两淮宿州新城项目市场研究报告宿州商业地产市场研究报告两淮卓越项目组Copyrights 2007?安徽卓越营销1两淮宿州新城项目市场研究报告目录: 调研说明 地区市场环境研究第一部分 第二部分
一、宿州城市概况 1、地理位置 2、行政区划 ３、城市人口 ４、城市历史 ５、地域文化 ６、区位条件2两淮宿州新城项目市场研究报告７、商业资源 二、宿州市国民经济指标 1、宿州市主要经济指标 2、其他相关重要经济指标 三、宿州市经济指标与安徽省各地级市对比分析 1、宿州人均 GDP 在安徽 17 省地级市横向比较 2、宿州职工人均工资在安徽 17 省地级市横向比较 四、城市规划发展方向分析 １、城市战略规划 ２、城市中心规划 ３、城市战略布局 ４、城区道路交通 ５、城市园林景观 五、城市商业网点规划体系分析 １、发展目标 ２、商业布局 3、发展重点3两淮宿州新城项目市场研究报告六、城市房地产政策分析 １、近年国家宏观调控政策回顾 ２、宿州城市建设管理思路 七、近年宿州基础设施建设 1、道路交通建设 2、园林广场建设 3、环卫设施建设 4、文化设施建设 5、美化亮化建设 八、近年宿州城市综合开发 1、政务新区建设 2、经济技术开发区建设 3、城市中心区建设 4、专业市场建设 5、居住小区建设 6、高层建筑建设4两淮宿州新城项目市场研究报告第三部分地域商业地产市场分析一、宿州房产市场分析 １、宿州市近年房地产发展： （01—05 年分析） ２、2006 年宿州房地产市场分析 ３、2007 年宿州房地产市场分析 4、近年宿州房地产市场比较 二、宿州地产市场分析 1、05 年挂牌出让土地一览表 2、06 年宿州市成交土地分析 3、06 年部分挂牌出让土地一览表 4、目前宿州市区各区域土地的平均价格 三、宿州商品市场分析 1、现有大型商业网点 2、近期重点建设项目 3、其他值得关注的建设项目 四、宿州商铺市场分析 1、宿州商业网点分布5两淮宿州新城项目市场研究报告2、宿州商铺市场的历史变迁 3、宿州商铺的集群分布 4、宿州商铺经营分析 5、宿州商铺业种分析 五、宿州商业生态分析 1、地段：淮海中路百货大楼——供电公司 2、地段：汴河路华夏宾馆——商之都 3、地段：市府巷 六、商业关联业态分析 1、浴场 2、休闲茶吧 3、餐饮 第四部分 地段商业属性调查一、竞争分析 1、现有商业网点调查 2、在售商业地产调研 3、潜在的商业竞争分析6两淮宿州新城项目市场研究报告二、主要商业网点人流量对比表 1、华夏超市： （10 分钟） ２、苏果超市（10 分钟） ３、宿州商之都（10 分钟）第五部分宿州商铺市场供求投资消费行为调查 一、商铺投资行为调查 1、投资者选择商业物业所考虑的因素 2、投资者对面积要求 3、投资者对商铺的价格要求 4、投资者对单铺的总价 5、投资者的理想付款方式 6、预期年回报率 7、投资商铺用途 二、商铺经营行为调查 1、经营者选择商业物业所考虑的因素 2、经营者对面积要求7两淮宿州新城项目市场研究报告3、经营者对商铺的租赁价格要求 4、经营者对单铺年租赁总价 (以 30 ㎡为例) 第六部分 市场调研综述一、市场调研报告的总结 二、市场的展望第一部分调研说明本次对宿州市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从宿州市社会经济发展状况、宿州市商业市场现状、项目周边市 场现状、项目同类物业概况、宿州市商业租售价格水平，同时重点了解 项目周边商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全 面的实地调查。一、调研目的全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前宿州商业地产发展状况，从而商业项 目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。具体来说： 了解项目地块所在区域城市商业整体规划、布局与经营现况8两淮宿州新城项目市场研究报告了解项目定位所在的商品流通行业在城市的发展状况与需求 了解商铺投资经营户的来源、投资意愿与经营需求 了解舆论及投资经营者对项目的态度 了解商业总体量与饱和度 了解行业持续发展力与辐射能力 了解周围城市和行业组织的可借鉴资源二、调研时间2007 年 6 月 12 日～6 月 21 日三、调查方式调查所需要的资料类型有两种：第一手资料和第二手资料。在市场调查中，这两种资料都需要。第二手资料的来源较为 广泛，可从企业内部、政府公开的报告和其他出版物、报刊和书籍、计算机网络及其他商业性资料中获取 ，通常采用文案调 查方法。第一手资料收集较为复杂，但针对性强，主要方法有：深度访问法、观察调查法和大客户调查法。 文案调查的资料主要来自于宿州市人民政府、宿州市统计局、宿州市建设委员会 、宿州市房地产管理局等政府部门及政 府网站；宿州市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；拂晓报等媒体，以及相关文字资料。 现场实施调查法具体采取三种手段：9两淮宿州新城项目市场研究报告①深度访问法：在访问过程中，通过掌握高级访问技巧的调查员对被访者深入地访谈，尽可能让受访者自由发挥，以揭 示被访者对某一问题的潜在的动机、信念、态度和感情； ②观察调查法：调查者在现场对被调查者的情况直接观察、记录，以取得市场信息资料如铺面观察、人员流动监测、顾 客满意度等； ③大客户调查法：对大型专卖店经营者或有影响的投资户进行访谈。四、调研区域汴河路、东昌路、淮海路，金海路等 城隍庙、宿州步行街、金茂商城、宿州商之都、华夏商场、武夷商城、光彩大市场 ，尚街，恒丰广场，财富广场 光彩美庐等五、调研对象同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资 者及终端消费客户。10两淮宿州新城项目市场研究报告六、调研内容1、宿州房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、宿州市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 4、宿州市商铺投资行为分析 5、项目环境分析七、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上对项目地块所在地区、地域、地段作市场分析， 为概念规划的制定和商业规划、营销策划、销售策划提供决策依据。注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。11两淮宿州新城项目市场研究报告第二部分地区市场环境研究一、宿州市城市概况 1、地理位置宿州市是安徽的北大门，位于黄淮平原南端，与 苏、鲁、豫 3 省 11 县接壤，北邻江苏徐州市和山东 菏泽市，西接河南商丘市，东连江苏淮阴市。2、行政区划12两淮宿州新城项目市场研究报告属省辖市，辖砀山、萧县、灵璧、泗县和墉桥区， 110 个乡镇和 8 个街道办事处，2916 个行政村。３、城市人口总人口 604 万人，总面积 9787 平方公里，其中市区面积 41.2 平方公里，市区人口 46.8 万。４、城市历史宿州市历史悠久，人文景观荟萃。秦汉时，已成为“舟车会聚，九州通衢之地”，隋开“通济渠”遂成为“扼汴控淮， 当南北冲要”的军事重镇。公元 809 年，唐始置宿州，秦末中国历史上第一次农民大起义，在大泽乡揭竿而起；楚汉相争， 垓下决战均发生于此。解放战争时期，这里是淮河战役的主战场，老一辈无产阶级革命家邓小平、刘伯承、陈毅、彭雪枫、 张爱萍、张震、粟裕都曾在此战斗过。５、地域文化沧桑历史留下深厚的文化积淀。宿州市南有陈胜、吴广盟誓诛暴所筑的涉故台；北有刘邦避秦兵之地，已被辟为国家级 森林公园的皇藏峪；东有垓下古战场、虞姬墓；西有李白饮酒赋诗的宴嬉台；中有白居易寓居多年的东林草堂。孔子弟子闵 子骞，“竹林七贤”中的嵇康、刘伶和后梁皇帝朱温等均 是宿州人。李白、韩愈、白居易、苏轼等饱学之士都曾游 历或流寓于此，留下了许多美好的诗文和遗迹。“野火烧 不尽，春风吹又生”的千古佳句就是青年白居易在宿州古 符离吟成。13两淮宿州新城项目市场研究报告当代宿州英才辈出，声名卓著者有雕塑大师刘开渠、书画家王子云、萧龙士、卓然、李百忍、尉天池、梅纯一，哲学家 孙叔平，社会学家邓伟志，表演艺术家李炳淑、杨在葆、刘世龙等。萧县是著名“国画之乡”，墉桥区被誉为“书法之乡”、 “杂技之乡”。６、区位条件宿州区位优势明显，交通通讯发达。宿州地近沿海，北倚中原，是沿海发达地区与中西部地区的过渡地带，为东进西出、 南下北上的交汇点，具有比较优越的区位条件。７、资源宿州，物阜粮丰，沃土生金。这里是全国粮食重要生产基地、全国最大的连片水果产区，灵璧、泗县和墉桥区为全省畜 牧养殖业大县。地下矿藏丰富，“北油南气中煤东石”。煤储量约为 60 亿吨，黄口油田石油储量达 20 亿吨，宿南煤层气已 探明储量 30000 亿立方米，大理石储量居全省之首。这里特产驰名，砀山酥梨、萧县葡萄、夹沟香稻米、符离集烧鸡等饮誉 全国，宿州乐石砚、灵璧钟馗画等久负盛名，灵璧奇石为中国四大奇石之一，享誉海内外。8、经济总量2006 年宿州市生产总值 338 亿元(2008 年地区生产总值达到 425 亿， 增长 11%以上； 2008 年全市地区生产总值在上年 424.92 亿元的基础上实现 511.1 亿元，总量突破 500 亿元大关，同比增长 14.1%，增速比上年快 2.5 个百分点。其中，第一产业增加值 153.4 亿元，同比增长 5.2%；第二产业增加值 169.16 亿元，增长 26.2%;第三产业增加值 188.54 亿元，增长 12.4%。)，按可比计算比上年14两淮宿州新城项目市场研究报告增长 11.5%；社会消费品零售总额 91 亿元，比上年增长 10%；城镇居民人均可支配收入 8320 元，比上年增长 9.5%，农民人 均纯收入 2380 元，比上年增长 8%。 