价格明显偏低，且无正当理由【政判决书（2015）姑苏行初字第00122号】
苏州市姑苏区人民法院行政判决书（2015）姑苏行初字第00122号
原告周建青。
原告王廷香。
被告江苏省苏州工业园区地方税务局第一税务分局，住所地苏州工业园区万盛街8号。
诉讼代表人陈为众，局长。
委托代理人周寒，该局工作人员。
委托人理人王志宏，该局工作人员。
被告江苏省苏州工业园区地方税务局，住所地苏州工业园区万盛街8号圆融大厦。
法定代表人马伟，局长。
委托人理人谭军，该局副局长。
委托代理人张梅梅，该局工作人员。
事实（facts）
“原告周建青、王廷香不服被告江苏省苏州工业园区地方税务局第一税务分局（以下简称园区地税一分局）税务争议处理决定及被告江苏省苏州工业园区地方税务局（以下简称园区地税局）税务行政复议决定，向本院提起行政诉讼。
2014年12月3日，被告园区地税一分局对原告周建青、王廷香的房地产交易计税价格争议申请作出答复，认为经重新核定，原告购买的位于苏州工业园区枫情水岸花园39幢1806室住宅的计税价格为2806818元，要求原告于2014年12月
23日前缴纳相应税款。原告对该答复不服，向园区地税局申请行政复议。日，园区地税局作出苏园地税复决（2015）1号行政复议决定，维持园区地税一分局的答复。
原告周建青、王廷香诉称，其于日通过中介购买了位于苏州工业园区枫情水岸小区39幢1806室房屋（附带一地下产权车位），居间合同成交价格为275万元（含地下车位价格）。后因发现房屋有明显墙体渗水、开裂的情况，经与房东协商，成交价格变更为271万元。根据合同，原告支付了定金10万元，因车位价格在11万元左右，过户时房东不会把已支付的10万元定金退还，故中介就以房款250万元做了资金托管（其中首付150万元，贷款100万元），即网签托管合同价为250万元。日，原告持相关材料至园区地税一分局服务窗口申报纳税，被告知所购房屋在税务部门数据系统的系统价为306万元。原告当场拿出271万元的居间合同，但税务部门不予认可。2014年12月初，园区地税一分局委托的评估公司对原告房屋进行了评估，原告提出房屋存在墙体裂缝、渗水等情况，评估人员称该情况对房价影响有限。后园区地税一分局以评估价2806818元作为计税基础，考虑网签合同无法撤销及家庭入住等原因，原告先按照该价格缴纳了税款，后于日对园区地税一分局的计税价格申请行政复议，园区地税局作出维持的复议决定。”
主题（Issue）
“本案争议焦点在于，园区地税一分局所作存量房交易计税价格争议处理决定是否正确、合法。本案审查过程中涉及到三个价格（值），一是存量房交易纳税评估系统价元，二是存量房申报价格评估值元（按系统价下浮10%比例计算），三是最终计税核定价2806818元。原告认为其购房当年房价呈走低趋势，涉案房屋所在小区学区变更，故税务部门的系统价元不能反映房屋市场价值，且下浮10%的比例得出申报价格评估值不符合法律规定，应执行财税（2011）61号文件下浮20%的规定。经查，元系江苏省地税部门统一集中使用的数据评估系统（苏州工业园区地税部门于201
4年1月20日正式上线使用）生成的价格，是税务部门确定存量房申报价格评估值的基础，该系统实行全省集中管理，园区地税部门无权自行定价，故原告对系统价格的异议本院不予支持。关于计算评估值的下浮比例，财税（2011）61
号文件规定了20%的最高比例，但授权地市地方税务局具体拟定，苏地税发（20
14）8号文件根据本省具体情形规定苏州工业园区适用最高10%的下浮比例，园区地税一分局参照该最高比例执行，符合上述两份文件的规定。关于第三种价格即最终核定计税价2806818元，原告认为以纳税为目的的评估价过高，应以其实际合同价271万元作为计税依据。”
争辩（Discussion）
“原告认为:
011）61号《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（以下简称财税（2011）61号文件）明确规定，计税价格可在评估价基础上下浮不超过20%，原告房屋市场价和评估价均在280万元左右，而地税系统中显示306万元，显然不能真实准确反映原告房屋所在小区房地产市场价格，不能作为计税依据。
被告园区地税局在行政复议决定书中提到苏地税发（2014）8号江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》的通知（以下简称苏地税发（2014）8号文件）有"下浮比例原则上不得超过10%"的规定，但该表述过于模糊，被告适用该规定缺乏法律依据。
原告小区从2013年9月开始，从苏州工业园区金鸡湖学校、景程学校的双学区身份变更为苏州工业园区第二实验小学的单学区，包括但不限于以上原因都会影响到小区房价，对此情况地税部门并未进行区分和考量。综上，园区地税一分局认定的事实与实际不符，其评估系统的评估价不能真实反映房屋市场价格，下浮比例没有法律依据；园区地税局没有尽到查清事实的职责，适用法律法规模糊不清，请求依法撤销园区地税一分局核定原告二手房交易计税价格为2806818元并征税的行为，同时撤销园区地税局所作行政复议决定，本案诉讼费用由被告承担。”
C1税务机关
“被告园区地税一分局辩称:
园区地税一分局适用法律法规及规范性文件正确。财税（2011）61号文件规定，"存量房交易价格估值下浮比例应不高于20%，具体比例由地市地方税务局拟定，报省地方税务局批准"，这说明全国下浮比例是0-20%，省地方税务局只要在0-20%区间范围内确定具体下浮比例都符合文件规定。苏地税发（2014）8号文件规定，"各地要按照《通知》（即财税（2011）61号文件）要求，结合评估系统推广工作，重新拟定存量房交易价格评估值下浮比例，原则上不得超过10%
