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三四线城市楼市火爆是表象 房企盲目涌入很愚蠢
　　“限购令”出台一个多月后，大多数一二线城市楼市热度骤减，但是对于不限购的三四线城市，一波新的购房潮正在兴起。一线城市投资房产的热情向三四线城市转移的同时也带去了不断高企的房价和不断膨胀的泡沫。受城市化将支撑三四线城市楼市上行理由的影响，中小城市的人们坚信房价还会一直上涨，并且将手中余钱义无反顾地投向房产。　　那么三四线城市楼市发展空间果真很大吗？照此下去，三四线城市的房价会不会重蹈一线城市的覆辙？有人就此发出了“三四线城市楼市火爆表象之下，是商机还是陷阱？”的质疑。　　房地产评论家朱大鸣认为目前三四线城市房价上涨，是资本推动型和成本推动型。所谓资本推动型即四线城市的房价和地价，主要是一线城市和二线城市的资本挤出效应和超额货币供给的结果；所谓成本推动型，主要是指房价上涨来自于资本成本的增加和土地税费成本的增加。受制于一线城市发展，长期资金饥渴的三四线城市此时迎来资金充沛的时代，迅速地崛起，这是客观情况。中国要加快城镇化的进程发展小城市，实现经济结构的转型，或者，资金转移到三四线城市，也是一种需要。　　然而，这不是鼓励所有的资本都到三四线城市去炒楼和炒地皮。因为如果一些三四线城市住房空置率远远大于所能够消耗的需求之时，烂尾楼可能遍地开花。资本到三四线布局是对的，仅仅是作为炒作资本，却会对整个地方经济，带来致命的打击。因为地方政府热衷于卖地生财，忽略了地方企业盈利能力的增长，迟早会使得资产价格的上涨形成资本泡沫，倒灌地方经济，使得地方经济遭受资本的蹂躏，苦的还是当地百姓。　　地产观察者许子枋亦认定：判断三四线城市的房地产趋势，不能只看某几个小城市短期楼市热度和成交量，要看全国总体趋势、总量趋势以及中央总体调控思路。在房地产调控基调不发生根本性改变的前提下，在政府通过控制货币的流动性来消除房价物价上涨的货币基础的大背景下，本轮房价调控下，三四线城市楼市火爆不会持续，不能持续。因三四线城市楼市火爆表象，就匆匆制订投资战略的企业和个人，是愚蠢的。
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原标题：上市房企看市：三四线城市有风险
　　“进入2014年后，有关中国房地产业发展趋势的论调频现，众说纷纭。”一家上市房企的年报写道。
　　确实如此。今年以来，房地产市场的走势愈加扑朔迷离――多个城市的楼盘频频传出降价的消息，开发商资金链断裂也变得屡见不鲜。鉴于此，有专家预测“房价面临全面崩盘”。与此同时，不乏唱多的声音。
　　上市房地产企业的年报，集中于今年的三四月份发布。这些行业巨头们，将观察年初市场表现后得出的判断，写进了年报。
　　乐观者与悲观者并行。有地产商自信“年内市场一片繁荣”，而也有地产商哀叹，楼市黄金期已经过去。
　　梳理过去的预测和结果，即便是业界最顶尖的开发商，也无法完全读懂中国楼市这门“玄学”。
　　乐观与悲观并行
　　4月1日，恒大地产旗下的一座楼盘，在微信公众平台上，向业主们推送了许家印对2014年的房价预测。
　　“我认为，一线城市到年底将达到10%以上的上涨，二三线城市将达到5%以上的上涨。”这位恒大地产的董事局主席，是在业绩说明会现场作上述判断的。
　　许家印的观点与恒大地产年报所述“如出一辙”。对于今年的市场前景，恒大地产的分析是，2014年，国内房地产市场“大者恒大、强者恒强”的趋势将日益明显，“市场前景合理且一片繁荣”。
　　新京报记者梳理国内近40家上市房企的年报发现，恒大地产属于“最为乐观的”。泰禾集团也是为数不多抱有乐观心态的，“房地产的重要性，未来10―20年都不会发生改变”。
　　虽然另有多家房企赞同“房价上涨的大趋势”，但同时亦流露出“时不如昔”的担忧。
　　冠城大通写道，房地产市场需求将保持平稳发展势头，但价格涨幅或有所放缓；深振业A则告诉投资者，量价齐升的市场走势短期内难以再现，“谨慎乐观是我们新一年应有的基本态度”。
