐饮服务，
　　这一部分功能可占总租赁面积的最多 10%。
　　店面的面积不能太小，因为奥特莱斯在周末和假期会迎来客流高
　　峰。太拥挤的店面会带来负面的购物体验。因此面积小于 100 平米的
　　店面不应超过总租赁面积的 5%。
　　奥特莱斯，至少 10%的品牌应该是当地消费者认可的国际顶级品
　　牌，并且奥特莱斯最好的产品组合中应该还有一定量的一线品牌。综
　　合起来奥特莱斯应该有至少 40%的品牌是一线品牌。
　　表 4-1
产品种类组合
　　国际品牌占
　　产品种类
国际品牌数
该类品牌总
中国品牌数
　　数的比例
　　皮革、丝绸以及其他配饰
　　运动产品
　　儿童服装
　　顶级品牌
　　一线品牌
　　确定了各类型店面的总数之后，把所有的品牌分为国际品牌和中
　　国品牌两类。要使奥特莱斯建成国际化，至少 70%的品牌应该是国际
　　品牌。上表中已经指明了国际品牌在总品牌数中占的份量。需要注意
　　的是,餐饮品牌是例外。因为一个顾客友好型的奥特莱斯购物中心不
　　应该轻易改变当地游客的餐饮习惯。另外,在项目开发阶段需要进行
　　深入研究,以确定更准确的组合。因此，上述业态组合的变动范围是
　　在 10%之内。
　　第二节 项目建设方案
　　重庆目的地中心项目选址位于重庆中心东北方向 50 公里处，两
　　江新区龙兴工业园开发区域，临近长江鱼嘴镇河段。项目地周边水陆
　　交通发达，既有重庆环城高速和 G50 高速又计划在未来新建城市轨道
　　交通站，附件环境具有典型的重庆山地风貌和地质结构，周边环境优
　　美宜人。目前龙兴园区正处于火热的开发阶段。与项目用地对江之隔
　　即为电影《1942》的拍摄地。该影视城保持并复原了二十世纪初期重
　　庆老城建筑风貌和风俗人情，有刘家大院为代表的一批民国遗迹，具
　　有极高的旅游价值。项目周边拟规划为影视城二期等文化产业区。该
　　区域在不久的将来将成为以文化旅游为依托的，东北区域新的发展中
　　心。这将极大的催进目的地中心的顾客流量并带来巨大的商机。
　　一、项目方案简介
　　(一)重庆际华目的地项目选址于市中心东北方 50 公里的两江
　　新区龙兴园区。项目所处的区位优越，山地地形复杂多变，建设用地
　　为一块规则的长方形，一道山脊贯穿南北成为地块主要的中轴线。场
　　地南北方向上的长度介于 1230 米至 1000 米之间，在东西方向上的
　　宽度介于 510 米到 550 米之间。由于项目用地位于山地且用地中包
　　含一条山脊，使得用地在高差上变化有 90 米之多。紧邻基地北侧规
　　划有城市快速干道与轨道交通地铁站，在未来，无论使用何种交通方
　　式都具有出色的交通到达条件。
　　本项目的总用地面积约为 933 亩，其中规划有大型时尚购物村、
　　酒店、体育中心、以及其地标建筑—球形餐厅。
　　综合体的建筑形态最大限度的遵循了中国的传统文化并融入了
　　适当的现代元素。整体的建筑形象将是现代的、生态友好的并且充满
　　了对古典原型的重新诠释。建筑群体的构图重心设置了一个大型的步
　　行广场将周围的三个功能的建筑元素联系起来。这三个主要的建筑元
　　素是时尚购物村、体育健身中心和酒店。
　　(二)时尚购物村
　　时尚购物村总建筑面积约一期拟建 34817 平方米， 由 22 个根据
　　不同功能划分的商业区块构成，这些功能包括商店、酒吧、餐厅、问
　　询处、控制室、管理用房、公共卫生间以及一些外部的公共空间。其
　　中大部分为单层商业建筑， 部分为两层，另有电箱、热交换站、气
　　站等公共服务设施。
　　时尚购物街区的设计运用了“村落”的形式将建筑组织在四个不
　　同高度的台地上。购物村将世界上各种重量级的商业品牌囊括其中，
　　同时整体建筑设计的灵感来源于中国传统的建筑形式。院落组团式的
　　设计源于传统的胡同建筑模式，建筑肌理形成了购物村中相互垂直的
　　步行街系统，中间穿插了各种小广场和传统式的小花园。设计在保证
　　了商业零售运营模式的同时，充分参照了传统中国建筑原型。建筑组
　　群沿相互垂直的轴线布置，并通过精致设计的室外步行街巷相互连
