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广州啊，比北上深差远了
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《广州啊，比北上深差远了》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《广州啊，比北上深差远了》 精选一转自：Spenser（ID：spenserandhk）；作者：城市论者；本文已经获得转载授权，版权归原作者 Spenser 所有以前在家乡，认为外面世界尽是一样繁华。最近几年，因工频繁来往一线城市间，才发现有意思的是，北上广深各有各性格，而且差别还真不小。以前文章我赞美过北京霸气、深圳年轻，作为江浙人我更偏爱上海妖娆。唯独广州，它好像总被顺带提起，但认知又很模糊，说不出个所以然来。最近，还有传闻说广州要被踢出一线，取而代之是马爸爸的天下，杭州。究竟这座城市，还值不值得你来奋斗呢？今天谈谈浅见：广州，算是最没特点，但也最特立独行的老城。北上深杭有无数过客，但是，很多人经过广州，再也没离开。1这几年，广州不被看好的原因之一，就是互联网公司太少了。跟另外几所城市对比，广州简直像个自带保温杯，泡着枸杞菊花，步履缓慢的中年人。假如你在北京，从五道口到中关村，骑行个短短几公里，清华北大等高校附近，搜狐、网易、新浪、优酷、爱奇艺…各种主流互联网公司的 LED 招牌，一个接一个砸入你视线。可是，广州大学城，是个荒岛。最前沿的互联网产业，并没有跟优质教育资源紧密结合，在地理位置上就慢了半拍。假如你在上海，饿了么、大众点评、盛大、小红书…精致的魔都人，早已用互联网渗透吃喝玩乐每个领域，从华东辐射到全国。可是，广州却是被辐射的那一方。各大企业在总部有一整栋楼，在广州却零星安置了小办公点，仅仅是为了打开华南销售渠道，核心业务死死拴在北上深。我在深圳的感觉就更猛烈了。以鹅厂腾讯为中心，互联网产业让深圳就像《春天的故事》唱的：中国的南海边画了一个圈，奇迹般地聚起座座金山…然而，广州这座旧金山，到底有什么呢？我到广州 CBD 珠江新城出差时，仰视周围林立的写字楼，第一感觉：沿江满是霓虹，太漂亮了。但是，再仔细一看，感受就不同了——地产、银行、快消等传统产业的 Logo，占据写字楼顶端俯瞰众生在闪耀。你能感受到，传统产业的垄断势力盘踞在这座城市。当然，这里不是盲目鼓吹互联网泡沫，实业固然重要，但总感觉稳健之余，透露出一丝陈腐，和乏力。这种危机感也在广州老精英里蔓延。今年秋招，PG 这家顶尖外企一堆高管，亲自跑到中山大学宣讲： 听说广州年轻人都不太愿意来宝洁了，都喜欢去什么阿里呀，腾讯呀。年轻人的确做出了选择。那天，宝洁宣讲会座位空出了二分之一，连 OLAY 小样都没送完。之前，某 BAT 公司宣讲会爆满，过道都挤得水泄不通。2为什么广州脚步慢了下来？慢，能算是这座一线城市最大特点了。广州人很懂得如何放慢节奏，悠闲享受生活，比如，吃。最早，喜茶排队的风气，就是广州带起来的。换到别的城市，很多人不屑一顾认为，网红店就是为朋友圈装逼而生。但是，广州人不是为跟风，而是他们真的觉得很好喝。本来，喜茶的诞生，就源自广东痴迷茶饮品的风气。况且，排 1 小时队买奶茶算什么。广州人吃个早餐，就能吃 3 个小时。之前有个段子，北京人在外地，想念家乡早餐的火烧，豆汁，煎饼果子。然而，广州人想念的早餐多了：糯米鸡、鸡蛋仔、叉烧包、凤爪、排骨、蛋黄包、流沙包、布拉肠、牛肉河粉、三丝米粉、虾仁烧麦、核桃包、黑椒牛仔骨 ...... 这还不及广州早茶品种的三分之一。这座城市的饮食态度，就是人生态度。例如，别的地方喝稀饭，都是事先煮好一大锅。但是，广州餐馆会单独拿个小锅，现煮生米切食材，耐心等粥米生滚到爆裂，趁热吃，不将就。与其说他们被外界抛下，倒不如说，广州人好像只愿关注能触摸到的小日子，沉浸在自己世界里，与世无争。就连房价，也懒得去跟别的一线竞争，甚至比二线城市还低。2016 年，深圳楼盘均价突破 5 万，上海北京紧跟其后，奔着 4 万去（是全辖区哦）。但是广州房价，比宁苏杭三座城市还低。不过，懒得跟外面争，对自家人倒是很护着。交通，这个大城市通病，是租不起 CBD 房上班族最狠的痛点。然而，广州解决得甚至比北京还好。除了地铁公交，还有专门线路的快速公交，和无人驾驶的 APM 短线，缓解市中心上下班压力——或许，这是为了省下更多时间，来慢慢吃饭。3不按常理出牌的广州，走得慢是真的，但是，丝毫不影响这座城的地位。广州，拥有所有伟大城市的共性——多元，包容。很多特立独行的年轻人，都选择把奋斗的心安放在这里。广州以粤语为中心，构成最独特的岭南文化。同时，地处沿海，毗邻香港，对外来人和事物特别包容。跟北京上海一样，你想看什么国际化歌剧、戏剧、演唱会，广州也都有，少不了。文化底蕴上，广州比深圳厚重许多。更特别的是，纽约有中国城，而广州，有中国最庞大的
黑人城 ，大约住了 15 万非洲人。当其它地方还对非洲人抱有歧视和偏见，广州早就为他们开放了一处 safe place。今年大火的嘻哈歌手 TizzyT，每首歌都要向广州表白，还写过两句词： 在很多黑人的三元里，我住在广州像住在洛杉矶；年轻且优秀在这里，我住在广州像住在迈阿密。大概是广州不紧不慢的节奏，吸引了很多艺术家、小型创业者和手艺人，来践行
理念。比如，有人武大博士毕业不做老师，跑到老城区开了间颜值爆表咖啡馆；也有人复旦新闻系毕业不当记者，每天用最新鲜的食材，经营一家小牛杂铺。无论何种生活方式，都能充分得到尊重。这点还体现在服装上——广州人穿着打扮，没上海讲究，没北京土豪。因为，衣服就是衣服，不是身份标志，没人在乎你的 Logo 贵不贵，款式新不新。但是，这并不阻碍广州人对潮流的热情。这里年轻人非常懂得打扮自己。就算是男生，也能把 HM、优衣库最便宜的衣服，搭配出最舒服的感觉。看一圈下来，在广州穿得好看又便宜，吃得很好也不贵，交通发达有优惠，最重要的是，房价，还特么是一线里最低的。这个城市，性价比也太高了点。务实，又透着对生活不将就的浪漫，是我对广州最深的印象。所以，假如你想选择一个城市，机会不算最多，但空气、房价、交通、生活都可爱很多——那么，全中国，只有一个很特别的广州。作者简介：作者：Spenser；个人原创公众号：Spenser（ID：spenserandhk）；金融圈最会写职场的大叔* 本文为作者观点，不代表楼市参考立场，仅供读者参考财经观潮告诉你关于财富的真相！微信号：guide0929↑↑↑长摁二维码看看TT 财经关于钱有 99 个秘密，让我来告诉你微信号：ttcj99《广州啊，比北上深差远了》 精选二8月16日，“腾讯产品家沙龙：90后企业家专场”在杭州举行，本文是晋考团和晋学堂CEO李逸凡的分享内容。李逸凡，晋学堂创始人兼CEO，17岁创办晋学堂，考取加拿大麦吉尔大学，gap一年继续创业。目前，晋考团已成为山西省最大的SAT考团、提分率最高的SAT托福培训机构。她说，要把客户体验在三线城市做到极致。腾讯组织“产品家沙龙：90后企业家专场”，主要是提醒世界，包括腾讯自己，要向90后企业家学习，更好地了解90后，00后。以下为李逸凡的讲话全文。我叫李逸凡，1994年出生在太原，从小学到高中都是在太原上的，初中是太原师院附中，高中是山西省重点中学太原五中。我是出国培训机构晋学堂的创始人兼CEO，也是一个即将进入加拿大麦吉尔大学就读的中国学生。简单地说，和中国大部分90后的孩子一样，“学习”一直是我人生里最关键的主题，不同的是，我恰好是在“学习”里抓住了一个偶然发现的商业机会开办了山西第一家SAT考团、开始做生意。所以，我的人生就比一般的孩子又多了个关键词――“创业”。一、诞生：第一家从太原出发的SAT考团刚上高一的时候，我妈拿来一套SAT（美国高考）的参考书让我看。我英语不错，成绩也很好，当时就决定参加SAT、考托福，走出国留学这条路。SAT成绩是申请进入美国大学本科学习及获得奖学金的重要参考，主要考察学生对英语语言的理解和运用能力、运算能力。和中国高考不一样，在高中三年里可以多次报考，取成绩最高的一次。近年来，中国大陆报考SAT高中学生越来越多，但是，内地还没有开设SAT考点，只在台湾和香港有考点。2012年6月，我第一次去香港参加SAT。这次行程，让我体会到一个内地三线城市的考生参加SAT考试有多不方便。当时在比较各种考团之后，觉得北京的太麻烦太贵了（要元），我就报了广州新东方的SAT考团。我自己一个人在一群讲粤语的孩子们中间感觉很生疏，再加上酒店位置不方便、带团老师不见踪影，整个体验真的很糟糕。新东方选的是香港青衣酒店，那是一个三星酒店，住宿条件差不说，还挨着青衣轮渡码头，半夜都是卸货的声音，吵吵嚷嚷根本休息不好；第二天考场里冷气开太足，那么冷也没人提前告诉我多穿点，考完试我直接就发烧了在中转广州回太原的飞机上，我看着周围三三两两的同学们，心想：“山西越来越多的学生在参加SAT考试，而大多报考团的同学都从北京报考团，或者是和家长一道辗转广州、深圳过关。那我为什么不做一个从太原出发的SAT考试团呢？”就因为这个想法，山西省第一家SAT考团诞生了。经过两年多经营，目前，晋考团已成为山西省最大的SAT考团，晋学堂成为提分率最高的SAT托福培训机构。晋考团和晋学堂的成功经常被看做挺不可思议的一件事。很多人都觉得，在太原这种相对闭塞的三线城市做看起来很高大上的出国留学教育，是一件没前途的事情。这个行业已经有很多知名的连锁机构在做，比如新东方、环球雅思、启德，还有无数的中小机构都在做，为什么你还要做？实际上，虽然表面上看，做出国教育培训的机构挺多，但其实真正好的产品很少。以太原为例，因为是三线城市，出国人数有限，大的培训机构比如新东方开不起来班。就算开起来老师水平也很差，很多自己都没考过试做过习题，真正的好老师很少。但很多培训机构为了招生夸大效果就只是大做广告――只有我们这些真的体验过产品的孩子知道，这些实际产品都并不怎么样。很多打算出国上大学的孩子都对“找一个能不讲段子不吹牛”、真正的好培训有强烈需求。当时太原就是这个现状，这更让我下决心办一个好的考团。二、耕耘：用户体验、产品质量一个都不能少90后创业有活的也有死的，那么哪种创业容易死掉呢？