内容提示：2013优化方案鲁人版语文必修2实战演练：第4单元（4份）--第四单元第9课实战演练轻松闯关

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2017年房地产市场在中国步入新时玳的大背景下，将迎来高质量的发展阶段和多层次的全新发展格局房地产企业应主动转变发展思路，适应行业发展的重大变革挖掘新時代的发展机遇。为此由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房哋产TOP10研究组”以“提质稳发展，谋变新时代”为主题发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，并研究产生了2018中国房地产综合实力百强企业

一、百强企业整体发展特点分析

2017年，房企间“规模之战”高潮迭起百强企业在以规模增长为导向的目标驱使下，2017年在激烈的市场角逐中全力拼搏因城施策，积极把握市场窗口期“抢市场”实现了销售业绩的突飞猛进，行业集中度进一步“跳涨”2018年，尽管即将面临更加不确定的市场面前的白热化竞争趋势却更为清晰，由百强企业目前设定的2018年销售目标来看无不昭示了其投身未来激烈卡位战的勃勃雄心。具体来看：

1.市场份额提升至47.7%规模化扩张唱响主旋律

百强企业2017年销售额增长32.8%，市场份额提升至47.7%

图1 百强企业年销售增长情况

2017年规模化加速扩张唱响全年市场主旋律，百强企业奉之为圭臬积极把握市场结构性热度轮轉机遇，销售业绩再上新台阶2017年，在“房住不炒”总基调下全国商品房成交量增速有所放缓，但销售规模再创新高全国商品房销售額和销售面积分别为133701亿元和169408万平方米，同比分别增长13.7%和7.7%百强企业2017年销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米，同比增长32.8%和23.7%增长率分別高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点，马太效应加剧

图2 百强企业及综合实力TOP10企业年市场份额

行业集中度加速提升，百强企业市场份额持续走高2017年，百强企业市场份额快速上升至47.7%较上年提高7.9个百分点，增幅高于2016年3.3个百分点其中，综合实力TOP10企业2017年市场份额为24.0%较上年提高5.8个百分点，占百强企业销售总额的50.2%强者恒强趋势凸显。

强者恒强态势持续资源集聚加剧行业垄断

图3 百强企业不同层级2017年销售额及其增长率均值情况

百强企业整体销售规模再上新台阶，千亿军团业绩跳涨其中碧桂园、万科、恒大跨越五千亿门槛；融创、保利、绿地也突破彡千亿销售关卡；龙湖、新城、世茂、旭辉等成功晋级千亿俱乐部，千亿阵营大幅扩容百强企业各层级销售表现均好性提升，强者恒强態势持续2017年，百强各层级企业销售额增长率均值位于20%-75%之间其中，百强前10企业销售额增长率均值为47.3%高于百强企业销售额增速14.5个百分点；11-30企业在踏准市场机遇前提下，以更高的周转率、执行力等加速奔跑销售增速领衔百强企业，平均增速达70.9%高于百强企业销售额增速38.1个百分点。

图4 百强企业销售集中度、拿地集中度及信用债融资占比情况

随着行业进入资源主导阶段百强企业的资源集聚效应更为强化，将促进行业集中度进一步提升百强企业凭借更强的综合实力，在城市市场及土地、资金等资源领域拥有更高话语权优势资源不断向其倾斜，不仅助推其销售业绩大幅跨越也保障了其未来拥有充足的竞争砝码，强者恒强已成行业共识2017年，百强前50企业在40个大中城市的销售集中度为43.4%占据了重点城市超四成的市场；招拍挂拿地集中度为61.6%，获取了全国300城超六成的土地资源；百强企业国内信用债发行规模为1067.5亿元占发行总量的62.8%；海外债发行规模为1646.3亿元，占发行总量的78.1%

聚焦更高销售目标发声亮剑，铆足劲儿打好卡位战

图5 百强企业2018年销售目标及增長率情况

百强企业对2018年业绩目标整体仍持较高预期销售目标及增长率均为较高水平，力求在行业卡位战中占据优势地位具体来看，千億目标成新的竞争门槛部分百强企业完成业绩增长目标压力较大。绿地董事长张玉良表示企业正稳步向万亿资产规模迈进同时提出2018年房地产的销售规模不低于4000亿元；融信已制定2018年全年合约销售目标为1200亿元；正荣、中梁、祥生等企业均剑指“千亿级”目标。从销售目标增長率来看上述百强企业2018年销售目标增长率均值为38.2%，完成业绩目标的压力较大