小结： 1、宿州市地理位置优越， 交通便利， 具备成为局部区域商业中心的基础条件。 2、宿州市市辖面积广阔、人口众多，具有一定的潜力 市场，但农村人口相对比重较大 。 3、城市商业资源丰富，但任务总量相对落后。二、宿州市宏观经济指标 1、宿州市主要经济指标：项目 国内生产总值(亿元) 固定资产投资总额(亿元) 房地产投资总额(亿元) 金融机构存款余额(亿元) 金融机构贷款余额(亿元) 城乡居民储蓄存款余额 (亿元) 178 43.03 2.28 114.51 118.3 89.57 （08、09 年的经济指标可查找网站收集） 2000 年 2001 年 194.22 45.5 2.8 127.62 122.46 103.04 年 207.41 49.46 3.71 138.85 126.74 123.64 年 219.93 56.93 4.48 188.33 132.19 148.55 9.12 67.76 7.57 227.9 142.05 180.84 年 312.98 85.04 8.76 276.63 138.49 215.61 6 136 \ \ \ \ 8320城镇居民人均可支配收入 （元） 417715两淮宿州新城项目市场研究报告城镇居民人均生活费支出 职工平均工资收入 城市人均居住面积.5\ \ \.8.3 22.3\ \ \\ \ \2、其他相关重要经济指标（1）三个产业结构调整为 38:27:35，二产提高 3 个百分点，二、三产业成为推动经济增长的主导力量； （2）财政总收入突破 16 亿元； （3）社会消费品零售总额 96 亿元，增长 12%，为五年来最好； （4）实现进出口总额 4200 万美元，可比口径增长 10.6%； （5）房地产全年开发施工面积 205 万平方米，竣工面积 116 万平方米。 总结： （1）国内生产总值逐年增加，但增速 、增值相对较慢、较小。 （2）固定资产投资总额，房地产投资总额逐年增加，房地产市场逐步走向成熟 。 （3）城市居民储蓄存款余额增幅较大，投资方式单一，缺乏具有更大吸引力的投资产品。 （4）居民的人均可支配收入与人均生活费支出增长的比例市场趋于一致，说明消费心理并不保守。 （5）衣、食方面所占消费支出的比例仍然很高，增长幅度较大 。从恩格尔系数判断，市民仍处于满足基本生活资料层 面，整体消费水平不高，其影响了商业的发展，导致支撑商业的基础比较薄弱。但住房支出自 2003 年以来有明显 增加，反映出住房需求的扩大。16两淮宿州新城项目市场研究报告（6）地区商业地产开发正处于起步阶段，城市化水平不高，说明其对周边县市的辐射力偏弱，整个房地产市场容量有一 定局限。三、宿州市经济指标与安徽省各地级市对比分析 1、宿州人均 GDP 在安徽部分地级市横向比较市名 宿州 合肥 淮北 六安 阜阳 马鞍山 安庆 蚌埠 人均 GDP（元） 7906 居全省位次 增长率（%） 16.1 19.3 13.4 12.3 0.6 18.5 12.5 11.8 居全省位次144 9 16 17 1 12 1031 6 10 17 2 8 11小结：宿州的经济发展速度较快，但人均 GDP 未突破 5000 元，市场空间相对较大。17两淮宿州新城项目市场研究报告2、宿州职工人均工资在安徽部分地级市横向比较城镇居民人均 可支配收入（元） 90 20 市名 宿州 合肥 淮北 六安 阜阳 马鞍山 安庆 蚌埠职工平均工资 （元） 居全省位次增长率（%） 29.8 15.1 13.4 22.7 13.9 28.9 12.5 19.7居全省位次133 9 14 16 1 12 8142 10 17 12 1 9 4小结：根据宿州市民的工资水平在全省排在下游位置，工资增长率 、人均可支配收入分类比较可以看出宿州市消费品市 场处在初级发展阶段住宅消费市场主要目的是居住，商铺消费市场主要是经营购买以便自己经营，单纯意义上投资户不多。18两淮宿州新城项目市场研究报告总体说明宿州市的经济发展水平与目前房地产发展的态势是比较适应的，住宅与商业地产的发展远未到成熟的阶段， 在宏观上具有发展的空间。四、城市规划发展方向分析综合分析《宿州市城市总体规划（调整）（ 年）《宿州市城市建设与发展实施方案（ 年） 》 、 》和《宿 州市城市商业网点规划》 ，可以确定宿州城市的战略定位和规划发展方向如下：１、城市战略规划战略定位：皖东北商贸中心 产业定位：能源产业（皖北新矿区煤炭生产建设指挥中心和服务基地） 医药制造业，食品加工业，建材业。 ， 发展策略：优化老城，南抑北拓，东调西扩，组团发展。 战略构想：强化核心、据点开发、形成轴带、带动宿州市 城市性质：农副产品生产基地和能源生产基地，以煤炭、轻纺工业为主的城市。 城市规模：近期 47－50 万人，43 平方公里；2010 年城市人口 55－60 万人，建设规模 52－57 平方公里。 城市方向：重点向北，适当向西。19两淮宿州新城项目市场研究报告２、城市中心规划规划采用”一主二副”布局模式,建成一个城市主中心,二个城市副中心。 ⑴城市主中心 以老城区为主,适当向外扩展形成城市主中心,以行政、金融、商贸服务、文教功能为主。 ⑵城市副中心 规划分别在汴北新城区和符离区各设一个城市副中心。３、城市战略布局发展北片，改造中片，完善东片，控制南片。 7 个片区，即为中心片，道东片，沱北片，城西片，汴北片，西北片，和城南片。 中心片;市级行政机关和商业、金融、文化、教育、交通、居住区域。 道东片：化工工业仓储及其生活配套。 沱北片：生活居住，文化娱乐，游憩休闲。 城西片：食品工业仓储及其生活配套。 汴北片：科技文化商业娱乐综合性服务为主的城市次中心，配套相应的生活区。 西北片：高科技工业。20两淮宿州新城项目市场研究报告城南片：综合性工业。４、城区道路交通四纵六横。四纵即：三八路，人民路，淮海路，港口路；六横即懈河路，淮河路，汴河路， 银河路，洪河路，唐河路。５、城市园林景观园林绿地：两环两带两点。 两环即环城公园河城市大外环路两侧的生态防护绿化带和环城公园 ； 两带即沱河滨河绿化带和汴河滨河绿化 带；两点即西北三角洲公园和西南植物园。 景观轴廊：4 条。人民路:纵贯城市南北能体现城市发展轨迹和展示城市景观精华和历史文化的城市道路；汴河路 横穿城市东西占先展现现代城市建设风貌的历史道路；汴河景观轴是以水域生态景观为特色的城市景观轴； 沱河景观轴是以展示城市历史文化、风土人情为特色的玉带长廊。 小 结：1、传统商业中心 ----汴河路和淮海路 商业的繁荣发展是城市商业发展的基础。 2、 城市发展的重点是“西 扩”优化老城。3、人民路将成为连接新老城区的主要干道。4.南北走向的人民路和东西走向的汴河路是宿州 争创园林城市的景观轴带。五、城市商业网点规划体系 １、发展目标目标：皖东北商贸中心21两淮宿州新城项目市场研究报告立足宿州，带动皖东北，辐射黄淮海 要求：业态清晰、功能完善、特色突出、辐射力强 体系： 零售体系：布局合理、层次分明； 市场体系：功能齐全、规范有序； 批发体系：辐射全国、沟通内外； 组织体系：结构优化、制度创新的； 商业支撑体系： “软硬”结合、协调发展。 指标：至 2010 年，宿州市城区社会消费品零售总额达到 52 亿元，年均增长 16%，占宿州市社会消费品零售总额比重提 高到 39%，年均提高 2 个百分点； 商业人均用地 1.5 平方米。２、商业布局四层分级：市级商业中心(１处)——市级商业副中心(１处)——区域商业中心(6 处)——社区商业中心(60 处) 规划重点：市级商业中心 以汴河中路、胜利中路和淮海中路交叉的“工”字状为中心的辐射块， 东西以宿怀北路和西昌路为界，南北以浍水路、 环城北路为界。本次规划着重对其进行业态调整、功能开发，进一步延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能。 其中：汴河路区域：是规划市级商业中心的核心区域。本区域规划按照控制总量、调整结构、提高档次的原则，重点发22两淮宿州新城项目市场研究报告展大型购物中心、百货商场、大型超市、专业店、精品店、小型专业特色市 场、大型酒店、特色餐饮、商务中心 及娱乐中心等。 胜利中路区域：是本次规划市级商业中心的另一主要区域。本区域规划重点发展电子产品专卖店、中低档服装专 卖、土特产品专卖、商务酒店及餐饮娱乐设施等。 淮海中路区域：是本次规划市级商业中心连接两大中心区域的 纽带。本区域规划重点发展国内外著名品牌商品专 卖店、金融服务中心和文化、休闲娱乐等设施。3、发展重点⑴ 积极推进商业设施布局的战略性调整 以建设现代化区域性商贸城市为目标，以结构升级为突破口，与新一轮城市总体规划相适应，推进商业设施布局的 战略性调整，整合现有商业资源，特别是对老城区现有商业资源的整合。 ⑵大力发展新型业态和现代营销方式 按照市场经济运作的方式和要求，建立起以连锁商业为主体的零售体系、以专业市场为主体的批发体系；加快发展 大型超市、购物中心、仓储式商场、专卖店、便利店等新兴业态；推广和应用现代营销方式；大力发展电子商务。 ⑶大力推进国际化、网络化、连锁化、信息化、便民化、放心化“六化”建设 。 ⑷调整完善批发市场布局，提高质量档次 。 ⑸大力发展现代物流业 。23两淮宿州新城项目市场研究报告小结：突出汴河路和淮海路是市级商业中心核心区域，规划要“调整结构”提升档次，重 点发展购物中心，商务中心， 娱乐中心。六、城市房地产政策分析 １、近年国家宏观调控政策回顾 年政策以总量调控为主 年政策开始 “纵深” ，除了继续强化土地和金融政策之外，还从税收和行政等多角度进行了调控 2007政策调控手段从宏观的总量调节逐渐细化到具体的微量调节⑴2006 年 5 月 17 日， “国六条”出台政策要点：重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；严格执行住房开发、销售有关政策， 完善住房转让环节税收政策 ，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓 被动性住房需求过快增长；加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；规 范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难；增强房地产市场信息透明 度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。