开发型养老项目选址的三个原则 - 简书
开发型养老项目选址的三个原则
日 Lee公子 文 于杭州
对于开发型养老项目的选址，常规的思路是选择土地价格较低、自然环境条件较好、离城市主城区不太远的区域。
但是在本人根据在项目选址实践中的直接体会，结合项目经济方案反复测算的结果，认为应遵循以下选址和建设原则：在土地价格差距不太悬殊的条件下，应该优先选择能够快速导入目标客户，能实现较高溢价空间，且建设成本可控的区域。
选址原则一：可以快速导入目标客户
可以快速导入目标客户意味着有两方面条件需要达到：
1、有公共交通系统可达。
公共交通系统包括：地铁、轻轨、公交车、成型的道路网络。
只有私家车可达的区域属于非成熟区域，是不适合大规模养老机构经营的。
2、距离目标客户近。
养老机构的目标客户在全国几乎都是这样一些群体：退休的教师群体（尤其是高校老师），文化艺术圈退休群体，公务员退休群体。
距离近，意味着项目选址区域比较接近于此类群体的生活、活动区域。
选址原则二：收费具有溢价空间
养老机构的收费定价除了由机构自身的硬件设施、服务内容和专业程度确定起始价格以外，还取决于三个外部条件确定未来的溢价空间。
周边配套的数量要丰富多样，且需要有一些较有规模的项目和较高档次的项目。周边配套少，规模小，档次低，区域的溢价空间就小。
区域中空气质量好，有一定自然风光或田园之美，容易获得高端客户的青睐。
周边3公里半径范围内有2级以上综合医院作为养老机构的安全保障。只有有了医院作为保障，客户才会为安全感支付更高价格。
选址原则三：建设成本可控
自建经营的项目中，建设成本投入是项目投资中影响最大的部分，占项目总投资约70%，而土地成本仅占总投资的30%左右（与一般销售型房地产项目不同，经营型项目除了土地成本和土建成本外，还要持续投入高标准装修、专业设备设施、装饰用品器具、弱电系统、管理系统等，建设成本投入很高）。建设成本投入是影响项目投资可行性的关键影响因素，建设成本增加会大大延长项目的投资回收期。
因此对于建设成本的控制，主要在前期考虑三个方面：
建设的基础设施条件具备，而不能完全靠自己来做（例如基建条件达到七通一平还是九通一平达的标准）；
建设周期可控（例如特殊的地质条件、交通条件、气候条件等都会直接影响建设周期）；
周边环境中的不可控因素较少（例如周边居民的影响，环保条件达标，周边有特殊项目等）。
由于建设型养老机构项目都是较大规模，考虑到未来经营的压力和可持续性，必须要严格遵守以上三个选址原则，否则输在起跑线上，未来苦果自食。
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客户预约情况
佩戴好东芝吊绳和胸牌，并要注意吊绳和胸牌保持干净
工具箱保持整洁，工具要配备齐全，有专门清洁玻璃的眼睛布及清洁液等。备有手册、维修报告单、安装报告、票据、合同等必要的文件。
本次服务开始到服务结束的时间
服务规范流程
断开机器的电源线
工具箱不能直接放在地板上，取出使用的工具也要摆放整齐
工程师姓名
备注（工程师实际得分情况说明）
服务前准备
服装及仪表
工具及手册准备
备用零件准备
机器的基本情况
进门时的基本礼仪
由客户领到机器前
向客户了解机器情况
动手前是否与客户确认
“机器维修\保养中”的标识
确认维修空间，铺工作毯
如果可能，输出样张和清单
服务过程中环境的维护
纸盒（螺丝盒）的放置
服务后规范
保养后，确认机器状况
服务报告请客户签字
PM信息收集
收集MFP耗材及PM零件的使用情况信息，为下一次清洁保养做准备
样张、测试页确认
临走道别，确认下次保养时间
服务后收集标准测试页的样张、GAMMA测试图、半色调图等，或者使用标准测试页取样
服务规范总得分
主动告知客户保养或者维修时间