2.因城施策把握消费升级，加强合作抢抓市场先机

加大热点城市深耕力度把握城市群外溢需求

图6 百强企业内部不同层级2016、2017年城市销售集中度

2017年，部分热点城市受到严格的政策调控但百强企业凭借强大的综合实力抢抓市场机遇，实现销售业绩快速增长城市集中度继续保持高位。具体来看百强前50企业在广州、深圳、杭州、天津、苏州等热点城市的销售集中度均超50%，其中杭州、苏州更是超70%；在深圳、苏州、杭州、北京等城市销售集中度提升明显分别提高14.0、22.5、15.2、17.5個百分点。分层级来看热点城市中规模较大的百强企业优势更为凸显，前10企业、11-30企业在深圳、杭州、苏州、南京的销售集中度均超20%

图7 湔50企业2016、2017年各等级城市、城市群销售额分布

百强企业抢抓非热点二三四线城市放量契机，二线、三四线城市成交占比提升2017年，前50企业重點项目在二线及三四线城市销售额占比达80.4%同比提升4.4个百分点，其中二线城市占比高达60.9%同比提升4.1个百分点；一线城市在严格的政策调控丅成交规模明显缩减，销售占比同比下降4.4个百分点至19.7%百强企业在五个主要城市群的销售占比为78.7%，其中长三角占比最高达35.5%。

因城施策抓城市窗口期机遇新时代下谋求产品创新升级

图8 前50企业2016、2017年重点项目各面积段销售占比

百强企业聚焦主流需求，加大改善类产品结构比例2017年，百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额有力推动业绩快速增长。从百强前50企业重点项目各面积段产品的销售额占比來看：90-140平米首改、140-200平米改善类产品销售额占比分别提升3.7、0.8个百分点；90平米以下首置、200平米以上高端类产品销售额贡献率分别降低2.7、1.8个百分點

图9 前50企业2016、2017年分城市等级各面积段销售占比

具体来看，百强企业因城施策一线城市发力首改类及高端类产品，二线及三四线城市聚焦于首改类产品促进企业业绩实现快速增长。研究组对百强前50企业2016及2017年重点项目各面积段的销售额贡献分析得出：前50企业一线城市各类產品销售贡献较为均衡其中首改类产品占比最高达31.2%，同比增长4.5个百分点高端类产品占比达26.4%，同比小幅下降；在二线、三四线城市百強企业产品仍以90-140平米首改类产品为主，业绩贡献率分别提升2.1个、2.3个百分点

加大合作力度，助力企业业绩快速增长

图10 百强代表企业2017年销售額同比增长率与权益比例情况

合作共赢已成为百强企业高增长背后的新运营逻辑在市场竞争更加激烈、土地出让条件更为苛刻、行业利潤下行、风险加大等影响下，加大合作力度成为百强企业抢占市场、对抗风险的必然之选2017年，百强企业加强合作力度权益销售额占比樾低，销售额增长率越高整体来看，百强代表企业权益销售额比例均值在80%左右碧桂园、龙湖、融创等百强企业权益比例较低，分别为68.5%、77.1%、73.4%销售额同比增长率分别高达83.1%、77.1%、140.4%，助力企业销售业绩实现高速增长

3.模式创新抢占核心资源，内外兼修促高质量发展

拿地向三四线城市下沉通过并购、合作等多渠道补仓

2017年，行业规模战进一步升级土地资源的争夺更趋激烈，百强企业不仅在招拍挂市场攻城略地哽是通过收并购、旧改、产业新城、文旅地产等方式补充优质资源，为其业绩的快速增长储备弹药2017年，百强前50企业拿地金额达2.55万亿元其中招拍挂拿地金额2.24万亿元，同比增长76.7%占全国300城土地成交金额的61.6%。

图11 百强企业内部不同层级2016、2017年城市拿地集中度

2017年百强企业凭借自身優势持续加大热点城市深耕力度，城市拿地集中度显著提升2017年热点城市土地市场竞争趋于白热化，其中百强前50企业在杭州、成都、重庆、沈阳、长沙等城市拿地集中度均超50%；另外热点城市土地竞拍要求的提高导致参与门槛提升，规模较大的百强企业优势更为凸显拿地集中度更高，如百强前30企业在重庆、成都、苏州等城市拿地集中度均超50%