　　另有几家上市房企的表述，弥漫着些许的悲观。
　　比如，亿城股份认为，“房地产行业和公司高度发展的黄金期已经过去”；苏宁环球的表述与此类似，“房地产快速增长的时代已经过去”；此外，上海的城投控股直言，2014年开发商实力将接受更大考验。
　　还有些开发商，“看低当下，却愿相信未来”。“行业短期走势充满不确定性。”中粮地产称，中长期来看，房地产行业存在不少利好；银亿股份一面说要“对面临的困难有充分估计”，一面为自己打气“坚定做强房地产主业的乐观信心”。
　　此外，部分上市开发商还不约而同地提到了“分化论”。它们认为，未来一、二线城市的房价，会因需求强劲而继续上涨；而“需求有限、库存积累”可能给三、四线城市带来市场风险。
　　区域分化的同时，房企预计行业内也会出现分化。中南建设的观点是，“强者恒强、弱者淘汰”的局势日益明显，大型和超大型房企表现抢眼，而中小型房企则面临巨大的生存挑战。
　　押宝“城镇化”，担忧资金链
　　“机遇与挑战并存，困难与希望共生。”阳光城的年报里如此写道。
　　开发商眼中的“机遇”和“希望”，多是来自两个方面：其一是城镇化和棚户区的改造，带来的机遇；其二则是宏观调控将引入更多市场机制。
　　众多上市房企的描述中，城镇化被视作支撑未来房地产市场长期向好发展的最大红利。今年《政府工作报告》里的“推进以人为核心的城镇化”，被数家房企的年报浓墨引用。
　　《政府工作报告》提出，今后一个时期，“促进约1亿农村转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。
　　“房地产市场的中长期发展，与改革进程及城镇化规划实施密切相关。”华远地产分析称，未来房地产市场的区域机会，将受城镇化规划的指引。金地集团则欢呼道，“城镇化政策会给行业带来巨大的发展空间”。
　　对城镇化政策红利释放的时间，房企之间有分歧产生。宋都股份的管理层认为，城镇化“不会对房地产市场产生快速而剧烈的影响”，“而是以一种缓慢而深远的方式进行”。
　　大名城显得有些“迫不及待”。这家福建的开发商的看法是，2014年，城镇化就能起到“引领中国地产新格局”的作用。
　　“以限购为主的行政手段逐渐退出，以市场为主的经济手段取而代之”，这是另一项政策红利。金科股份从中解读出，“宏观调控长效机制的建立和完善，有助于行业持续健康稳定发展”。
　　另一方面，前方仍然有“重重困难”。金地集团逐一列举称，眼下经济下行压力较大，土地价格再创新高，保障房和安居房分流市场需求，“房地产市场面临多方面的困难和压力”。
　　上市房企还担心“钱的问题”。2013年的年报里，多家企业均列出了其可能面临的资金风险。深振业A预计，今年房地产间接融资环境难有实质性改善，融资成本仍然较高。另有房企直言，如果信贷政策持续收缩，将会对其自有资金和外部资金的筹措带来压力。
　　与此同时，上市房企还对房贷政策保持着高度关注。卧龙地产称，贷款利率的上浮等政策，将降低潜在客户的购买能力，“对公司销售产生不利影响”。
　　■ 延伸
　　房企预测楼市也“失准”
　　房地产市场向来波谲云诡。过去十年间，无数专家、机构和业内人士纷纷折戟“房价预测”。比如，多年来，社科院预测结果的准确性，被指“还不如扔硬币”。
　　“春江水暖鸭先知”。但作为房地产市场的核心从业者，上市房企的预测，也有“失准”的时候。
　　以2007年年报为例。在当时房价暴涨的背景下，“进行深入分析和思考”后，中粮地产管理层“对行业的长期向好充满信心”；华润置地认为，房地产市场“将步入稳定发展阶段，市场发展前景良好”；中天城投预计，房地产业“继续呈现稳定的发展势头”。
　　但接下来的2008年，无异于房地产行业的一场噩梦。受经济危机影响，当年房价出现10年来首次下跌。多数上市房企业绩大幅滑坡，股价几近腰斩。
　　而预计2009年的行业形势时，上市房企明显底气不足。中粮地产称，2009年房地产市场将继续调整。尽管2009年初市场回暖初现，万科仍谨慎地表示，考虑到宏观经济形势的不确定和住宅市场的复杂，“这一态势能否持续需要进一步观察”。