⑵2006 年 5 月 29 日， 《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》政策要点： 2006 年 5 月 29 日， 国务院办公厅转发了建设部等九部委 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 《 ，24两淮宿州新城项目市场研究报告在此文件中，有六大关键数字直接冲击楼市。 70%：凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达 到开发建设总面积的 70％以上；同时，中低价位、中小套型普通商品住房 (含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年 度供应量不得低于居住用地供应总量的 70% 。 5 年：从 2006 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 30%：从 2006 年 6 月 1 日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30％。 35%：对项目资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。 3 年：对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 2 年：满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。⑶金融政策两次上调利率 政策要点：自 2006 年 4 月 28 日起，贷款基准利率上调 0.27 个百分点，其中 5 年期以上个人商业住房贷款基准利率由 6.12%上调至 6.39%，下限幅度依然为 0.9 倍；自 2006 年 8 月 19 日起，贷款基准利率再度上调 ，5 年期以上个人商业住房贷 款基准利率由 6.39%上调至 6.84%，下限幅度扩大为 0.85 倍。 三次上调存款准备金率 政策要点：2006 年 7 月 5 日，央行决定小幅上调存款准备金率，由原先的 7.5%上调为 8%；2006 年 8 月 15 日，央行决 定再度小幅上调存款准备金率，由 8%上调至 8.5%；2006 年 11 月 15 日，央行第三次小幅上调存款准备金率，由 8.5%再次上25两淮宿州新城项目市场研究报告调至 9%。 限制外资购房 政策要点：2006 年 7 月 11 日，商务部、建设部等六部委颁布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的 意见》 ，对境 外机构和个人购房进行了严格管理。其中规定： “境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业 除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住 商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳 台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。 ”紧接着 2006 年 7 月 21 日，北京市建委出台《关于 境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》 ，对上述规定作了 进一步明确，其中港澳台地区居民和华侨因生活需 要，可在境内限购一定面积的自住商品房暂定只能购买一套住宅。⑷税收政策营业税 政策要点：2006 年 5 月 29 日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 ， 此次《意见》规定： “从 2006 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税； 个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易 的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价 款后的差额征收营业税。 ” 个人所得税 政策要点：2006 年 7 月 18 日，国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》 《通知》规 。26两淮宿州新城项目市场研究报告定： “个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并征收” ，在计算时， “允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用” ，其中，合理费用包括“纳税人按照规 定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用” 《通知》还规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原 。 值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平 均价格水平等因素，在住房转让收入 1%-3%的幅度内确定。政策于 2006 年 8 月 1 日起正式实施。随后，北京出台了相应细 则，明确了在原值不明的情况下，可按成交价的 1%征收。 土地增值税： 政策要点： 2007 年 2 月 1 日，国税总局下发国税发（ 号文件，要求对房地产开发企业土地增值税进行清算，明确向 房地产开发企业征收 30％～60％不等的土地增值税,而且土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。 包括房地产开发项目全部竣 工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而 土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为 30％，最高税率为 60％。⑸行业规范性政策政策要点：2007 年 3 月 29 日，建设部官方网站对外公布的《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》 , 包括建设部、国土资源部等在内的 8 个部委将在年内强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产 开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。建设部 、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、发改委、 工商管理总局等八部委将将各司其职：建设部将负责专项整治工作的组织协调，提出总体思路和工作方案，组织实施专项整 治，严肃查处房地产开发、建设、交易以及中介服务环节的违法违规问题；国土资源部和财政部则是按照职能分工，负责专27两淮宿州新城项目市场研究报告项整治的相关工作，并参加部际联席会议组织的专项检查；审计署将依法对排查中发现问题的国有房地产开发企业的财务收 支情况进行审计和检查，严肃查处审计中发现的违法违规和权钱交易行为；监察部将参加部际联席会议组织的房地产市场秩 序专项检查，严肃查处房地产领域违纪违法案件；税务总局将进一步落实房地产税收政策和税收征管措施，以及建立相关责 任制，对房地产开发企业纳税情况开展专项税务检查 ；发改委将进一步完善住房销售明码标价制度，加强对房地产开发企业 发布虚假销售价格和在房价外违规加收费用、中介机构违规收费以及相关单位向房企违规收费的监督管理，查处房地产交易 过程中违反价格法律法规的问题；工商总局则是严格房地产市场主体准入，把房地产开发企业及中介机构作为企业年度检查 的重点。小结： ⑴国家宏观调控政策的出台，对整个房地产来说，影响很大。 2006 年底至今，一批房地产开发商开始把开发项目的重 点悄悄地由住宅转向商业 。 ⑵商业地产开发较之住宅开发受政策影响的波动不大，但其波及程度会因不同城市的特性存在不同性质的差异 。 ⑶以北京、上海、广州为代表的大城市所受的影响最大，到中型城市效力在逐步减弱 。 ⑷ 对于宿州等城市，宏观政策的影响主要取决于地方政府对城市商业网点市场建设的理解和认可，单从市场面上看， 商业地产开发的空间较大。 因此， 在宿州开发商业地产项目，把握市场，与政府保持良好的关系，是项目成功开发的重要前提之一。２、宿州城市建设管理思路：28两淮宿州新城项目市场研究报告唐承沛同志在宿州市经济社会发展形势报告会上的讲话():&十五”以来，最令宿州市人民感到振奋、感到自豪的，就是城市面貌发生了巨大变化。四年累计投入 25 亿元，仅去年 一年就投入 8.5 亿元，是城市建设史上投入最多的一年。高标准完成城市总体规划修编，调整城市发展战略，形成了老城区、 “L”型城市新区和经济技术开发区联动发展的新格局。城市路网建设全面启动，先后新建和改造三八路、淮河路、汴河路 等 14 条主干道共计 50 公里，引资 3.8 亿元的外环路，主路面全线贯通，城区交通条件发生了历史性变化。