买二手房需要注意什么？
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刚刚买了二手房，把遇到的一些问题和能想到的问题总结了一下。以北京为例吧————————————————————————————————————————更新：关于网上房价与实际价格的差别网上的房价不可信，除了链家在线，其他网站上多数房的标价都比实际价格低不少，十几万几十万什么的。就算是链家在线，也不那么靠谱，他们的价格一般和房主报价是一样的，但他们也有不少不靠谱房源在上面挂着，比如已经卖出的房子或者房主并不诚意卖的，他们都挂在网站上不即时撤掉。我遇到过好多次这样的情况：在网上看到一套性价比很高的房子，去附近的中介那里询问被告知这套房子已经卖掉了，并给你推荐别的同类型房源（一般来说都比你看的那套贵点儿）。有一个小经验，可以稍微分辨一下链家在线上的房子是否还处于正常出售状态，就是参考这套房的“带看房记录”，如果是最近几天还有中介带着去看房，那应该是还没卖掉，且房主诚意卖。总之，为了得到某地区最准确的二手房信息，还是得实地考察，多找几家中介了解情况，有的时候几个中介都有同一套房源，有的时候房主会把自己的房子独家交给某个中介，别的中介没太了解，像链家会有那种独家速销房，他们先行支付房主一些钱得到独家房源，承诺在某段时间内以高于某个价格售出，如果没卖出去的话，先支付的钱就归房主了。这种房子一般都很抢手，在同类型房子里价格较高。关于中介在北京，几个大点儿的中介，官方中介费都是总房价的2.7%，有的能砍，有的毛都砍不下来。比如链家，我们买房的时候和立水桥、奥运村这边的链家都快拼了命了，也没有砍下来半毛钱。比如立水桥的某个我爱我家，我们进去聊了几句，中介小伙就主动说中介费我给你2.0%。在带看房子之后，如果你有意向见房主，有的中介会跟你收取意向金，说辞是“这套房子很抢手，约见房主的人很多，交了意向金表示出诚意，可以优先安排你们跟房主见面，否则别人先交意向金先谈，如果谈妥你们连见房主的机会都没有了”，对于要向你收取意向金的中介，只有一句话送给他“老子不给”，然后他也还是会继续很积极地帮你联系房主见面，不管你交不交意向金，他们的目的还是要促成交易的，所以不必担心之前忽悠你的那套说辞?? 另外还有的中介不知道是疏忽还是故意的，跟你要意向金，拿出来让你签字的却是定金协议，一定要看清楚??————————————————————————————————————看房阶段房子情况：首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。周边情况：特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……周边交通状况，必经之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一带。医院、学校、超市等生活配套设施有没有。签合同阶段查看房产证、契税票，看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等。向房主详细询问房子的情况，为什么要出售房子。确认中介复印了房主的房产证及身份证。确定自己是否有购房资质。比如在北京，没有北京市户口的话，就要连续5年在北京完税（不可中断）且名下无房。购房人资质审核通过，房子才能在建委做网签。明确付款方式，全款还是贷款。如果是贷款的话，要明确首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付来还清银行贷款的话，你的首付是不走资金监管的，等于你会直接把首付（或一部分）给房主让他先去还贷款，换完贷款，房子解抵押了，才可以继续用该房作抵押申请贷款。这时候要注意在合同上明确写出首付的支付方式，用途，如果是用来给房主还贷，可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续。留好中介给的一式三份的收据。确定自己的贷款方式、贷款资质和额度。办商业贷款的话，一般银行会查你的征信记录、要看你收入证明、工资流水、学历等资料，来确定你的贷款数额和利率，首套房一般利率会下浮，但你的征信记录如果不好，利率还有可能上浮或者银行干脆拒绝批贷。收入证明也会影响到贷款额度，一般是要求每月税后收入是还款数的两倍，只要收入证明能开到2倍就行，工资流水差一些没太大关系。和房主商定后确定最迟过户日期，过户后什么时候做物业交割给钥匙，多少天之内迁走户口，房子内都留下什么东西。这些都要明确写在合同上，如果中介给的合同上，以上重要问题有没有写清的，一定要求中介在补充协议里加上。上面的几个问题都是容易产生纠纷的，为了避免日后扯皮，必须提前写在合同里。。（写困了，大概就先这样吧……）
（一）设施设备细清点
如果购买二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查。 （二）费用要结清 ，更名不马虎