　　接。到访顾客穿梭于步行街移步异景，得到不同的感官体验。
　　(三)体育中心
　　体育中心按目前设计方案拟建约 2.7 万方。出于其所包含的体育
　　项目的特殊性需要一些特别的建筑空间，特别是室内滑雪场，其巨大
　　的体量，主导了整个项目的天际线设计。
　　体育健身中心包括多种体育活动设施，比如室内冲浪、跳伞、攀
　　岩等，另有体育用品专卖店和美食街。体育中心的内部空间按功能划
　　分为：室内冲浪，风洞舱，登山，其他体育，商店都是运动运动用品
　　专柜，酒吧，设备用房，咨询台，卫生间和公共空间(楼梯，走廊)。
　　在体育中心外围及深入建筑内部的消防车车道布局使消防车到
　　建筑的每个部分都有最佳的可达性。
　　(四)酒店
　　酒店建筑与其他的建筑群落完美融合，运用现代建筑的视觉设计
　　元素，充分再现传统土楼的原始形态。
　　酒店总建筑面积约 1.5 万方，建筑单体被划分为位于不同高差的
　　两个体块，层高各不相同，它们之间通过一个垂直的交通核相互连接。
　　这种解决方案可以最大程度减小了对周围山地环境的影响。
　　酒店的内部空间按功能划分：大厅，前台，酒吧，会议室，厨房，
　　早餐室，SPA 和健身，办公、管理用房及公共空间(楼梯，走廊)位
　　于首层；从第二到第五层是酒店客房部分，公共厕所和公共区域(楼
　　梯，走廊)。
　　酒店位于步行广场的核心位置，在目的地中心建筑总图布局中起
　　连接作用。
　　(五)球形餐厅
　　球体建筑位于步行广场的中心位置，作为际华目的地中心的标志
　　性建筑，它将成为一个两千余平米的多层餐厅，入驻特色餐饮。其复
　　杂特殊的结构营造了一个特别的空间，在那里的人们可以放松和享受
　　美景和美食。球形建筑的下方为建筑面积约 2340 平方米的会议中心，
　　包含小型展览馆、会议厅。
　　第三节 相关图纸
　　图 4-1 重庆目的地中心项目位置
　　图 4-2 重庆目的地中心红线图
　　图 4-3 项目鸟瞰效果图
　　图 4-4 奥特莱斯部分立面图
　　图 4-5 奥特莱斯单体立面剖面图
　　图 4-6 酒店立面图
　　第五章 项目运营模式、企业组织和劳动人员
　　第一节 奥特莱斯运营模式
　　一、奥特莱斯商业特性
　　基于对国内外成功的奥特莱斯购物中心的调查，得出以下结论，
　　这些成功的要素，是投资建设际华目的地中心项目追求的目标。
　　(1)超乎想象的低价：奥特莱斯的商品一般在 6 折以下，甚至
　　低至 1—3 折，物美价廉。
　　(2)颇具吸引力的品牌组合：“名牌+实惠”是奥特莱斯的核心
　　理念。品牌纯正，质量上乘，荟萃世界著名或知名品牌。
　　(3)选址非常重要：基本遵循比较统一的规律，消费力旺盛的
　　大城市和发达地区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交
　　叉点上，最大限度地吸引客流；距离都市中心 45～90 分钟车程，满
　　足各种交通工具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；
　　(4)良好的购物环境：购物环境舒适，主题多元化，集游购娱
　　为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消
　　费者在店内的停留时间。
　　(5)管理分工明确：店外全部由开发商管理，店内全部由经营
　　者管理，每个商店全部自主经营。实行统一物业管理。
　　二、目的地中心成功要点和经营模式
　　际华目的地中心建设将遵循市场定位的规则，以实现建设新生活
　　体验中心的目标。
　　(1)选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、1 小时交
　　通圈、旅游必经线路、周边环境舒适。
　　(2)客源：城市客源为核心、旅游客源为主要，周边客源为辅
　　(3)规划：建筑布局、步行流线、出入口、车位布置合理。功
　　能齐全，一站式。
　　(4)分区：Mall 式，各个分区功能可相对单一。
　　(5)规模：体量事宜，与市场消费力相匹配。