城市环境明显改 观，建成了中心广场、滨河公园等一批市政公用设施项目，新增绿地面积 45 万平方米。城市服务业繁荣活跃，金茂商城、 武夷商城等一批商贸重点项目相继建成，江苏苏果、安徽商之都等国内百强连锁企业入驻。房地产业健康发展，四年累计竣 工房地产面积 200 万平方米，房地产交易额年均增长 40%。 城镇化是促进宿州崛起的关键举措。城市化是当今社会公认的衡量一个国家或地区经济发达及文明程度的重要标志。早 在一百多年前，马克思就精辟地指出： “现代化的历史就是乡村城市化。 ”国内一些发达地区的实践也充分证明，加快城市发 展，提高城市化水平，是统筹城乡发展、融合工业文明、建设 经济强市的必由之路。可以说，城镇化的快慢，和工业化一样， 也在一定程度上决定着宿州崛起的进程。一般而言，某一区域的城市化都是以中心城市为先导和重点的，通过中心城市的现 代化， 才能形成一个集群和辐射功能较强的城市经济圈。 从我市实际来看， 缺少中心城市带动是宿州经济发展中的一大缺憾。 尽管近年宿城变化很大，但由于历史欠帐较多，基础设施和功能建设还明显滞后，生产要素的积聚能力不强，辐射带动能力 还很有限。因此，我们一定要把建设现代化城市作为提升城镇化的突破口，作为加快宿州崛起的关键性举措来抓。在全面推 进城镇化的基础上，当前要重点抓好宿城建设，在规划上，既要注重从宏观层面上解决好城市区域规划体系、城市发展战略、 城市定位等重大问题， 也要从微观上解决好城市详细设计、城市整体风貌研究和街区改造等具体内容，打造鲜明的城市特色。29两淮宿州新城项目市场研究报告在城市基础设施建设上，要全面完成城市西部路网、南部路网的建设和改造，通过两年左右的时间基本建成主干路网。在城 市总体布局上，要适度改造老城区，加快“ L”型新区和宿州经济技术开发区建设，逐步推动人口从老城区疏散，建设向新 城区集中，工业向开发区集中，进一步拉开现代化城市框架。要经过一段时间的努力，形成以宿城为中心，以四 个县城和符 离镇为副中心，一批重点乡镇竞相发展的城镇化新格局，力争到 2010 年，宿州市城镇化率达到 30%以上。 小结： 在市委\市政府主要领导的心目中 ： 1、强化宿城区域中心地位,围绕“拓展城市规模，完善城市功能、打造城市特色，改善人居环境”的目标，进一步提高 城市品位，努力提升宿州城市形象 ,是宿州城市发展的方向。 2、按照“一疏散二集中”的要求，坚持内涵改造与外延扩大并举，拉开城市框架，完善“ L”型新区，促进人口从老 城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中，这是城市建设的目标。 3、要认真实施城市绿地规划，加大城市绿化投入，加快雪枫广场、银河公园、三角洲公园和沱河景观带建设，做好城 市主要节点及进出口景观改造，推进城区绿化及庭院绿化上档升级 。七、近年宿州基础设施建设 1、道路交通建设加快了城市外环路建设，全面完成城市西部路网和南部路网的建设和改造，新建、改建、配套外环路连接线、高发路、 滨河路、纺织路、淮河路、浍水路、汴河路、胜利路、银河一路、银河二路、濉河路、三八路、张仙庙路、西昌路、淮海南 路、东昌路、宿怀路共 17 条道路，新建 2 座公交综合性停车场、2 个公交枢纽站，城区公交车辆达 330 标台，公交线路 2030两淮宿州新城项目市场研究报告条。改造了城市出入口道路。 建成经济技术开发区金海南路、金海二路、金海三路、金江路、金泰路建设，建成与老城区、 合徐高速公路连接线。2、园林广场建设完成了运粮河水系综合治理，建成环城公园；完成了火车站广场、雪枫广场、新市府广场建设并投入使用；完成了沱河 城区段治理（沱河 1 号桥至东沱河桥段） ，建设沱河十里景观长廊；实施三八河（运粮河至市农业科技示范园段）和三八沟 （政务新区至西环城河段）综合治理；启动建设三角洲公园、市体育中心 ；宿州城区人均公共绿地面积达 5 平米，绿化覆盖 率达 30％。3、环卫设施建设完成垃圾处理场建设和污水管网建设，新建、改建公厕 60 座，垃圾中转站 15 座，城市生活污水处理和垃圾无害化处理 率达 80％。4、文化设施建设完成“三馆” （文化馆、图书馆、博物馆）选址及规划建筑方案的设计，力争建成区域文化艺术中心。5、美化亮化建设以淮海中路、汴河中路文明示范路建设为突破口，加快城市美化亮化工程建设，逐步对宿怀路、浍水路、胜利路、西昌 路、东昌路等进行综合改造，力争每年建成 1～2 条文明示范路，进一步提升城市形象。结合旧城改造和主次干道立项改造， 对沿街建筑及市区其它高层建筑、大型公共建筑进行亮化，美化城市夜景 。加强城市出入口及重要地段的园林绿地和雕塑小31两淮宿州新城项目市场研究报告品建设，体现城市特色，提高城市文化内涵。 小结：基础设施的建设为城市商业网点的建设提供了更多更好的资源。八、近年宿州城市综合开发开发目标：2008 年城市人均住房面积约 25 平米，市区计划开发面积约 380 万平米，房地产开发总投资约 35 亿元。1、政务新区建设以人民路、银河一路、银河二路建设为契机，加快市行政中心、市府广场、环宇银河新村、港利绿园等项目建设 ，力争 2～3 年内政务新区起步区初具规模，以此为中心向外发展延伸，至 2008 年基本建成规划科学、功能完善、特色鲜明、环境 优美，融行政办公、生活居住、文化娱乐于一体的高品位城市新区。2、经济技术开发区建设以金海、金湖、金河三条主干道为基础，完善区内六纵六横道路网架，实现区内“七通一平” ；规划建设高发路（合徐 高速公路入口至经济技术开发区） ，加快开发区内道路与城区主干道连接。实施丰原集团年产 100 万吨小麦加工、杭州锦江 集团麦草制浆等重大工业项目建设和南方国际花园、江南名府等项目建设，尽快使开发区、生活区配套完善，民营工业园区 形成规模，高新技术产业区初具雏形，将开发区建成以农产品加工为龙头，外向型经济为导向，高新技术 产业为主体的现代 工业园区和高科技农业园区。3、城市中心区建设以市中心广场及汴河路中段为依托，加快裕城花园、人和花园、国际广场、平安商厦、中煤大厦等项目开发改造，辅以32两淮宿州新城项目市场研究报告金茂商城、武夷商城、华夏商厦，建成汴河中路现代商贸中心；加快城隍庙商城改造，完善老城区商业中心，通过淮海文明 路示范一条街连接新老中心，形成宿州城区的商业服务中心区。同时，以合徐高速入口为顶点，东西以高发路为轴线推进经 济技术开发区发展延伸，南北以三八路为轴线推进政务新区的发展延伸，注重专业市场、生态休闲、宾馆服务等配套设施建 设，加快建设功能完善、特色鲜明、分区明确的现代城市新区。4、专业市场建设完成光彩大市场、皖北物流中心、东区沱河大市场、中区城隍庙商城、南关菜市场、西部竹木板材市场、西北部皖北蔬 菜副食品批发市场建设。精心打造汴河中路市级商业中心街、淮海中路商业精品街、胜利路家电一条街、西关商业步行街等 商业名街。5、居住小区建设完成北苑小区、汇源新村、农科小区、国际广场 、港利绿园、环宇银河新村、翠园小区、金鼎花园、美庐城市花园等小 区建设，提高市民居住质量。第四部分地域商业地产市场分析一、宿州房产市场研究 １、宿州市近年房地产发展： （01—05 年分析）⑴房地产投资规模继续增加33两淮宿州新城项目市场研究报告年宿州资产投资情况 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2.28 43.03 5.3 45.5 49.46 7.5 6.15 12 10 8 6 13.55 4 2 0 房地产投资总额(亿 元) 固定资产投资总额(亿 元) 房地产投资总额占固 定资产的比重（%067.76 11.2 56.93 7.892.83.714.487.5720 00 年20 01 年20 02 年20 03 年20 04 年Ａ、 年，房地产投资总额持续上升，2005 年达 13.55 亿元，比 2004 年增长了 79％。 Ｂ、投资总额在固定资产投资总额中所占的比重持续增加，2003 年所占比重为 7.89％，2004 年为 11.2％。⑵房地产 01—05 年销售面积总量分析：20 05 年34两淮宿州新城项目市场研究报告销售面积 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 45 32.44 25.59 34.9 26.38 销售面积20002002200320042005商品房销售面积除 04 年以外，其余的年份稳步增长，但增长的幅度有限，并没有出现急速巨增的局面，房地产行业具有一定的 上升空间。⑶房地产投资对经济增长拉动作用明显２、2006 年宿州房地产市场分析35两淮宿州新城项目市场研究报告2006 年 1-12 月份，宿州市商品房施工面积 133.34 万平方米，其中住宅 115.05 万平方米，非住宅 18.29 万平方米；封顶面积 94 万平方米，其中住宅 85.41 万平方米，非住宅 8.59 万平方米；竣工面积 80.26 万平方米，其中住宅 68.22 万平方米，非住宅 12.04 万 平方米。 2006 年 1-12 月份共核发商品房预售许可证 204 个，批准商品房预售面积为 62.48 万平方米，其中住宅面积 54.02 万平方米，非 住宅面积 8.46 万平方米；批准预售住宅 4641 套，商铺 1624 间；其中 12 月份商品房批准预售面积为 11.80 万平方米，其中住宅面积 10.22 万平方米，非住宅 1.58 万平方米，批准预售住宅 805 套，商铺 242 套。 2006 年 1-12 月份商品房预售合同备案面积 36.27 万平方米,其中住宅 33.10 万平方米,非住宅 3.17 万平方米；备案总金额 6.65 亿元，其中住宅 5.56 亿元，非住宅 1.09 亿元；备案总套数 3360 套，其中住宅 2982 套，非住宅 378 间。12 月份商品房预售备案面积 6.22 万平方米，其中住宅 5.71 万平方米,非住宅 0.51 万平方米；备案总金额 1.14 亿元；备案总套数 645 套，其中住宅 567 套，非住 宅 78 间。 