借用大家最喜欢聊的星座，跟大家聊一下这么几种花样作死大法。花样作死大法第一种，缺乏行动力。我是一个超典型的处女座，太阳星座是处女，上升星座也是处女，缺乏行动力是我最痛恨的一点。相对的，天称座就常有这样的形象，他会三分钟喜欢一个人，三分钟忘掉一个人，这三分钟还是真爱。缺乏行动力的创业者总是有很多的想法，今天想卖包子，明天想卖馒头，后天可能就去卖鸡蛋灌饼了。对于天称座最精准的描述是，三个天称去吃饭，结果饿死在路边，因为他不知道该吃什么，所以他们总是很犹豫、很纠结不知道该做一个什么样的决定。但其实他们找了各种的高大上的借口，却什么也没有做，说白了就是懒，那么这样的创业者是一定会死的。花样作死大法第二种，对自己缺乏正确的认知。这类双鱼座是典型，双鱼座是典型的小说家，超级爱幻想，总是幻想着这个世界充满仰慕他的人，充满着各种珍爱。他总是设计出一款产品，以为这样的一款产品是被万众所需的，但实际上就……不作死就不会死，也就是说不考虑客户需求的产品，不考虑客户需求的公司和团队，永远都只是死路一条。花样作死大法第三种，面子大于天。狮子座里总是有这样的老板，公司刚刚成立初期，他就有10个以上的助理，每天出去有提包的、有抄文件的、有给录像的、有给拍照的等等，公司大小事务他们都不愿意自己去做。他们总有各种各样的平台，各种各样繁复的交流。这样的组织架构非常冗杂也没什么必要，但如果你给这样的创业者提建议，又会伤到他们的玻璃心。同样可能很多的创业者，他们在刷VC投资，在刷流量，在刷访谈、刷报道，但是我们刷的是现金流，所以我把自己定义为一个简简单单做生意的处女座小姑娘。所以我说，做生意一定要光明正大地做一个处女座。拿我自身来说，作为一个典型处女座，我在做产品的时候一直有这么三点追求。第一，极致用户体验。有次去泰国住酒店，因为不会用他们的洗衣机，就叫了酒店管家。结果他一进来就给我跪下了，还特别低声下气的冲着地板说话。当时就把我吓傻了，再也没有请过管家，有需要直接下70多层自己去前台办理。后来才知道这叫做“跪式服务”。但另一个国内酒店“花间堂”的服务，就让我觉得很舒服。他们的员工在服务的同时，也可以不卑不亢和客人一起看球、喝酒、聊天。曾经有个姐姐特别愉快地帮我清洗茶具、泡玫瑰茶，后来才知道她也是客人。所以“花间堂”的好就在于他们的服务恰到好处，甚至一个客人可以把这里当做家一样地帮别人泡茶。于是我开始思考，到底什么样的客户体验才是好的客户体验？或许只有博采众长，从生活中感受其他行业的服务时，才知道我们出国留学教育怎么样做最好的服务。比如铅笔还是巧克力？这是一个问题。很多大型考团，在考试前都会给考生发两支铅笔。但我们发现，即使这样，很多学生为保稳起见，还是会自带好几只铅笔，你再发根本用不上。相反，SAT考试时间长达四小时，很多考生做到后面会非常饿。他们又往往第一次到香港，对香港不熟悉，想不到也找不到地方买零食。所以我们不再发铅笔了，我们改发巧克力，发费列罗。后来，很多孩子认真地和我说：“凡姐，在我在考场上饿的要命的时候，看到你的巧克力简直两眼放光，救命的东西啊！”在这里来看，铅笔对客户来说就是冗余的服务，巧克力反而是能救他命的。再比如，我们之前在考试第二天，会送考生一顿很丰盛的酒店自助早餐。但后来发现，我们交了钱后，很多学生并不去吃，因为考试完大家都想睡懒觉。而且香港到处是美食，学生们喜欢自己去探索。但香港交通成本就比较高，所以我们改给考生发一种叫“全日通”的交通卡，一天内刷卡去哪里都不花钱。这种卡在地铁站经常脱销，我们就会提前给考生预定好，解决他们的交通费用。这比送一顿150甚至200块钱的早餐，要让客户舒服许多。第二、产品质量优化当然我们一直坚信，用户体验说得天花乱坠，最终还是要回归到产品身上，产品本身做的好才是晋考团的安身立命之本。晋考团作为一家SAT考试团，从前期准备，到机票酒店，再到送考和后续的跟踪服务，无一不力求做到最佳。前期准备上，除了发放电话卡巧克力等物品，我们还会打印出所有晋学堂名师的复习方法指导，以及注意事项提醒，这些都是免费发放。机票上，我们跟东航、港龙有非常密切的合作关系，像6月份香港整体晚点的时候，国航、南航全部晚点，很多别的考团的学生到了酒店都已经是第二天凌晨2点了，却要凌晨6点就要去考点考试，只有我们的航班在中午之前按时到了。可能我拿东航或港龙的票价都并不是很低，但是我们永远能保证准点，永远能保证有票。酒店上我们也每次都会选择一些比较好的五星级酒店，因为考生可能对住宿要求比较高，考前家长也希望孩子们好好休息。之后的送考，我们会保证每一个考点都有老师送考，经常会有孩子出现忘带准考证或忘带港澳通行证，我们会在酒店中心安排调度老师，负责打车专程给他们送，即使在香港打车送证件可能要花掉好几千块钱。最后一个跟踪服务对于我们后来的晋学堂来说非常关键，通过跟踪式服务，我们明白了很多孩子是需要培训的，以及他们需要怎样的培训。所以这样能帮我们很好的锁定下一期晋学堂的目标客户。第三，管理者亲力亲为在引入我唯一一位合伙人之前，教务、管理、公关，所有的东西都是我一个人在做。教务上我每天需要灌白板笔水，需要排课，需要陪着学生练习，半夜三点钟的时候还需要改稿，经常奔波于各个合作方之间，顾不上吃饭。财务上税务局让你去报税，你就需要跟着会计一刻不停地赶到税务局去报税。承诺了老师今晚会发工资，哪怕再忙熬夜熬到两点，我也会给他转完帐，反复核算成本其实也是我。同时我还是一个24小时开机的客服，我每天只睡4个小时，到现在都保持。我早晨6点钟起来会给客户咨询，经常有客户从早上6点到晚上12点都会打电话。甚至我还是保洁阿姨。每天的日常清洁，我们不可能天天请阿姨，因为这个成本很高，每天包括倒垃圾一些日常的清洁都是我们在完成的。三、传播：从圈子营销到品牌塑造第一，先从圈子营销做起从宣传角度说，三线城市有劣势，但也有优势。劣势当然很明显了，比如，相比一线城市少了很多的曝光率和宣传机会。我代表晋学堂接受一次采访总是千辛万难，去做一次演讲也是千里迢迢，这些机会比起北京上海深圳实在少太多。但三线城市也有相应的好处，比如出国家庭的社交圈相对较小，最早开始的一些出国家庭互相都有交集。我可以借助爸妈的一些应酬，开始最早的营销推广。然后等我这个产品做出口碑了，在这个小圈子里传得也快。现在来看，最开始的晋考团营销模式非常类似于近一年火起来的微信圈卖东西。我从熟悉的人开始卖，然后通过口碑推广给别的朋友。三线城市的社交环境正合适这样的模式。所以最早考团的营销，就是从熟悉的同学和同学的同学开始的。我当时有很多好朋友们都要出国读书。因为我初高中学习成绩比较好，在同龄人中比较有影响力，出国圈子里的同学们，知道我的自然比较多。所以当我说我要做考团的时候，自然有很多同学答应参加考团，之后他们又让自己认识的想出国同学来报名，就这样一点一滴地，聚集起来了第一批考试的34个同学。同样的，在日后的推广中，现有学生的认可引发的熟人之间的推荐对我们的招生至关重要。到现在为止，晋学堂80%左右的学生来自于老生推荐和回头客。第二，个人品牌与情感投入我个人的故事挺励志的：17岁创办晋学堂，考取加拿大麦吉尔大学，gap一年继续创业。好多媒体都报道过我，我还受邀参加了一些创业论坛，是山西第一场TED上最小的演讲嘉宾，“90后学霸辍学创业”的故事流传越来越广。我去香港带考团，另一个考团的领队听说我们是山西来的，拍着我肩头说：你是晋考团的李逸凡吧。我个人的故事对晋学堂是个很好的宣传，好多新生是听说我的故事找到晋学堂的。我喜欢写文章，一些写自己感受的长文发在微信、个人网站上，小伙伴们特别爱转发。其实，大家都不太喜欢干巴巴的fact，而更喜欢feeling，本身带有感情的事件很容易被社群传播。后来我比较有意识地用写文章的方式把自己经营公司和生活中的故事和感受写出来分享。我讲遇到对手打价格战、有人在朋友圈发我和晋学堂负面言论时的气愤和委屈；讲我做晋学堂的种种忙碌艰辛：装修、打扫、保洁全管，雨天报税；为了给员工按承诺的时间发工资，半夜两点转账发工资；为保持低价位反复核算成本；24小时开机，每天睡4小时，大早上六点就起来给客户咨询；要考试了为了考生忧心睡不着，半夜三点赶稿子，飞机上做文案，灌白板水笔，排课，陪练；父母对我休学一年不理解时闹冷战――我觉得只要照实写，考生父母能读出我背后的坚持，孩子们能读出一个同龄孩子的叛逆和对自己的信心。从当我把感情灌注到产品上时，这个品牌就带上了我的色彩和温度，对传播能起到非常好的效果。第三，最好的营销还是产品本身到今天，晋考团、晋学堂能不花一分钱广告、基本不在招生宣传上投入成本，仍能搞定大部分山西出国的学生和几乎全部考SAT的学生来SAT考团报名，上面我说到的这些营销是一方面，但我认为，最根本原因还是我们做出了客户真正需要的产品，满足了出国留学这些学生和家长的需求。第四，从用户体验到新的商业机会每天揣摩给用户带来更好体验，还让我发现了一个新的商业机会：拼单自制面膜。在和考生和家长们接触中，我发现很多女生和一些妈妈们每天都有敷面膜的需求，因为我皮肤比较好，她们经常让我推荐面膜然后去买。但其实我和客户们有个共同的疑问，不知道面膜里哪些成分有效果，哪些成分无效的甚至有害。有次看到一群人在耐克店的电脑上定制鞋子的款式，我突然想，ABO型血的减肥方法都不一样，不同皮肤和体质的人为什么要用一样的面膜？为什么护肤的面膜不能定制呢？这事儿可以做！正好我有博士朋友之前在美国宝洁搞产品研发，请教了他关于面膜的这些问题之后我想：与其让学生每天挖空心思找面膜，不如我生产出来一些真正好用、安全的面膜，就当做福利送给他们。结果学生们非常喜欢，一些爱起痘的姑娘用了我们的祛痘配方，再配合一些护肤技巧和补水，一周后就好了。而收到这些面膜礼物的人觉得十分贴心。于是，2014年夏天，我召集人马开始了第二个项目――在互联网上用拼单的方式做定制面膜。用户进入我们的网站定制自己的配方面膜，可以把自己的配方发到朋友圈等社交平台，号召肤质类似的人一起来拼单。四、历练――做“世界人” 只身去支教第一，父母开明 培养独立性格对我来说，在我成长中觉得最好的是我爸妈对我的教育方式，应该说是介于“散养”和“圈养”之间。我父母的教育方式其实类似美国的中产阶级主流教育方式，他们并不是像国内一些家长理解的那样一味地放养，而是有一定的方法论。