买家在收房（交房）时，一定要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了，才可以将尾款交付卖家，同时办理相关的更名手续，更名千万不得马虎，很多买家听了卖家的话，觉的煤气，有线等更名无所谓，就不做更名了，其实不然，如果你这次不更名，当你下次将房屋想出售时，那有可能就会因为你这次的马虎，而造成房屋不能正常出售或者其他费用风险. （三）户口须迁出
如果前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷，二手房交易中并不少见。其实，想预防此类问题很简单。在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任，如果你不想打扰房东，自己也可以拿着你的新产证或者购房合同，以及身份证到房屋所在地派出所询问，如有户口，可以拿到有派出所盖章的打印文件。（没有产证，或购房合同，派出所一般是不给查的） 。 （四）质量问题细排查
二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损；天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等；水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。
（五）收楼证明备齐全
对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。
另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。
（六）《房屋交接书》要签署
收了钥匙，结清了尾款，收房就算完成了吧？其实，不然。专家提醒，千万别忘签署《房屋交接书》。
签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。
签署《房屋交接书》是交付房手续的最后一个程序，应在房屋验收完成之后。它至少应包含有上述六个方面的内容，一式二份，由双方各执一份。如果在对房屋验收时，发现某些方面不符合合同约定，也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下基础。
你可以看看这个：
除了和说的以外，还要注意务必让上家缴完物业费，还要提供你维修基金的单据哟~另外，到手了一定要换锁。
我说一个跟房子没太大关系，但是很重要的经验。开始看房的时候就办一张新的手机卡，放在平时备用机里，给中介联系的就用这个临时手机号。不管看房 还是买完房都会轻巧不少。关键的时候比如公积金办理，过户的时候留自己的主号码。否则买完房之后烦死你，三天两头会问你租不租啊，或者把你的号码卖给装修，贷款的各种地方。
1.产权归属2.户口迁移3.质量维修问题4.环境问题（楼道漏水等）5.丧事历史（有人自杀啊啥的）6.维修基金凭证 @张亮-Leo
我觉得要买的很吃亏很失败的来说这个问题比较有爆点。。遇到对的人就会很顺利。我是个不大会讲价的战五渣，遇到了一个大小姐一样的战四渣。于是同栋楼同样户型的情况下，我买到了质量非常高的精装修二手房。她房子父母名下的，所以签合同之类的一定是她父母来签，如果说个人来签就有诈。我选的我爱谁家这样的大中介，虽然费用略高，但是说实在的别个跑前跑后所有手续比较规范，什么事情都想在你前面而不是让你去催，还是省心的。我另一个哥们买房选了一家小中介，快给坑死了，到最后扣中介费，别人不给土地证，磨了半天还是给别人了，心里也不舒服。精装修这事儿被我爹夸得不轻，88平米的小房子大概会是个过渡房，省下了装修费用和时间精力，非常的舒坦，还是那个哥们，老爹从山东过来看着装修，还要往返两地跑，累得不行，吃饭都不方便，哥们也过意不去。装修的时间，是租房与房贷的双重压力，蛋都碎了。我这套精装修的质量很好，原房主是开宝马三系的小中产小姐，有一个小孩，所以家里的装修很环保，空间利用率也很高。拎包入住，省去了租房的成本，也不担心毒气问题。房主人也不错，答应我先搬走让我住进来，不然贷款买房的繁杂手续会让我再续租一两个月的租房，也就很烦人了。这个问题我是很久前看了上面最高的两个回答后买的房子，真诚的感谢他们的分享让我的买房经历非常舒坦。
初看房时，务必要坚信好房源很多，总会有适合自己的房子，万万不可只看一两套，在中介的各种威逼利诱下签单。他们的唯一目的是促单，而且也绝不可以在一开始就把中介费给他们。钱出去了，想拿回来很难很难。
除了这些之外，还有一个很重要的一点，那就是户口问题，切身之痛啊。房子过户后，如果原房主不迁户口的话，你是没办法的。"如果房源还将面临着拆迁等问题，而且是按照户籍人数来补偿的话，补偿款都不得不在该房屋内的所有户籍人员之间平分。" 这一句是从网上查到的，真假不能确定。为了避免麻烦，最好是在签订合同的时候，写清楚什么时候必须迁走户口。或者说留一部分尾款。
