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贷款买房首付多少合适？资深银行信贷员说了这些
来源：中国新闻网
贷款买房首付多少合适?买房首付多点合适还是贷款多点合适?这是不少购房人常问的问题。最近，小编的一位银行信贷员朋友又跟我抱怨：老有购房人问一些让人没法给出绝对答案的问题，真是让人头疼。贷款买房首付多少合适?一个资深银行信贷员竟说了这四个字... &小编深刻理解银行朋友的心情，从事信贷工作这么多年，“买房首付多少合适”似乎是被问得较多的问题。信贷员给出的最常用答复是：因人而异，之所以有这样的答案是有他的道理的。政策层面规定了房贷首付，银行实际执行首付有差异朋友说，通常人民银行会规定房贷首付的比例，限购城市和非限购城市、银行与银行之间都有差异。比如在北上广深购买首套房，首付要求最低3成，而像天津等 多数二线城市则规定，首次购房，首付最低2成，各地银行对“首次购房”的要求也不尽相同，有的要求以前从没有过买房贷款记录，名下也没有房子的人群，有的 要求是名下无房或者有一套房贷款已经结清的人群。对于购买二套房的人，情况就更复杂了，各地二套房认定标准差异也比较大，比如北京规 定，如果名下有一套房，贷款没还清，再买房就算二套房了，还清的话就按照首套房首付标准执行。而在上海就不同了，只要名下有房，无论是否有住房贷款记录， 再买房都将按照二套房首付标准执行。以上是央行政策对房贷首付的要求，具体到各个银行，会根据本行的业务要求进行调整，未必都能统一成 一个标准。从银行风控的角度看，如何在万千房贷客户中筛选出高质量人群是调整自家银行信贷政策的重要目的。说白了，就是银行除了根据大政策，还会根据客户 本身的征信、经济能力灵活调整房贷首付比例。1.客户征信影响房贷首付比例&信贷员举了个例子，比如客户A收入稳定，名下也没有房子，想申请房贷，本以为能按照政策规定的首付3成付款，结果因为他之前有过信用卡逾期记录，银行判定 他的征信有问题，虽然不是很严重的问题，但是出于对风险的考虑，就把首付提高到4成，原先的计划全被打乱了。这是典型的征信不良导致房贷首付被提高的例 子。2.客户自身经济能力和还贷计划影响首付&朋友又举了个例子，客户B收入、征信都不错，可以享受首付3成的政策，但是他想能不能多付点首付，银行优惠利率再低点，银行考虑到客户B完全有能力付4成 首付，在银行也办理过其他贷款、理财业务，就按照客户B的要求付4成首付，并享受到最低8.3折的利率优惠。可见，客户自身经济能力和还贷计划都影响到房 贷首付比例。用朋友的话说，关于银行房贷政策，看似简单，实际复杂得很。银行想留住优质客户，购房人想着怎么贷款最合算，各自都有各自 的目的，但都取决于信贷政策和贷款人自身条件，首付少付点不一定好，多付点不一定不好，而要让自己在还贷的时候处于“最佳状态”，减少购房成本是一方面， 也要在自己经济能力承受范围内，以后想要过成什么样，毕竟鞋子合不合适，只有自己知道，适合自己的才是最好的。听了这些，小编也是受益匪浅，同时也更加理解为什么一直有网友问一些难以给出绝对答案的问题，因为大家还不清楚自己的状态，不知道自己想要什么样的生活。如果想要知道问题的答案，请先理清头绪。朋友们，你们都认清自己的需求和状态没?