这种方法具体来说，是父母对孩子的天赋、见地和技能进行积极培养和评估：他们给孩子安排各种活动，这些活动几乎占据了孩子和父母的全部业余时间；父母会跟孩子讲道理，凡事与孩子平等协商；他们还鼓励孩子在这些活动中不断与成年人打交道，并从中学到技能，包括面对成人世界的自信、敏捷的口头表达能力和系统的认知能力等等。这种方法会让孩子比被彻底“放养”更适应未来的文明社会。第二，挑战艰苦支教泰国我是四五岁开始学的英语，跟外教学，一周两次。后来我能够跟老外交流无碍，英语好让我多了很多与外界交流的机会。2012年4月，我和一个美国朋友聊天时，听说美国的志愿者常常去往世界各地支教，当时我就想：我也可以去支教。然后我就开始通过各种渠道了解并核实支教的各类信息，最终把目标锁定在泰国清迈市的 somasedom 村。2012年6月，本来有几个同学说好一起去，结果他们因为要高考、或者嫌条件差都不去了，最后我决定一个人去。那里的艰苦超过我想象。村里只有二三百人，我去的头一年才通电，没有网络，全村只有一部电话，大米就着咸菜吃是他们的主要食品。没有床，直接睡在地板上，没有热水，洗澡时也只能用盆往身上浇凉水。我住在当地一对会讲英语的教师夫妇家中，语言不通、身上被蚊子叮的大包连成了片、打电话时信号也不好，有一次特想回家还大哭了一场。最后挺下来了。语言不通，我就尽量教他们一些实用的基本词汇和简单句子。那次支教，连来回的路费、饭费，以及给当地人的捐款，共花了不到5000元，除了体会到生活的艰难，还第一次体会到了自己行走的感觉，爱上了独自旅行。《广州啊，比北上深差远了》 精选三018 月 19 日，力哥举办了第一场西部地区的线下活动——由老牌互金品牌积木盒子独家冠名的力哥说理财线下理财分享会成都站。没错，就是之前力哥帮大家争取到史无前例的，爽到不要不要的 6% 加息券的那个积木盒子，有木有想和力哥一起赶紧抱住金主爸爸大腿的冲动？成都妹子很漂亮，成都人民很热情，但成都美食很那个啥 …… 感觉满大街除了串串还是串串 ……就在力哥举办成都站活动的同时，国家统计局发布了 7 月 70 个大中城市房价统计数据，在严厉的甚至可以说作弊式的高压调控下，15 个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比变化中，北京、上海、天津、南京、无锡、福州、郑州、深圳、成都连续 2 个月环比下降或持平，杭州 6 月微涨，7 月持平，而合肥、厦门、济南、武汉、广州则连续 2 个月环比依然在上涨。如果再看二手房住宅价格指数的话，会发现无锡、福州、深圳和成都的二手房价格还在涨。而活动现场成都小伙伴汇报给我的信息是：成都的房价过去一年涨疯了，现在许多新盘是秒光盘，有价无市，根本买不到，所以对于成都新房价格的持续回落，他们表示只能呵呵。靠冻结成交量来实现房价平稳，的确是一步妙招。当然，如果你问问许多更小的三四线城市的居民，他们会表示，天了噜！房价涨得太吓人了 …… 比如名不见经传的蚌埠、金华、韶关、北海 ……只不过中央刻意遗忘了这些城市，在统计局眼里，只要 15 座标杆性的一二线城市房价整体稳住了，调控就是成功的。然而 M2（广义货币供应量）是真的连续 N 个月不断回落了，这意味着货币政策因素真的在逐渐失去对房价涨跌的决定权，只不过考虑到货币政策的时滞效应，反映到真实的房价上还需要点时间。而许多小县城房价的上涨则主要由于棚改货币化的影响。不少粉丝都和我说，家里有亲戚棚改分到一笔钱，因为不懂理财，又怕被骗，想到房价连年上涨，于是想都不想就把钱拿去买房了——而他们买的并不是人口流入型二线城市的房子，而是年轻人在不断离开的县城的房子，甚至是县城边上新区的房子。房价的长期走势，归根到底，还得看供求关系。在老龄化时代，所有城市都在争夺存量人口资源，一个人口持续流出的城市，是没有希望的，这座城市的房价，也是没有未来的。用大拆大建来完成去库存目标的许多三四线城市，给在这些城市里买房的老百姓挖了一个巨大的坑 ……人口不断流入的一二线，越调越坚挺，人口不断流出的三四线，越涨越心虚 ……02在《为何不卖掉北上深，去四线追梦？》一文的留言中，不少人都说，我不想承受一线的生活压力，又不愿承受小城市的逼仄乏味，所以我会选择去二线。这必将成为越来越多年轻人的选择。而二线城市中，成都是我特别看好的一座。因为地理决定论。关于成都这座城市的历史地理，人文风情，城市构架 …… 大家总说力哥不务正业，所以此处省略数千字 ……今天，投资三四线城市的房子是入坑，投资一线城市的房子是为了保值，因为很难深跌，而投资强二线城市的房子，则可能是性价比相对最高的选择。为什么我会觉得部分二线房子比一线的性价比更高？因为二线城市的租金回报率更高。在高压调控，交易冻结的时代，卖房会变得异常困难，许多房东不得不选择由售转租，或者像《坐拥 5 套房的魔都土著，可能日子还没你过得好》一文里说的，许多家庭由于没办法换房，就只能采取租房的办法变相改善居住条件，这些都会让房屋租赁市场变得更火。而最近一个月不少一二线城市纷纷推出租售同权新政同样预示着，如今买房，已经不再是闭着眼睛坐等房价暴涨赚钱的时代，我们必须把租金回报率放到更重要的考量位置。与期待房价未来继续暴涨带来超额回报相比，寄希望于更高的租金回报率，或许是在买房问题上，更理性的思考维度。事实上，租金回报率从来都是衡量一座城市房价是否有泡沫，是否有投资价值最重要的指标，这相当于我们投资股市时用的估值，是我们分析风险收益比，降低投资潜在风险，提高投资潜在回报最重要的指标。国际上一般认为，年租金占房价比例低于 4% 的城市，属于房价泡沫较大，投资风险较高，在 4%-8% 之间的，是正常水平，8% 以上，则属于房价被低估，具有较高的投资价值。03最近力哥看到智谷趋势做的全国 100 座大中型城市最新租金回报率的调查数据，如下图所示。从上海、北京、苏州、宁波这几座力哥比较熟悉的城市数据看，这个统计数据的可靠性还是相当高的。对比国际标准，除了衡阳、哈尔滨、鞍山等极少数几座城市刚过 4% 及格线，中国绝大多数城市的房价都存在泡沫。但吊诡的是，那些租金回报率最高的城市，往往也是经济相对最差，人口大量流出的城市，而北上深这三座经济最具活力、人口大量涌入的一线城市，则都排名倒数 TOP10。如果光看租金回报率指标去买房，难道我们应该放弃深圳选衡阳？放弃北京选鞍山吗？就像力哥在《权力的游戏与赚钱的智慧》一文里说的，理财最大的智慧是平衡，所有指标都是帮助我们做出聪明决策的助手之一，绝不能在某一个指标上一条路走到黑。这张表格告诉我们一条普遍规律和几个特殊存在。普遍规律是：越是人人向往的国际化大都会，往往租金回报率越低，越是经济低迷的城市，往往租金回报率越高。前者原因在于，这些大都会提供了最多的高收入工作机会，能承受得起高房价的人更多，而更多在其他地方赚了大钱的人，也更愿意在这些大都会里买房安家，享受最便捷最优质的各种生活服务。这就导致这些城市的房价中，投资属性占比非常高，绝大部分人买房，既是为了居住，更是为了投资。虽然这些大都会人口大量涌入，租房市场非常活跃，房租也不断上涨，但涨幅跟不上房价速度，导致租金回报率偏低，北上广深都是这种情况。而北上广深高压调控后的购买力外溢效应，又导致这几座城市周边的三大都市圈核心区域的二三线城市房价也出现飙涨，同样投资属性远超居住属性，这就是为什么廊坊（99 位）、天津（98 位）、石家庄（97 位）、保定（92 位）、舟山（91 位）的租金回报率也会那么低。如果把北上广深做同一级别的对标分析，会发现从租金回报率上看，最具投资价值的是广州（89 位），其次是上海（94 位）、深圳（95 位）和北京（96 位）。由于过去几年广州房价被深圳拉开了不小距离，深圳房价突飞猛进，被誉为中国创新与希望之城，广州则原地踏步，被誉为宜居之城，这也让许多人相信广州即将从一线城市的宝座中被拉下来。然而过去一年，广州房价涨幅却高居热点一二线城市榜首，远超北上深，重新让广州坐实了一线城市的地位。对广州生活的小伙伴来说，真不知这是喜还是忧，该哭还是笑 ……再看后半句话，越是经济低迷的城市，往往租金回报率越高。因为经济低迷、人口外流，很少有人看好这些城市的未来，就很少有人愿意投资这里的房子，买房缺乏赚钱效应，许多人自然就不愿意买房，租房一样能生活，这就导致这些城市的租金回报率相对更高。我们会发现，排名靠前的城市几乎都集中在西部和东北地区，另外还有一些虽然地处中东部地区，但经济相对落后的城市，比如衡阳、南阳、临沂等，还有些位置比较逼仄尴尬的沿海城市，比如汕头、揭阳、肇庆、湛江等，都被珠三角可怕的虹吸效应所挤压。但在这个一般规律下，也有几个特殊存在。比如租金回报率最低的城市厦门。光看岛内思明湖里两区的房价，会产生一种错觉，中国的四大一线城市是北上深厦。但厦门高得令人发指的房价，有其内在的合理性，一是因为厦门本身是沿海经济发达城市，这和宁波、苏州、青岛等二线城市一样。二是厦门本身得天独厚的气候环境条件导致厦门是一座独特的旅游城市，这又和三亚比较接近。然而宁波、苏州、青岛的气候环境和旅游资源比不上厦门；三亚的经济实力也完全不能和厦门比，所以厦门房子的投资属性高得出奇。然而厦门（包括福州）和其他福建城市一样，逼仄的地理环境养育了当地特殊的语言文化和气质，外省人要融入厦门并不容易，所以厦门外来人口并不多，厦门本地年轻人大多都有父辈留下的房产，无需租房，这导致厦门的房租并没有和房价一起飞涨。结果租金回报率奇低。再比如受益于北京房价溢出效应而出现房价飞涨的廊坊、石家庄的租金回报率都低于北京，副本比原件还贵，盗版比正版还贵，你觉得这合理吗？廊坊位于京津之间，和东莞地位相似，勉强说得过去，但石家庄距离北京 300 公里，租金回报率也比北京低，泡沫有多大，可想而知。石家庄的特殊存在暗示着买房风险较大，但也有几个特殊存在暗示着买房机会较大。04在所有强二线省会城市中，租金回报率最高的是长沙（35 位）、西安（39 位）、重庆（45 位）和成都（53 位）。长沙作为中南地区的中心城市之一，它的对标或者说最大的竞争对手是临近两省的省会——武汉和南昌。从上面的无记名投票中可以发现，长沙的城市吸引力弱于武汉，强于南昌。然而南昌的排名是 59 位，比长沙低 24 位——南昌吸引力不如长沙而租金回报率却比长沙低那么多，这意味着什么？