好问题。这两年疯攒买房子的经验，我觉得可以说一说。我这儿主要想谈谈钱的问题。关于中介和看房方面其他答案已经提的不少了，我不打算多说，就简单说一句：找中介，不要怕费脚，大品牌的中介基本靠谱，后续如果哪里有麻烦还可以找中介帮忙解决。当然坑爹不擦屁股的也有，我也碰到过，不过不是正常的二手房购房渠道，这个改天再补充。一，税费说钱，价格能否谈下来，取决于市场，所以我主要先聊税收。税主要来自两个方面，一个是不满5年非唯一的房子要征收5.5%的营业税。这个的话，很难避得开。还有一方面是土地增值税。这是大头。土增的征收情况，北京比较严格，应该说在2013年国五条之前，就很严格征收高额的差价税。北京两三百万的小户型动辄十几二十多万的税，主要就出在土增上。如何尽量减少土增，这是一个大问题。这个的问题就是，做价格。土地增值税的计算方式大概是 （出售价-购入价）乘以某个百分比。我自己在北京买的两套房子，因为某些原因原业主的售出价都低于购入价，所以倒是没交这方面的税。也许有一些中介会告诉你这件事情，他们会把价格做下来，也就是阴阳合同。一份合同规定一个较低的购房价格作为购房合同，另一份合同则以其他名目来把其余的房款交给卖方——比如装修补偿费。当然谁都不是傻子，政府更不是。以北京的情况来说，相关部门会出具一个某片区的成交指导价，比如中关村某楼盘的成交指导价是20000元每平。那么报到网签上的单价原则上是不能低于这个数的。但是目前来讲，这个指导价远低于实际的房屋成交价格——差不多是一半左右。鸡贼的知友可以马上算一笔账，一套80平的房子，2010年购入时成交价是220万，2014年售出时成交价为320万。指导价为2万每平。如果是这样的话，以2万每平米为基准的阴阳合同可以完全避掉产生的20万元的差价税。而5.5%的营业税则会降低七万多元。总共可以节省的开支27万多，还全是在首付里面的。这往严重了说属于偷税漏税，往小了说就是合理避税。各人有各人的理解吧。当然，如果考虑日后要出手的话，不妨在可以接受的范围内把价格做高一些。这样日后你的房子交易税负少，好操作，果断能卖得起价二，购房流程和支付方式北京——至少是海淀——在支付上是有所保障的。北京二手房的购房流程是这样：洽谈→网签→过户网签的过程中，会要求把申报网签的房款放在一个监管账户账户上，然后用几个工作日的时间进行备案，包括审查手续、权属等情形然后在完成过户以后的24小时内，房款从监管账户转到卖方手中。有点像支付宝，其实一开始我以为这是片子好么，我还在想，好大的胃口。这避免了很多扯皮。不过我建议买卖双方都应该严格规定房款的交付日期，并且明确违约责任。如果流程顺利，尤其是买房不需要贷款的话，买二手房是一件很快的事情，并且让我觉得房管局实在是北京效率最高的政府部门。从签订合同开始，总共要跑三次。一次是网签。一次是交税。这两个可以在同一天完成。然后等两三个工作日以后，就可以去办理过户了，当天就可以拿到房产证。非常快，但是排队要很久。我自住的那套房子，因为不用办贷款，从看房到过户刚好用了十天。三，其他一些零零碎碎的1，住房性质。这个其实就是分，70年产权的商品房，还有40/50年产权的商住两用型前者好处不用多说，不过在某些大城市基本限购。后者不限购，而且可以注册公司，尤其是在北京这样的城市的话，租金方面会比较高，当然单价也会比较高。适合投资，或者急于购房的人。2，法务问题这里主要包括，房产是否有抵押，以及很重要的一点，是否有关于这套房产的纠纷。这种可能在拍卖 的房子中见到会比较多，一般二手房的话，为防万一也应该落到纸面上，主要是把过户完成后清场的责任落实清楚。要求售卖方限期清场（自己搬离，并且保证无第三方居住），延期的话有权要求全部退款并且支付违约金云云。这个问题一般不会碰到，但是碰到的话绝对烦死你。惨痛教训不堪回首。3，手续其他答案里提到的，要求原业主前移户口，这是我之前没有注意到的一点。其余的东西，无非就是维修基金，物业水电欠费之类的细节，尽量落在纸面上。不然付完了钱人家撒手不管，你就蛋疼了。
签协议之后记得手拿当日报纸与卖主合影
曾经创业了解过这个行业、里面猫腻很多，比如卖方的房产证虽然只有一个人的、但其实是夫妻共有、所以房产证上署名人卖的时候、要确认是她自己的、或者要求夫妻双方同时出场。