　　根据工商联房地产商会发布的数据，2009年全国房价上涨24%。而几乎所有的上市房企，都从这波大牛行情中赚得盆满钵满。
　　由此可见，正如万科的毛大庆承认“看不懂北京楼市”，一众“靠房地产吃饭”的上市房企，也不能完全参透市场的走向。
　　而房企对今年或悲观或乐观的预计，已经可以从一季报进行部分验证。《证券日报》的报道显示，截至4月下旬，50家上市房企发布了一季报，结果近60%的企业出现业绩下滑。
　　其中，华远地产曾在年报中说，2014年房地产行业发展增速会有所降低，“我们要有所降低”，结果一季度其净利润下滑56%；泛海建设曾在年报预计，楼市将回归健康发展轨道，但其一季度业绩却有6%的下滑。
　　“我们对市场形势，既不盲目乐观，也不过于悲观。”信达地产的年报里，有这么一句话。
　　新京报记者 尹聪 北京报道
(责编：尹晶晶、唐k)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by .cn. all rights reserved胡葆森：中小房企机会在三四线城市
来源:中国企业家网
　　主持人：大家好，我们这场马上要开始了，请各位先就座。我们谈的话题是关于城镇化的，看关于改革开放的历史，在改革开放之前，最早从建国以后那段时间，很多改革从农村开始，城市化是后来改革的一条主线。城镇化本身不是一个新话题，但是我们要谈一个新型的城镇化，这个新在哪？我们会请建业地产股份有限公司董事长胡葆森先生跟大家详细讲解。胡葆森先生很多观点都很有意思，很多人在城市打工碰到限购问题，他对于限购和限贷都有自己的看法，大家可以听听他的观点。胡总是一个球迷，对于中国改革开放也是一样，中国改革开放上半场打成这样了，但是中国改革开放下半场怎么打？我们听听建业地产股份有限公司董事长胡葆森先生给我们讲一下。　　胡葆森：各位下午好，非常感谢大家参加今天下午的活动。这是一个命题作文，一个月以前让我来和大家聊一下新型城镇化，这个话题也是一个大话题，因为大家知道十八大之后把新型城镇化作为新一届政府上台之后很大的一项国策，而且把它上升到下一步推动中国今后十年乃至更长时间中国经济向前发展主要的推动力之一。我想这个时间有限50分钟的时间，留出来时间跟大家互动一下。我用大约半个小时时间解决几个问题。　　第一，让大家知道现在谈的新型城镇化和过去20年的城市化有什么不同。　　第二，从国家的角度来讲新型城镇化的意义是什么？它最终要解决什么问题？　　第三，就是我们做企业的跟这件事有什么关系？研究这个问题对我们企业发展有什么帮助？主要想从这几个方面谈这个问题。　　新型城镇化是城市化的“下半场”　　第一，就是新型城镇化的意义？大家知道从意义上来讲要说，拔多么高都不为过，因为这个事，关乎国家的长治久安，关乎国家的稳定，新型城镇化这事搞好搞不好可能和国家命运都是联系在一起的。我从几个观点讲，第一个观点它实现了两个解放，一个把制约城市发展土地要素从农民手里解放出来。因为现在大部分的土地还都在农民手里还没有转化为建设用地，不是农村的宅基地就是农用地，还有基本农田、一般农田、还有宅基地大部分在农村，这个生产要素不同农民手里解放出来整个城镇化无法推进，没有土地的城镇化无法推进。　　第二，与此同时把农民，城镇化最终问题要让农民进城要城乡一体化，要把现在接近三亿农民释放出来，把三亿农民在接下来15年到20年时间里面从土地解放出来。一个是把土地从农民手里解放出来，同时把农民从现在土地里解放出来，这两个解放应该是新型城镇化重要的意义之一。　　第二，我想讲一下三元结构，过去20年中国城镇化的结果就是让很多人进城务工了。过去20年进城务工人员大约有2亿到2亿5千万人，2亿5千万人占了现在目前居住在城市的7亿人口的接近1/3了。也就是现在我们去年2012年的统计说52%的城镇化率其中包括这2亿5千万的人，这2亿5千万人包含在城市统计口径当中。但是实际上他们人在城市，家属还在农村，留守儿童、留守老人、留守妇女，就是这批务工人员造成的。