在已备案的商品房中， 市区居民购买占 80.93%， 平方以下占 17.83%， 80 80-100 平方米占 33.02 %， 100-144 平方米占 46.82%， 144 平方米以上占 2.33%。1-12 月份对已备案的商品房价格统计，住宅均价 1681 元/平方米,非住宅均价 3417 元/平方米。36两淮宿州新城项目市场研究报告表一：2006 年 1-12 月份宿州市已备案住宅均价走势图单位：元／平方米37两淮宿州新城项目市场研究报告表二：2006 年 1-12 月份宿州市已备案主要楼盘均价走势图单位：元／平方米38两淮宿州新城项目市场研究报告表三：2006 年 1-12 月份宿州市商品房备案套数走势图单位：套39两淮宿州新城项目市场研究报告表四：2006 年 1-12 月份宿州市已备案住宅各区域价格走势图单位：元/平方米主要代表楼盘的价格水平来看，老城区仍是宿州房产价格最高的区域,经济开发区则价格较低。40两淮宿州新城项目市场研究报告表五：2006 年 1-12 月份宿州市已备案商品房套型图单位：%41两淮宿州新城项目市场研究报告小结： （1）2006 年 宿州的商品房开发量大幅度增加，市场需求量不大，市场供应量相对充足，将近 1/3 的市场量没有被消化。 （2）虽然住宅价格涨幅明显，但因购买力水平不高，房价平均。 （3）房市交易季节性明显 5 月受相关会展提升成交量较大，而到下半年房产交易异常活跃。３、2007 年一季度宿州房地产市场分析2007 年 1-3 月份， 宿州市商品房施工面积 93.85 万平方米， 其中住宅 78.48 万平方米， 非住宅 15.37 万平方米； 新开工面积 28.38 万平方米，其中住宅 23.05 万平方米，非住宅 5.33 万平方米；竣工面积 7.46 万平方米，其中住宅 6.99 万平方米，非住宅 0.47 万平 方米；3 月份新开工面积 10.43 万平方米，竣工面积 3.98 万平方米。 2007 年 1-3 月份商品房批准预售面积为 21.39 万平方米，其中住宅面积 18.51 万平方米，非住宅面积 2.88 万平方米；批准预售 住宅 1642 套，商铺 562 间；其中 3 月份商品房批准预售面积为 5.75 万平方米，住宅面积 4.93 万平方米，非住宅 0.82 万平方米，批 准预售住宅 440 套，商铺 231 套。 2007 年 1-3 月份商品房预售合同备案面积 15.86 万平方米，其中住宅 14.87 万平方米，非住宅 0.99 万平方米；备案总金额 3.30 亿元，其中住宅 2.92 亿元，非住宅 0.38 亿元；备案总套数 1506 套，其中住宅 1344 套，非住宅 162 间。3 月份商品房预售备案面积 6.53 万平方米，其中住宅 6.14 万平方米,非住宅 0.39 万平方米；备案总金额 1.35 亿元；备案总套数 625 套，其中住宅 555 套，非住 宅 70 间。 在已备案的商品房中， 市区居民购买占 72.32%， 平方以下占 12.48%， 80 80-100 平方米占 31.20 %， 100-144 平方米占 50.56%， 144 平方米以上占 5.76%。1-3 月份对已备案的商品房价格统计，住宅均价 1961 元/平方米,非住宅均价 3844 元/平方米。 一季度宿州市房地产市场呈现如下特点：42两淮宿州新城项目市场研究报告1、商品住房价格走势平稳，中低价商品房、中小户型房屋（80-120 平方米）仍然占据目前购房需求主体。但从目前商品房市场 价格来看，1800 元/平方米以下的普通住房仍然相对短缺。 2、与上年同期相比商品房供应量放大，新开盘的主要项目有：港利锦绣江南、众德祥福园、黄河怡心苑、奇石文化一条街等。 受区域因素影响，老城区、南关区商品住房价格相比较偏高，但随着新区、开发区综合配套设施的逐步完善，预计住房价格将有较快 上涨。表一：2007 年 1-3 月份宿州市已备案住宅均价走势图单位：元/平方米43两淮宿州新城项目市场研究报告表二：2007 年 1-3 月份宿州市已备案代表楼盘均价走势图单位：元/平方米44两淮宿州新城项目市场研究报告表三：2007 年 1-3 月份宿州市二手住宅均价走势图单位：元/平方米45两淮宿州新城项目市场研究报告表四：2007 年 1-3 月份宿州市已备案各区域住宅均价走势图单位：元/平方米46两淮宿州新城项目市场研究报告表五：2007 年 3 月份宿州市已备案住宅销售金额\销售面积排行榜47两淮宿州新城项目市场研究报告表六：2007 年 3 月份宿州市已备案住宅套型面积比例图 单位: %小结：（1）房价升幅缓慢，但上升趋势仍然明显，个别房价已突破 2500 元以上。 （2）房型要求分散，80-120 平米之间的房子是主力，90-100 平方以上份额较大。48两淮宿州新城项目市场研究报告（3）区域市场房市发展，老城区仍占优势，新区与开发区成长速度也在加快。4、近年宿州房地产市场比较：表一: 05、06 年 1-12 月份宿州市商品房核准预售面积\备案商品房套(间)\备案住宅均价比较表类 型 2005 年 1-12 月份 33.07 06 年 1-12 月份 62.48 核准预售商品房面积 （万 M2） 备案商品房(套/间) 备案住宅均价(元/平方米)表二:2006 年 1-4 季度宿州市商品房核准预售面积\备案商品房套(间)\备案住宅均价比较表类 型 2006 年 1 季度 10.26 522 年 2 季度 2006 年 3 季度 18.08 .10 659 年 4 季度 20.05 核准预售商品房面积 （万 M2） 备案商品房(套/间) 备案住宅均价 (元/平方米)49两淮宿州新城项目市场研究报告表三: 年 1-3 月份宿州市商品房核准预售面积\备案商品房套(间)\备案住宅均价比较表类 型 2006 年 1-3 月份 10.26 2007 年 1-3 月份 21.39 同比 ↑108.48%核准预售商品房面积 （万 M2） 备案商品房 (套/间) 备案住宅均价 (元/平方米)5131506↑193.57%15711961↑24.82%表四: 年 1-3 月份宿州市商品房备案套数走势图二、宿州地产市场分析50两淮宿州新城项目市场研究报告1、05 年挂牌出让土地一览表序号 1 2 3 4 5 6 现土地使用权人及土地坐落 市公安局原监管场所，淮海北路西侧 墉桥区第一机械供应公司，汴河路以北 宿州市墉桥区容器厂，浍纺路西侧 11 号 军嫂集团，西昌路与淮河路交叉口东南角 市建投公司，三八路与淮河路交叉口西北角 市建投公司，濉河路以北，人民路以西，南北生活路以东，沱 河堤以南 土产、日杂公司及部分居民，火车站广场对面，胜利路与宿怀 路交叉口西南角 市农机所、卫生局及部分居民，砚窝池巷两侧，汴河中路市农 机厂以北，东至农机巷 市供销机械公司及部分居民，北至南苑宾馆，南至农机学校， 东至居民生活区，西至宿怀路 13.2 3 土地面 积（亩） 11.55 15 8.21 9.97 104 202 目前利用状况 毛地 净地 毛地 毛地 现状 现状 供应方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让816.2毛地挂牌出让9毛地挂牌出让10毛地挂牌出让51两淮宿州新城项目市场研究报告2、06 年宿州市成交土地分析：序号 受让人 土地坐落 土地面积 （亩） 1、 2、 3、 4、 5、 桐城四星房产 安徽博文置业 市金皖房地产 宿州群生房产 安徽远景置业 集团金厦房产 6、 7、 8、 总计 市德全房产 恒泰商贸公司 市建工公司 华夏北侧 淮河路与淮海路交叉口 人民路以西，沱河堤以南 14.7 1.18 104.8 592.3 住宅 综合 挂牌 挂牌 80 60 5.42 50.8 32 31.93 5.11 2005.12 汴河中路以北，药店巷以东 沱河大堤南，张庙路以东 浍纺中路 11 号 宿怀路胜利路交口西南 淮河路与西昌路交口东南角 4.28 443 7.23 12.35 8.746 综合 住宅 住宅 综合 住宅 用途 供 地 成交价 方式 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 单位价格 成交时 （万元） （万/亩） 间 354 200 280 303.7 30 48.9 16.2 32 5.4 5.7 2005.8住宅 挂牌3、06 年部分挂牌出让土地一览表52两淮宿州新城项目市场研究报告地块编号 竞得人地块坐落土地面积主 要出 让（平方米） 用途 年限 商 业 居住成交价出让方式2006—19#合肥蓝石房地产 开发有限公司宿州开发区内，北至澥河路， 南至开发区土地， 西至金海大 66670 道东至金海二路。5025 万元/亩现场竞价宿州电力明丽房 宿州开发区内，北至澥河路， 2006—20# 地产开发有限公 南至二中新校区， 西至金海二 40000 司 宿州闽润房地产 开发有限公司 路，东至二中新校区。 宿州开发区内， 北至陈营村居 民区支路，南至澥河路，西至 37462 金海大道，东至金海二路。 北临市建委办公楼用地， 东临 市工会用地及市建投公司用 地，西临规划 20 米道路，南 临规划 14 米道路。 10620商 住 综合5041 万元/亩现场竞价2006—21#商 住 综合5024.5 万元/亩 挂牌宿州市城市建设 2006—22# 工程有限责任公 司居住 7053.5 万元/亩 现场竞价4、目前宿州市区各区域土地的平均价格：53两淮宿州新城项目市场研究报告老城区： 道东： 开发区：150－200 万/亩 18-35 万/亩 22 万/亩西北新区：40—80 万/亩 南关区： 30—45 万/亩总结： （1）土地成交总量不大，但相对于其房产开发总量以及预备本年度的土地挂牌量，土地仍被广大投资人士所看好。 （2）从土地供应来看，政府的土地供应主要集中在市区与西北的政务新区，其中市中心均为小规模地块，政务新区的地块面积较大， 其余区域多为零散分布。 （3）从地价来看，城市的地价普遍较低，且地价的区域差异性较大，其主要是经济发展水平以及房产销售价格影响的。 （4）从成交的地块区域来看，西北政务新区与市区是成交最为活跃的区域，大型地块成交地块基本位于西北新区。 （5）老城区土地供应量稀少，土地稀缺，已发展成为房地产开发风险最小的区域。三、宿州商品市场分析54两淮宿州新城项目市场研究报告1、现有大型商业网点商业主要集中在淮海路和汴河中路，胜利路一带，聚集宿州所有品牌专卖店、通信、娱乐、饮食店，是宿州商业的黄金地段， 商业卖场主要有：宿州商之都、金茂商城、武夷商城、城隍庙商城、宿州百货、华夏、苏果。以此类大型商场超市为龙头，以各种 品牌店、特色餐饮、精品店为补充，一点带线，以线圈面。从而形成宿州市商业核心区域。商业核心区域集中了若干个宿州市商业 龙头企业。百货店：华夏商场: 安徽 10 大商贸重点企业，座落在宿州市商业集聚的黄金地段，交通便利，以购物为主体，集快餐、休闲、娱乐 为一体的多功能综合性商场，超市在地区有一定的影响力。 宿州商之都:是安徽商之都在宿州市的连锁店，定位相对时尚，商品组合适合当地消费，经营状况良好。 宿州百货：位于胜利路与淮海南路交界，处于宿州老商业圈。一层经营数码产品，二层日用食品超市，三层基本空置，经 营状况不佳。超市：苏果超市：商品大众化，以市民日常消费品为主，经营状况较好。 华夏超市：华夏商场兄弟店，在宿州城乡有一定数量的网点，附设农资超市。 美惠多超市：宿州市内连锁具备一定影响。商业街：55两淮宿州新城项目市场研究报告金茂商业街：为步行街的形式，规模较大，人气较旺。 家居广场 尚都家居广场：商品配置较全，位置较偏，家居成交量和成交额都不高2、近期重点建设项目⑴光彩城大市场位于淮河西路两侧，由江西生生置业有限公司投资建设，总投资 8 亿元，预计 2007 年底建成。⑵皖北蔬菜副食品批发市场二期工程位于胜利西路北侧，由皖北蔬菜副食品批发市场投资建设，总投资 1300 万元，预计 2007 年建成。⑶城隍庙商城位于胜利中路北侧，由安徽宏利房地产开发公司投资建设，总投资 1.2 亿元，原定 2006 年底建成。⑷西关商业步行街位于西关大街，由张家港华原开发公司投资建设，总投资 2 亿元，预计 2007 年底建成。⑸宿州市机动车配件市场位于经济开发区，由宿州闽润房地产开发公司投资建设，总投资 5000 万元，预计 2007 年底建成。⑹宿州万润肉食品批发市场56两淮宿州新城项目市场研究报告位于淮河东路北侧，由宿州万润肉食品公司投资建设，总投资 8000 万元，预计 2007 年建成。⑺皖北物流中心位于合徐高速公路出口东侧，由宿州市恒馨房地产开发公司投资建设，预计 2008 年建成。⑻沱河大市场位于汴河东路北侧，由安徽鑫桥置业有限公司投资建设，总投资 1 亿元，预计 2007 年底建成。⑼美惠多购物中心位于市中心广场东侧，由宿州美惠多超市公司投资建设，总投资 1.9 亿元，预计 2007 年底建成。⑽国际广场位于汴河中路北侧，由浙江勤业集团投资建设，总投资 1.5 亿元。3、其他值得关注的建设项目尚街：体量达 10 万平米的复合型商业，由商业步行街和大卖场构成。 京华大厦：在汴河路与淮海路之间， 1-5 层为商业裙楼，6-26 位住宅，写字楼，总建筑面积为 。 恒丰广场：在汴河路宿蒙路口，一层为商业裙楼（已经定为超市） ，总建筑面积 12000m2。57两淮宿州新城项目市场研究报告四、宿州商铺市场分析 1、宿州商业网点分布宿州商业主要集中在老城区，大型零售网点多分布在汴河中路，专卖店则集群在汴河中路与淮海路、东昌路交口一带。2、宿州商铺市场的历史变迁与很多城市不同的是，宿州原来的商业区在市政府所在地附近，以宿州市百货大楼为商业中心的原点，华夏顺淮海中路 发展在与汴河中路交口处立足后，华夏商场以巨大的商业吸引力迅速将宿州商业发展的中心移植过来，使宿州市中心商业区 在不断扩大的同时，以华夏商场为圆心，向东西南北方向发展。3、宿州商铺的集群分布汴河中路：商铺来源：汴河路的商铺主要来源于机关单位的临街场所，以及居民住宅的底层，新兴开发的商业门面也多数位于此区域。 商业形态：汴河中路是宿州商业中心地带。此路段集品牌店、饮食、娱乐于一体，主要经营国内品牌,宿州市内唯一的国际快58两淮宿州新城项目市场研究报告餐品牌 KFC 也进驻该地段。 经营状况：由于处于宿州最为繁华的区域，商家经营状况大多良好。 业态分布：其是宿州市业态经营最为丰富的街区，服务性产业在此均有分布，淮海路：商铺来源：淮海路的商铺主要来源于机关事业单位沿街铺面，单位新建建筑，以及少量的居民住宅，金融机构多具有独立经 营场所，其余门面以单层为主。 商业形态：淮海路是宿州东西向主干道，此路段集中了众多的金融银行如农行大楼、工行大楼、中国信用社等。其与宿州人 民电影院、新华书店、各专卖店购成了淮海路主要的商业形式。 商业经营：商业已专卖店为主要形态，人流量较大，商业比较繁荣。中山街：商铺来源：中山街小商品批发市场的铺面主要由住宅的底层组成，经营户对外搭建简易棚已扩大商业的经营面积。临街 铺面租金约 80 元/㎡/月。59两淮宿州新城项目市场研究报告商业形态：中山街已小商品的批发与零售为主，主要包括服装、食品、日用品等生活消费的日常用品为主。 经营状况：是宿州生活用品批发集散地，小商品一条街，商品包罗万象，人气较旺，经营状况较为理想，但环境杂乱， 路况复杂。胜利路：商铺来源：商铺为机关单位的底层，以及新建的商铺，单层、双层商铺均有，商铺较新。 商业业态：胜利路处于宿州商圈北部，此路段主要以经营家电、数码产品为主，聚集宿州 20 多家家电、数码专卖店，是宿州市 的数码商业街。 经营状况：由于其是手机、电器等的集中销售场所，商业的经营状况虽在个体上存在差异，但总体的商业氛围较好。 品牌商店：格兰士家电专卖、长虹彩电、康佳电器、华帝炉具、TCL 电器、威士邦音响、索佳电器、海信电器、乐华电 器、美菱电器、格力空调、春兰电器、NOKIA 专卖等。60两淮宿州新城项目市场研究报告4、宿州商铺经营分析分 布建 筑租金 （元/㎡/月） 30－80主要经营种类经营 状况 较好经 营 档次 中、低汴河中路单、双层，开间3—4 米 层高3—5 米，进深9—11 米品牌店、饮食、娱乐淮海路单层为主，开间3—4 层高3—5 米，进深10—13 米110－170服装、休闲娱乐一般中中山街 胜利路底层组成，开间3—4 米左右，层高 在3 米\80 左右 60—90 左右生活用品、小商品 家电、数码产品较好 一般低 中、低5、宿州商铺业种分析商 铺 业服装鞋帽种国内知名品牌汴河中路代表品牌数25量康威、达芙妮、真维斯、七匹狼、柒牌、男装乔丹中国专卖、61两淮宿州新城项目市场研究报告安真美、JC BOY、彬彬牛仔、奥康、贝拉维拉、民族骄傲、美国苹果集团、淘 品牌 珠宝首饰 大型商场 饮食 娱乐 摄影 美发美容 家电音像 医疗 文具精品 服务 农产品 娱乐 摄影 衣坊、佐罗世家、名品毛衫、利奥纳多、世界名品、杉杉女装、冠群帽店、361 度专卖、利郎男装 香港金嘉利钻石,金银加工 武夷商城,金茂商城,宿州商之都. KFC,千岛大酒店,好意思快餐馆 ,华厦大酒店,一品快餐,徽菜馆 龙宫电玩歌吧,武夷娱乐城 柯达相铺,真爱时间尚数码摄影 知蜂堂美容院,时尚名剪,蓝梦化妆品 联想电脑,上海王电动车,宇宙电脑公司,大众照明,方正科技,步步高专卖,厦华音像产品专卖,哆 咪咪音像 安徽宿州市立医院,古城药房,医院眼镜服务部 都都文具,QQ 精品店,心雨饰屋 家政中心,电话超市,阳光鲜花店,温馨花屋,复印店,讯达房产中介 种子超市,种业店,农资超市 龙宫电玩歌吧,武夷娱乐城 柯达相铺,真爱时间尚数码摄影 2 3 6 2 2 3 8 3 3 6 3 2 262两淮宿州新城项目市场研究报告商铺业种服装鞋帽淮海路代表品牌数 8 1 1 312量MONTAGUT, PLAYBOY,、ADIDAS、BALENO 、红蜻蜓、蜘蛛王、意尔康、以纯大型商场 娱乐 服务 饮食华厦超市 宿州人民电影院 干洗店, 农行大楼, 工行大楼. 金满蛋糕、 宫延桃酥王、 快乐西饼屋、 王继奎烧鸡店、 金坛子酒楼、 大地油行、糖烟酒店、 刘二烧鸡店、华厦烟酒店、紫罗兰健康食品、香格里拉美食城、符离烧鸡美发美容 家电音像 医疗 家居用品 服务香奈女品、唯独发型屋、水英美容、蓝梦化妆品 海尔家电 仁和大药店、福寿大药房、健康药店、兴华药房 富安娜床上用品、兴利万家家居 音乐人琴行、天天干洗中心、红玫瑰花店、华厦干洗、书店、诚信房产、中国信用社、4 1 4 2 863两淮宿州新城项目市场研究报告五、宿州商业生态分析 1、地段：淮海中路百货大楼——供电公司左：三星，康埔，法国雅格师丹，波司登，培罗蒙，富豪宾馆，老凤祥银楼，连通通讯城，好利来，老百姓特卖场，南洋布庄， 科普电脑培训学校，济民服装，麦香村蛋糕，天下第一粉，名品毛线特卖中心，雅鹿，皮尔.卡丹；底下家具城； ，苹果集团；时尚新 干线；森马；穿名堂时尚；环宇大厦；PIAYBOY；七匹狼；波司登，紫澜门，劲霸；衣之纯；红蜻蜓；渔（服装） ；千刃岗羽绒服，奥 康，太子龙，香港金伯利钻石；金丝猴?..；中国人民银行；右：中国邮政；中国电信；中国邮政；中国移动；名牌手机通讯城，啊咪果飙歌城；罗蒙服饰；中国银行；佳美自行车；服装店； 底下家具场；老人头.