大家介绍了很多签订合同，与中介打交道方面的注意事项，非常有帮助，学习了。但我觉得买房还有最重要的一个方面，就是确定未来的居所远离有毒有害的环境。高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施比较直观，多走走就能发现。然而，一些隐性的因素不易发现却危害深远，比如被污染的土地，地下水。《财经》曾经专门报道过这个问题：“所谓毒地，是指曾从事生产、贮存、堆放过有毒有害物质，或者因其迁移、突发事故等，造成土壤和地下水污染，并产生人体健康、生态风险或危害的地块。近年来，中国有大量毒地被开发为住宅用地，甚至成为昂贵的地王。北京广渠门15号地块原来就是一家化工厂，入市拍卖成为2009年的北京地王，经修复后建起豪宅。毒地开发的背景是正在进行中的城市“退二进三”计划。在工业结构调整和城市用地结构调整之中，占据市区优越位置的一些劣势工业企业，纷纷通过易地、搬迁改造，退出繁华地段，进入城市边缘；或者退出第二产业，兴办第三产业，这一计划使产生于50多年前“大跃进”时期的众多高污染工业企业关闭、搬迁，大量毒地亦随之被暴露于城市的阳光之下。由于其地理位置往往优越便利，几乎所有的地块都被开发。其中，有不少毒地未经治理，就被“正常使用”。然而，见光的毒地属极少数，更多毒地在政府和居民毫不知情之下，仍悄然威胁着人们的健康。而毒地对人体的危害，往往需要十年、数十年才会显现。美国原为工业废弃物垃圾场的拉夫运河，在1953年被填埋覆盖后开发成大量的住宅和一所学校。24年后的1977年，当地居民频频发生孕妇流产、儿童夭折、婴儿畸形、癫痫、直肠出血等病症，经调查后才真相大白。”写了这么多，是源于经常有人向我们咨询如何知道城市的哪些区域曾是化工毒地之类的厌恶设施密集区，在看房的时候可以有个参考，这些设施存在过的地方，如果没有经过科学的土地环境处理，产生的危害财经的文章已经介绍得很详细了。要完全掌握并精确记录这个信息需要很多的时间和专门的技术，但是我们有一个简单易行的办法，可以最大程度的避免这个问题，想在这跟大家分享一下，如果大家有其他更好的思路，也非常希望学习。我们以北京为例来介绍这个方法。了解北京的人应该知道，北京的老工厂大多集中在城区的东南，也就是如今的东南三环到东南五环之间，首先，找到年左右的一份北京地图，越详细越好，那个期间是北京工业的兴盛末期，多数工厂尚未搬迁，所以可以准确找到当时工厂座落于何处。其次，在看房时，看看小区位置在地图上的情况，是否座落在过去的工厂所在。同时，关注开发商的土地证上注明的该土地之前的用途是什么，或者是用土地证编号到政府网站上查询该土地公开出让时相关的土地使用情况介绍。最后，如果是喜欢的小区，在踩点时最好到周围到处转转，总能发现蛛丝马迹。比如北京南三环某涂料厂，虽然早就不在了，变成了居民区，但是还是有些涂料门店，多跟附近的人聊聊就能有所发现。附件中我放了一张北京2001年朝阳区的地图，做个示例吧。我的地图上用红框标注出了当年的污染工厂密集区，大家可以检查，这两个区域现在都建设成了一些住宅小区。大家可以用同样的思路，制作一张自己城市的厌恶设施密集区地图，指导自己的买房决策。最后，再跟大家自夸一下，嗨比邻团队在搭建北京、上海网站的数据库时也研究过这个问题，现在的嗨比邻地点分和楼宇分就反映了这个信息，大家只需鼠标点击来查询。其实在看房的各个阶段，大家都可以来嗨比邻查询目标小区的点评，更多了解小区的真实情况。买房对多数人而言都是大事，如何小心谨慎都不为过。
我提示一点：户口。要让原户主尽早把户口迁出，否则后期户主长期拖不解决，有的搞。
1. 房子本身的面积、质量、年限、户型、装修、手续等，房东本人的卖房动机；2.买二手房是一个持续关注的过程，很有可能突然捡着大便宜，但是挺消耗精力的
以下内容是我11年离开北京时写的。可能有些政策性信息不准确。我的视角可能答案里还没有。我是曾经中介从业者。希望能有些许帮助对大家。目前排名在前的楼主在立水桥附近看过，那就是我曾经负责过的区域。说不定楼主遇到过的中介，都是以前跟我撸过串的兄弟。　　本人在09年来到北京，初来乍到，北京没有我想象的那么古色古香，反而给我最初的印象全是钢筋水泥，最深刻的就是大，真他妈的大。 　　有点跑题了哈，后来经人介绍进入当时北京非常著名的二手房地产经经纪服务公司。具体名称就不说了，开始了我的房产生活，没想到这一干就是三年。 　　为什么要发这个帖子呢，首先我因为自己的原因已经离开北京，已经不在做这行，目前在家呆着没什么事就也发个帖子玩玩，最主要的事要给在京买卖二手房的同学们提个醒，告诉你们要注意什么，什么地方容易上当，买卖流程需要注意的，怎么样才能买到诚心如意的房子，怎么样才能卖个好价钱，砍价砍到最低，就当助人为乐！积点徳吧。大家最初确定要买房，肯定第一个要考虑在哪买。其实在哪买是见仁见智的。首先自己能力范围之内，由于评估逐渐走低的原因，北京的二手房首付规定是三成，而实际却是4-5层成。当然这是商贷的。公积金的话国家有明确规定，个人缴存超过500（注意是个人，不是算公司给你交的），时间在一年以上的，就可以贷80万了。如果不满500的同学想知道能贷多少钱，可以去网上先公积金的计算公式，我就不啰嗦了。然后公积金是可以评级的，最高可贷104万，然后是92万，再下就是80了。评级要拿着自己的证件去蓝岛大厦公积金管理中心北京北城可能更繁华点哈，我算在北边，南边不熟，北京成交量最好的地区是望京，然后是北苑家园，亚运村，天通苑，清河，双安，马兰洼，大家可能发现了，都是集中在北四环及北五环周边，因为那里价位还是大多数人能接受得，想对的配套都很完善，地铁也很方便。所以还是大多数人的首选。我最近跟几个还在北京做房产的朋友聊天，北京自从过年之后的房价是一路飙升。