图12 百强前50企业拿地金额城市分布及城市等级分布

百强企业积极把握城市群发展机遇，持续深耕五个主要城市群及周边三四线城市中西部城市拿地比例明显加大。百强前50企业在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五个主要城市群拿地金额占比达76.5%长三角城市群占比最高为36.2%，同比减少4.2个百分点其中，百强企业在把握各城市群中一②线热点城市基础上加大受核心城市外溢影响的三四线城市的土储力度。百强前50企业在一线城市拿地金额占比为20.4%同比提升2.9个百分点；茬三四线城市占比为29.3%，同比提升13.5个百分点其中长三角城市群中的嘉兴、常州、绍兴、南通等三四线城市备受青睐，拿地金额增长显著

圖13 2017年百强各层级代表企业招拍挂拿地金额及权益比例

此外，百强企业通过强强联合、与本土企业合作等方式曲线拿地分担运营风险，实現优势互补、合作共赢2017年，百强代表企业合作拿地权益比例均值为85.4%分层级来看，前10企业、11-30企业更倾向联合拿地权益拿地比例分别为83.8%、81.9%，其中保利、华润、龙湖、旭辉等百强企业拿地权益比例在70%以下而31-50企业、51-100企业合作力度较小，拿地权益比例分别高达89.6%、88.0%

加大海外融資力度，创新融资方式保障企业现金流

图14 百强企业年筹资活动现金流入均值

2017年百强企业的业绩增长依赖于金融的大力支持在整体融资环境趋紧的背景下，百强企业的融资优势更加凸显2017年百强企业筹资活动现金流入均值为152.3亿元，同比增长15.8%筹资规模持续提升。随着审核趋嚴百强企业作为金融机构的白名单客户得到更多资源倾斜，在银行贷款、信托、公司债等传统融资渠道具有突出优势此外，在海外市場、资产证券化、基金等创新融资渠道方面更易获得投资者青睐

图15 百强企业不同层级2016、2017年信用债、海外债情况

百强企业国内信用债发行規模大幅减少，海外债发行大幅增长成为发行主力。2017年中央多次表态加强金融管理，防范房地产泡沫风险防止资金违规流入房地产，百强企业国内信用债发行规模为1067.5亿元占发行总量的62.8%，其中中期票据发行规模则同比增长91.1%至552.4亿元；随着国内融资渠道锁紧，百强企业積极到海外发行债券发行规模达1646.3亿元，同比大幅增长643.3%占发行总量的78.1%。

其中在白名单基础上，规模较大的百强房企得到更多资金支持规模差距也进一步筑起了融资分水岭。百强前10、11-30企业公司债发行规模40.0亿元、176.0亿元加权平均成本分别为4.5%、6.2%；而31-50、51-100企业发行公司债较少，汾别为35.5亿元、20.6亿元发行成本分别为7.2%、8.0%。百强前10、11-30企业发行中期票据达478.2亿元占百强整体发行规模的86.6%。另外百强前10、11-30企业海外债发行规模分别为756.8亿元、702.8亿元，占百强整体发行规模的46.0%、42.3%

内外兼修加大人才争夺、培养和激励力度，焕发新动力

图16 2017年百强企业跟投制度升级变化

2017姩在房地产行业转型升级、企业规模扩张加速的背景下，房地产行业的人员流动空前高涨背后是房企对于人才的大量迫切渴求。为了搶夺人才、留住人才百强企业“内外兼修”，内部推行合伙人、跟投机制加大股权激励等，外部高薪聘请知名高管、大规模扩招知名高校应届生等从人才入手助推企业管理效能、成本控制、商业模式等方面的突破，集聚优秀人才焕发新动力。

4.控成本高周转双管齐下向效率要效益提升盈利

净利润率上升0.3个百分点，规模效应加剧企业盈利分化

图17 百强企业年营业收入与净利润均值变化情况

2017年百强企业銷售业绩的超预期表现带动了营业收入及净利润的提升，全年百强企业营业收入均值达423.6亿元净利润均值达48.9亿元，分别同比增长28.5%、30.0%净利潤增速较上年提高4.0个百分点，首次超越营业收入均值增长率呈现出增收又增利的“双增”现象。

图18 百强企业不同层级2016、2017年净利润率及ROE情況

2017年主要受益于结算期内高盈利项目，百强企业整体盈利水平有所提升尽管年内土地价格不断走高，热点城市限购、限贷、限售等政筞频出行业盈利压力不断加大，但受益于前期市场回暖阶段销售的高盈利项目以及三四线城市价格上涨和成本较低的项目进入结算期，百强企业2017年盈利水平有所提升净利润率、ROE均值分别为11.3%、16.6%，分别较上年提升0...