第二他们人在城市，心在农村。因为他们亲人都在农村。他挣钱在城市，消费在农村，他在城市攒下钱，要回家给老人和老婆孩子买套房子。刨除这2亿5千万人我们完成真正的城镇化率36%不到。这2亿5千万人游离在二元结构之间的这群人，有专家称之为三元结构，他不属于农村也不属于城市，这个不解决就变成了城市的不安全因素，因为他们身份还没有解决，他们现在虽然劳工、务工、工作在城市，但是他们身份，他们居住在城市，他们身份还没有解决。因为他身份没有解决他孩子上学问题没法解决，医疗问题没法解决，他必须拿高价解决这些问题。另外他住房问题也没有解决，也是近几年开始把这批人员保障房部分城市纳入保障之内，住房、医疗、教育三大问题还没有被完全解决。三元结构是目前过去20多年由于大量进城务工人员造成现在这样新的城市三元结构。　　接下来20年新型城镇化的着力点在中小城市　　第三，我为什么讲新型城镇化是城市化的下半场，它和城市化有什么不同？因为它过去的形式，它着力点在接下来20年新型城镇化的着力点应该不在大中城市，不在特大型城市和大型城市，它接下来20年间着力点在中小城市，包括中央资源配置主方向在地级市和县级市，我们讲的三四线城市。了解资源配置主方向它和我们下一步企业投资主方向有关系的。递进规律我刚才讲也是城市化必然的结果。就是这种城市化把所有要素集中在大城市之后，之后它工业化成果，过去20年国家处在工业化的后期，处在城镇化的中期，过去二三十年的成果，城市要素集约的成果，下一步向更大范围释放，更大范围就是向中等城市小城镇开始下方。富士康现在到河南，原来在深圳，劳动力主要来源于河南的中部城市，下一步工业化成果释放的市场也是在中西部省份中等和小城镇，也是它今后工业化成品一个释放的新的市场。接下来是大中城市工业化和信息化创新成果向更大范围释放一个新的市场空间。　　城镇化的实质大家知道，我讲2亿5千万的进城务工人员，为什么不能说完全城市化了？因为城市化建立三个转换基础之上的，一个完全的城市化必须完成三个转换才能叫一个完全的城市化。一、生产方式的转换。他原来在农村种地现在变成到城市务工到第三产业打工，这都算进城务工，他在第三产业也算是务工。二、居住在农村变成居住在城市了。最重要身份的转换，接下来10年帮助这批人完成身份的转换，完成身份转换后面根本意义解决他进入城市整个保障系统。三个转换方式变了，务工方式、生产方式转换、居住方式转换、居住转换了，这个城市化率才是真正意义的城市化。土地、劳动力包括其他农村的粮食生产资料要向城市正向流动，反向流动是城市化工业化成果，信息化成果和各种创新成果向小城市和农村流动，这是双向流动的过程，城市化实际上是工业化城市化成果与生产要素之间双向流动。城市化的目的为了让资源配置更加科学，产业结构更加合理，增长方式更加有效，让城市化就业更加有效，分配方式更加合理。　　我们关注城镇化的人员要关心以下几个问题。一、城镇化怎么推进？我接待了国务院参事室包括两会之间和李克强总理面对面也有一些交流。10号是报道中央经济工作会议，接下来开城镇工作会议，到14号具体的城镇化细则，晚上新闻联播可能报出来，中央对于城镇化推进的具体措施和细则接下来一段时间请大家密切关注。我们做企业的人必须把一个城镇化需要哪些工作需要落地的，我梳理一下有八项工作。大家看看八项工作有哪些和自己有关系。　　1、政策的制定。各地政府要出台一些政策跟城镇化相关的一些政策，14号可能有新政策出台。　　2、整体规划。大城市、城镇也好都需要有总体规划。　　3、扩大生产，城镇化前提是解决就业，不能把农民房子拆了以后在原地种高楼，让他住在高楼里面还种地，如果生产方式不发生转换，仅仅是居住方式发生转换城镇化也是没有意义的。扩大生产先让农民放弃土地的时候，让他到城市城镇解决就业，就是扩大生产，扩大生产的目的，过去的20年扩大生产在沿海一带经济发达的地区，中西部地区生产如果不发达就地解决劳动力就业问题能力就弱，这个能力弱的话劳动力都到外省到工业化和经济比较发达的区域打工的时候，中西部生产就不能得到发展，中西部生产不能得到发展中国完全意义的城市化和国民经济持续发展持续提升不可能发现。