我以前待的地方同户型的房源已经从年前最低的每平米18000飙升至现在的成交价22000，当然还是没有房价最高的时候价钱高。而且现在的房主貌似都嗅到了房价回升的味道，有的甚至已经惜售，而且现在房源实在少的可怜，去年积攒的优质房源，短短几个月，几乎都已经被消化了。下面我说一点买二手房的小技巧吧：首先大家肯定都会遇到这样一个问题，就是无论什么时候，不管你是在开会，在吃饭，在上厕所，甚至跟老婆亲热的时候，总会有中介公司的电话打进来：“您好，xx先生吧，我们这现在有一套非常不错的房源您有时间来看看吗？”等等诸如此类的，搞的您索然无味。其实在这里我要替中介公司的朋友说句话了，第一呢打电话就是我们的日常工作，第二呢给您推荐房源也是为了帮您找到好房子，合适的房子，虽然时间可能把握的不是很好，您也不要太生气，我就遇到过这样的，上来劈头盖脸的给你一顿骂，不管37还是21，当然这样的朋友我们也只能表示无奈，并心里默默画个小圈圈诅咒你，哈哈。 　　废话这么多就是提醒大家，大家现在几乎都是在网上找房源，然后电话咨询，您的电话就是这么泄漏出去的，中介公司会登记您的电话，然后定期的给您打电话，有的朋友可能说我只给一个人打过电话，怎么这么多人都知道我的电话呢，告诉您吧，中介公司的信息都是共享的啦。。。。。 　　有一个好办法就是，您买一张新的电话卡，知道买完房子直接扔掉就可以啦，这样既不会打扰你的个人生活，又不会给您添麻烦，有的朋友说我没那么多手机怎么办，好办阿，假如中介公司的人给您打电话，您可以直接告诉他（最后温柔一点，显得有点修养），您什么时候方便接电话，什么时候不方便，或者可以给您发短信，发邮箱啦。这样中介的朋友肯定不会打扰您的，与人方便自己方便嘛。电话的问题解决了，下面就是看房了，也是相对最重要的一个环节来了。 　　我总结的看房的几大要素：1.房子出没出过事，这个大家心里可能都会合计。其实这个很好办，您问中介公司的就行啦，他知道肯定会告诉您的，这个东西没人瞒的。瞒是瞒不住的。 　　2.就是户型，一个设计合理好的户型，住着是非常舒服的。什么才是好户型呢，我认为在北京来说，能全天见到阳光的户型就是最牛X的户型，这里面有一个问题，不一定朝南就全天见光的，因为北京的小区容积率实在不敢恭维，穿过这个搂，越过那幢搂，眼前还是一个楼。中介公司一般会找阳光最充足的时候去带您看房，您可能一激动就感觉哇，太棒了耶，其实您刚出门，光就被前面的楼挡上了，大家会说我总不能在别人家待一天看阳光吧，no no no，这个其实您仔细看一下，楼的间距，太阳的方位就很容易推算出来的了，大家都比我聪明，我就不卖弄了，这里面楼层高的房子优势就出来了，可能有的人不喜欢住高的，但是就采光这一点来说，楼层高是有绝对优势的，不信您没事可以去看看。 　　还有什么南北通透啦，全南啦，这个您就自己考虑吧，是家里有老人，还是一家三口啦，怎么合适您怎么选，没什么可啰嗦的。我之前遇到过这样的客户，就要南北通透，而且卫生间和厨房还必须得在进门右手边，还必须两个卫生间，说是风水好，我足足找了一年，房价都翻了翻啦，这位还没买到房呢，我想说什么呢，就是没有十全十美的房子，能满足您70-80%就不错啦。至于风水，我不懂，不敢乱讲。看房的时候一定要仔细，有的朋友看房的时候觉得不好意思，看房的时候走马观花，回家了看了几套房都不知道，大家不用不好意思，房主卖房子是非常喜欢有人去看的，有人去看证明卖的快阿，仔细观察房子的结构，有无改动，漏水不啦，长毛不啦，装修怎么样啦，有点时候装修好的房子可能会给您留下好的印象，反之则不喜欢，这其实是非常错误的，装修是看房的时候最不重要的一点，除非您非常不想装修，就要装修好的，那我也没办法。 　　还有大家比较注意的就是房子的使用率，也就是公摊面积，这个嘛，其实就是板楼小一点，塔楼多一点，老房子小一点，新房子多一点。最科学的就是房本上面写的很清楚，建筑面积多少，实际使用面积多少。但是有的时候数字并不能说明一切，您自己多看看房子心里就有数了，有的心灵手巧的房主，稍微改动一下格局，效果是很明显的，房子的使用率马上就上来了。实用多了。　今天说一下中介费的事吧。相信大家对中介费的多少应该是相当感兴趣的，都想花最少的中介费，并获得最好的服务。我觉得这样想的都是那叫什么来着，对，异想天开。 　　说白了，大家的钱都不是大风刮来的，都想省点，那么我就交大家怎么去省中介费（中介的朋友看见了不得骂死我）。 　　首先呢，国家有明确规定，中介费是成交价的2%，疑难问题（什么叫疑难问题，中介说是疑难问题你就是疑难问题）可适当上调，最高不超过2.2%，而且代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住三项费用也做了明确规定，分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗。这是8月31日后实施的，大家觉得又省了点吧，那你就大错特错了，就说我们公司自从新政实施后，平均每个单子都收到了2.5-3%甚至更高的费用，大家要问了，谁傻阿，你要那么多还给你。