而武汉的排名是 79 位，作为同一地区的两座中心城市，长沙和武汉的城市吸引力是否差了那么大呢？再看中部地区另外两个省会级对标，郑州 63 位，合肥 84 位，都远低于长沙，但郑州和合肥真的比长沙的吸引力大那么多吗？要特别注意的是合肥，租金回报率比南京还低，这意味着合肥比南京更有吸引力？除了长沙这个特殊存在，在中国人口整体往中东部地区，特别是三大都市圈迁徙的大环境下，西部地区的人口输入型城市将成为一个个孤岛。目前看来，可以确定无疑的三大孤岛是成都、重庆和西安。这三座城市在今天的城市竞争力是成都重庆西安，三者的租金回报率则依次上升，没毛病。由于这三座城市在地理上形成了三角关系，一些西部小伙伴提出了西三角的构想，但西安到成渝的直线距离就超过 600 公里，中间还隔了秦岭和大巴山，就算有高铁直达，也不可能形成同城效应。相比而言，成渝间距离和沪宁差不多，更容易形成同城效应。而成渝之间的竞争，成都依然占有明显优势。尽管如此，中国的西部太广袤，有三座城市大量汇聚人口一点不嫌多。但要注意的是，这几座城市都不缺土地，西安有关中平原，成都有成都平原，重庆虽然多山，但辖域广阔，城区铺得很大，呈现多中心结构，所以一旦买到这几座城市的偏远地区，风险还是不小。05力哥认为，半径 15 公里是大城市买房的最佳安全区。比如北京五环和上海外环到市中心的平均半径都是 15 公里左右。而成都四环到市中心的平均半径也在 15 公里内。15 公里意味着从你的居住地到市中心——天安门、人民广场、天府广场、解放碑、钟鼓楼——坐地铁只需要 10-14 站路，差不多半个多小时就能搞定。如果你想对穿到城市另一头，也只要一个多小时就能搞定。生活在大城市，最宝贵的就是你的时间成本。所以如果从安全性角度看，不妨打开百度地图或高德地图，用测距工具测一下，你想买的房子和这座城市的市中心的直线距离有多远，15 公里以内最佳。《广州啊，比北上深差远了》 精选四最近电视剧《欢乐颂》热播，剧中人物生活还都比较贴近现实，其中三个女孩儿合租的房子虽然不算蜗居但也没那么舒适。如今，以现在的财力，究竟能在北京或上海买到多大的房子？老家的房价又是如何呢？很多人都拿不准。小编今日就收集数据带你纵观全局。一张图看懂中国城市房价2从整体来看，一线及东部沿海城市房价整体偏高，中部和西部内陆城市房价相对处于较低水平。北京、上海、深圳在一线城市中居全国城市房价前三甲。二线核心城市如杭州和厦门房价已经赶超广州，跃入单价20000+行列。与此同时，单价在7000元/平以下的城市在省会城市名单中也格外引人瞩目。从区域上来看，东北地区几个大城市的房价几乎相差不大，均价都在7000元/㎡左右。华北地区各地房价跨度相对较大，房价最高的是环渤海经济圈，均价都在万元以上，中部西部房价较低。华东地区自古以来就是中国富庶区域，房价相对其他地区较高，随随便便一个城市房价就过万。华南地方的房价呈阶梯状分布，东部房价明显高于西部。综合城市居住环境、城市发展水平以及房价，幸福感最强的当属华中地区。房价都在万元以下，且自西向东递减。房价最高的是南昌和武汉，最低的是贵州省会贵阳。西北地区房价比较低，但工资水平高于中部地区。但居住环境比较恶劣，一提到西北地区，多联系到荒漠。西北地区房价最高出现在兰州，其他的相当于普通的三线城市。外省户籍租客遍布在高房价城市2在一线城市中，有太多的人靠租房来维持工作和生活。以北京、上海为例，住宅租赁客户中，外地户籍者分别占比80%、84%，其中，北京的外地户籍租客大多来自于河北，山东，黑龙江等这些北方省份，而上海主要吸收来自安徽，江苏，湖北等南方省份的人才。一线城市蜗居，回家却能任性买1这张图清晰的告诉你，100万人民币在这些城市中能买到多少平米。虽然在一线城市可能只够付首付，但是在你的家乡或许能全款购置个大House.北京是绝对的北方区域核心，所辐射的城市房价远远低于北京均价水平，这100万北京房价首付款，在周边哪儿买都是大house.而在上海辐射的周边城市中，长三角沿海城市像南京、杭州等城市本身也具有较强的吸引力，虽然买房压力也比较大，但相比上海，还是减小不少的。100万的房子，在北京上海也就能拿下20来平米，回家却可以入住大house，感觉真的是被暴涨的房价调戏了呢。面对这样的现实，或许我们该慎重考虑下自己的选择了。来源：中国经济网版权归原创者所有如有侵权请联系小节及时删除节节贷深圳前海上市挂牌企业大型国有企业控股成员单位上市挂牌代码：667093真实第三方资金托管产品年化利率10%-14.9%50元起投，开启您的财富之旅点击“阅读原文”注册投标可领取红包《广州啊，比北上深差远了》 精选五这座城市房地产的未来依然被期待南方都市报专访7位资深楼市从业人员，把脉深圳楼市的过去现在和未来来源：南方都市报
作者：冯少文 霍建斌深圳福田区的平安国际金融中心。深圳南山区滨海大道一小区建筑。深圳南山中心区域的楼群。深圳，一座敢于创新与先行先试的城市。1981年，深圳特区第一个商品房小区东湖丽苑开售，每平方米2730港元，按当时的汇率，约1000元/平方米。有老人说，那时深圳人月薪100元就算高收入，所以更多的是香港人来买房子。世易时移，一转眼快四十年了，现在深圳已经全面转为存量土地开发。一业内人士表示，“深圳未来新房将越来越少，容积率低的房子也会越来越少”。日，深圳出台“10·4新政”，深圳楼市面临限购、限售、限价局面，目前，深圳新房价已连续十五连跌。与此同时，政策鼓励开发商进入长租公寓，要让生活在这座城市的年轻人居者有其屋。或者，深圳楼市不再是黄金楼市，但却能成为铂金楼市或者钻石楼市，这座城市房地产的未来，依然被更多的人期待。南方都市报本期黄金楼市，邀请7位资深楼市从业人员，把脉深圳楼市的过去现在和未来。1卢韵如新浪乐居深莞惠新闻主编深圳楼市将继续一线市场风向标围观地产15年，如果从行业角度来看，最根本的变化有两个，从空间销售，到人群运营，从实物生产的制造属性，到资产管理的金融属性。从房地产本身来看，已经看到的，经历过3个大的变化，趋势是空间与内容的链接越来越丰富，越来越复合，股权投资的兴起，会加速链接的发生。同时和其他行业一样，每次变化后都会有新的行业领袖出现。抛开从1 ．0到1 ．1这样小版本的产品迭代，放在大周期来看，深圳房地产依然是中国房地产行业的样板房。一方面是因为空间有限等多种原因，深圳楼市一直是中国一线市场的风向标。深圳楼市的起伏，往往领先于全国，官方数据显示，2015年深圳达到预警线之后1个季度，上海预警，北京和广州则更为滞后。另一方面，深圳拥有创新的基因和土壤，也是创新和空间交互最多的城市。尤其是从产业园区运营之后，包括长租公寓、城中村改造、资产证券化、股权投资等多个方面，深圳都在全国处于领先地位，深圳**也给到创新更多空间。未来，房地产越来越平台化，地产属性越来越溶解在其中，未来更像是不同生活场景的空间载体。但是，不要说房地产会死，它只是换了一种方式生存。我会继续从事房地产相关行业，这个行业越来越有趣，对专业的要求也越来越高。2谢秀鎏深圳链家内容及品牌中心总监这个行业并非不再黄金，而是市场会更加细分20 13年6月进入南都，黄金楼市带我进入了房地产行业，赶上了转向“白银时代”的开始。这些年里最印象深刻的有三个大事件：一是前海的建设，首拍之后到现在的变化，以及远至沙井都要承接前海辐射区的影响力，带动了整个深圳西海岸线更早以“湾区”整体形态面世；另外两个是佳兆业锁盘风波和城市更新条例草案的探讨。早已进入存量房市场多年的深圳楼市，现在向世界一流城市靠拢的趋势更加明显，其体现在核心区域的新房供应极少，豪宅化加速；而相对市场化的二手房市场则以稳定的增速在匹配城市发展速度。跟过去相比，无论一手二手，其销售的集中度提升，品牌房企和经纪公司在G MV和效率上的优势都将推动这一变化。正如无数开发商大佬们口中说的那样，并非这个行业不再黄金，而是市场会更加细分。消费升级的大背景下，一味的高周转和规模扩张大概已经不足以撬动更多资源，能更好理解用户需求的企业才能活下来，个性标签更明显的企业才能赢下来。这个行业以资本和土地资源为核心竞争力的状况或许不会发生本质改变，但靠流量和品质来获得溢价和高利润的时代来了。3朱文策微信公众号《朱罗纪》创始人我比较看好这座城市房地产的未来今年是我从事房地产行业报道和评论的第15个年头，回头看去，印象最深刻的，还是房价20年大故事。作为一个见证者、观察者，这个波澜壮阔的故事，带给我的最大的教育是：如何谦逊地认识“市场先生”。过去的大多数时间里，普通民众对房价上涨是抱着“不理解、不接受”的态度的，**的政策也多为民意和舆论所左右，通过大量的调控政策来实现短期目标。但长周期看过去，深圳乃至中国的房地产市场都并未改变它的运行轨迹。也许这不说明房地产本身出了问题，而是我们过去对房地产的认识出了问题。我觉得这15年来，是我们普通人学习接受市场再教育的认识深化过程。和过去相比，现在的深圳房地产行业有太多不同，很难面面俱到。比较大的一个变化是，房子让很多人改善了居住环境，也变得富有，提升了他们对于城市国家的认同感，但同时资源的分配两极化现象越来越明显。而营销方式的变化，其实都是渐进的，为了适应新的市场要求，企业会摸索出适合的营销方式，并没有骤然的跳跃。大致的判断是：现在的营销要比以前变得更加的务实、精准或者功利。作为一项重资产，房地产的营销过程本身就在制造信息不对称，这需要第三方的平衡。谈深圳楼市的未来实质是在谈深圳这座城市的未来，这是一座前途很不错的城市，有非常多的优秀的人才聚集在一起，并且有更多优秀的人才在不断赶来，我认为它的未来会吸引来自全球的优秀人才。正如我之前所认为的：深圳远期有可能会成为“中国第一大城市”（G D P总量、人口总量）和一座全球性的科创枢纽。相应的，深圳房地产也在进入一个新周期，这个新周期会有怎样的表现还不得而知。但应该可以看到，深圳和东莞会成为一座无界限的城市，以及深圳各区域的房价会发生非常剧烈的分化。但整体上，我还是比较看好这座城市房地产的未来。作为南都黄金楼市曾经的一员，我很幸运地结识了一大帮非常善良、优秀以及满怀理想的同事，他们很多人至今仍然是我最好的朋友，这是我在南都最大的收获之一。同时，我也很庆幸自己能够见证和记录深圳乃至中国的房地产历程，这是非常宝贵的人生体验和知识积累。