保养（或者维修前），输出必要的测试样张，要善于使用东芝的标准样张或者GAMMA图，半色调图判断机器现在的状态。
工具箱及维修工具的摆放
拆装是否符合东芝维修手册的规范
服务后，机器外表面及周围环境清洁
服务内容为保养、叫修、返修、客户功能培训等（维修要写清楚故障现象）
客户沟通能力
保养及维修前都要和客户预约，并要绝对守时，也不必提前10分钟以上到。遇到特殊情况不能守约时，一定要提前先与客户联系征得同意，再另外约定上门时间。迟到10分钟以上并未通知客户的，本项不得分。
头发：前面头发不可遮住眼睛，发梢不可过衬衣领，两鬓不得过长。头发要经常清洗和梳理，保持干净。指甲：要修剪干净。
衣装：带有TOSHIBA Logo的工作服，要经常保持清洁，不可有皱褶、污物和汗迹,要经常检查拉链和钮扣是否扣好，注意保持衣领和袖口的清洁。
包内要适当配备基本零部件，比如搓纸辊、分离辊，输纸辊，K2的狭缝玻璃清洁垫等
对于保养的机器，应该先查阅上次保养时输出的PM清单，要考虑本次保养是否有需要更换的耗材或快到寿命的PM件
对于维修的机器，应该查阅这台机器的月印量、PM清单、维修历史清单、故障清单，05/08代码（必要时）
保养前要主动询问客户日常这台机器的使用状况，遇到过什么问题。
维修前要充分了解客户机器出现故障时的情况，以及故障后对客户产生的影响，并真诚致歉。如果发现故障可能是因为客户误操作等引起的，要及时诚恳地指出。
动手前，要和客户确认现在要进行保养（维修）工作，一段时间内机器将无法使用，询问客户是否需要有加急印品。
如果是维修故障，也要询问客户是有加急的印品，要及时考虑如何帮客户解决。
主动告诉客户，本次保养（维修）大致需要的时间。如果维修的故障一时无法准确预估时间，要告诉客户先检查机器故障，等确认问题后，就告诉客户大概需要的时间，并且对打扰客户正常打印输出表示歉意。
要在机器的醒目位置上放置“机器保养（维修）中”的标识牌，保养中，如果有客户走过询问要及时说明是在对机器进行日常的清洁保养。客户不理解的话，可以用保养汽车作为例子说明清洁保养得重要性。
动手前要充分观察机器周围的环境及可用空间大小。在尽量不干扰客户的情况下，展开维修空间，要铺上维修地毯（没有维修地毯，只能铺上干净报纸的得2分）
凡是遇到需要拆开机器的情况下，必须先断开电源线（如果有一次忘记断开电源线，此处的0分）
各个单元和零件的拆装顺序要符合东芝维修手册。并且要注意手册中拆装及保养时的要点，比如鼓防止曝光，定影带，转印带的拆装要带上手套等。（有一处不规范的地方扣4分）
维修保养后要清洁机器的各个外表面及机器周围的环境。要做到比服务之前清洁得更加干净才行。
保养结束后，要让客户确认机器现在的印品质量和机器状况。最好让客户通过PC打印一张进行确认。
维修结束后，还要告之客户故障的原因及解决方法（包括产生的费用）。告诉客户使用机器时的注意要点，并对机器发生故障对客户造成的不便表示歉意。
临走时要主动向客户道别，并预约下次清洁保养得时间
在客户确认好机器状态之后，才能让客户在服务报告上签字，如果客户对保养的作用还不了解的，要耐心给客户介绍。并且要询问客户对机器功能操作方面还有什么问题。
客户的沟通能力的综合体现。比如注意和用户交流的音量、语调、吐字、肢体动作，保持良好的目光接触，在面对客户时，要一直保持微笑。说话用词要注意谦虚而不主观，要多使用敬语，必要时，多做口头的歉意，不要在客户面前说粗话、俚语或者流行语。对于客户的要求要尽量的满