　　(6)经营：以扣率和租金为主，以买断为辅；专业的管理经营
　　公司。
　　(7)招商：招商先行，效果显著。
　　(8)货源：不断拓展新的品牌经销商或直销厂家、且维系好已
　　有资源，争取低成本货源。
　　(9)公关：取得政府大力支持。
　　第二节 整体状况
　　整个“目的地中心”项目涉及不同的参与方以及各参与方在不同
　　层级负责不同的工作内容。
　　对类似的项目，国际上的惯例是由不同的独立公司负责不同的业
　　务内容：
　　投资业务。
　　服务和零售管理以及本地部门协调。
　　本地管理。
　　下图是本项目的组织结构树状图
　　图 5-1 组织结构树状图
　　该图分为两部分：际华目的地中心投资总公司(JPRE)以及际华
　　目的地中心运营总公司(JPSR)
　　运营总公司
　　全国范围内的项目推广、品牌宣传；
　　统一的财务软件、管理软件的管理；
　　负责项目运营过程中的法律实务审核；
　　相关业务人员的培训；
　　与各国际品牌的谈判及主要合作协议的签署；
　　进行报关进口手续、协调物流运输
　　组织网上运营、电子商务。
　　运营子公司
　　负责项目当地的营销活动；
　　负责项目当地的宣传规划工作；
　　本项目运营监管管理；
　　项目设备的日常维护。
　　第三节 际华目的地中心投资总公司
　　际华目的地中心投资总公司要履行作为开发商的责任，需要设立
　　6 个内部职能部门，与项目当前阶段有关的服务外部承包商提供支持。
　　图 5-2 组织结构树状图 – 际华目的地中心投资总公司概览
　　内部部门：
　　战略规划部：主要为分析团队，负责协调、监控并评估所有公司
　　不动产等投资项目。该部门与外部服务承包商密切合作，并在研究数
　　据和其他材料方面尽可能提供协助。
　　土地收购部：该部门应由熟悉本地房地产市场并在技术和法律方
　　面有交易技巧的人员组成。当可行性研究报告递交并批准，应认真发
　　掘土地投资市场的机会。
　　法律事务部：支持地产部门和战略规划部门的工作，负责购地阶
　　段和建筑合同的法律、财务等事宜。
　　资产财务部：负责组织资产管理、财务、会计工作，包括为公司
　　总经理提供财务信息。负责组织和解决地产购买和建设安装工程的融
　　资问题。
　　项目管理部：部门经理负责管理监控和协调当前项目中的全部工
　　作：合同管理、财务监管和报告、机构和商业公共关系等。
　　外包服务：
　　鉴于际华“目的地中心”项目的复杂性和涉及面广，一些需要特
　　殊技术等的支持工作需要通过外包给外部服务提供商来进行。
　　第四节 际华目的地中心运营总公司
　　基于对零售业务和娱乐设施等的协调和管理，在总部层面和地方
　　层面应有不同的管理运营要求。因此，组织结构设计了两层的管理架
　　构，有着各自相对独立的结构：
　　总部层面：负责总协调、管控以及其他的战略性工作。
　　当地层面：在总公司协调和监管之下负责大部分管理工作。
　　际华目的地中心运营总公司由市场部和运营部两个主要部分构
　　成。主要职能为：
　　计划和监管际华目的地中心运营总公司和当地运营公司的经
　　济和财务表现。
　　际华“目的地中心”品牌传播和推广工作，并协调和监控“目
　　的地中心”项目宣传和推广工作。
　　图 5-3. 组织结构树状图– 际华目的地中心运营总公司
　　运营总公司主要由市场部和运营部两部分组成，主要职能为：
　　计划、监管际华运营公司和当地运营公司的经济、财务表现。
　　协调、监控际华“目的地中心”品牌传播和宣传推广工作。
　　运营总公司由首席执行官进行管理，下设：市场总监、财务总监、
　　运营总监。市场部由市场总监牵头，负责推广和宣传工作。需要在全
　　国和各项目所在地宣传整个目的地中心项目，其中市场部需确定宣传
　　活动，并在全国范围内组织和协调实施。
　　财务总监负责协调和管理所有公司活动，如：信息技术、人力资
　　源、财务、法务和审计。下设：
　　信息技术部：该部门管理公司的两项战略性资产，管理软件包和
　　客户关系管理(CRM)软件。
　　人力资源部：负责所有与运营公司和当地运营公司有关的人力事
