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昆明土地一级开放向社会资本放开
昨日，昆明市人民政府发布了《关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》以及《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》，对全市土地储备、土地利用规划、土地使用的功能分区作出了要求，并就鼓励、引导和规范社会资金参与土地一级开发整理工作提出了相关的措施和办法。
国有投资公司
可获总投资额16%的投资回报
据了解，土地一级开发整理是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“熟地”出让标准，再对“熟地”进行有偿出让或转让的过程。
昨日，昆明市政府发布了《关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》，针对政府对土地资源的优化配置和对房地产市场的宏观调控能力，以及提升国有投资公司实力提出了具体要求。
《通知》称，将全面落实土地一级开发整理全覆盖，实行政府主导、市场化运作相结合的机制。主要表现为：市政府统筹管理土地一级开发整理项目，各县（市）区政府具体组织土地一级开发整理项目的用地报批、征地、拆迁、安置等工作，市县两级国有投资公司全面负责组织实施全市范围内的土地一级开发整理项目。 同时，按照“成本债务全覆盖”原则，将土地开发的直接成本、间接成本和该土地上应分摊的政府投资项目融资本息全额计入土地收储成本。并允许市级国有投资公司和县级地方人民政府按照市场化方式引入社会资金参与相关土地一级开发整理项目。市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本。
必须明确责任主体
在推进土地一级开发整理全覆盖工作的同时，市政府提出对涉及重大工程、重大项目的土地一级开发整理项目，工作任务和责任主体必须明确。
《通知》中明确提出，“旧厂改造”及“退二进三”项目（涉及原已配置给国有投资公司开发范围的项目除外）涉及的土地一级开发整理，统一由产业开发投资有限责任公司与属地人民政府负责组织实施；“旧城改造”（“城中村”项目和原已配置给国有投资公司的项目除外）和“旧村改造”（涉及原已配置给国有投资公司开发范围以及已签订合同的“城中村”改造项目除外）涉及的土地一级开发整理，统一由市土地开发投资经营有限责任公司和市城建投资开发有限责任公司与属地人民政府负责组织实施；项目涉及原有国有投资公司配置土地开发范围的，原则上继续由原有国有投资公司负责组织实施，如果由原有国有投资公司以外主体负责的，必须将抵、质押债务本息以及项目分摊的基础设施建设融资本息计入土地一级开发整理成本。
同时，对于公交场站、高速公路、铁路建设、物流站点等沿线及周边片区的土地一级开发整理，除规划方案已通过市规委会审议的“城中村”改造项目外，统一由市交通投资有限责任公司与属地人民政府负责组织实施；草海片区、城市轨道交通等沿线周边片区的土地一级开发整理，统一由轨道交通有限公司负责组织实施；呈贡县涉及大渔片区、金马铺片区、洛羊片区、阳宗海七甸片区的土地一级开发整理也将由各自片区相关国有投资公司负责组织实施。
Word文档免费下载：关于引入社会资金参与昆明交投开发范围内5个土地一级开发整理项目的公告
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昆明市交通投资有限责任公司（简称昆明交投）是经昆明市人民政府批准成立的国有独资公司，承担着市政项目融资及与融资项目对应土地资源的一级开发任务。按照市政府相关规定及工作部署，本着“遵规、守法、履程”的原则，为推动相关土地一级开发整理项目，昆明交投决定引入社会资金参与5个地块的一级开发整理。现将引入社会资金事宜公告如下：
一、项目基本情况
（一）昆明钢铁控股有限公司凉亭轧钢厂“退二进三”项目
项目位于昆明市主城区东二、三环间，紧邻东二环；四至为：东临云南邮政物流公司，南靠归十路，西北临东骧神骏小区。土地面积151.39亩。项目总投资额约4.5亿元。规划用途为商住。
（二）昆明丹海降解材料有限公司及昆明输送机械有限公司“退二进三”项目
项目位于昆明市主城区三环内，紧邻人民西路（至春雨路段）；四至为：南邻人民西路，西临昆明泉源有限公司，北邻沙沟尾村。土地面积115.24亩。项目总投资额约3.4亿元。规划用途为商住。
