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2013年杭州绿城翡翠湾洋房项目营销推广策略_104p_销售执行方案-基本信息
关键字：销售执行方案
2013年杭州绿城翡翠湾洋房项目营销推广策略_104p_销售执行方案&
政策仍在持续，政策趋于稳态
&O国务院：“国五条”落地；
&O住建部：适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；
&O国务院：扩大个人住房房产税试点范围；
&O国土资源局：保证土地充足的增量，适应新型城市发展；
&O国家总理：支持首套自住房等信贷需求。
•本在同区域内属于刚需楼盘中最高；
•在与竞品的配套资源对比中，本项目的配套多属于共享资源，优势较小；
•同区域内同类型楼盘竞争激烈，多数楼盘采用较大的优惠政策吸引购房客户，且获市场反应较为成功；
•从竞品项目的活动情况来看，多次举办圈层活动、项目品质活动、促销活动、日常活动是保持剩余房源的稳定去化主要手段之一。
1、以西湖区及余杭片区为主要战场，进行多频次、多渠道的广告投放。其他片区的客户需重点关注，通过线下活动吸引上访，同时以销售手段促进成交。
2、网络广告依旧持续，主要是树立项目形象，同时做好客户维系，强化口碑传播；
3、户外广告可以结合渠道深挖双管齐下升入挖掘客户；
4、根据客户群的家庭结构及年龄特征选择精准渠道扩进行拓展。
第一梯队购房的主力客群年龄段在20―30岁之间，他们大多以单身独居者和二人世界的刚需人群为主。他们积蓄不多，且大多数处于努力奋斗阶段，对于价格十分敏感。
第二梯队年龄在31―40岁之间以大中型企业管理人员为主，他们努力工作，追求事业；他们享受生活，品味生活乐趣。房子于他们而言是享受生活的乐园，展现其品味、情调的地方。
Point of view3:
和声观点3：渠道突破的差异化
根据产品属性，分渠道突破，精准渠道营销。
形成不同的渠道战，才能打开僵局形成突围。
推广主题：多样人生同享绿城
推广脉络：产品核心价值释放，根据产品分渠道突破
阶段目标：
1、通过形象提升，淡化市场刚需印迹。――为价格做支撑
2、打造项目差异化，强化市场，核心竞争力。――规避项目劣势
核心媒体渠道：项目围挡、网络、DM、短信、电台、电视
核心物料：翡翠湾DM、户型折页、客户通讯录（微信平台）
&1.形象提升
更新现有的视觉体系，力争在短周期内迅速提升项目调性，一改以往刚需楼盘的市场印迹。
2.产品价值提升
不断强化绿城产品与其他竞品的产品优势，构成吸引力，规避项目劣势
3.核心公关活动吸引客户
通过公关活动提升和扩大项目影响力，拓展圈层客户。
4.促销策略
通过形象沟通，利益驱使，渠道去化三条战线并举，从而完成销售任务
时间：7月15日
目的：通过对目标客户的刺激措施，聚集人气，完成开盘前有效客户的筛选与锁定；
1、活动期间客户可在售楼现场登记购房意向书，即可以获取最多价值1.5万元的“筑家梦想基金”；
2、客户在开盘期间可凭累的“计筑家梦基金” 换取相应的购房抵用金（抵用金不可兑现）。
思考方向一：借力绿城品牌优势，延续项目前期影响力。
延续项目一期的影响力，以一期案名“翡翠湾”为发散点，结合本案的天然水系资源，延伸思考案名，体现项目产品优势价值，吸引目标客群关注。
案名一：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 璞悦居
备选案名：紫晶阁&&&& 锦绣庭&&&&& 碧澜居
案名释义：
碧：形容上好翡翠的颜色，清澈明亮，晶莹通透。澜，形容水波，意指项目周边的天然水系，与“湾”义近。案名整体高端精致，音节搭配和谐，符合项目洋房产品品质与客群心理预期，容易获得认同
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杭州中海滨江江景大宅项目营销推广方案_114p_销售执行策略-基本信息
关键字：销售执行策略
杭州中海滨江江景大宅项目营销推广方案_114p_销售执行策略&