梦特娇；金利来；上海邦德自行车；戴蒙得珠宝；中国工商银行；京城葫芦王；爱美斯；99 裤业；伍八裤业； 佐惠多裤业；梅子花都；都市花语；雅芳；红玫瑰鲜花店；手机维修，真维斯；真善美婚纱摄影；步步高裤行；雪银狐羽绒；流行美 时尚店；中国建行；上花轿婚纱摄影；人民公安；朵彩羽绒服，内衣；国家供店网2、地段：汴河路华夏宾馆——商之都左：华夏商场；华夏大酒店；361°；贵人鸟；华龙招待所；日泰皮鞋；双星；登云皮鞋；安踏；诺曼琦女装；金满蛋糕；奥伦皮 鞋；飞驼；仁和药房；金伯利钻石；佰纳皮鞋；红豆西服；鲜榨果汁；黄金加工；晓萍裤行；第十二小学；黎诗奇服装；金盾；文具64两淮宿州新城项目市场研究报告店；教育书店；小天才时尚童鞋童装；同庆大药房；宿州印刷总厂；老字号金铺；贵夫人；金莱克；情人雪；芭芭拉；大上海时装； 漆包线销售总汇；乙佰乙纳服装；清山大酒店；拂晓报社；台球城；金银加工；裤子老窝；福太太；男人精品；时尚女人 右：鞋庄；阿衣莲；红蜻蜓皮鞋；兴华药房；金利来；彬彬旗舰店；骆驼鞋店；蓝梦化妆品；哥弟服装；有意思休闲餐饮；省立 医院；夏华音像超市；特卖店；眼镜服务店；阳光鲜花店；多咪咪音像店；纤丝鸟，朵彩；花香花店；飞跃药房；金百合花店；乔丹 专卖；绶带鞋；夏氏眼镜；中国农业银行；中心广场（瑞嘉地板） ；好利来蛋糕；茗茶轩；都都文具；达芙妮，城市干线（衣服店） ； 卡帕休闲；姚明专卖；KFC；商之都。3、地段：市府巷左；上岛咖啡；陈氏水果；中外名烟；蓝玫瑰艺坊；专业儿童摄影；金太阳；福香阁；意尔康；X.2 男士内衣；裕城大药房；国 美超市；云桂佳售楼；裕城鞋业；万全超市；尤维斯；男衣世界；YoYo 韩索空间；屹然服饰；格力空调；塞维干洗店；华为日 化；利米路家纺； 右：名典咖啡；欧普照明；袭人花店；艾伦油画；only.A.F；香港皮鞋连锁；花样年华；宿州测绘；布莱迪迷你小家电；聪婴坊；沐 飞羽绒超市；找茬艺族；韩国女裤；裙世界；十二月生活用品；米蒂贝儿；经典故事服装；梦娜袜业；爱美化妆品；欧尚；西雅阁装 饰有限公司；远东服装；嘉诺装饰；御膳坊；丝丽花坊；超市；无限极中草药。65两淮宿州新城项目市场研究报告六、商业关联业态分析 1、浴场嘉年华国际商务会馆此会馆为宿州市娱乐休闲业中从规模和档次均属于较高水平，消费属当地水平，目标消费人群为当地企事业单位职工，私营企业老板， 中高薪白领阶层，生意情况良好，较符合宿州市市民的生活习惯，1F 为大厅及洗浴，2F 为餐厅酒吧休闲演绎场所，4F，5F 为客房， 客房约 30－40 间左右，单间 80 元含 28 元浴资，标准双人间 108 元含 28 元浴资花都浴场花都浴场位于宿州的东南部，距离市中心在 3—4 公里，为四层的独立建筑，1F 为男女浴池与休闲大厅，2—4 层为客房。 浴资 10 元，客房 60 元/间，档次较高，生意比较红火。2、休闲茶吧悠仙雅阁此为宿州市娱乐休闲业中规模和档次均属于最高水平的茶座，为上下两层营业面积估测为 1800 平米左右。价格相当于合肥的中低 档水准。大红袍乌龙茶 38 元/壶。铁观音 48 元/壶。人气较好，24 小时经营。恺撒音乐酒吧此为宿州市娱乐休闲业中规模和档次均属于最高水平的酒吧，为地下一层，营业面积估测为 1000 平米左右。价格与合肥的水准相66两淮宿州新城项目市场研究报告似。啤酒 15 元/瓶，果盘 38 元/份；装修档次及音响效果也具备一定品质，但其人气不是很足，来人量较少。3、餐饮盛世江鲜楼为宿州市餐饮的高档场所之一，装潢较为考究，以包厢为主，大厅的客桌数量有限，菜肴已海鲜类为主，价位较高，人流量有限， 就餐高峰期仍有不少空台。多味楼其为宿州市大众型餐饮的代表，装潢水平中等，大厅与包厢数量相差不多，经营日常普通菜肴，价位也处于中等水平，人气较旺， 是宿州餐饮的代表之一。有意思餐馆有意思餐馆位于宿州的市中心区域，内部装潢为快餐店的形式（内设小型的儿童活动场所） ，经营品种为混杂型的快餐为主， ，人 气较旺。KFC（肯德基）KFC 为宿州唯一世界餐饮巨头的连锁店，位于宿州最为繁华的区域之一，装潢为统一的 KFC 模式，上下两层，人气旺盛。小结： 以上商业的形态之中，浴场的人气旺盛，为宿州市民经常消费的娱乐场所，但规模比较大的都位于城郊区域，67两淮宿州新城项目市场研究报告餐饮中高档餐饮场所人气并不鼎盛，而档次适中、以及有一定特色的餐饮店会受到消费者的青睐，休闲茶吧及酒吧等目前在宿州数量 有限，去消费的人群也比较固定，因此目前经营商家经营状况存在较大的差异，但后期会有一定的潜力。第四部分项目地块商业调查一、竞争分析 1、现有商业网点调查⑴ 武夷商城批发业类 汴河中路西段（人和花园对面） 批发 统一管理 约 40000 平方米 装修档次低 以个体经营为主物业类别 物业地址 经营范围 经营方式 经营面积 经营档次 商铺数量售价、租金目前销售价格 1 层在 元/㎡，二层在 元/平方米，临街商铺租价约为面积约为 40 ㎡，1500～ 2500 元；约 40～60 元/㎡/月。68两淮宿州新城项目市场研究报告楼层分布一层 二层：家电、电脑、临街个体商铺、内街服装批发市场市场和小商品批发市场 ：家电、电脑配件项目点评商城 3 年前开始经营，首层服装批发市场为低档次经营，以个体经营为主，正在经营的商铺约 20％，人流稀少，小商品批发市场先以开始重新规划。⑵ 金茂商城物业类别 物业地址 经营范围 经营方式 占地 租金 零售业类 汴河中路东边，西靠科技广场 零售 统一管理约 20000 平方米 约 30～140 元/㎡/月 装修档次中高 以个体经营为主经营档次 商铺数量 入住品牌达芙尼、依米路、三棵树、阿杜、 阳光贝贝、双星、 雅兰阁、 完美曲线、 黎诗奇女装、 衣品男装、今日男人、风格服饰、 旺 迪丝发型屋、咖啡比萨、 魅都、汇名、 绿色世纪、清雅茶坊、 乱码 2 分 1、 上海百佳批发超市、 CBA ； hihot 一族、李宁69两淮宿州新城项目市场研究报告⑶ 华夏商场物业类别 物业地址 经营范围 经营方式 经营面积 经营档次 配套设施 楼层分布 零售业类 汴河中路与淮海路交界处 百货＋超市 敞开式经营、统一管理、收银 约 19000 平方米 装修档次中 电梯 -1F 一 1F:食品超市、日用超市化妆、金银饰品、餐饮、钟表、服装专卖 2F:服装、针纺、鞋帽、玩具。 3F：五金交电、家电、工艺、书刊、字画、通讯器材。 项目点评 华夏商场位于汴河路与淮海路交界处，经营商品有 6 万多种，精品荟萃，琳琅满目。形成了集大众商品规模经营和服务不同层次消费群体的特色经营。⑷ 宿州商之都物业类别 物业地址 经营范围 零售业类 汴河中路 百货70两淮宿州新城项目市场研究报告经营方式 经营面积 经营档次 配套设施 楼层分布敞开式经营、统一管理、收银 约 6000 平方米 装修档次中 手扶梯、 1F：化妆品、珠宝手饰、金饰、电器。 2F：服装、时尚流行服饰、运动休闲服饰。 3F: 床品 、毛织品、儿童用品。项目点评商之都位于汴河中路，人流量较大，是商业气氛最浓厚的位置，周边临街商铺有品牌专卖店进驻，该店以中档商品为主、商品组合方面合理，定位明确，经营状况良好。⑸苏果超市物业类别 物业地址 经营范围 经营方式 经营面积 经营档次 配套设施 零售业类 汴河中路 超市 敞开式经营、统一管理、收银 约 5000 平方米 装修档次中 周边是华夏超市71两淮宿州新城项目市场研究报告楼层分布1F:存包区、珠宝首饰、迪信通手机销售 2F:主营：食品超市：包装食品、生鲜、干果等。 3F:日用超市：家品、洗涤用品、精品、化妆品等。项目点评苏果超市位于汴河路与淮海路交界处，商业气氛浓厚，人流量大，生鲜、肉类商品丰富，商品种类齐全，因经营的主要商品以日常生活用品为主，所以吸引大量的消费群，生意非常好。2、在售商业地产调研（1）城隍庙商城 位置：宿州城隍庙商城坐落于胜利路北侧，周边是宿州市百货大楼，宿州市电信大楼、宿州宾馆等。 基本情况：宿州城隍庙商城占地 72547 平方米，建筑面积 121879 平方米，商铺面积 60261 平方米，住宅面积 57829 平方米，是皖北目前最大 的综合商城， ，商城内有百年历史的地藏庙等多处古迹，是宿州首个提出休闲式一站式购物的楼盘。 楼盘地点 胜利路北侧、市百货大楼斜对面 广告语 机会，只等有眼光的聪明人 总占面积 72000 ㎡ 商铺开间 3.2-3.9 米 层高 一层 4.7m，二层 3.1m 总建面积 200000 ㎡ 容积率 1.9472两淮宿州新城项目市场研究报告面积(㎡) 交楼时间20-40 ㎡ 2006 年 6 月 30 日 街铺：约 24000价格（元/㎡） 小区内首层铺：朝南 ，朝北 ，二层：3000. 优惠 一次性 97 折（第一年免税费，第二年减半）按揭 99 折， 案例分析：项目在旧商业区域，商业气氛较差、规模大，目前临街商铺有一家超市、两家服装专卖在经营，在运营方面有一定的难度。（2）光彩大市场基本概况： 宿州光彩城大市场项目由全国知名企业江西民集团投资 8 亿元精心打造，为全国光彩促进会直属重点项目之一，该市场拥有三层 连体式商铺 4000 余间，于 2004 年 11 月推向市场，现销售率约为 75％。目前有 45％的商家在经营发展前景良好发展目标。 宿州光彩城大市场将建成宿州新一代商业物流综合性大型项目的代表和典范，建立一个集批发交易、仓储运输、休闲消费、居住 生活为一体的新商业、新消费、新生活的城市功能组团，将是未来宿州新商业模式、新消费模式、新居住模式的策源地。项目商业规 划日用百货、服装布匹、烟酒副食、建筑材料、家俱家居、农资农贸，六大主要交易板块，设置市场交易、管理经营、仓储运输、信 息展示、银行结算、饮食娱乐六大商业功能配套。 楼盘地点 浍水路 总占面积 1000 亩 一期开发建筑面积 200000 ㎡ 一期开发量 1600 个商铺73两淮宿州新城项目市场研究报告建筑形式 排房 户型面积(㎡) 三层设计，每层约 36 ㎡，一层商铺，二层办公，三层居住，共 108 ㎡，联排商铺两侧 216 ㎡ 价格（元/㎡） 2100 销售情况 约 75％ 物业管理 一年不收管理费 装修标准 毛坯房 交通 12、10、5 路车开发商 江西民生集团（3）宿州商业步行街位置：环城西路西昌桥北 发展商; 宿州华原地产设计：北京中铁上海分院 规划：宿州市规划院 代理：江苏无锡广利行 主定位语：宿州市首席 24 小时营运的大型观景休闲式购物公园（SHOPPING 首先对外推出的为单层商铺，均价水平在 元/平方米之间。 MALL）（4）尚街74两淮宿州新城项目市场研究报告尚街位于宿州市老城区，商业的核心区域，项目地块内部建筑物由住宅与民居组成，东靠东昌路，南抵顺河路（部分位于顺河路 东南） ，西至淮海路，北临环城河，地块为 L 型状。