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一、贷款利率的折扣
现在，买房时要以最新政策为准，一定要去查这个细节！（发稿时最新的政策是首套首付三成，贷款利率维持基准利率6.55，二套首付七成，贷款利率上浮1.1倍）
二、选择还款方式
也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。家庭条件有限，能够省一点就省一点。还款方式有以下两种方式，供大家参考！
1、等额本息还款。
其实，你在看一手房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？ 以贷款20年，贷款100万元，算下来月还7485.2元月还款为例。每个月还银行7485.2元-----其中，5458.33元是利息，2026.86元是本金,也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。
到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义了。 你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。
大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完。这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。
2、等额本金还款。
我发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过，就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年，贷款100万元，算下来月还9625元月还款为例。
每月还的钱要比等额本金多2140多元。其中-------4166.67元是本金，5458元是利息。&
第2个月开始，只还9602.26元，因为本金上月还了4166.67元，这月利息重新计算， 要少23元的利息。以此类推，越到后面还款压力越小。
而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出（每少一年都是近万的利息）。
而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还14左右的利息！只是前期压力较大！但是为了长远的利益！
说一个插曲：我前几天去银行办贷款签字，同时有7-8家人，都是购房贷款的，我们排第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了（签的等额本息），我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。 轮到我们了，我们提出要用等额本金还，那个人就把我们带到行长室，喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来)，然后就走了。等过了10多分钟，我和女友商量好，还是坚持自己的选择--等额本金。
我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看，全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是等额本金还款。 这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点，压力就更大。
我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走了-------看来银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息，10个人就是20-30万，100个人呢？简直不敢想象了！！！
作为我们这种一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，合理分配，可以节约十几万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了近千元/平！
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文章来源：搜房网
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公积金贷款额度提至40万元 执行统一最高额度标准
核心提示：
即日起，济宁提高住房公积金个人住房贷款最高额度，由原来的20—30万元提高至40万元，全市执行统一的贷款最高额度标准。
本报济宁2月2日讯(记者 于伟 通讯员 桂洋) 即日起，济宁提高住房公积金个人住房贷款最高额度，由原来的20&30万元提高至40万元，全市执行统一的贷款最高额度标准。
济宁市住房公积金管理中心副主任孟剑介绍，城区及县市区之前实施的20&30万元的最高贷款额度，已不能满足职工购买自住自房的需求。
25岁的孙超参加工作两年了，他看好了一套房子，总房价60万元左右。&打算先付20万元，剩下的房款就要办理贷款，但之前公积金最高能贷30万元，还差10万元，只能考虑办商贷了。&孙超说。
&去年就听说要提高贷款额度，就一直在等政策。&孙超说。
月收入多少才能申请到最高贷款额度？记者了解到，根据住房公积金贷款额度的计算公式：借款人贷款额度=借款人及共同借款人上一年度月平均工资总额&12个月&贷款期限&40%。
如按照双职工计算(夫妻双方均缴存住房公积金)，若贷款25年，夫妻双方月均收入之和达到3334元以上，即可申请到最高贷款额度。若公积金贷款40万，贷款25年，按照等额本息还款方式，那么，每月需还贷款本息2166.95元。
此前，有关住房公积金的最高贷款额度，济宁执行不同的管理模式，城区和兖矿集团执行最高贷款额度30万元，兖州、曲阜、邹城执行最高贷款额度25万元，泗水、微山、鱼台、金乡、嘉祥、汶上、梁山执行最高贷款额度20万元。此次，济宁提高住房公积金个人住房贷款最高额度，提至40万元，全市也执行统一的贷款最高额度标准。
取消强制担保
最多可省4875元
此次政策调整，取消了强制担保收费。购房者抵押贷款时，不需再缴纳担保费，所购住房为期房的，改用抵押加开发商阶段性保证的担保方式。
济宁市住房公积金个人住房贷款原有四种担保方式，即房产抵押担保、质押担保、个人信用(自然人)担保及担保公司担保。
&目前来看，房产抵押担保及担保公司这两种担保方式，使用的市民最多。&孟剑说，按照之前政策，使用房产抵押担保，必须是借款人自己的现房或者二手房，期房不能做担保，购买期房的市民，多数会选择担保公司作担保，这需要缴纳一定的担保费用，由受理的担保公司来收取，最高费用4875元。
&这次政策调整，取消了强制性担保收费，进一步减轻了购房市民的负担。&孟剑说。
本报记者 于伟 通讯员 桂洋
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