&&& 为了让思路更具条理性和推进节奏感，我们进行了适当的规整和梳理，尝试按照势道术的逻辑进行阐述，先讲市场价值及客群定位，后谈项目核心价值定位，然后谈营销战略定位（包含企业策略），最后是具体的执行环节，即策略执行、预算及终端表现。
就中海的市场介入从战略高度而言，不应该只是做一个标志性项目，而是务必要拿出王者君临的不凡气度，在概念、营造、价值、气势上一举奠定在杭州市场的龙头地位。拉开与所有项目的竞争差距和层面，做到真正的区域为王，并充分借助区域影响力放大效应，在整个杭州市场形成震撼，然后才能图他。
&&& 于是我们将南岸的中海项目作为一种应对北岸王者气度的可能性建筑来期待，期待他也将是一个雄视群伦的高度，一个习惯俯瞰的姿态，一个大气内敛的地标，一个以现代的名义向历史发出的呼声。
前面我们建议：本案价值的参照系应该是北岸峰值项目、港湾价值圈为限定的之江板块以及市区内的高端项目为主，我们将每一个项目构成的物业类型进行分解参照，精装小户型为主体的高层公寓、江景复式和大平层、TH等三种经纬分明的产品线分别指向同类的高端作品，这样我们所提议的价值才有支撑和确立区域为王地位的可能。
以塑造贵族生活流派提升项目品级，将项目形象与客群特征高位衔接。
脉冲式投放，重大结点以报纸广告进行轰炸，定期通过高端事件营销定向推广。
小众媒体、高端杂志等辅助投放。
紧抓美式精品公寓形象，强调都市精致生活品位，迎合都市白领需求；
充分整合地理位置、城区、建筑风格、精装修、生活效率等特点进行精品化诉求模式。
由于地理位置较好，客户体量相对充足，采用小众媒体进行传播，例如高消费商场、专业杂志
总体营销策略：
以品牌为依托，结合江景优势，树产品区域的市场高端站位，形成闻堰新高端客群的强势撷取地位。
节点式小众媒体投放，并以专题性主题产品大事件营造，形成项目发售周期的有效推动，达到定向推广为核心的面性市场覆盖与影响的市场效果
以居住环境品质的优越性，使TH客群与公寓客群之间的关注度形成统一，弱化圈层矛盾；
以优越人居环境概念提炼现代休闲产品理念，形成理想的市场对接，达到多形态产品的市场覆盖。
以“饱和式”推广手法，借名人效应\事件营造\企业文化载体等主题性活动推广把握，结合\网络\短信等传播途径，形成产品自有的市场推广体系。
以名人效应，强化产品品质形象，提升产品品质的市场认同度
以内刊为依托，传递企业及产品的发展讯息，树品牌形象，以“通和会”为载体，维系客群关系，强化”蓄客”，拓展产品市场认知
结论：作为高端物业，这些竞品楼盘广告策略有个共性：
文化包装、执行体系化、密集投放和渠道定向。
而在营销手法上：
权威媒体阶段性投放、目标客群的定向公关活动、小众媒体为渠道开拓利器、密集短信为阶段性信息发布载体、专属感较强的销售道具和销售程序、市区优势地段的视觉渠道控制
&&&&&&& 中海滨江项目囊括三种物业类型，统领三大消费圈层，借助品牌的厚积薄发、产品的品质个性，只要推广策划及手法得当，完全能够站在更高层面引领全新的巅峰生活时代。
&&&& 一提起江南，想到的都是灰瓦白墙、小家碧玉，仿佛总缺少那一份大气。西湖总觉过于文静，不过还好我们有钱塘江。
　　无以山水，何以称豪宅？无论是一桥、四桥、钱江新城、九堡、下沙等区块，江景房永远是各个项目最有力的卖点。相对于钱江新城区块两岸的高楼林立或是下沙区块荒凉的滩涂；我们拥有杭州绝无仅有的钱塘江景观，在２７０度超大一线迎江景观面的背后，是由五云山、凤凰山等构成的连绵青山。
　　而这如画江山，只有王者才配享有。
　　在地理概念认定上，我们属于滨江，滨江所拥有的一切，我们都拥有。
　　通过一桥景观交通线或者四桥城市高架线，我们只需要２０～３０分钟就能直接到达杭州城市的心脏，无论是现在的黄龙或是武林，还是未来的钱江新城。我们能最便捷的进入我们所统治的现实王国，享受一切现代的物质追求。
　　在心理概念认定上，我们属于“之江”，我们属于“港湾”，城市所没有的宁静，我们都拥有。作为杭州传统的高端住宅区域，我们偏安于世俗世界的一隅，拥有着自己的江山，回归心灵的港湾。
　　只有王者才拥有如此胸怀，淡定而自然的进退于物质与精神世界。
沿江排屋的开放式布局，建筑与江流的环抱呼唤。
100米的超大楼间距形成1万余方的中心景观区的辐射效果。
地势高差及移步换景的营造手法，王者美学无处不以”极致“展现。