地块内现有两个规模偏小，档次较低的小型专业市场，分别为布匹纺织市场与家具 市场。地块特征尚街的南部区域为商业混杂，其中顺河路商业环境不佳，档次低，但在往南至汴河中路时，商业氛围趋于浓郁，东部区域是广告 业、建筑电器的集中区域，北部区域跨过环城河，则为小商品商业批发的聚集区，人群密集，商业人流量较多，但环境恶劣，西部区 域为淮海路区域，商业档次较高，新建住宅也多集中在此区域，项目四周的整个区域，人群密集，商业繁荣。尚街定位商业街区：大卖场+商业街，体量：100000 平米 小结： （1）宿州市商业空间比较狭窄，商业容量有限，因此在售的商业项目在数量上偏少，具有影响力的商业项目少之又少。 （2）在售商业项目在位置上，均处于城市核心商业圈的边缘地带，对于核心商业资源的分享程度有限。 （3）在售商业项目在对外推广之中具有明确的主题定位，但在实际操作中，与商业定位都或多或少的存在差异， （4）在售商业中，纯商业项目，商住结合的项目均占有一定的比例，商铺对外出售中，多采用单层销售方法（一、二层分开销售） ， 上下联体销售的并不多见。 （5）从销售情况来看，多数商业销售顺畅，位置偏远、定位不佳的部分项目在销售上出现的滞缓现象。 （6）在售商业商铺均以中小面积的商铺为主，使之总价能够得到很好的控制，加快产品的去化。75两淮宿州新城项目市场研究报告分析： 在售商业项目与本项目相比均存在明显的弱点（地段、开发时间、商业氛围、综合体量等） ，本案项目在后期开发中须凭借地段优 势，作好产品的定位、规划以及分割等方面，使其他项目的竞争压力降至最低点。二、主要商业网点人流量对比表 1、华夏超市（10 分钟）进场人数统计：150 人次，约 8 组家庭，约 24 人次，多为结伴而行，年龄段为成人为主，18 岁—50 岁之间 出场人数统计：143 人次，提袋率为 40％左右 139 人次，总出场人数统计：125 人次，提袋率约为 25％２、苏果超市（10 分钟）进场客户组统计：78 组，出场客户组统计：59 组，提袋客户组统计：45 组３、宿州商之都（10 分钟）进场客户统计：102 人，出场客户统计：65 人，提袋客户组统计：20 人 小结： （1）在位置上，商业主力店主要分布在繁华街区的核心位置，地理位置优越。 （2）在规模上，商业主力店的平均面积基本在 5000 平方米左右，虽绝对规模较小，但在宿州地区此种规模已属中等偏上。 （3）在主要商业种类上，卖场型超市与城市百货店的为其商业形式，也有小规模的商业街与专业市场。76两淮宿州新城项目市场研究报告（4）在内部的商业分布上与产品档次上，服装、鞋贸等日用品为其经营的主要业态，其余业态虽有分布，但数量有限。其产品也 以中低品牌为主，国内一流品牌稀少，国外一线品牌更是十分罕见。 （5）在内部装潢与与分区上，装潢品位较低，分区设置不明确，给消费者杂乱无章之印象。 （6）此类商业的主要消费主要以已家庭式、朋友式消费为主，个人消费者并不是主流，中青年以及中老年占有很大的比重。其中 多数消费者携带孩童进入此些场所。 （7）在商业的公配上，商家已销售商品为主旨无可厚非，但在购物之所缺少休闲娱乐设施，购物场所的目的只有购物，使其在 人气上拥有一定的损失。 （8）在人气上，卖场超市人气普遍高于城市百货店的，提袋率也高出不少，可见卖场超市在聚敛人气方面将高于城市百货店。 分析： 大型商业虽地理位置均比较优越，但由于产品定位的不同，管理水平的差异，经营状况亦有所不同，但其或多或少的存在某些问题， 没有真正站在消费者的角度去考虑，给本项目在后期定位策略上会提供很好的教材，例如寻找市场空白（娱乐与购物结合，一站式集 成业态等） ，使项目有能力在入市时就具有巨大的不可替代的垄断优势。77两淮宿州新城项目市场研究报告第七部分宿州投资行为调查一、商铺投资行为调查抽样调查显示：1、投资者选择商业物业所考虑的因素（1） 地理位置 （2） 市场环境 （3） 商铺价格 （4） 经营业态 （5） 开发商声誉 （6） 交通因素 （7） 付款方式 （8） 投资回报 （9） 商品经营 占 99% 占 94% 占 88% 占 47% 占 30% 占 90% 占 80% 占 100% 占 78%2、投资者对面积要求（1）10-35 ㎡ （2）35-45 ㎡ 占 45% 占 35%78两淮宿州新城项目市场研究报告（3）45-65 ㎡ （4）65 ㎡以上占 18% 占 2%3、投资者对商铺的价格要求（1）0.3-0.8 万元/㎡以下 （2）0.8-1 万元/㎡ （3）2-4 万元/㎡ 占 65% 占 28% 占 7%4、投资者对单铺的总价（1）20-30 万 （2）30 万以上 （3）其他 占 60% 占 31% 占 9%5、投资者的理想付款方式（1） 分期付款 5人 占 31% 占 15% 占 54%（2） 一次性付款 7 人 （3） 银行按揭 88 人6、预期年回报率（1） 5%-8% 占 22%79两淮宿州新城项目市场研究报告（2） 8%-10% （3） 10%以上占 46% 占 32%7、投资商铺用途(1)购铺自营 (2)投资炒铺 (3)其他 占 78% 占 16% 占 6%宿州目前地产的主力消费群体仍是市区居民，由于市区对所辖县的辐射力较弱，居民来市区置业所占的比例不大。二、商铺经营行为调查抽样调查显示：1、经营者选择商业物业所考虑的因素（1） 地理位置 （2） 市场环境 （3） 商铺租金 （4） 经营业态 （5） 商业品牌 占 89% 占 95% 占 81% 占 65% 占 35%80两淮宿州新城项目市场研究报告（6） 交通因素 （7） 商品经营占 87% 占 82%2、经营者对面积要求（1）20-30 ㎡ （2）30-40 ㎡ （3）40-60 ㎡ （4）60 ㎡以上 占 41% 占 32% 占 14% 占 3%3、经营者对商铺的租赁价格要求（1）30 /㎡以下 （2）30-60/㎡ （3）60-90/㎡ （4）90-120/㎡ （3）120/㎡ 以上 占 15% 占 32% 占 36% 占 15% 占 2%4、经营者对单铺年租赁总价(以 30 ㎡为例)（1）2-3 万 占 75%81两淮宿州新城项目市场研究报告（2）3 万以上 （3）其他占 21% 占 4%第八部分市场调研综述一、市场调研报告总结1、从宏观政策来看国家的宏观调控措施对于全国的房地产市场皆有影响，只是影响的程度不同而以，宿州房地产市场虽受宏观政策 的影响，但效力并不十分明显，且国家的众多规定在地方可被灵活运用。 2、从宿州市的规划发展来看，宿州的老城区规模狭小，建筑陈旧，旧城改造、新区建设势在必行，项目是旧城改造的重要一步，其 发展必将受到各方关注，规避负面的关注(如拆迁)，吸引政府和消费者的关注是我们需要协调的双刃剑。 3、由于房地产业对于经济的贡献与年俱增，政府对于房地产的发展也异常重视，对于房地产开发投资商也会尽可能的提供优质的投 资环境与投资服务，加之本项目是政府重视的旧城改造项目，充分利用大商家资源来进一步争取政策优惠是有可能的。 4、从国民经济指标等分析，宿州市虽总量不低，但人均水平的绝对值较低，居民的经济基础薄弱，大多消费者的消费能力有限。此 是限制地产发展的重要的瓶颈。随着大批商业地产的入驻，市场会迅速饱和，所以占先机着赢。 5、从房地产供求来看，宿州市近几年商品房市场刚开始启动，前期房屋空置有限，但 06 年上半年的推量中，房屋空置加大，市场的 销售已开始显现一定的阻力，如何利用商业便利氛围的营造和核心地段升值潜力以及环境的优势来差异化营销成为项目操作的关键。 6、从土地状况来看，西北新区与经济技术开发区土地供应量较大，老城区土地供应稀少，土地资源日益重要，先入为主为项目提供 了很好的基础作用，这相对空白地区建立商业地产的制高点有机会和能力将商业中心转移。 7、住宅分析中，主要的上市量集中在西北政务区域与南关区域，市区住宅供应逐步走低，因此开发节点上需要迅速更进，抓住空档。82两淮宿州新城项目市场研究报告8、商业中由于宿州城市商业仍未成熟，商业发展的空间依然存在，加之项目特有的优势资源，商业发展具有一定的先天条件，但必 须在细节上做足工夫（物业的销售方式、招商方式、具体商业形态的确定等等） ，还有一点很重要的是必须整合多种业态，依靠整合规 模满足一站式购物、娱乐、餐饮多种需求，从而建立垄断阻隔竞争优势。 9、利润是企业开发的根本目的，但利润必须是可实现的，而不是停留在纸张上的，因此必须采取较为稳妥的价格策略和合理的产品 配比，打造较具特色和规模的商业主体，同时合理规划街铺，营造大商来聚势全盘升值，街铺住宅迅速去化回笼，实现滚动开发。 10、宿州城市辐射力有限，城市的外延性不佳，消费以内需为主，对于外地消费者的引力不足，这就需要最大性的整合周边资源。 11、城市媒体欠发达，媒体组合形式单调，可考虑到城市地域性特征项目的实际情况制定媒体策略，创造性的利用新兴的媒体或地产 行业不常用的媒体，并树立一个理念，公关第一，广告第二。从而实现少花钱办大事，直销营销，高效招商的目标。二、市场展望从市场角度出发（地段、竞争、土地、开发商等） ，卓越营销\商管认为项目的总体前景比较乐观，但切不可盲目，必须在产品细 节上下工夫，对于高层产品的问题要积极面对（消费者抗力、采光、公摊问题等） ，保证商铺销售成功，在商业上，统筹开发，不可 杀鸡取卵，不可单纯的只以销售为目的，必须作好招商运营和后续服务工作。 根据本次市调研究为项目具体的营销、规划和招商奠定市场客观基础，利于科学的针对性的制定符合市场需求和竞争性的方略。83 宿州商业地产市场调研报告——为大家提供各种日常写作指导，同时提供范文参考。主要栏目有：范文大全、个人简历、教案下载、课件中心、 优秀作文、考试辅导、试题库、诗词鉴赏。 相关文档： 下载文档： 搜索更多： All rights reserved Powered by copyright ©right 。甜梦文库内容来自网络，如有侵犯请联系客服。|}