我一直认为，理解中国这场的波澜壮阔的经济奇迹，房地产是其中无比重要的一把钥匙。某种程度上，见证房地产的波澜壮阔，其实就是在见证中国经济的波澜壮阔。4顾洪波深圳淘房志创始人深圳是全国市场化程度最高的城市之一20 0 3年进入房地产行业，第一份地产工作就是在南都跑楼市。印象最深刻的是2008年市场大幅下跌，以及2009年巨幅反弹。从行业来看，很核心的是现在的新房供应量越来越少，接下来很多房地产企业只能到临深，或者尝试一些别的行业。过去房地产是粗放式的经营，未来可能会更精细，以前有些开发商一年出来五六个项目，未来需要精打细磨。营销上，这些年来开发商的营销渠道发生了改变，新经济虽然没能直接改变房地产行业，但还是有很大的冲击。新经济最大的特点是圈层，做到精确到达，所以近几年出现新的营销方式，包括请投资性的大咖来分析行情。我觉得这个趋势未来一段时间还会延续。未来新的营销模式可能跟大数据有关，目前开发商运用得比较少，建议开发商可能在大数据上提前布局。个人对深圳楼市未来比较看好，是全国市场化程度最高的城市之一。个人前面的职业生涯大部分与房地产相关，未来还会从事房地产相关的媒体行业。5詹燕燕界面楼市深圳副总经理深圳楼市会成为铂金楼市甚至钻石楼市2012年进入房地产行业。这些年来印象比较深的事情还挺多，从光耀危机、佳兆业事件到宝万之争，乃至2015年- 2016年波澜壮阔的两年，背后反映的都是这些年行业变化，而这些变化又事关每个地产人未来抉择。现在的深圳房地产行业最大的痛点是“一地难求”，产品主义复兴，所以未来随着土地资源愈发稀缺，相信在产品上可以更加值得期待。因为深圳的房子不愁卖，所以现阶段大部分开发商的营销套路感觉还是偏传统的，倾向于项目价值点梳理，比如区位、交通、配套这些硬指标，传播渠道上先来一波自媒体，再来一波主流媒体，搭配线下活动。当然也有不少有追求的开发商在营销理念和方式尝试新的突破。比如“中式新豪宅”理念、“脱口秀”产品发布会、“喜悦”话题营销。对于当下的营销，谈不上建议的一点看法是，未来线上和线下的界限会越来越模糊，所有一切可能都会物联网化、信息更透明化，营销可能会回归到品牌营销，输出情感、理念和价值观。单纯看深圳楼市的话，黄金楼市虽然不再了，但它可能发展成铂金楼市甚至钻石楼市，因为产品会越来越稀缺，追捧的人会越来越多。未来应该还是希望能与房地产行业有交集。6贺立立深圳星媒纵横及盛世联合文化传播合伙人深圳楼市会有一个光明的未来2001年入职南方都市报，做楼记印象最新的一次是参与2003年深圳湾地王之争的报道，为什么？因为，这个事件，可以说是深圳乃至中国地产的一个分水岭，从此，中国地产步入了一个长达15年的长牛行情。变和不变总是互相纠缠的，严格来说，深圳房地产行业已经不再是中国的“样板房”了，不管从哪一个维度，现在的开发和营销都比较粗放，尤其是营销模式，重视互联网营销，但有矫枉过正之嫌，往往重视了影响力而忽略了美誉度，互联网是一把双刃剑。当下，媒体去中心化去主流化、碎片化阅读成为主流，但最终还是要回归的。因此，不管是传统媒体还是新媒体，其实已经在融合，发展商在选择合作伙伴时，不是选择新与旧（因为你中有我），而是选择优质内容合作方。一个GDP达2.2万亿的深圳，一定有一个光明的未来，不动产是分享城市发展红利最直接的一个工具，因此，深圳楼市也会有一个光明的未来。7李孟姣自媒体呆呆咖啡馆创始人深圳的房地产行业已经变成金融问题我2003年开始进入媒体报道地产。看楼市发展这多年，印象最深刻的是深圳人对房子认识的变化。因为房价在多年涨涨跌跌中一路高歌前行，房地产从一个专业领域变成全民关心的过程，人们早就从关心一个适合居住换到了关心哪个房子能让自己赚更多。现在深圳的房地产行业，早已经不是一个居住的问题，完全就是金融的问题，因为房地产价值的稀缺，几乎所有的钱都涌进来，和以往完全不一样，几年前我们看到温州炒房团的时候，还会当故事来看，但是，现在置业者都是当榜样来身体力行，生怕冲进去晚了，会比别人赚得少。没钱借钱也要买，没名额创造名额也要买。这是一个浮躁的时代，所有的人都在担心失去什么，所有的观点都在说买房比创业更好，更可怕的是，过去的太多事实在印证这一点，好像无法改变，是一个很可怕的事实。开发商在这样的时代，和购房者心态越来越相似，高杠杆、不断地规模扩张，以求公司得到快速扩张。几年前，就有开发商说感觉自己要失业，有房子就能卖掉，营销毫无用处。现在开发商比较喜欢的都是简单粗暴的营销，只要能直接拉动销售，怎么都可以。营销大都很简单，论坛、明星都是沿用以前的模式，产品发布会千篇一律，现场唯美就好，创新越来越少。很多年前，深圳也有过一些营销的创新，那个时候我们津津乐道过“海风一路吹回家”、“日子缓缓、生活散散”的广告语，我们也曾以为请来克林顿做营销就是高山仰止，也曾托开发商的福，见过很多娱乐明星，还曾坐过直升机俯瞰深圳。不过，你只要想下，高端楼盘还没开始营销就能一抢而空，这之后，还需要花心思花钱来做营销吗？想跟开发商说，如果不需要营销花钱了，不如老老实实放到产品上，好想深圳多点可以流传百年的房子。未来楼市会如何发展我不知道，我只知道这个行业未来会成为巨头们战场，到处都是战旗烈烈，万亿开发商战队可能不会太多，但是千亿开发商未来比比皆是，中国城市化的路还在完成过程中，开发商还有几年的好时光，所以他们在尽力扩张规模，力求在高速发展的时代不落下自己。《广州啊，比北上深差远了》 精选六/ 01 /一线城市有三样宝：创业、投资、路演，靠能力翻身的人大有人在。三四城市也有三样宝：医生，教师，公务员，这就是这个城市最体面的职业。一线城市更加开放，机会很多，有能力的也很多，所以大家互相制衡，所以彼此只能遵守规则；二三线城市相对封闭，多是拼爹和潜规则，更讲究人情世故。一个地方规则越不透明，“潜规则”生存空间就越大。关系比能力重要、算计大于努力；攀比高于生活；其实，这个世界根本没有安逸的生活，一线城市的人累在节奏，三四线城市的人累在做人。或许人生只有两条路：要么你拼命的去创造价值要么你安静的等待老去但是：只有努力的人，才有资格享有公平。/ 02 /从表象上看，一线城市，高楼林立，灯红酒绿，人群熙攘，发展的平台大，资源多，但是繁华背后也隐藏着巨大的竞争压力，可能今天登上巅峰光彩照人，明天就可能跌落神坛失去一切，无情地被淘汰。四线城市，悠闲缓慢，不喧嚣，人少，虽然工资不高，却也没有高房价高物价的压力，没有装修豪华的大商场，但一两个小商场也足够满足人们的需要。没见过豪车奢侈品，即便真拿出Coach,Prada上街，都没有多少人认得。成天打开电视，地方台播报的永远都是，xx小区的王大妈说小区的下水管道堵了，好久物业都不管，于是找到了电视台帮忙之类的。毕竟实在没有什么大新闻可报。大家日子都平平淡淡，安安稳稳。从前，我天真地以为，这应该就是所有的区别了吧。可在广州生活两年之后，我才发现，一线和四线，差的最重要的不是物质，而是是格局和眼界。生活在四线城市，最可怕的是凭关系人缘和父辈资源常常可以轻松夺走普通人想靠努力得到的大部分东西。人们如果看到谁做到很厉害的职位或者有什么特别待遇，第一个反应不是去夸赞这个人很有能力，而是去八卦一定是家里是有人，后台可真硬。努力不如拼爹，干什么事都要找关系。我不是说大城市没有这样的情况，也有，但是没有那么夸张，毕竟人生而不平等。只是起码一线城市能让人看到，如果努力，终有一天我也能得到我想要的东西。毕竟相比之下，大城市更看中的是个人能力，也会提供更多发展机会，看到优秀的人会见贤思齐，思考我和优秀的人之间到底差在了哪里，我要如何才能够获得提升。而不是用背后有人这种揣测来麻痹自己，为自己放弃努力找借口。我爸爸一辈子都在家乡生活，靠自己的双手挣辛苦钱。在他眼中，公务员就是最体面，最好的职业。他很希望我听他话就在这座小城，当个公务员，清闲又安稳地过一辈子。即便是现在，每天也是三句话不离公务员。高中的时候，我觉得我爸的想法挺好的，对公务员并不抵触。但是自从来了广州，看到了更多的精彩，开始思考自我价值以后，才觉得之前的自己眼界太过于狭窄了。人好不容易活一辈子，怎么能年纪轻轻就想着过清闲舒服的日子呢？不管成功失败也应该为自己的未来拼一下啊，想要的一切，就应该用力去争取啊。所以如今一谈到公务员的事我和我爸就没办法继续聊下去。我和他吵了很多次，但是我俩都没办法改变彼此。他还找了很多长辈来说服我，希望我有一天能幡然醒悟。开始我傻，总是会正面反抗，现如今我渐渐明白，其实他之所以会那样，是因为成为公务员就是他看到的最好的生活方式啊，他没有见过更精彩的工作，他不明白做一份自己喜欢的工作即便很累却也是很甜的感觉。这样一想我便释然了。一线和四线城市，各有各的好与坏。每个人都有自己适合待的地方。没有什么对与错，优与劣。生我养我的地方，我不可能一点留恋都没有，毕竟这里有我爱的亲人朋友。可真正让我获得知识，思维成长的地方对于我来说有着非凡的吸引力。这种奇妙的感觉就像是《约翰福音》中的那句话，“whereas I was blind, now I see.”“从前我是瞎的，如今我看得见。”/ 03 /海明威说过一句话：“如果你足够幸运，年轻时候在巴黎居住过，那么此后无论你到哪里，巴黎都将一直跟着你。”你年轻时候去过的地方，居住过的城市，它们都深深地影响着你。巴黎也好，纽约也好，北京也好，又或者是大理，桂林，和我们居住的三线小城。因为每个城市都有它与生俱来的气质，并且这样的气质将在你年轻的时候，悄无声息地浸润你，影响你，改变你。如果你问我，对于一个二十多岁的姑娘来说，什么最重要。那么一定是：眼界。如何才能有更宽广的眼界？我想，关于到底大城市好还是小城市好，那个永恒的问题终于有了一个很清晰的答案。如果有机会的话，千万不要贪恋安逸和温暖，你要在年轻的时候，住在一个大城市。它给你多样化的价值观，它告诉你人生不是只有一种活法。知乎上有一个问题，去过100个以上的国家是种什么样的体验。有一个答案令我印象深刻。“懂得了这世界上没有所谓天然正确和绝对正确，能够接受别人有不同的三观以及其衍生出来的思考方式。”在这个充满偏见，不理解，甚至一见不同便恶言相向的时代，能够接受别人有不同的三观，不同的活法，是多么重要的事情。它直接决定了你的气度，你的待人接物，你的胸怀抱负。