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大连万达公馆物业管理服务方案.doc54页
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大连万达公馆物业服务方案 二○○九年十月 目
第一章 大连万达公馆物业服务定位 2
大连地区物业服务市场状况 2
万达公馆物业概况 5
万达公馆物业服务需求分析 6
第二章 万达公馆物业服务理念、模式 9
万达公馆VIP贵宾服务理念 9
万达公馆管家服务模式 10
万达公馆物业服务策划 12
万达公馆服务内容及标准 13
具有延展性的客户服务 13
严密周全、松紧有度的安全保障服务 17
星级酒店标准的环境服务 23
全程呵护的工程维护服务 26
物业增值服务 29
万达公馆物业服务保障体系 32
组织架构及人员配备 32
团队建设 33
人员培训 34
物资配置 37
内部管控机制 39
万达公馆前期服务管理 42
前期介入 42
物业接管验收 46
成品保护 47
入伙管理 48
二次装修管理 50
第六章 物业管理费测算 53
附件1：大连万达公馆制度规程
附加2：大连万达公馆岗位职责
附件3：大连万达公馆工作流程
附件4：大连万达公馆应急预案
附件5：大连万达公馆人员培训
附件6：大连万达公馆特约服务菜单
附加7：大连万达公馆项目住宅物业费测算
大连万达公馆物业服务定位
大连地区物业服务市场状况
一、大连地区物业服务市场总体概况
大连市物业管理行业起步于1993年。借由政府对住宅小区治理改造工程之机，物业管理行业得到快速发展，大连地区物业管理企业来源主要有以下几个方面：一是政府房产中心的房管所、各大企事业单位行政后勤部门转制而
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同致行_深圳经盛丹枫雅苑国际级公寓项目营销执行方案_111p_销售推广策略-基本信息
关键字：销售推广策略
同致行_深圳经盛丹枫雅苑国际级公寓项目营销执行方案_111p_销售推广策略&
经盛?丹枫雅苑营销执行方案
&O思路深入沟通
&O阶段重点工作安排确认
现有的政治商贸中心，配套齐备本镇居民客户为主；
二线拓展区：规划起点高，品牌启动阶段，未来供应量大，配套完善尚需时日；未来价格有望逼近南山;
民治大道沿线：发展相对成熟，未来供应少；
关口区：邻近福田，开放性强，关内及周边企业员工为主；
坂雪岗区：以的区域部署为代表，均价水平较高．
伴随龙华交通路网的日益发达，不仅强化了龙华与关内和其他各区域的联系，而且大大降低了梅林关口的交通压力；必将吸引大量区域外客户龙华置业。
&O龙华老中心区，即商贸中心区，其各项生活配套齐全；
&O受交通、环境的限制，置业群体目前仍以龙华本地客，以及大企业人员为主；
&O三房为区域主力户型，复式、一房近年增多；
&O受各项交通利好的实施，老城区的物业价格将随之上浮；
&O作为配套完善的老城区，自住、投资兼备的小户型的发展空间越来越大。小高层、高层建筑的形式将成为该区域的主流；
&O所有户型均为南北朝向排布，户户超大客厅露台花园，空间使用率高；空中花园和凸窗可改为房间，赠送面积多；地中海园林风情；户型方正实用，大赠送面积；
1. 龙华是深圳城市发展的后起之秀，是城市
新发展的引擎和动力。
2. 片区整体发展态势较好，对关内客户吸引
3. 整体价格上升，客户购房急迫心理增加，
心理接受能力提高。
4. 小户型推出时机较好
基于对深圳市房地产市场价格的研究和对片区物业的价格操作，以听海为例，同
致行在整个操作过程中不断超越自我,实收均价不断刷新提高，是通过对项目的
操作过程当中阶段性实现的。
相信对本项目的操作，有实现超高要求的可能：
●完全利好的策动下，住宅均价有望达到7300元/ O以上(上浮价格)；
●市场正常情况下,住宅均价亦有望实现6800―7200元/ O(目标价格)；
●全部利空前提下，住宅均价亦有望实现6700O以下(市场价格)；
基于对深圳市房地产市场价格的研究和对片区物业的价格操作，以听海为例，同