　　资产财务部：负责所有资产财务事宜。该部门确保以正确方式向
　　运营公司提供资金使用。
　　法律事务部：负责公司所有法律事务，主要涉及服务合同和公司
　　间的协议。
　　审计风险部：负责监管、审计运营公司和当地运营公司的账户，
　　制作关于整个际华目的地中心项目的资产财务报告。
　　第五节 当地运营公司
　　所有的当地运营公司的组织结构都相同，如下图所示：
　　图 5-4. 组织结构树状图–际华目的地中心当地运营公司其他业务
　　第六章 投资估算
　　该部分针对际华目的地中心重庆项目的经济和财务表现进行了
　　初步的分析。由于建设方案尚未得到当地政府相关部门批准，在实施
　　中可能存在调整和优化。
　　第一节 总体设想方案
　　一、运营结构
　　设立两家总公司：
　　际华目的地中心投资总公司：投资公司负责项目的所有投资，
　　包括地产和硬件技术设备的建设。
　　际华目的地中心运营总公司：负责所有运营工作。
　　二、时间进度
　　贴现现金流的周期是 6 个月，所有的商业计划的周期为 20 年。
　　三、融资结构
　　将在项目开发的各个阶段对投资活动进行融资，并采取以下融资
　　策略：
　　自有资金：54052.4 万元，占总投资额的 40%左右。
　　有息融资：81078.6 万元，占总投资额的 60%左右。
　　第二节 项目整体投资估算
　　一、整体技术参数
　　重庆目的地中心项目建设内容主要包含奥特莱斯卖场、室内运动
　　中心、球体餐饮中心、酒店以及配套设施。
　　表 6-1 项目主要参数汇总
地上建筑面积
　　其中：
　　运动中心
地下建筑面积
室外道路面积与园林
室外停车场面积
　　二、项目初始总投资核算
　　项目初始总投资额估算为 135131 万元，其中土地成本估算 53620
　　万元，建设成本预计 74622 万元，设备投资预计 6889 万元。明细如
　　下表。
　　表 6-2 项目总投资明细表
　　项目 序号
工程量(基数) 总量(万元)
　　以预计购地面积计算，含土地
　　出让金和契税
　　1 勘察设计费
总建筑面积
　　2 工程监理费
总建筑面积
　　3 三通一平及临时设施费
单体建安费
　　1 奥特莱斯
　　2 球体
3 运动中心
　　4 酒店
红线内市政费
园林与道路
部分地下停车场
　　工 程 费 小 计 ( 三 +四 +五 +六 )
一+二+三+四+五
行政及其他费
一+二+三+四+五
不可预见费
一+二+三+四+五
　　设备 二
　　投资 三
　　项目初始投资额合计
　　第三节 整体设备投资估算
　　重庆项目主要投资的设备有两套冲流式平板冲浪设备和一套滚
　　筒式冲浪设备组成的室内冲浪设施、单体垂直风洞一套、室内攀岩墙
　　一套，投资估算总计约为 6889 万元。其成本构成情况如下：
　　一、室内冲浪
　　主要引进两套冲流式平板冲浪设备和一套滚筒式冲浪设备组成
　　的室内冲浪设施，大约占地 1,000 平米。
　　投资估算约为 2488 万元。
　　二、风洞跳伞
　　主要引进单体垂直风洞，占地 1000 平方米。投资估算为 3108 万
　　三、室内攀岩
　　主要引进室内攀岩墙，占地约 1500 平方米，投资估算为 1293 万
　　第四节 单体建设成本估算
　　一、奥特莱斯卖场单体建设预估成本
　　表 6-3 奥特莱斯投资明细预估表
工程和项目名称
132,119,750
55,707,200 包含独立基础、钢筋混凝土框架
　　结构、钢筋混凝土屋面及外围砖
　　墙。不含挡土墙、土方、降水、
　　护坡及基础处理、桩基础价款。
76,412,550
- 不含室内装饰工程。
27,425,550
　　1.2.2.1
14,271,750 包含钢化夹胶玻璃窗、弧形铝板
　　装饰柱及玻璃门。
　　1.2.2.2
10,474,200 外墙贴仿石砖瓦，包括保温层。
　　1.2.2.3
仿古装饰屋檐
1,650,000 金属板加红油漆饰面。
　　1.2.2.4
1,029,600 按40%红漆饰面柱及60%灰砖饰面
　　柱考虑，但不含保温。
坡屋顶挂筒瓦