（三）沐东村片区城中村改造项目
项目位于昆明市主城区东二、三环间，大树营立交东北角；四至为：东邻云南省监狱，南临机场高速，西临东二环，北临昙花寺公园。土地面积145亩。项目总投资额约18亿元。规划用途为居住。
（四）三农场片区土地一级开发整理项目
项目位于昆明市主城区东二、三环间，东三环与寺瓦路交界处；四至为：东邻东三环，南临老寺瓦路及金色交响小区，西北均临片区规划路。土地面积72.08亩。项目总投资额约4亿元。规划用途为居住。
（五）云南新镁铝铝箔有限公司土地一级开发整理项目
地块位于昆明市主城区东二、三间，机场高速与寺瓦路交界处西北角；四至为：东至片区规划路，西至昆明监狱家属区，南至机场高速，北至昆明监狱职工经济适用房小区。土地面积190亩。项目总投资额约10亿元。规划用途为商住。
二、资金提供方要求
（一）资格要求
1.须是在中华人民共和国境内注册具有独立法人资格的企业；
2.须具备有效营业执照，注册资本金至少5000万元；
3.须提供近三年经审计合格的财务报告及财务报表，财务状况良好；
4.须社会信誉良好，没有处于被责令停业、财产被接管、冻结、破产状态；
5.须银行信用良好。
（二）资金要求
自有资金须达到项目总投资额的25%。
三、符合上述条件要求且有意愿提供资金的企业，请在日17：00（北京时间）以前，将有效营业执照、审计机构审定良好的近三年经审计合格的财务报告及财务报表、银行信用证明或评级证明材料提交至昆明市盘龙路25号（巡津街原市委办公大楼二楼）昆明市交通投资有限责任公司。
四、联系人：蒋喆；联系电话：（0871）-3202036。
昆明市交通投资有限责任公司
二〇一一年十月十三日
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文档介绍：
开发环节分工更细化,有利于开发周期缩短,有利于整体项目更早面市;对于政府来说,在土地供应环节的调控能力增强,同时将加大存量土地的盘活力度;对于开发商来讲,竞争将提前到一级土地开发环节,拿地成本上升,同时成本转嫁能力提升,在一级土地开发利润得到保障的同时,有权选择是否参与土地二级开发的竞标,并对于土地组价成本的确定拥有较大的操作空间。另外,由于土地一级开发企业已实质通过建设规划,如土地二级开发资格被其他企业获得,则该企业需要承担除土地价格以外的其他开发成本,变相压缩了利润空间。因此,土地成本组价和规划前置审核,是土地一级开发企业拥有更多的资源和筹码获取二级开发资格的重要因素。就昆明市而言,经公开披露,土地经过一级开发后在招投标过程中被其他企业(非一级土地开发企业)获取的仅有一家, 详见下节。综上所述,土地一级和二级开发存在重大联动性。本项目中, 项目公司申报的控规和详规已实质通过政府审核(见附件,市规划局及官渡区规划局的审议意见) ,修建规划审核的前置能够缩短项目地块取得土地使用证后获得预售许可证在内的其他四个权属证书,进而开展资金回笼。因此,项目公司完成一级土地开发工作后,取得土地二级开发资格存在非常大的概率性,本项目无论从事一级土地开发或二级土地开发,均不存在违法违规风险或不可控的经营性风险。在项目公司能够取得一级和二级土地开发的资格时,项目公司的利润空间将达到最大值;如项目公司仅从事目前一级开发,未取得二级开发资格,则项目公司至少可获得前期投入成本 8% 的净利润。三、昆明城中村改造实例分析(一)昆明城中村改造整体情况根据昆明城中村改造三年计划白皮书( 2011 — 2013 年), 2008 —2010 年昆明市主城区 249 平方公里范围内,有城中村 336 个,面积近 20 平方公里,建筑面积达 3800 多万平方米,仅常住人口就达 76万余人。昆明城中村改造整体情况如下表: 2008 —201 3需改造 2011 —2013 年城中村改造原计划(2008 —2010 年)改造的 336 个城中村范围扩容,新增 46个城中村被纳入未来三年改造计划,昆明市城中村改造总数就达到了 382 个。已完成截至 2010 年12月31日,已完成 149 个城中村改造项目的规划审批, 120 个城中村进入拆迁,已拆除 1750.28 万平方米, 23个村完成土地交易, 73 个村的项目获得规划条件,52个村的项目获得安置房建设意见,24个村的项目获得工程许可证。 