致行在整个操作过程中不断超越自我,实收均价不断刷新提高，是通过对项目的
操作过程当中阶段性实现的。
相信对本项目的操作，有实现超高要求的可能：
●完全利好的策动下，住宅均价有望达到7300元/ O以上(上浮价格)；
●市场正常情况下,住宅均价亦有望实现6800―7200元/ O(目标价格)；
●全部利空前提下，住宅均价亦有望实现6700O以下(市场价格)；
依托片区优越的极具竞争优势地段和产品差异化优势进行强势炒作，利用渗透力强的前期预热，以宜居宜投资的居住环境优势+小户高品质细节打造+非常有感染力、煸情作用的样板情景营造，完成整个项目的推广
通过对市场的充分认知，在区域产品稀缺的市场环境下，以产品差异化和准确的打造产品价值提升环节，取到消费者的充分认可，以实现项目快速销售、项目利润最大化目标
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免费咨询电话您现在的位置：&&&&&&&&&&&&&资料信息&&中建·开元公馆营销提案_浦江事业二部_2013年_营销策略_85P&&[]&&[]&[]&[]&&点此： 此资料已收录在 资料大小&9119&K&资料属性&VIP会员资料&更新时间&&10:55:21&下载所需&
资料类别&word/ppt/pdf&下载次数0次&& 点击下载：&& VIP专用：&& &客服热线：400-675-15878&QQ：&& 中建·开元公馆营销提案_浦江事业二部_2013年_营销策略_85P-基本信息&& 关键字：营销策略&中建·开元公馆营销提案_浦江事业二部_2013年_营销策略_85P&中建·开元公馆营销提案_浦江事业二部_2013年__85P& 用地性质：住宅用地&净用地面积：67700平方米（约合101亩）&建筑面积：270800平方米；&容积率：不大于4.0；&道路退让：退建二路35米&建设三路20米&其它满足建筑规范&其它：&1、紧邻武商综合体的本溪街不能开发临街商业形态限制；&2、建设三路两个端口不在用地范围内；&3、国税局大楼后期有可能存在集中还建需求，需在规划中有所考虑。&根据青山区规划，二环线与建设十一路之间，和平大道以北长江区域将规划为武汉市“两江四岸”滨江景观体系的青山滨江生态商务区。整个区域由南至北分三步发展，2012年以前重点发展二环线至建设二路之间的创业片区，2013年起发展建设二路至建设五路之间的中心创富片区，2016年起发展建设五路以北的创新片区。&项目为中建地产在武汉中心城区开发的第一个20万方以上住宅项目；&项目地处建二商圈，紧临武商商业综合体项目，且同期开发，有高端商业配套支撑；&项目为传统工业区的生活配套中心板块，规划前景良好，但由于片区建设刚刚启动，短期内周边环境较差的现状难以改变；&青山区域“三大改造”，将为本片区引入更为庞大的购房群体；&尽管5号线规划稍远，但区域内与外部连通的道路系统已经较为完善，只是项目附近交通暂时未能改善；&项目以紧凑型两房、三房为主，主要针对客户为首次置业客户。&房地产调控政策以疏代堵，通过增加供应调节供求关系，但对于青山目前的商品住宅供求比而言，短期内无实际影响；&武汉市整体市场仍在去库存阶段，以刚需客户为主，成交结构中两房需求下降，三房需求上升；&青山区域商品住宅供不应求，出现部分客户外溢的现象，解决客户需求，截留客户相对于项目之间的竞争关系更为重要；&青山区客户多对青山的工业污染、教育配套及商业氛围不满；&建二片区目前在售楼盘少，档次不高，预计在区域改造启动后客户成交结构会与罗家港片趋同，形成风格档次区隔鲜明的格局，客户结构则以两房客户为主；&项目入市前后将是建二片区项目集中爆发时期。&以上为资料简单介绍&详情请点击下载：&
&客服热线：400-675-15878&QQ：&【免责声明】本站所有资料均是私下交流学习之用！本站仅仅提供一个观摩学习的环境，将不对任何资料负法律责任。所有资料请在下载后24小时内删除。资料如有侵权请联系管理员立即删除！&&中建·开元公馆营销提案_浦江事业二部_2013年_营销策略_85P-同类资料&&
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