中国经济如果保8，基本上保7，中西部地区下一步是整个增量主要来源。中西部地区增长速度达不到10%左右的话，全国7是保不住的，北京、上海增长率低于6了，国民经济总的增量来源于中西部。　　新型城镇化的最大收益者应该是农民　　解决就业安置，生产发展了，企业办得多了，城市县城解决就业就强了，包括一些经济强镇解决就业，然后就是拆迁安置，农资投资，接下来20年城镇化大约需要40万亿人民币的投资，这个40万亿应该80%到90%来自于社会来自于民间，不是来自于中央银行靠发债解决，投资融资另外是就是工程建设，房子、厂房，之后建成之后的管理。　　这八项工作大家想象每一个展开讲主题是谁？我们现在不清楚。投资融资主体是谁？我认为是来自于社会，来自于企业，基金、民间、社会，一定不是来自于中央银行，也不是来自于中央财政的。拆迁安置应该是政府拆迁还是企业拆迁，还是接下来共同拆迁，每一件事情展开说都需要明确主体是谁，也许是一个主体，两个主体也许是三个主体，主体是谁？各自责权力是什么？八项每一项不落实城市化难实现。　　推行城市化坚持五大原则：1、发展生产，不发展生产没法解决就业。2、下一步的城镇化，和谐的城镇化而不是被城镇化，也是人的城镇化，人城镇化最重要的原则就是要自愿、公平的，政策和方案必须是透明的，采取自愿、公开、透明的原则。3、以县城为中心逐步延展为原则，这是我特别的观点。大家知道我大学毕业后，从商已经34年了，到这个月34年了，79年底我大学毕业就到了外贸，在外贸干了12年，将近10年在香港，那12年和下海之后的12年基本上是我从商的经历，我办建业之后大部分时间在河南。河南是中国城镇化的缩影，有一千万人口120个城市，我感受到120个县城城镇化达不到一个水平，至少河南新型城镇化不可能实现的。如果河南一千万人口的新型城镇化不可能实现，从示范和代表意义来讲在中国很多省城镇化也是不可能实现的，我认为下一步着力点在县城。发展生产和解决就业着力点主要在县城，而且我们不希望一哄而起的，城乡全面铺开的一种城镇化，一定先围绕县城，先画五公里十公里的起步区，我们在县城企业园区附近，在一些有特殊资源工业比较发达中心镇附近，三个优先的原则基础上推进城镇化。我强调各种自然资源包括产业、文化、生态、权益分配，今年1月18号深圳推出一块工业用地，凤凰有限公司的地，这个土地在这个公司名下，今年深圳市政府发了一个文件，这块工业用地推出来以后，权益的分配比例发生变化，三七开，政府拿走了70%的资金，这个公司拿了30%。农民基本上在这块工业土地出让过程拿到了接近一半的权益，这比过去的20多年间各地政府出让30万亿的土地，农民能受益多少。十八届三中全会提到农民城镇化过程中财产性收入是下一步城镇化的重中之重。把五项资源做到兼顾好，资源平衡好。第五接下来城镇化必须实现一个目标，农民如果过去20年他们没有成为城市化上半场最大的受益者的话，他们现在开始觉悟开始觉醒了，如果接下来20年新型城镇化最终的受益者，最大的受益者不是农民，这个新型城镇化也是没有意义的，这个目标最终和共产党执政长期稳定也是捆在一起的目标也是不能实现的。无论是多快，多慢，多大范围最终农民必须成为接下来的20年的新型城镇化最大的受益者。所以这是我一直希望利用各种机会来强调的五大原则。　　户籍制度改革先从镇、从县放开起　　最后我想跟大家讲一下，这些推行新型城镇化关键问题还有一条，就是户籍问题，三中全会60条决定里面有一条关于户籍改革的问题列为专门的一条。这里面希望大家关注的是，说到特大城市的时候，北上广深户籍要严格限制，基本上是只出不进了。从户籍制度改革的方向来看接下来20年新型城镇化的着力点和资源配置主方向也应该在中小城市，所以这是我想借此机会要提醒大家的。这是我7月份给李克强总理写一封信，户籍改革我提出由大及小，最终实现全面取消户籍制度的目标，当然需要好几年。比较可喜的是，说到户籍制度改革先从镇先从县放开起，基本上跟我建议的方向一致的。