"，该文件下发后（日后），省内各地原则上只能执行不超过10%的下浮比例。根据苏地税函（号江苏省地方税务局《关于印发存量房交易纳税评估系统（省级集中版）上线推广方案的通知》（以下简称苏地税函（号文件）要求，江苏省地方税务局决定在全省推广应用存量房交易纳税评估系统（省级集中版）（系统交易价格评估值下浮比例统一设定为10%），园区地税部门于日上线，故执行10%的下浮比例。
原告办理房产交易过户涉税业务时申报价格为250万元（网签备案合同价格，未含车位价），而在诉状中却详细说明房屋交易价格为265万元（不含车位价6万元），有隐瞒事实的嫌疑。
原告申报的交易价格明显偏低且无正当理由。根据财税（2011
）61号、苏地税发（2014）8号、苏地税函（号等文件规定，江苏省存量房交易纳税评估系统（省级集中版）显示原告房屋交易价格估值为3064545
.75元，园区地税一分局根据规定的最高下浮10%比例确定原告房屋申报价格评估值为元，考虑到原告申报交易价格250万元明显低于该评估值，园区地税一分局认定原告申报的计税依据明显偏低。原告拿出载明交易价格为265
万元（剔除车位价6万元）的另一份房屋买卖合同（原告在诉状中确信这份合同真实有效），否定了之前作为申报依据的网签合同，恰恰证明其申报明显偏低的计税价格（250万元）无正当理由。根据《中华人民共和国税收征管法》（以下简称《税收征管法》）第三十五条第一款第（六）项及财税（2011）61号文件"没有正当理由的，按核定计税价格征税"的规定，园区地税一分局只能按核定计税价格征税，而不能按原告申报交易价格征税。
园区地税一分局核定计税价格合法。2014年12月1日，原告向园区地税一分局提出存量房交易计税价格争议处理申请，该局按照《江苏省地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法》（以下简称《争议处理办法》）的规定予以受理，委托具有合法资质的异议评估服务供应商--江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称金土地公司）依据《涉税财物价格认定协助书》对所涉房屋进行实地勘察，并于同年12月2日出具单套评估报告书。报告估价结果为，所涉房屋在价值时点（2014
年11月28日）未设立法定有限受偿权利下的市场价值为人民币2806818元。经审议，园区地税一分局于同年12月3日重新核定本案所涉房产计税价格为2806818
元，以上核定程序符合《税收征管法》及财政部、国家税务总局、江苏省地方税务局的相关规定。需强调的是，园区地税一分局判断原告申报交易价格是否明显偏低的基准不是元而是元，最后核定计税价格也不是元而是2806818元。综上，园区地税一分局所作计税价格争议处理决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律法规及规范性文件正确，程序合法，请求驳回原告诉讼请求。
被告园区地税局辩称，园区地税局行政复议受理及审查程序合法，请求驳回原告诉讼请求。”
结论（Decision）
“本院对上述证据认证如下：被告园区地税一分局提交的证据表明其对两原告提出的计税价格争议予以受理并经评估、审核等程序确定最终计税价格进行征税的事实经过，内容真实合法，与本案具有关联性，本院予以认可。被告园区地税局所举证据反映其依法履行了受理、通知、调查、决定及文书送达等复议程序，本院予以确认。原告所举证据1与本案不具关联性，不予认定；证据2
表明原告具有诉讼主体资格，予以认可；证据3并非原告纳税申报提交的合同，与本案被诉行政行为的审查不具关联性，不予认可；证据4与房地产估价报告反映的涉案房屋存在墙体裂缝、渗水的情况一致，其真实性本院予以确认。
根据《争议处理办法》第七条的规定，对当事人提出的存量房交易计税价格争议，主管税务机关重新核定计税价格时可以委托具有公信力和较高资质登记的评估机构进行评估，也可以由同级政府价格主管部门进行价格认定，或者成立"争议处理工作组"重新核定。本案中，园区地税一分局受理原告争议处理申请后，委托第三方评估机构对涉案房屋进行了市场评估。经查，该机构具有房地产估价合法资质，估价过程中亦查看并载明了原告提出的墙体裂缝、渗水等情况，并不存在为多征税款而人为提高评估价格的情形，最终评估价也基本反映了原告诉状中所称"市场价280万元"。《税收征管法》第三十五条第一款第（六）项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。本案中，因原告申报的纳税价格250万元与税务部门的评估值元差距较大，且其存在多份交易合同及价格，园区地税一分局参照评估报告，重新核定涉案房屋计税价格，处理方式和程序符合《税收征管法》及《争议处理办法》的规定，所作核定决定并无不当。园区地税局在调查核实基础上作出维持原行政行为的复议决定，符合法律规定。综上，经对被诉行政行为及行政复议决定全面审查，被告园区地税一分局所作计税价格争议处理决定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，被告园区地税局维持该处理决定，依据正确，程序合法。原告要求撤销原行政行为及复议决定，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告周建青、王廷香的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告周建青、王廷香共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10&&&99（代码）。
审　判　长　　陈　勇
代理审判员　　许林华
人民陪审员　　虞君瑜
二〇一五年九月二十五日
书　记　员　　张濒匀
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