我就告诉你 ，你是怎么变成傻子的。一般每成交一套房子，中介都收取什么呢？中介费+杂七杂八的费用+贷款担保费。大家应该看出来了，中介费国家规定了就是2%，杂七杂八的也就几千块钱，玄机就在贷款担保费。我指的是贷款的朋友，全款的朋友直接跨过就可以了，我觉得还是贷款的朋友多是吧。 　　下面我就告诉你是怎么收你这个钱的，签合同当天，你必定会给房主一部分定金，请看好是定，什么意思呢？意思就是这个钱是不退还给你的，你不买了是你的事，这钱进了房主口袋就没您什么事了，然后一般当天中介会收你的中介费，不给的会写个欠条，然后您就高高兴兴的回家了，终于买房了真好阿。你会说，诶？没有贷款担保费阿？那是没到时候呢，您回家美了几天，中介就通知您了，咱哪哪天去哪哪哪的担保公司做贷款，好，您去了之后，担保公司会把银行的人请来，跟您说完一系列的事后，担保公司上场了，说我们给您做贷款担保是有偿服务，是需要您付money的，您急眼了，我不给，你们中介不是一条龙服务吗，我不给，人家说了，我们是单独的公司，跟中介只是合作关系，我们注册资金好几千万，公司养活这么多人，需要收入阿，谁白给你干活阿，您说了，我不管，钱我就是不给，那好，不给钱是吧，您爱办不办，不办你就待着吧，我才不稀罕管你呢。 　　您傻眼了，不办？不办这房子就买不成了，定金不退了，中介费不退了，这跟这几万块钱的担保费比还是这个多阿，你瞅中介公司的，中介的说了，我也不知道阿，他们不是我们公司的，我也没办法啊，你没办法。你就得办，钱你就得交，要不咋办10来万的定金和中介费不要了？哎~~没经验，忍了吧。其实呢，有的朋友可能知道，什么所谓的担保公司都是中介公司旗下的子公司，说白了就是都一伙的，您交了几万的担保费最后还是会返还中介公司的。据我所知北京几家知名的中介公司都是这样子的。 　　那您怎么省下这笔钱呢，这很简单了，签合同之前您还是爷，您可以跟中介公司谈钱不伤感情，说我就出这么多钱，知道咱们过户后，多一分我也不掏，甚至你可以把这些写在合同的附加条款里，您在签合同前提这些要求，中介肯定会同意的，签完合同您可就是孙子了，您再说我望一事没写里边，玩去吧您。　　信息时代，买房子的第一步也变成了网上看房，那么咨询过的朋友可能都会说网上的房子打电话过去后怎么都有问题呢？有问题就对了，原因就是网上都是假的！！！！ 　　大家其实也不用大惊小怪，说什么骗人啦，不诚实啦等等。。。。您说这个，我就要问您了？现在网上什么是真的？韩寒都被怀疑代笔了，果冻也是皮鞋做的了，就连良心药都不要良心了，而且我们伟大goverment的新闻都是假的，我们还凭什么要求网上的房子就是真的呢？（说了点废话）。 　　所以呢，网上房源大家参考下就可以了。不用太较真。最近听说某大型中介公司上市了，而且主打真房源，没水份。我站在客观的角度说，做法的确很好，假房源的确是这个行业的一大诟病，而且我也看了，的确都是真的。这点很好。但是有利就有弊，他们的中介费是行业最高的。我没有针对贵公司的意思，我认为买房买到最后，您挑的就不是中介公司了，而是业务员了。。。。大公司固然品牌大，但是有句话叫店大欺客。。。所以大家可以多找几个业务员，两三个公司就可以，大家自己去判断，去比较。相信您会做出合理判断的，　　谈判也是很重要的一点，其实我发现一个问题，很多买房的朋友其实当时都是脑袋一热，过后就后悔，是什么让您脑袋一热，就是谈判。 　　谈判的确是需要技巧的，二手房的谈判，无非就是价钱，与一些小的细节，往大说叫房主与客户的博弈。。。。 　　谈判其实是场苦战，大家一定做好充分准备，我以前的单子基本斗需要大半天甚至一天的时间，还有一场谈不成，反反复复的。大家呢，多吃点饭啦。。充足的体力去应对，然后中介一般谈判的时候会插屏蔽器，没错，就是屏蔽手机信号的。大家会发现手里的电是嗖嗖的掉。。。 　　至于一场谈判下来能谈多少钱，这个我还真不好说，这里边的因素很多，首先中介给您的报价与房主的心里底价有多少差距，这个是瞬息万变的，中介一般不会报底价，回稍微多报几万，给您一个砍价空间。为什么呢？因为第一房主知道中介报的底价房主会不高兴，第二就算中介跟你说是底价你信吗？你都不信，还跟您说底价干嘛。一般能砍下5-10万就很不错了。但也有个例，有一分砍不下的，也有能砍个2.30万的。我之前有个中石油的客户，就爱砍价，看房进门第一句话就问房主便宜20万能卖不，每次都在房主的鄙视的眼神下出去，弄得后来我都不想带他看房了。 　　为什么一分砍不下呢，可能因为房主的报价的确便宜，本来就便宜，还砍，房主也不傻，便宜都让一人占了。这个价格肯定不愁卖，还有可能话不投机，这种情况应该不长见，除非太不招人待见，硬可便宜卖别人也不卖你。 　　能砍下2-30万的，道理同上，第一可能本来报价虚高，第二聊的太好了，跟失散多年亲兄弟似的，再有一种情况，就是房主是真着急，逼的。 　　我也不是心里专家，谈判我给大家的建议就是：头脑清醒，价钱咬紧，用一天的时间磨她，最重要的一点不要脸！！！就是不用不好意思，砍他！！！！大家去之前心里可能都有个价钱，差不多就行，买房子是好事，讲究的也是个缘分，不要弄的横眉冷对，鼻子不是鼻子，脸不是脸。外地人在京买房 ，两种情况，要么北京户口，要么纳税满五年。否则就没有资格，只能买商住楼，有人把商住楼归纳为小产权房，这里我纠正一下，错的，商住楼不是小产权。怎么区分大产权与小产权的，最简单的看房本 ，70年产权住宅与50年商住楼都是国务院统一版本红色的，70年的大一些，50年的小一些，而小产权也叫乡产，是没有房本的，只有购房合同与乡里颁发的房本 ，而且国家目前严禁小产权住房买卖的。