48,987,000 筒瓦屋面含脊、屋檐瓦，3+3SBS
　　防水层及保护层、保温层及角兽
给排水系统
1,566,765 含水泵、水箱、主干道及阀门，不
　　含洁具及支路管线。
28,976,847
16,607,709
消防报警及联动控制系
2,506,824 整个系统。
消防喷淋及消火栓
3,760,236 整个系统。
168,930,422
　　二、球体餐饮中心建安费用预估
　　表 6-4 球体建安明细预估表
工程和项目名称
31,380,100
19,509,600 包含筏板基础、钢筋混凝土框架结
　　构及钢结构(含防火涂料)。
11,870,500
- 不包含室内装饰。
外立面装修
11,870,500
　　1.2.2.1
10,970,500 8mmlow-E+12A+6中空玻璃(热弯)幕
　　墙、幕墙支撑钢架及外围装饰钢管
　　架(做法详见附件B)。
　　1.2.2.1
900,000 包含轻钢龙骨、3mm厚铝板(含氟
　　碳喷涂)及保温。
给排水系统
478,872 含水泵、水箱、主干道及阀门，不
　　含洁具及支路管线。
通风空调系统
2,660,400 含主设备、主风管及保温，不含末
　　端风盘及风口；按全空气系统考虑
火灾自动报警及控制系统
354,720 整个系统。
消防喷淋及消火栓
523,212 整个系统。
41,497,630
　　三、运动中心建安费用预估
　　表 6-5 运动中心建安明细预估表
　　工程量
工程和项目名称
　　(平方米 )
(元 /平方米 )
　　土建工程
142,101,760
　　结构工程
76,870,400
　　装饰工程
65,231,360
　　室内装饰
19,179,300 含地面、卫生间及公共部分装修
　　屋面工程
41,687,200 含保温、隔热、防水及基层
　　外墙工程
　　设备工程
18,905,310
　　给排水系统
1,095,960 不含末端
　　17,809,350 含防排烟、通风系统管道及设备等
　　通风空调系统
　　(600-700rmb/㎡)
　　电气工程
28,999,246
　　消防工程
193,705,181
　　第七章 项目运营收入和运营成本计算基础
　　第一节 奥特莱斯收入及运营成本计算基础
　　一、收入
　　取值方法：奥特莱斯收入测算取值主要采取比较法。经过市场调
　　研获取重庆市标志性中高档成熟商业的建筑面积、营业面积、2013
　　年销售收入、经营方式、扣点点率等数据，选取其中三个重点中高档
　　商场的数据进行加权平均，得出每年总收入约为 46000 万元。
　　二、运营成本
　　运营成本预估情况见下表：
　　表 7-1 奥特莱斯运营成本预估情况
金额(万元)
　　租赁成本—免租期
以总租赁面积计算
　　设备维护费
　　市场营销费
收取的物业和市场营
　　销费用的 30%
　　支付给外包服务商的服务费
收取的物业和市场营销
　　费用的 45%
　　顶尖承租商户装修补助
收取的物业和市场营销
　　费用的 10%
　　其他运营成本
　　第二节 室内冲浪
　　一、收入
　　假设周末、公共假期和夏季为冲浪运动的旺季，春秋两季为普通
　　时段，冬季为冲浪运动的淡季。这样，可以得出冲浪项目中全年旺季
　　的时段为 188 天，普通时段为 118 天，淡季则为 59 天。估计旺季的
　　满客率为 80%，普通时段为 30%，淡季为 10%。
　　以此估算年收入 2025.69 万元。运营成本估算为 473.3 万元/年。
　　第三节 风洞跳伞
　　由于室内跳伞项目基本不受天气条件影响，假设周末、公共假期
　　为跳伞运动的旺季，其他时间为普通时段。这样，我们可以得出冲浪
　　项目中全年旺季的时段为 129 天，普通时段为 236 天。我们估计旺季
　　的满客率为 80%，普通时段为 30%。
　　表 7-2 风洞年客流量
　　每小时最大
每天平均营
票价(元) 时段天数
　　客容量
　　普通时段
　　门票总收入中已加入与中心垂直风洞跳伞相关的其他收入，包括
　　会员会费收入、赞助费和 DVD 销售收入。