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南规建发〔号南涧彝族自治县规划建设局二OO八年工作总结及二OO九年工作计划的报告南涧县人民政府:二OO八年面对新的形势和任务,我局在县委、政府的正确领导下,在省、州规划、建设主管部门的指导帮助下,认真学习和贯彻落实党的十七大会议精神,结合本部门的工作实际,认真搞好行政效能综合监察工作、四项制度建设以及解放思想大讨论活动,有力地提高了机关和部门的工作效率,转变了工作作风,增强了机关工作人员为人民服务的宗旨意识.坚持以人为本、求真务实、与时俱进、开拓创新地开展工作,努力构建和谐社会.进一步加强城镇建设的统一规划、规划监督、规划执法、协调管理、经营城市、稳步推进城镇化进程.加大整顿和规范建筑市场的力度,追求城镇建设的质量和效益,现将2008年工作总结和2009年工作计划报告如下:一、2008年各项工作的回顾.(一)规划、建设工作不断发展.按县委、政府确定的积极推进城镇化进程方针,继续抓好规划管理工作,严格规划审批程序,坚持规划审批制度,继续实行县规划审查委员会和县规划建设局规划管理两级把关、两级审理管理机制,确保了城市规划的严肃性和权威性,确保了项目建设的合理性,促进了城乡有序发展.认真贯彻落实《中华人民共和国城乡规划法》,坚持以树立科学发展观、构建和谐社会为指导,切实调整工作思路,坚持开展科学规划、法制规划、阳光规划、效能规划,充分发挥规划的综合调控作用,推进规划工作健康发展.于2008年9月份召开了由县五班子领导、各委办局负责人、乡镇书记、镇长、分管集镇建设的副镇长、村镇规划助理员参加的全县规划建设工作会,并和各乡镇镇长、相关委办局签订《南涧县年城乡规划建设管理目标责任书》.要求各乡镇、各部门以求真务实、开拓创新的精神,调动一切积极因素,进一步把小城镇的各项基础设施抓落实.南涧镇是南涧的政治、经济、文化中心,全县城镇建成区面积为4.42平方公里,城镇总人口约5.0572万人,县规划区控制面积6.75平方公里,县城建成区面积1.59平方公里,规划区人口2.20万人.城镇化率达22.78%,街道面积29.91万平方米,建成自来水主管网43千米,其中城市自来水主管网8.3千米,日供水能力达15000吨,排水管沟25千米,公厕16座,其中水冲式8座、旱厕8座,路灯1200盏,城市绿化面积5.08万平方米,城市绿化率21.1%,人均绿地15.8平方米.积极抓好县城规划管理工作,严格规划审批程序、坚持规划例会审批制度,确保了城市规划管理的严肃性和权威性,确保了项目建设的合理、合规性,促进了城市景观建设.全年召开规划例会七次,对在中心区建设的住宅组团、部分公建项目和老镇区的改造等10多个项目进行集中评审.依法办理规划选址、规划用地、建设工程规划许可及核发"一书两证".全年共审批办理《建设用地选址意见书》、《建设用地规划许可证》110份,用地面积105800平方米,办理《建设工程规划许可证》170份,建筑面积132042平方米.积极抓好规划批后监察工作,确保建设项目严格按照审批方案和施工图实施,确保项目建成后形成新的城市景观.今年在全县各族人民的共同努力下,城市基础设施得到了不断完善,城市对外开放的形象得到了很大改变,城市档次和品位得到了很大提升.宜居巷、顺民巷、大箐河盖板工程已验收并投入使用;完成了南涧镇烟站旁排污盖板和后沙沟拦沙坝的设计及编制预(结)算工作;完成了县城与祥临公路主入口连接线照明工程设计及编制预(结)算书工作;办理了南涧县振兴南路延伸段(一标段)照明工程移交手续;与吴作周户签定了《拆迁补偿协议》,力争在年底前拆迁完毕;组织实施3000平方米的廉租房建设工程;完成南涧县成市生活垃圾处理场建设项目规划书(2008年―2012年);完成了南涧县城区排水工程及污水处理厂建设项目可行性研究报告的编制;完成了中心区民族商贸城建设性规划和基础设施建设;完成了县城金龙路东片区城市风貌控制性规划的编制工作,力争老南涧河年底开发建设.