我不是吹牛中央采纳了我的建议，不是这个意思。　　中小地产商必须主动放弃一线二线城市到三线四线城市布局　　我最后讲讲城镇化对我们今天在座做企业的人，做投资的人，机遇有什么？我前天晚上国家发改委城市和小城镇发展改革心的领导在一起，参加了一个城市国际论坛，谈到这个问题。接下来我觉得是中小型地产商，中小型地产商大家知道接下来的10年间，接下来10年是中国地产的黄金十年，对于中小地产来讲一定是被大型地产商挤压生存空间和发展空间越来越小了。动辄一块土地都是20亿、30亿，90亿、190亿的地王都出来了，在一线和二线城市拿地机会没有了，即使拿到也是边缘地产。中小地产商必须主动放弃一线二线城市到三线四线城市布局，建业是守在河南省是的13年前就确定了。我不是说我高瞻远瞩，因为我在香港工作过我知道城市化最终结果和城市地产格局最终调整的结果，我2005年杭州一次房地产论坛就指出过，2004年，831大限土地实行招牌挂之后，二三流地产商在二线城市根本拿不到地了，开始向三线城市转移。市场调整的结果大约是三到八年的时间，八年过去大家看看一线和二线城市地产格局发生了根本变化。前十大地产商控制市场份额60%以上，每个一线和二线前十大地产商一半以上不是本土的都是从大城市过来的，借此机会提醒今天在座的同行投资者也好把下一步发展新的空间放在三线和四线城市，中小型地产商，不包括前50强。　　第二开发企业经营的增量来源，假如你过去的20年是在一线城市和二线城市作为你主战场的话，接下来一线和二线的格局市场资源地盘会划分差不多的时候，每一次卖地都是前20大地产商争来争去，你增量在哪？更重要来自于三线城市。我们看到万科也好、恒大也好，包括万达也好过去五年间把着力点开始在兼顾一线和二线城市之外伸向了三线城市，包括经济发达地区的三线城市。　　所以，我就说市场的机遇对于中小型地产商来讲，三线城市和四线城市是你未来生存发展空间。对于大型地产商来讲三线城市就是你未来增量空间，这是我今天特别想借此机会跟大家分享的我的一些主要的观点。　　我跟大家分享另外一个观点，我们今天为什么要关注城镇化？是因为所有企业不管是什么行业，它一定和城镇化都是有关系，因为无论你是跨界思维，还是怎么样，你以后经营的行为不可能离开城镇化的话题，因为城镇化几乎和所有的行业都有关系这是第一条。　　第二新型城镇化十年以后会是什么样子？我们不是经常讲吗？做企业的人应该站在未来约束当下，20年以后谁也看不见，10年以后我们现在大胆畅想，十年以后中国会是怎么样的？不站在十年以后看中国那我们今天就不知道做什么？就像孙正义一个星期以前在内部的讲话，就是30年以后的世界应该是一个什么样的？他预测2018年也就是5年以后单片晶体就已经出来了，那个已经和人脑的思维可以达到同步了，那是5年以后的事情。那30年以后世界变成什么样？我们没有能力去畅想整个世界会变成什么样？那么我们至少要知道10年以后中国变成什么样？我们不站在十年以后中国看我们今天来干什么，我们今天可能所有行为都是盲目的。说这点观点可能有点悬，所有行业所有企业无论处在什么发展阶段，最终经营上的目标无外乎我经常讲的八个字，盈利、持续的盈利增长、稳定的增长，所以我把持续盈利、稳定增长作为所有行业和所有企业经营的最终目标。企业的可持续发展是建立持续盈利和稳定增长的基础之上的，而持续的盈利和稳定的增长一定是和社会的发展整个趋势，我们讲顺势而为，你比较顺着大势在未来10年间寻找到一个行业一个区域，所有战略无非两个选择，一个区域的选择，一个行业的选择，当然还有商业模式的选择，营销策略的选择，企业层面选择主要是区域和行业，这两个选择必须建立在大趋势社会发展大背景之上，这个大的背景10年怎么在这个大背景下把你持续盈利和稳定增长经营目标实现，所以这是我们更具体每一个做企业的人，做投资的人需要思考的重要话题，所以我跟大家分享主要观点就是这些，不一定对，个人之见，谢谢大家。　　主持人：你仔细听的时候你发现，胡总的PPT有好多问题拎出来单做一篇论文都可以，他如何在半个小时把这个问题解释的非常清晰和有条理，他做到了，我建议我们再给胡总掌声。