　　估算年收入 955.77 万元，运营成本估算为 586.74 万元。
　　第四节 室内攀岩
　　由于室内攀岩项目基本不受天气条件影响，假设周末、公共假期
　　为攀岩运动的旺季，其他时间为普通时段。这样，可以得出冲浪项目
　　中全年旺季的时段为 129 天，普通时段为 236 天。估计旺季的满客率
　　为 80%，普通时段为 30%。
　　估算年收入为 509.99 万元，运营成本估算为 130.35 万元。
　　第五节 综合运动场馆
　　运动综合场馆项目中其他运动、纪念品商店、餐饮及技术区域为
　　租赁区域，估算租金收入约为 2625 万元，运营成本估算为 908.4 万
　　第八章 经济和财务分析
　　第一节 测算假设
　　(一)测算期限：20 年
　　(二)收入测算假设
　　1、假设各个单体项目全部由运营公司负责运营，GA 向运营公司
　　提供管理咨询服务，运营公司向 GA 支付服务费。
　　2、际华集团的各项目收入，即运营公司从各个单体项目收到的
　　现金，包括租金收入、门票收入、餐饮收入、物业费收入等。
　　(三)成本测算假设
　　1、际华集团的各项目资本，即各个单体项目的运营成本。
　　2、际华集团的运营成本，还包括所属子公司运营公司和投资公
　　司的运营成本。
　　第二节 项目整体投资收入情况估算表
　　选取进入成熟运营年份进行收入及运营成本的测算：
　　表 8-1 项目年经营状况
　　一、营业收入
521,190,000
　　二、总成本及费用
含偿还利息
162,192,000
　　三、营业税
27,232,000
　　四、折旧及摊销
33,274,000
　　五、利润总额
298,492,000
　　第三节 项目重要指标表
　　项目重要投资指标如下表：
　　表 8-2 项目重要投资指标表
　　投资回收期(年)
　　内部收益率
　　第九章 风险分析及对策
　　一、人才储备不足
　　本项目属于创新型服务业，多业态的组合尚属首例，项目的成功
　　建设和运营，需要由来自国际国内相关领域的人才共同组成管理团
　　队，以及具备经验丰富、高水平的员工团队。本项目在前期主要依赖
　　外方合作伙伴在规划建设和招商方面的能力与判断。为顺利推进项目
　　建设与运营，公司将实施国际化人才战略，完善人才培养选聘机制，
　　多种形式培育和招聘公司自己的建设及运营管理团队。
　　二、建设风险
　　建设风险涉及到定价、工程质量以及可能的延期。建设周期风险
　　可能衍生其他风险，并带来其他问题，例如如果不能在预定的日期开
　　业，可能会面临承租商户的索赔。这样的不便可能会导致收入回报的
　　降低以及可能要支付一部分罚金。延期开业也意味着项目要面对不利
　　的市场环境。公司将建立项目建设进度调度工作机制，强化投资进度
　　监控，确保项目按既定的计划进行。
　　三、投资风险
　　本项目投资额大，尽管项目的预期收益率较高，但是投资风险仍
　　然存在。对外融资将增加公司财务费用，短期内降低公司盈利能力。
　　如项目不能按照计划的时间、收益率产生盈利，将影响公司的现金流。
　　公司将积极推进项目宣传和招商力度，提高项目影响力，并将适时引
　　入战略合作伙伴。
　　四、竞争风险
　　虽然目的地中心采用了多功能运动和零售业态的方式用以提升
　　现场消费体验，但电商的冲击任然存在，特别是对奥特莱斯零售业态
　　的直接冲击，将会加大市场竞争强度。
　　本项目采取差异化的市场定位和竞争策略，以品牌的差异选择、
　　独家代理、规模性渠道、扁平化措施，努力为消费者提供更为便捷、
　　成本更低的消费价值；从长期来看，通过对渠道控制逐步转化成品牌
　　控制、设计控制，综合利用公司整体产业链的优势可以在未来创造出
　　整体竞争优势。
　　第十章 结论
　　综上所述，际华目的地中心项目是引领中国新型消费方式、新型
　　生活方式的先进商业项目，是际华集团实现转型升级的重要契机，市
　　场前景广阔，市场预期很好，具有现实的可行性和盈利性。该项目可
责任编辑：暗白
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