看了看诸位的答案，补几条算是业内心得吧。1. 但凡自己稍微懂一点二手房知识，就不要找资深的业务员。 资深业务员所做的一切都是为了成交并最大限度的获得中介费用，所以你砍不动中介费、看看房稀里糊涂就把定金交了、明明一点房款也没砍下来还觉得捡了大便宜，而你获得的只是内心的胜利，钱没省下来。 所以，找新手+靠谱的店长组合。尤其那种看起来挺腼腆的，人看起来挺和善的，店长总是会为了鼓励可爱的新人而尽力促成订单，并且可以在月末时敲定合同，为什么？冲业绩啊亲！2.房款可以留五千八千的，等到房屋水电物业交割完毕后，再付给业主，以防各种纠纷。留点钱最后给供应商，各位都懂的。先写到这，想起来了再添，第一条感觉说得有点多了，必须匿。
补充一点：一定要注意各种税费的缴纳和谈判。比如在北京，夫妻名下不是一套房的话转让要缴纳个人所得税，大概是1%；五环以内房屋面积大于90平米，契税则上升0.5%；取得房产未满五年又交易的话，要有5%的营业税；这其中只有契税从道理上来说是购房人缴纳，但是房产市场是卖方市场，所以很多也是买方来出，房主给你的报价一般都是不包含各种税费的。因此就需要在谈判房价的时候把这些因素考虑进去，并且一定要写入合同条款中。ps：我碰到的房主，他一直以为个税是自己缴纳的，所以这方面我们就没谈判，直接写入条款由甲方承担：）
在北京的话，注意是否是央产房上市交易问题。之前买过一套房子。在办理央产房上市过程中，房东托口离婚后的原配不配合（因为央产当时候分配的时候，用使用父妻双方的工龄，女方的单位出具了无房证明，房东解释说。这个无房证明是假的。因为女方当时在她的单位也有房产）。央产上市的申请，需要标注上当时状态的人的房产情况以及单位出具同意出售上市的证明书。可能因为作假，也有可能是不愿出售之类原因。更有可能房东只是希望利用我们走一下手绪，看一看能不能不让原配知道的情况下直接把房产出售。反正最后的结果是，交易失败。但是合同上关于违约的责任，有免责说明如果是国家政策不能上市，不承担违约责任。房东抵赖，不卖房，不赔偿违约金。最后谈判妥协，房东赔偿了1W5了事（只交了2W的定金）。不过我这里损失的可是近2个月的买房时间。总结：1.确定已方风险较小时，可以多交定金。出现问题，可以更多索赔。2.合同上附加条款，进一步细化。防止模糊处，需要各方角力。
手机打字，陆续补充1，每交出去的每一笔钱都要收据，比如定金、中介费，让收款人签字确认，写上身份证号；2，中介费尽量往下谈，我用5i5j谈到1.3个点，提前谈，别等到要签合同的时候谈；3，看看是否含有营业税等，是否有对首付款影响很大，4，尽量选择公积金或者混合贷款，对后面的月供影响较大，即使买家主动加价几万也值得；5，一旦交中介费以后，每天给负责业务的中介打电话，收钱办事天经地义，但是效率高低就看你催他的程度了；6，家具、取暖费、水电燃气、有线电视等在协议里说明，否则物业交割时有麻烦；7，核准交房日期，租户租期未满等会影响时间。8，影响二手房的因素很多，交通、学区、房子新旧、周围配套等，都符合的价格奇高。所以明确需求，避免过程中太纠结，下手准狠。9，能买城区的就别买郊区的，城里的教育医疗科教文卫等相对于郊区的要有优势。有孩子老人的没车的住郊区，一旦夜里老人孩子生病很麻烦。占地，稍后补充
其他环节顶楼已经说的很清楚了，我主要再扯一下中介。买二手房就绕不开中介，所以很有必要了解中介的行为模式，保护自己尽量少吃亏，注意不是不吃亏，在一线城市和部分二线城市这种卖方市场，不喂饱唯利是图的中介，他宁愿不卖这套房，我对中介映像很不好，为什么呢？就举一个例子吧：曾经看好一套房跟业主谈好准备签约，结果另外一家中介听到风声后，打电话给业主说这个价格卖亏了，他能卖更高，导致业主返价，连我这边的中介都无语了，说房源一段时间里就这么几套，只要没卖出去，其他中介就还有机会，所以他们刻意搅黄，即使他们根本卖不到那么高的价格，自己做不成也绝不便宜其他人，对同行都是这样的道德水平，何况对买房者，这个行业真是。。。。。。。以下换做中介视角，希望各位购买二手房的朋友知己知彼，不仅能买到满意的房子，还能做到心里舒坦。........................................................我是中介.............................................................
