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时代发生的发生大幅
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帮你顶起来
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喜欢狗的人都是比较善良的、
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猫咪也很可爱呀，但是我还是喜欢小狗狗多一点
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这个也是你发的呀？
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而新《条例》以原房屋的房地产市场评估价确定其价值量，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。对“用途”的理解有两种观点，一是被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，这是典型的行政管理的思维；二是根据被拆迁房屋的自然属性进行判断，因为产权证只是对抗善意第三人的法定依据，产权证中标明的用途不能对抗实际用途，房屋所有人对该房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分，所有人当然可以改变对该房屋用途，这是一种尊重私有财产权利的思维，是尊重房屋自然属性的思维，作者同意第二种观点。进行房屋估价时应当考虑被拆迁房屋的实际用途而不是闭门只看产权证上记载的用途。
评估价值还应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对于区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率等都应在估价时考虑，对楼层、朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。对于房屋内部装修，在估价时应当充分考虑，至于是否补偿，应当根据该装修是在拆迁公告发布之后还是在之前装修的，如果在拆迁公告发布之后装修，可视为恶意行为；如果在拆迁公告发布之前装修，应当视为善意行为，应当给予补偿，新《条例》对装修是否补偿问题没有进行明确规定。有关方面认为对装修的评估会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。笔者认为《条例》对待这一问题的处理是存在瑕疵的，理论上也站不住脚。充分考虑装修的补偿才是对私权利保护的具体表现。
二、估价存在的问题——缺乏公正性
第一，拆迁估价的委托人的确定缺乏公正性。目前，各地在拆迁估价的委托人问题上做法不一，主要有三种选择：（1）由拆迁人和被拆迁人共同委托。由于拆迁行为是一种民事行为，拆迁补偿当然也是一种民事行为，意思自治应当贯穿于整个活动之中，作为拆迁补偿的关键环节，对拆迁评估人的委托，如果能够达成意思自治，是最好不过的事情。但是在拆迁实际中，拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见。所以这种选择往往是一种理想化的方式，只适合于被拆迁人人数比较少，容易形成统一意见的情况。（2）由拆迁人委托，但反对的被拆迁人应当在50%以下。这种选择是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为选择的依据，这种方式是目前比较常用的，可操作性强。采取这种方式的逻辑性在于只要50%以下的被拆迁人反对就推定50%以上的被拆迁人同意，其实不然，被拆迁人是分散的群体，很难形成共同的意志，通常对评估人的委托是一种默示的态度，应当说默示不等于承认。中国人的维权意思不是通过法律而是千方百计通过托熟人来解决，这也反映了我国民众的法律意识不强。通常拆迁人非常愿意采取这种方式，也是拆迁人最容易操纵评估的方式。（3）抽签决定。表面上看，这是非常公平的一种方式，而且也是国际惯例。但是，谁代表被拆迁人来抽签以及被选的评估人由谁邀请是实际中难以解决的问题，通常情况下，这些都容易被拆迁人操纵。上述三种情况很难从制度上保证拆迁估价的委托人的确定具有公正性。
第二，对土地使用权补偿因素缺乏量化的评估依据。《土地管理法》规定：“城市的土地属于国家所有”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在实践中，因公共利益需要征用土地和城市房屋拆迁的界定出现模糊，甚至滥用。因公共利益需要征用土地是对土地使用权合法取得者的征用，不存在合法的地上建筑物，因此，不存在拆迁的问题；如果需要使用某房地产区域内的土地，就需要进行拆迁，即使是为了公共利益需要，也需要拆迁，而不是征用土地。征用土地和城市房屋拆迁的核心区别在于
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