胡总讲到了很多方面，有宏观方面的制度设计也有微观企业的操作。　　提问：胡总你好我来自云南种植山区企业，刚才谈城镇化我有这样一个疑问，我们城镇边上附近土地已经很紧凑了，我们下一步推进城镇化是大量山区的人往城镇走，居住在山区因为城镇附近土地不够了，山区往城镇走的话，这部分人产业支撑和就业支撑你怎么考虑的？　　胡葆森：我最近介入了三个镇的开发，这三个镇都很有意思，现在地产商没有像我这么傻的，到镇里开始盖商品房，镇里商品房就一千多块钱或者两千块钱。我是以探索为目的的进镇，实际上有这么几个镇，有一个巩义市，30年下来一直是中国百强县经常排在前面的，河南的巩义市下面有一个回郭镇，回郭镇乡镇企业发展得到中央的肯定，毛泽东批过回郭镇，说中国未来的光明灿烂。这个镇大约是9万人，我要把镇整体规划，哪是产业园区、哪是商业区，哪是拆迁安置区。一个县里面有10个镇，一定不是同步进行的，一定是有比较发达的镇，因为解决就业能力强，所以人员对它依附能力才强，它生产不发达，不可能这些镇把它周边的人都吸引那去。　　接下来的土地制度改革可能是14号文件里面最重要是土地制度改革，土地制度改革方向是农村的宅基地也好，农村集体用地也好它可以用于生产的时候这个生产不仅仅是工业、旅游文化如果可以流转的时候可以自主的流转，而且流转的收入也归集体的农村。我为什么举今年1月18号深圳工业用地流转的例子，接下来方向就是这个方向，农村手里的地也许不是建设用地，但是是集体建设用地，他可以拿着这块地入股了，可能接下来最重要一件大事，对旅游业、文化产业几乎所有很多行业都可能关联包括对物流，农村土地在农民手里可以直接流转，他可以把经营权卖调也可以作价入股，这是接下来非常重要的一个方向。　　提问：目前三四线城市的住宅处在饱和和竞争，胡总有没有想过带着建业离开河南？胡总如何看待三四线的市场前景？　　胡葆森：下一步新型城镇化着力点在三四线城市，不认同你说三四线城市饱和了，中西部三四线市场在不充分开发阶段，地产商来讲接下来三四线城市是主要的市场。建业是价值观导向、战略导向的企业，我们13年以前决定不再出河南了，现在依然没有任何原因或者理由让我们离开河南，我们现在可能是中国地产商里面如果八万家也好，六万家也好，唯一一个跨了四级市场，在省市县镇都有项目的地产商，我也不会离开。河南有一千万人口，等于两个法国，一个日本，比西班牙、葡萄牙加起来还大，比德国还大，这120个县加上500多个镇，可能我头发都掉完都没办法离开这里。中国多一个少一个五百亿企业或者一千亿企业对中国地产商不算什么，如果建业哪一天说不在河南了，可能对河南的影响至少不是正面的，可能这块土地还需要这么一家企业，所以这是我不离开河南的主要原因。　　提问：我对房地产不是很熟悉，但是对湖南很熟悉，18个地市108个县我都跑过去过，湖南省的安阳市现在房地产价格差不多2千2左右，你在东部开发的，大概四千多，绝大部分房产不超过2千3，我朋友搞开发挤压了很多房子，还有差不多上千万亩的地没有办法卖，你可以跟他合作。第二事情就是说这个工业土地，我带我们南京一个朋友开发，像这样一个城市这种房价怎么开发怎么发展？　　胡葆森：首先你说的不是事实，房价卖到2300块钱这个不对，过一倍还不止，确实过去有非法集资，有两家企业集了民间很多资金，这两家企业处于倒闭状态还上钱，坑害大量的投资者，导致安阳购买能力得到了一定影响。第二个原因也许你那个朋友他房子盖得不是那么好，品牌也不是那么亮，所以他盖房子卖不出去也是正常现象。当然我们房子就是建业在安阳也有楼盘，有四个楼盘没有出现你说的情况，高于你说房价一倍以上，我们在，开盘当前也会卖到40%的房子。我们郑州三环有800多套房子，九点开盘接下来四点就清盘了。　　提问：我对房地产不是很了解，我接触过农民这一块，现在有很多农民把土地出让为自己打工了，他除了拥有土地以外现在也是用土地用下来为自己打工，关于商业地产和旅游经济有什么想法和思路？　　