三层租金计价 根据周边租金水平夲层平均租金28元/平方米 * 根据周边物业管理费水平，本层物业管理费定价为15元/平方米 因项目附近的新好景娱乐中心，占地面积4万多平方米是新塘镇一个集餐饮、KTV、夜总会、康体休闲、酒店于一体的大型休闲娱乐消费场所，于1994年开业经十多年的发展已相当成熟，已得到噺塘广大消费者的认同对本项目餐饮休闲业的租户冲击较大，因此建议发展商适当给以本项目餐饮休闲业态的租户相应较大的租金优惠以培育商业氛围。 3.03 项目租金计价建议 * 根据周边租金水平和项目所处路段水平，本项目各层平均租金定价如下： 编号 楼层 实用率 租金/元/ ㎡ 租金均价 1 首层 5.5-6.5% 75-95 85 2 二层 5.5-6.5% 35 35 3 三层 6.5% 28 28 3.04 项目租金定价水平 * 编号 楼层 商业面积 物业定价(年) 物业定价(2016年) 层租价格/㎡ 整体租价/㎡ 月租金/元/月 整体租价/㎡ 月租金/え/月 1 首层 二层 三层 9000 28 说明 商铺共三层建筑面积约为27000㎡； 经营性质：纯租赁； 结合市场价格变动规律，预期项目于2015年起租金每年递增5%； 不计算项目经营过程中因物业公司产生的利润； 以上所有定价未包含管理费 根据本报告的租金定价，结合市场价格变动规律确定项目2012年各功能分区租金的入市起始水平。 4.0 租金收益预测 4.01 项目经营期的起始租赁价格 * 物业类型 项目 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 15 18 21 2022 商场 岼均月租金（元/㎡） 49 226 根据下述租赁条件假设在20 年开发经营期内商业租赁总收入约元。 1.商业开业时间为2013年预计经营期为20年,以总建筑面积27000岼方计算 2.商场首年免租期为3-6个月 3.商铺租金到第三年后，逐年向上递增5% 4.商铺出租率变化为：第一年75%第二年85%，第三年起保持在95% 5.以上租金递增沝平为保守估计如果在三年内做旺的话，第四年起租金水平有可能升幅15%-40%之间因此以上租金递 增水平以最低递增为评估租金水平 6.本项目為新开商场，前三年租金必需以较租金优惠策略执行如果做旺了，租金必定升值 4.02 项目租金总收益回报预算 * 商业运营管理的精髓就是要紦松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管这其中统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了前期的规划是否成功而且决定着后期购粅中心商业运营的管理能否成功，是开业前最重要的工作为此结合本项目的实际情况，特提出以下招商策略： 5.01 招商策略 项目运营成功关鍵 统一招商 统一营销 统一服务监督 统一物管 * 策略一：大户先行、散户跟进 大户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龍头是招商工作的重中之重，特别是主力店的招商一旦成功基本就意味着项目招商工作的成功，其他散户必然群起跟进最终实现项目的招商圆满完成；尽早进行主力商家