1. 找客户：这么多其他中介跟我竞争，怎样才能让买房人联系我呢？客户自然希望看中的房子越便宜越好，那我给报个低价出来，骗到客户联系方式再从长计议呗。网上报的价肯定会比实际价格低啊，客户要是打电话来问，就说刚刚卖掉了，现在新出的一套...嗯...是这个价格，啊？您不接受啊，呵呵，那只是暂时的，凭我三寸不烂之舌,和不胜其烦的电话轰炸，相信客户还是会从了我的，跟泡妹子一样一样的。我这个片区的房源如果满足不了客户，还有我其他片区的兄弟啊，我把联系方式分享给他们，到时要是成交了，跟我分成也是可以的，兄弟们互相关照嘛。什么？你说客户接太多电话会很烦，呵呵建议：真实价格往往接近网上报的最高的一套；买房时办一张专用的电话卡。2. 实际报价：业主自然希望房子能卖个好价钱，他会放盘给几家中介，同时给出底价，要是我找的客户出价高，这单自然归我做，所以我报给购房者的价格，一定会比业主底价高一些，如果高成交，那业主高兴，我赚更多中介费；如果最终底价成交，那我会告诉买房的人经过我苦口婆心的百般劝说，业主终于答应优惠了一些，为了你，我费了多少口舌出了多少力，我容易吗我，你捡了这么大一便宜，赶紧签约了吧，免得夜长梦多啊。另外如果业主为人灵活，我可以跟他私下谈个协议，我每卖高10W块，业主给我抽成3W，呵呵，碰上比较呆萌的买房人，这钱啊，赚的可真容易哦。建议：一定要多找几家中介对比，找到报价相对实诚的中介后，尽量让其他中介认为你买不起放弃了，淡出他们的视线，你当然不想举一个跟我一样的例子吧。3. 看房过程中：看一套房子的客户有几家，如果分散去看，体现不出市场的火爆，尽量约时间差不多一起去看，这样业主也不会因为频繁看房而对我们反感，买房人也会感觉到有人跟他抢的压力。之后给客户打电话必须让他感觉这套房马上就会被卖掉啊，手快有，手慢无，即使这套房子已经挂出来几个月了也没能成交，造成的紧迫感会让他无暇冷静思考，陷入焦虑，为了挣脱这种焦虑和烦躁，他会尽快做出决定的，即使这个决定不理智，我钱到手就行，什么？你说客户买后不是很满意，特别后悔，呵呵建议：遇到中介给你施压一定要冷静，这不过是他们的惯用伎俩，买二手房有时也是看缘分，如果被别人抢先买了就随它去吧，买房子对大多数人说都是很大的事情，在一线城市买房又附加了一层投资的意义，所以一定要考虑全面，不要慌乱中匆忙出手。4. 中介费：市场热度不同时中介费的行情也不同，有时3%打个7折不错了，有时1个点是常态，购房者不了解当时行情，以为打个5折就很不错了，呵呵，其实最近都是0.5个点哦，我们钱赚了，还卖了个打折的人情，你看，他还谢谢啊。买房人在一开始要跟我谈中介费，我会告诉他现在谈没意义，等后面看好了，跟业主谈好价钱了再说，其实选一套合适的二手房不容易，等你到了签约那一步，心不好容易定下来，结束焦虑烦躁的欲望非常强烈，中介费这点“小钱”，自然不愿意为它高了一点点就把这笔买卖黄了啊。建议：一定有朋友的朋友或者亲戚也在中介行业，即使不在你想买房的片区，也可以打听一下中介费的行情，底限是多少，定中介费不能太晚，见业主之前就要和中介谈定，房价好高啊，中介费砍好了能省不少钱。........................................................分割......................................................................另外费用中有一项按揭服务费，中介会告诉你是银行要收的，其实是中介跟银行客户经理合作，让客户经理以银行的名义代中介收，如果你自己找资源做按揭，可以省掉，但比起那些麻烦，还是闭着眼睛装糊涂吧。以上是我买二手房时的一些体会和认识，就买过一次房子，肯定不全面，希望能帮到要买二手房的朋友。}