11个村安置房 111.3 8万平方米安置房交付使用,310 6户村民入住新居,714 8 户选择全货币补偿方式实现安置。已投入改造资金 332.31 亿元,面向社会提供商品房 488 万㎡,城中村改造项目内已建成配套小学 2所10619 ㎡, 幼儿园 2所8179 ㎡,公厕 2座382 ㎡,社区用房 977 ㎡,垃圾中转站 1个 100 ㎡。在建项目至2010 年12月31日78个村启动工程建设,开工面积 981.57 万平方米。尚待完成 2011 年内,根据已编制的片区城市设计方案,完成 233 个城中村改造项目的修建性详细规划编制审批、14个城中村改造项目的修建性详细规划调整、 188 个城中村土地拆迁整理、 150 个城中村安置房地块土地交易工作, 114 个城中村改造项目启动安置房建设,48个城中村改造项目安置房封顶断水。 2010 年12月31日前已动工建设的项目,在 2011 年内封顶断水;力争 201 1 年内第二批次城中村改造项目开始拆迁和土地整理。 2012 年内完成 108 个城中村土地拆迁整理、87个城中村安置房地块土地交易工作, 83 个城中村改造项目启动安置房建设, 120 个城中村改造项目安置房封顶断水。 2013 年内完成 23个村的土地拆迁整理、120 个城中村安置房地块土地交易工作,91个城中村改造项目启动安置房建设,83个城中村改造项目安置房封顶断水。根据昆明城中村改造推进办公室等相关部门统计,昆明具体需改造城中村情况载于附表《 2011 年昆明主城城中村改造名单》。(二)昆明城中村改造个案实例以下三个楼盘,均为昆明市区内较早进行的城中村改造,是昆明土地开发地方政策成功实施的个案代表: 项目名称所属改造城中村开发规模拆迁时间完成安置时间总拆迁量住宅回迁量当前工程进度当前销售进度滨江俊园联盟街道办事处张官营村占地 247 亩, 总建面 77.4 8万㎡ 2009 年 2010 年9月总建面 33万㎡ 10万㎡, 500户,(3栋31层) 回迁房先建已投入使用,二期主体工程完工后期尾盘销售阶段昆明同德广场金辰街道办事处大白庙村占地 218 亩, 总建 87.690 4万㎡ 2009 年 11月 2012 年8月总建面 31.6 万㎡ 7万㎡, 300户(2栋 29层) 首期主体工程断水封顶预计 201 2年年初首期开盘南亚风情第壹城福海街道办事处田家地、李家地占地 282.4 5亩, 总建面 97. 8万㎡ 2008 年 12月 201 1年10月总建面 30.3562 万㎡ 7万㎡已竣工交付售罄上述三个城中村改造项目遵照昆明当地土地政策,企业取得土地一级开发资格后,完成拆迁工作后,在并未取得土地使用证和土地二级开发资格的前提下, 以回迁房建设作为项目开发的首期建筑工程,及时实现回迁户的安置使用目的, 并将回迁房建设等所有成本计入一级土地开发组价,顺利取得土地二级开发资格。这些城中村改造的成功案例不仅充分响应了政府提出民生工程的号召、保障村民利益,并且压缩了项目整体开发时间、村民产品在合适的市场时机完成销售, 实现盈利目的。(三)昆明土地一二级开发主体易手个案按照政府相关规定,土地一级开发企业必须参与土地招拍挂的环节,取得用地之后再进入二级开发、销售程序。这是昆明所有城中村项目遵循的改造流程。根据上述分析,土地一级开发企业较其他企业更容易获得二级开发资格。在实际操作中,一级开发企业获得二级开发资格的占绝大多数比重,昆明自城中村改造政策实施以来,土地流拍和土地被夺甚是少见,根据昆明市土地交易统计, 从 2008 至2011 年11月,出现过一例城中村改造开发主体变化的案例如下: 土地位置所属城中村土地面积交易时间一级开发企业二级开发企业一二一大街68号五华区下马村 207 亩 2011 年2月 15日云南艾亭房地产开发有限公司云南志飞房地产开发有限公司这是昆明进入城中村改造 4年以来仅有的因为地块条件非常优异,导致开发主体易手的情况,土地交易导致开发主体易手之后。按照政策规定,土地出让金收益方对一级开发企业做出了经济赔付。在今后 400 多个城中村改造的土地交易之中,交易制度逐步完善,开发商相对成熟,上述情况出现的可能性较低。附件: 《昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知》《昆明市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知》《昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》《昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市主城区集体土地房3