然后，你就不必去理会三线城市七大姑八大姨的催婚，因为她们并不知道30+的姑娘，有事业，有爱情，多姿多彩地生活着，还抱怨时间不够用，还有太多精彩没来得及去体验的大有人在。她们骄傲地活在商业社会以及她们想要的爱情里，和世俗想象的大龄剩女的惨淡现状根本就是两个世界。然后，你也不必去理会小学同学对你说，那个小城市里的机关里是多么的其乐融融，他们下午三点，还组织一起打羽毛球呢，因为他们并不知道在大城市努力工作的爽感，那些你的计划书被采纳，那些你做出来的产品居然有几千万用户，那些辛苦工作犒劳自己买买买的时刻，他们不懂。你只有早早看见过最好，享受过最好，体验过最好以后，你才有资格说，我选择在大城市生活，还是选择在一个宁静的小城市里生活。你只有见过一切，你才有资格选择。如果你二十多岁的时候，去过最美的地方，看过最美的风景，看到过这个世界是如此的壮丽而辽阔，看到过这个世界上的人是如此不同。那么你会安然接受生活给我们带来的欢乐和苦难。因为如果欢乐必不可少，那么我们也应该能够坦然接受暂时的挫折和困难。你心里会明白，你见过这个世界上的好，你见过这个世界上真的有人在过着你想要的生活，你知道你值得一切更好的东西，所以你会更加笃定，更加心无旁骛的努力。来源：简书、知乎整理：多宝贷精彩推荐众智凝聚 众达未来|众来达集团2018年年会谱华章【全国首发】多宝贷助力实体经济 | 责任篇东莞时报整版报道莫灼威总裁：《莫灼威：多层次金融业态助力实体经济发展》广东省委统战部莅临众来达集团调研！《广州啊，比北上深差远了》 精选七中国依然处于发展大浪潮当中，城市格局是由经济结构变迁决定的，而且变化日益微妙，如果不能从深层次上分析这个问题，就永远只能停留在“数字”表面。今天我们就剥去一层层外皮，将真相呈现的一览无余！请记住：看格局不能只看数字，不是用“眼”看，而是用“心”看。你只要用“心”，那些浮华信息都会被过滤，真相就会自然呈现。省会独大现象现在我们来探讨一下中国城市格局的问题。首先，大家有没有发现一个事实：在中国，凡是沿海的经济发达省份，都会有一个“经济中心”城市，其经济发展水平要比“省会”城市高。自南向北依此为：广东的深圳VS广州、福建的厦门VS福州、江苏的苏州VS南京、山东的青岛VS济南、辽宁的大连VS沈阳。也就是说，这些省份都有一个“经济中心”和一个“**中心”，这叫“政商分家”。只有“**”和“商业”分家了，经济才能真正的发展，这也是中国第一阶段改革开放的成果，沿海省份经济硕果累累。其次，我们也会发现，凡是经济欠发达的内地省份，本省经济就会出现“省会独大”的经济现象，比如：湖北的武汉、湖南的长沙、四川的成都、安徽的合肥、陕西的西安、山西的太原、新疆的乌鲁木齐、云南的昆明等等。这叫“政商不分”，“**”和“商业”纠结在一起，这些地方的经济往往是依靠“行政”手段堆砌起来的。这就是“内地”跟“沿海”的区别，经济结构不一样。“省会一家独大”和“两个城市遥相呼应”相比，很明显后者更具协调性、分工性，当然这也是改革开放的政策倾斜导致的。而我更想说的是：对于制定政策的领导而言，为什么那么多内地的省级领导依然看不到这个问题呢？比如安徽，这么多年来一直坚持举全省之力建设一个“合肥”。凡是去过合肥的人都知道，论及外表它算是富丽堂皇了。但是一个省会的富丽堂皇跟该省老百姓的生活水平是没有任何关系！更何况，合肥本地人均收入其实很低，也不能跟其外表成正比。安徽如此，四川、湖北、湖南、陕西、山西都是如此！OK，现在大家知道为什么有些省会生产很富丽堂皇，而该省的百姓却很穷了吧。所以大家看一个区域的经济发展，不要看新闻、不要看数字、不要看高楼。我感叹的是：如果没有开明的思想，没有足够的大局观，这些地方会一直落后下去！最后，我们再来看看整个中国。如果把中国看成一个整体，那么其**中心就是北京，经济中心就是上海，你看这分工多么明确，所以改革开放才30年就取得了有目共睹的经济成就。真正的一线城市首先，北京和上海到底谁才是中国第一大城市？这个大家不用再争论了，是北京。那么，北京因何成为中国第一大城市的呢？这里就必须有深层次的分析。我们知道，中国城市发展基本上都是改革开放之后才开始的。而中国上一个阶段的改革开放，其发展方式其实就是“权力经济”。北京——权力中心中国上一个阶段的改革开放，其实不是完全的开放，只是开放了一部分权力，依然有很多权力是没有外放的。因很多地方**、企业办事都得跑到北京来审批，之前的“驻京办”就这样产生的。全国的钱都往北京送，全国的有钱人都想往里挤，北京房价能不高吗？同时，北京垄断了全国最得力的资源，包括全国最高端的教育、医院、文化等等资源，导致很多人的理想只有在北京才能实现，“北漂”就这样产生的。这种绝对的优势导致在北京的很多人心态都是“扭曲”的，随便见一个人，都说自己认识这个认识那个，这也能干那也能干。腰里不怀揣着几个亿的项目，都不好意思出来见人。当然，北京享受了全国最优质的资源，也呼吸着全国最脏的空气。但是，随着改革开放的深化，中国接下来就将解决权力的问题。*****要就申明了：要把“权力”关在“制度”的笼子里。再加上反腐的强化、审批流程的缩减、**职能的转变。中国将迎来下一个崭新的时期：今后的企业家将更加注重创新，而不是搞关系，**更注重服务和搭建平台，而不是掌控和指挥。这就是中国上一阶段的经济体制问题，再加上发展速度之快，导致北京之大实数世界罕见，其各项隐患和大城市病，也将随着中国经济结构的再定位而减缓。上海——金融中心全国的钱都往北京送，然后这些钱都送到上海运作。这就是**中心和是经济中心的区别。准确说上海应该是“金融中心”。所有的商业模式发展最后，就是钱如何生钱的问题，这就是金融的本质，它位于食物链的最高端，所以上海人均GDP永远是最高的。只要上海的“金融中心”地位不动摇，永远都是最富裕的城市，这是定位决定的。这些钱运到上海后就需要钱生钱。因此上海的金融公司多如牛毛，在那里最普遍的工作是“理财顾问”和“理财经理”，她们是怎么开拓客户的呢？最开始是去百度做推广，后来是微信摇一摇，最后是去跟大爷大妈一起跳广场舞。上海人眼里都是钱，所以会更加物质和现实，上海的小资情调和虚荣也是无与伦比的。是一个适合成功之后再来运作和挥霍的地方，它缺乏对成功过程的欣赏，也就是缺乏对勤奋的认可、对年轻人的包容。而这一点形成了上海最严重的诟病：太缺乏创新和创业精神了，为什么我们要提到这一点，因为这一点才决定着一个区域未来。这就是深圳和上海的区别。深圳——科技中心科技最讲究的是什么？就是创新！深圳是中国最年轻的城市。如果你想读懂中国历史就去读北京，如果你想读懂中国近代史就去读上海，如果你想读懂中国现代史就去读深圳！中国电子类、家电类、智能产品往往都分布在这里，深圳的南山，基本上聚集了中国的所有科技巨头，其实要看“中国制造”的水平和前景，就看这座城市的创新能力了。在深圳的大街上，你很少看到老头老太，整个中国正在老龄化，唯有这座城市依然是年轻人的天下，这其实也是深圳的一个优势条件。这就是北京、上海、深圳之所以能成为中国一线城市的原因，它们各有各的定位，北京代表的是权力、上海代表着资本、深圳代表的是科技，三者各司其职，各领风骚。很多人说一线城市节奏快，压力大。但是一线城市的服务性质和消费结构的完善，却是其他地方不具备的。另外，在一线城市打拼更多的是依赖你的能力，然后去碰撞各种机会。而在三四线城市，或者你的老家的那个县城，更多的看你的背景和出身，相信这一点很多人深有感触。肯定有人说了，那广州呢？广州是怎么衰落的？大家有没有发现一个重要的规律，中国近代史上，无论是开放港口、革命起义、还是改革开放，都是从广州一带开始的。这充分说明了广州的开放性，有著名的十三行、广交会等等，这里就是中国贸易的桥头堡。广州自秦朝开始，一直就是中国广东乃至整个南方的**、经济、文化、军事中心，这种情况持续到了近代。然而到了现在，无论是从GDP总量、增速、创新还是产业格局上，广州的风光越来越暗淡，这究竟是什么原因？究其一生，广州这位武林高手一生遇到了三个对手，分别是上海、深圳、和杭州。在近代，上海是中国是对外开放的后起之秀，抢了广州商埠的风光，在中国近代迅速崛起；在现代，深圳在中国改革开放的窗口和台面，抢了广州的开放政策，并且中国只有一个省份有一线城市，而且这个省份还有两个一线城市，那就是广东。所以广州和深圳必然摆脱不了兄弟相残的命运；而当下，杭州是中国电子商务的发源地，又抢了广州的对外贸易份额，并且线小交易越来越往线上集中，阿里巴巴的交易额已经超过四川省，这给传统贸易带来了巨大冲击。最重要的是，现在的广州正在失去“开放”的灵魂。看一个城市是不是足够的包容，你跟当地人交流就能看出来。你在广州跟本地人交流，听到的往往是粤语。而在深圳跟本地人交流，听到的基本是普通话。谁的包容性更强？可见一斑！大家看明白了吗？定位决定未来！杭州之所以能取代广州，就是因为它定位精准！把电子商务作为支柱产业，意味着重新制定一套交易规则，无论产品是谁生产的，我就把最合适的产品第一时间送到最合适的消费者手里，内销有淘宝、天猫，外贸有跨境电商，杭州的电子商务改写了商业格局。少年强，则中国强。今天引申一下便是：权力强，则北京强；金融强，则上海强；科技强，则深圳强；贸易强，则杭州强。那么排名呢？在中国权力永远最大、金融位于最顶端、科技改变未来、交易决定经济。所以未来中国城市的前四强排名分别是：北京、上海、深圳、杭州。上面探讨的是中国的一线城市，很多人说一线城市节奏快，压力大。但是一线城市的服务性质和消费结构的完善，却是其他地方所不具备的。另外，在一线城市打拼更多的是依赖你的能力，然后去碰撞各种机会。而在三四线城市，或者你老家的那个县城，更多的是看你的背景和出身，相信这一点很多人都深有感触。城市产业链也是财富产业链继续详解地域经济格局，我们就必须要弄清一个概念：产业链。中国“传统产业链”是怎么样的呢？我们以纺织服装为例做一个说明：新疆的“棉花”先运到山东，在山东做成“纱线”，山东的“纱线”再运到“江浙”做成面料，这些面料再运到广东做成“服装”，然后再贴上各大品牌的标签，我们身上的每一件衣服都是这样做出来的。从“棉花”到“纱线”是初级加工，这是劳动密集型生产，从“纱线”到“面料”是深度加工，需要染色、漂染等各项功能的检测，而从“面料”到“服装”则需要设计师的创意注入，然后才能成为一件衣服。