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积极配合各乡镇抓好集镇建设工作.我局主动的与各乡镇搞好乡镇集镇的规划建设工作,进一步规范集镇建设的管理,充分发挥当地集镇的带动作用.经过不断完善基础设施建设和小湾电站、祥临公路建设,有效的拉动了相关产业的发展,进一步带动了服务业、商业的发展,并提供了一个优良的投资环境.(二)认真搞好我县社会主义新农村建设工作.1、乐秋乡猪街村被列为2008年"大理州社会主义新农村试点村"以来,我县认真按照"生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主"的要求,以建设小康、文明、生态、和谐的社会主义新农村为目标,以"七个好"为主要任务,切实抓好各项工作.截止目前共投资60多万元,完成了村委会建设(花台、围墙、院落内地坪、大门等附属工程);完成了"猪街绿化规划"、猪街村内1米宽主干道浇筑工程(2100平方米),猪街居民房屋亮化97户,900米进村公路侧沟建设;完成了村庄绿化.目前在建的工程还有:猪街小广场、大姚水库引灌工程. 2、进一步完善拥翠乡新华小康村建设工作.3、帮助指导挂钩点(拥翠新华)进行泡核桃种植和良烟生产,对挂钩点的残疾人和老人进行慰问.4、帮助公郎回营完成林改工作.(三)强化监督,建筑业管理不断规范.1、我局招标工作的每一个环节都在县招标办、县纪委监察局、县审计局等部门的监督下进行的.开标、评标过程由县公证处公证,程序合法,过程公开、透明.2008年新增监督工程13项,27个单位工程,总造价1306.73万元,总面积31050.27平方米.竣工备案29项,总面积19187.89平方米,总造价1396.22万元.安全报监27项,质量注册27项.以"严格监理、热情服务、秉公办事、质量第一"的原则,把"让业主满意"作为每个员工的行为准则.检测中心认真开展了一年一度的检测设备的计量检定,严格执行计量认证的各项规定,在核准的类别和业务范围内开展各项检测.2008年,受业主的委托已成功地完成建设工程招投标管理12项,建筑面积7575平方米,工程控制价1344.01万元,工程中标价1318.19万元,降低成本造价1.92%.办理工程建设项目报建20项,建筑面积14141.25平方米,投资额1690.85万元.发放《施工许可证》13项,建筑面积9685.58平方米,工程造价822.72万元.2、规范我县房地产开发工作.为加强和规范我县的房地产开发管理,摸清了县城规划区内建盖单元式成套住房及大宗闲置土地情况,制定了《南涧县房地产开发规划管理要求》来规范房地产开发建设.结合我县的实际情况,县人民政府以南政发[2008]27号《南涧彝族自治县人民政府转发县规划建设局关于南涧县加强和规范房地产管理工作实施意见的通知》文件来进一步规范我县的房地产管理,我局将严格按照此文件要求执行.进一步加大我县的城市规划监察力度.一年来共办理房屋产权登记274户,建筑面积95900平方米,其中交易登记107户,建筑面积17120平方米;房屋安全鉴定共39户,建筑面积13720平方米,户屋产权抵押登记317户,建筑面积82420平方米.根据省州的安排部署,建设廉租住房3000平方米,共60套,预计到今年12月份可以封顶.3、充分发挥设计院职能、高效率、高质量地完成建筑勘察设计工作.完成建筑设计工程16项,地质勘察工程18项,总建筑面积达25000平方米,计算机出图率100%.在设计的过程中,本着强烈的精品意识,提供了一批让客户满意的设计方案,得到了社会的好评.4、我们始终把工程造价全过程跟踪控制和审核的理念融入到在建工程施工阶段造价控制的各个环节,合理控制工程造价,提高建设资金使用效益.严格以《云南省造价管理条例》为标准,完成了拥翠乡文化站综合楼工程、供电所综合楼改造决算;拥翠乡客运站综合楼工程预算;宝华镇办公楼预算;宝华卫生院门诊楼决算;乐秋乡政府办公楼预算;南涧县移民局孔雀山神庙岭岗移民安置区居民点、小湾神舟公路改造工程预算、移民局预算;南涧县廉租房一期工程决算、二期工程预算;南涧县气象局土石方及附属工程和观测站工程决算;南涧县烟草公司仓库办公楼改造工程及设备用房决算;民族商贸城综合楼工程工程预算;南涧档案局办公楼改造工程工程预算.并调查发表了南涧县地方材料价格.
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