胡葆森：现代农业我现在在郑州南边许昌市一个鄢陵县做一个绿色基地，我当时意图两个，一个我们河南每年要用大量苗木，我需要搞一个苗木基地，鄢陵县是中国的花木大限，我在这个县选了六千多亩地，我帮县里面做产业升级搞了10万平方米温棚，引进鲜切花的技术。今后10年到20年像美国3M以农业产业为主业企业大量生产方式、科研方式将会在中国农村大量的展开，现在请注意到现在合作社，这种合作社又重新出现了，这种合作社不是毛泽东1956年搞得合作社，是现在新一轮农民自发组织的合作社，把土地拼到一块组成一个公司去开发去经营，或者说也是种植但是大规模种植，不是像过去30年包产到户之后分散种植，接下来合作种植这种农业产业也会出现，我相信接下来现代农业的发展和其他刚才讲的文化、旅游这种产业在农村的发展将成为最重要的两种形式。包产到户在今后10年到20年房间这种方式慢慢被边缘化，最后生产要素还是要相对集约这是一个趋势。你有兴趣我们可以一块探讨农业的生产方式的转换，我们作为研究者作为我们应该可以帮助他们可以做一些什么？这个课题我们也非常有兴趣。　　提问：我是陈志刚美国硅谷回来的，到这来主要为了见您，加快进入城镇化进程以后，对中国房地产的价格有影响，从近期来看，包括大城市和小城市？　　胡葆森：两个因素接下来三年五年趋势开始出现，第一从2010年开始十二五3600万套的保障房，从2011年开始推出7800万套到现在第一期工程已经交工了，交到被保障人的手里，接下来3600万套在市场上都交到中低收入被保障的手里之后，市场供应结构发生根本性改变。保障房占了市场总量不足5%，接下来几年到2016年之后刚才讲十二五结束以后3600万套完全交工以后，保障房占市场供应达到20%，有些区域达到30%左右。第二是你问的问题，接下来三线四线这种土地用于流转之后可能有一部分人可能要住在被流转这些土地所建的安置房或者说这个房子里面去的时候，城市周边的住房，你比如说你住在城市你到那个村里也可以花一千多块钱一平米买房子就不会在县城买四千多块钱一平米的房子。农村县城周边房子都在一两千块钱，再加上3600万套保障房推向市场以后，这两件事会对快速提升房价趋势产到根本性的抑制作用，泡沫崩盘是瞎说，但是五年以后中国房价真正回归到理性的阶段，房价上升速度和城市人均收入提速的速度基本同速就算进入到理性阶段。当城市户居收入乘上8约等于这套房价的时候，这个房价基本上处在合理的阶段了，这是房地产行业说的数据，户居的6到8倍可以买一套房子就是合理的房价。　　提问：胡总，在城镇化大的背景下，是不是像建业这种地产公司会迎来一个爆发式的增长？　　胡葆森：爆发式增长不是因为这个，是因为我们13年前开始布局，2008年上市之后打通和波士顿纽约资本通道以后，这几年我们从市场上拿回了十几亿美金，解决了融资手段多元化的问题之后，我们过去5年在重点城市，郑州、洛阳、开封其他几个经济大市开始重新布局。爆发跟城镇化有关系，不是和这件事突然发生关系，因为13年间我们品牌一直在一个方向积累，所以才有今天客户高度黏性，我们今天开一个盘，今天上午开盘刚结束，一个在郑州新区我们三年前拿了一个帝王，迄今为止三年了保持两个记录，土地单价1300一亩，总价当时是20个亿。号二月份付的钱，将近三年时间，这块地今天开盘，今天平均房价，昨天卖了楼王均价是3万5，今天开盘均价是2万3，刨除精装修还有1万8，今天上午销售额三个小时卖了大约10个亿的房子，加上昨天1亿6是卖了10个亿的房子。我说的意思就是说一个企业你是战略性导向型，还是机会导向型，最终是市场客户给你发奖状还是发诉状不一样，你在一块土地一直耕耘，一直为客户把产品和服务想着如何做好，最终市场会给你发奖状，而是爆发式的，我觉得爆发式不符合规律，当然厚积薄发也有这个情况，今天各种结果都是你耕耘的结果。三四线城市接下来是我们的重点，我们在郑州有大约一半，我们土地储备3500万平方米，一半在郑州另外一半在三四线城市，接下来我认为三四线城市是我们接下来最大的着力点。　　主持人：谢谢各位，大家记着14号晚上。
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