最后就是“品牌”运作，经过品牌方不断的营销和宣传，最终成为各类人群追逐的品牌服装。大家发现没有，在这条传统的产业链中，从低到高依次是：新疆、山东、江浙、广东，这些区域的经济水平依次递增。这就是定位决定的，你所处的环节越高，所需要的技术含量就越大，以脑力劳动为主，获得的收益就越高。你所处的环节越低，所需要的技术含量就越低，以体力劳动为主，往往都是粗放型的生产。从产品角度来说，品牌运作就是产业链的最高环节，比如我们使用的苹果手机，虽然都是富士康生产的，但我们从来不会认为它是“中国制造”的，这就是品牌的神奇之处。这也是中国经济的瓶颈，沦为给别人代加工的地步，处于整个世界产业链的低端环节。从商业角度来说，金融才是产业链的最高环节。无论是服装这样的快消品，还是服务行业，很多品牌都把总部设立在北京，赚到了钱再送到上海运作（上海股交所）。中国区域经济格局就是这样来的：新疆—山东—江浙—广东—北京—上海。究其本质是这样的：材料—加工—成品—品牌—金融。就是这样一个过程，所以有时先天条件更容易决定一个区域的定位，比如几乎所有的“资源强势区域”都处于“经济洼陷区域”。比如内蒙、新疆、山西拥有很多优越的原材料，羊毛、矿产等等自然资源，无论你的养殖、开矿技术做到多么极致，却永远只能处于“资源”这个最低端环节。而江浙和广东往往其实都是土地的贫瘠之处，他们只有从事商业活动的才能维持生活。这就好比一个人天生拥有“坐享其成”的老本，往往“不思进取”。而一个人如果生下来“一无所有”，必然会产生强烈的创造欲望。所以，有时候真的不是我们不够努力，而是你生存的大环境造就了先天的一种 劣势。你的环节定位既跟你的区域有关，也跟你的背景、环境、学识、能力有关。无论你在某个环节做到多么极致，永远还只能停留在这个环节。比如很多人从技术员做到工程师、高级工程师、特级工程师，依旧还是技术工人……其实很多道理都是如此，真正的改变现状是“跳出去”，这需要你能从更高的高度看待一系列问题。除了先天条件之外，后天政策也是一大驱动。比如中国的改革开放，其实就是把一些政策给了沿海城市，深圳、厦门、宁波、青岛、大连这五大计划单列市，就是这样产生的。它们自南向北分布，这种外力性的“政策驱动”在上一个改革开放阶段发挥着巨大作用，极大的影响了中国城市发展格局。中国城市格局的变化但是，这种“政策驱动”在接下来的格局变化中将逐渐失灵。中国的城市之前是投资驱动，今后必须依靠城市内生驱动力。这也就是使我们说的，中国今后的发展，行政干涉的作用会越来越弱。比如：1978年领导人在珠三角的南疆画了一个圈，后来深圳特区现代化的大都市。1990年4月，领导人在长三角的浦东画了一个圈，后来浦东后成为上海经济的引擎。2003年，我们又在曹妃甸画了一个380平方公里的圈，辅之以2万人口的首钢整体搬迁。但自2003年启动开发建设以来，累计填海造陆超过230平方公里，总投资超过3000亿元，高峰时期号称日均投资4亿元，一度被称为“中国最大的单体工地”、国家级循环经济示范区。它不仅承载着唐山城市和产业双重转型的“蓝色之梦”，更被视为重塑京津冀区域发展格局的战略之举。然而大规模的投入建设了十几年之后，这个“圈”却不灵了，曹妃甸陷入鬼城风险，平均每天要偿还的利息高达1000万元。直到现在，像天津和重庆这种依靠政策介入的城市，依然像“老汉拉车”一般。我们整天看到两座城市的新闻，官方给的GDP数字也很高。但是这些都是表面，其实探讨一个区域或者城市的前景，我们只要推敲一点就可以：这个城市的定位究竟是什么？它有没有内在的张力？的确，人生来就是不平等的。这一点可怕到你所在的区域也可以成为制约你发展的条件。但是，这一切都已经成为了过去。只有一种力量可以改变世界，它就是互联网！如果没有互联网，中国（包括世界）依然会按照既定的秩序运转，但是互联网的发展，将这一切规则都打乱了，新的希望又到来了。比如，杭州是中国电子商务的策源地，并且把电子商务作为支柱产业。这是一个很精准的城市定位。电子商务的本质就是重新定制一套买卖规则，无论产品是谁生产的，我就是把最合适的产品第一时间送到最合适的消费者手里，内销有淘宝、天猫，外贸有跨境电商。电子商务改写了商业格局，包括我们上面讲到的产业链。我为什么要说那是一条“传统产业链”，就是因为在互联网时代它都已经成为了过去。如今一个品牌的诞生完全是另一套逻辑。放眼四望，未来的社会财富不再只是产品，而是数据和信息。谁对接了消费者的需求、谁掌握了消费数据、谁就在书写商业规则，中国倒闭了一批又一批传统企业和传统产业，只能是一阵暂痛而已，就像新生儿即将诞生，总会有临产疼痛一样。总之，中国的未来依然充满各种变数，城市格局依然会动荡。但有一点不会变，就是定位决定未来。有很多城市定位很模糊，你提到它往往没有什么深刻的印象，这就好比一个人各方面都很平庸，属于泛泛之辈，你怎么看好的它的前程？还有很多城市摇摆不定，今天说自己领先中部崛起，明天喊着要融入长三角，这就好比当你发现一个人什么都可以干时，其实他什么都干不好。而当你发现一个什么都干不了时，却总有一方面，是什么人都比不了他的地方，只是你还没有发掘到它的潜力！所以，当我们无数次暗暗立志之时，有没有想过自己为什么而生？《广州啊，比北上深差远了》 精选八导读：以前圈哥总觉得天价房价格那么高，有多少人买得起啊！看完这篇文章，我才知道都是被谁买走了！！！文章有点长，认真看。01房开商和银行的千丝万缕我经常看到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，XX小区十几万一平很多人疯抢。”刚好家里有人搞贷款的，有个事儿可能好多人不清楚，很多楼盘的价格是怎么做起来的，那就是房开商自己买自己的房，以下说说操作流程：比如是房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧？现在一开盘，我直接把价格报到200万，暂时没人买怎么办？ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付、并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖......你以为银行不知道这件事吗？银行的人都知道，但为什么不管？因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源，如果不给贷款，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。中间有几年贷款卡得比较严，加上当时实体经济也还过得去，还有很多其他企业借钱，房产公司这么玩借不到钱了，于是就死了一批。从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工厂了。（之前温州最大的眼镜厂，就是因为贷不到钱，老板把家里N辆豪车贱卖，一辆宝马7系20万出手，我同学在惠州的厂，原来做外单皮包代工的，今年开工辞退了一半的人，老板已经把厂区挂牌了。）这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们？那不等于卡死自己吗？加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢？工厂赔钱，020高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥。于是两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什么深圳疯涨，上海沦陷，北京告急的原因。所以你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别离谱，动不动十几万一平，但是很快就要售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。高档楼盘租不出去的，就只好空着，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感等等。当然，偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套，这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友”。多说两句，房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢？师承于大名鼎鼎的传销，两者的基本原理是一样的，后来两者在手法上互相借鉴，都有所发展，此乃后话。比如，曾经臭名昭著的“资本运作”就曾经干过什么事呢？伪造了某国务院副**签署的红头文件，然后买断了百度上所有关键字的搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关，你只要一搜索关键字，出来的都是告诉你，这是合法的，是大领导特批的改革试点项目，百分百安全等等诸如此类的操作手法。这个事到后来东窗事发，被媒体彻底披露之前，骗了很多人，包括很多高级知识分子。02影子业主无处不在前些年不限购，曾经出现过一个本地土著+穷鬼老头名下挂了一堆房产的事，那会儿身份资料还挺便宜，因为没有限制，后来因为限购，这种有购房资格但买不起房的人（很多是本地屌丝，或者离异无房的）就被炒起来了，通常一个人可以挂两套房产（如果是单身的话）。有些人问，不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊，那是怎么回事呢？接下来解释下这种情况。前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了，所以张三只是个“影子业主”，你找中介买二手房，从接触到最终过户，张三只是个傀儡，实际的房东是法人公司B。我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻（当时还没限购），本地土著，大专学历，一接触就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的机会，而且房子也不是回迁房。