内容来自淘豆网转载请标明出处.昆政发[2010]69号关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知
昆明市人民政府文件昆政发［2010］69号昆明市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、直属机构，市属各国有投资公司：现将《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》印发给你们，请认真贯彻执行。二〇一〇年七月二十日
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本文标题：昆政发[2010]69号关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知 链接地址：
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关于引入社会资金参与昆明交投开发范围内5个土地一级开发整理项目的公告
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昆明市交通投资有限责任公司（简称昆明交投）是经昆明市人民政府批准成立的国有独资公司，承担着市政项目融资及与融资项目对应土地资源的一级开发任务。按照市政府相关规定及工作部署，本着“遵规、守法、履程”的原则，为推动相关土地一级开发整理项目，昆明交投决定引入社会资金参与5个地块的一级开发整理。现将引入社会资金事宜公告如下：
一、项目基本情况
（一）昆明钢铁控股有限公司凉亭轧钢厂“退二进三”项目
项目位于昆明市主城区东二、三环间，紧邻东二环；四至为：东临云南邮政物流公司，南靠归十路，西北临东骧神骏小区。土地面积151.39亩。项目总投资额约4.5亿元。规划用途为商住。
（二）昆明丹海降解材料有限公司及昆明输送机械有限公司“退二进三”项目
项目位于昆明市主城区三环内，紧邻人民西路（至春雨路段）；四至为：南邻人民西路，西临昆明泉源有限公司，北邻沙沟尾村。土地面积115.24亩。项目总投资额约3.4亿元。规划用途为商住。
（三）沐东村片区城中村改造项目
项目位于昆明市主城区东二、三环间，大树营立交东北角；四至为：东邻云南省监狱，南临机场高速，西临东二环，北临昙花寺公园。土地面积145亩。项目总投资额约18亿元。规划用途为居住。
（四）三农场片区土地一级开发整理项目
项目位于昆明市主城区东二、三环间，东三环与寺瓦路交界处；四至为：东邻东三环，南临老寺瓦路及金色交响小区，西北均临片区规划路。土地面积72.08亩。项目总投资额约4亿元。规划用途为居住。
（五）云南新镁铝铝箔有限公司土地一级开发整理项目
地块位于昆明市主城区东二、三间，机场高速与寺瓦路交界处西北角；四至为：东至片区规划路，西至昆明监狱家属区，南至机场高速，北至昆明监狱职工经济适用房小区。 土地面积190亩。项目总投资额约10亿元。规划用途为商住。
二、资金提供方要求
（一）资格要求
1.须是在中华人民共和国境内注册具有独立法人资格的企业；
2.须具备有效营业执照，注册资本金至少5000万元；
3.须提供近三年经审计合格的财务报告及财务报表，财务状况良好；
4.须社会信誉良好，没有处于被责令停业、财产被接管、冻结、破产状态；
5.须银行信用良好。
（二）资金要求
自有资金须达到项目总投资额的25%。
三、符合上述条件要求且有意愿提供资金的企业，请在2011 年10月17日17：00（北京时间）以前，将有效营业执照、审计机构审定良好的近三年经审计合格的财务报告及财务报表、银行信用证明或评级证明材料提交至昆明市盘龙路25号（巡津街原市委办公大楼二楼）昆明市交通投资有限责任公司。
四、联系人：蒋喆；联系电话：（0871）-3202036。
昆明市交通投资有限责任公司
二〇一一年十月十三日
本文来源：昆明日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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