当时我觉得房子楼层阳光户型不好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你可以看看，我当时就有点纳闷，因为这是个新楼盘，购房合同就是不久前的事，不可能是继承，如果说是父母帮忙，以他俩的谈吐，家庭出身应该也不会太好。果然，最后他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提前约时间。03数据知道真相另外我再分享一组统计数据：为了衡量一线城市房价有多疯狂，《每日经济新闻》以地区分类，求出了各地的平均数，数据来源为同花顺iFinD数据库。2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍（北京董事长、总经理平均年薪47.6万元），即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理（总裁）才能在北京买一套房子。2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价402.67万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍（44.6万元），即不吃不喝9年，这些董事长、总经理（总裁）才能在上海买一套房。2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价461.3万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍（57万元），即不吃不喝8年，这些董事长、总经理（总裁）才能在深圳买一套房。也就是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。而去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。04买还是不买,天价都在那1、那么有房产的客官们又说了，现在已经有更先进的玩法，我说的这套已经不流行了，这个有可能，毕竟那么多聪明人，变着法子炒总会有更先进的玩法，也算是金融创新吧，美国次贷不也是创新么？大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科，里面比我说得详细专业。2、好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买，这里统一说一下我的观点，那就是，中国一线的泡沫，是靠着吸二三四五线的血，集全国之力才撑起来的，其结果，是掏空了中小城市的资金池。一线，从所有地方吸血二线，从三四五线吸血以此类推......至于可不可以买，我就说一点，你感觉买起来压力还能承受，就买，否则，就不买，不要幻想着把这事当成投资一买变N套。下面具体说道说道，看到后台很多斧友都在说：真的有很多有钱人啊，我身边的谁刚买的，1200w一套，那帮搞金融的、土老板，你说的不对。这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢？反正在民间。提前说个观点，我从来不否认有钱人阶层的存在，因为工作原因，会经常和一些官、富二代接触，对他们的生活状态非常之了解，包括他们一些人的财务状况，有机会单独拎出来说说。问题是，任何定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓——请原谅一个严肃金融从业者的强迫症。什么叫多？你说我们学校有50个考上武汉大学的，多不多？看起来挺多，可是如果我们学校有1万应届生呢？还多吗？考虑这类问题，脑子里一定得有个比例的概念。所以，你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市？二是他们这么多钱是哪儿来的？首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭界，影响不了基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子其次，咱们得把收入偏低的群体，比如年收入二十万以下的家庭剔除，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里。05以下是诚心干货1、你认识现在全款买房的人吗？一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的？目前为止有两位兄台说身边有认识的人全款买房的，欢迎大家踊跃发言，最好能说明一下这些壕们的具体情况，是做什么的，资金怎么来的。说一下我比较了解的情况吧。我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，江苏商会会员，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，他老丈人是某国营大厂前任书记，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么？因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。这就是为什么大量中型企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。这就是我前面说的，一线城市掏空二三四五线。比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万（这就算挺大规模了），一年下来能有多少可自由支配的纯利润？也许不超过100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了（但偏偏这些人的儿子，很多不愿意接老爹的班，喜欢在一线城市奋斗生活），只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什么二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因，我所说的吸血。那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢？三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产，加上首付。除了这种中型制造业企业主，还有两类人是有能力在一线买房的，一是官员，二是互联网上市企业高管。官员不用说了，除了那种叫得出名的超级富豪，官员的现金流是最充足的，因为他们不用从事生产，没有资金挤占，有多少钱都是可变现资本，有些楼盘开盘时，好几层给同一个官员的事，很常见。互联网上市企业高管就比较简单了，手上的股份变现，从股市里套。（没上市就很难，这就是为什么互联网公司，打死了也要上市）前面说了三类人，这三类人是一线天价房的主要购房群体。（拆迁户农民那种也算一种，分了三套房卖两套换一套大的，但他们基本没有用现金购房的能力，只不过是置换而已）以前还可以开玩笑说中彩票的，现在，500万彩票算个屁啊，刨了税去密云水库买还差不多。问题是这两年，前两类人都遇到了问题。制造业哀鸿遍野不用我说了，低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦，大量江浙广东企业主一夜回到解放前，升级不力+投资失败的比比皆是。官员呢，更不用我说了，房产登记实名制一出，2014-15年到处出现房产低价抛售潮，现在还手握几千万现金砸来买房的官员，我敬你是条汉子！至于最后一部分人，互联网新贵，现在看起来还好，问题是，这帮人有多少？能撑得起整个一线城市的天价楼市吗？我表示怀疑......一个中型互联网上市企业，总监以上级别的人，年薪一般在四十万左右，这样的人数量有多少？几十人顶天了，即便是他们，每个月要还三万块的房贷，也是非常吃力，何况普通员工呢？这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体，基本上都列出来了，可以看得出来，群体规模不会很大，加上这两年的股灾，又缩水了不少。跟整个一线房产市场比起来，他们实在是杯水车薪，没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。于是，就出现了我开头所说的惜售+自购买，如果不好理解，请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形，奶多了卖不出高价？那我就只卖一小部分，告诉你们奶没了，很稀缺，其实奶都在桶里存着呢。还谢谢告诉我信息的斧友，在这里补充一下：惜售有很多种方式，本质上都是“倒牛奶”，制造虚假的稀缺感，提高购房者的心理预期和阈值，房产商知道，他们只要联手抬高价格就好，逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务，自有丈母娘帮他们干。除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，捂盘，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。2.那业主入住以后发现是鬼城，怎么办？很简单，第一，把楼盘做成N期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，或者XX中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的，幕后的业主可都是房产商自己的亲骨肉。比如，我有个哥们儿现在住天通苑，他的房子就是从物业公司直接租的，没有个人业主。所以，越是经济变差，媒体上就越要渲染，大家都高喊“有钱人真的很多啊，你看我们这儿开盘第一天，1000万一套抢光了”，你一问，都是“我朋友、我亲戚、我同学”，从来见不到几个“我”。跟身边那些亲近的有钱人打听打听，今年经济形势如何？}